家を売却するには、まず不動産会社に査定依頼することが必要です。
こちらでは、家を査定するときのポイントをわかりやすく解説します。
具体的にわかるのは、次のようなことです。
【この記事で具体的にわかること】
- 家やマンションの査定方法について
- 査定前にリフォームが必要かどうか
- 査定前に何をしておけば良いのか
家やマンションの売却や査定を考えている方は、ぜひ一読して参考にしてください。
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションなどの売却を考えている人
- 不動産会社がどのように査定をするか知りたい人
- 査定前にリフォームすべきかわからない人
もくじ
1.まずは家の査定方法を知る
不動産会社が出す査定額は、売り出してからおおよそ3ヵ月程度で売れそうな金額を目安に算出されます。
まず、具体的な査定方法を知っておくと、心構えと準備ができます。
1-1.マンションと土地の査定は「取引事例比較法」
マンションと土地の査定方法には、おもに取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）が用いられます。
取引事例比較法とは、査定したい物件と似ている物件が、過去に取引されて成約した事例を参考に査定額を算出する査定方法です。
近隣に類似物件の取引がなければ、取引事例比較法を適用するのはむずかしくなります。
そのため、個別の要素が多い戸建ての建物部分には、あまり用いられません。
1-2. 戸建の建物部分は主に「原価法」
戸建の建物部分の査定方法には、おもに原価法（げんかほう）が用いられます。
原価法とは、対象となる建物をもう一度、建て直すとしたら費用がいくらかかるかを割り出し、そこから建物の経年劣化分を差し引いて算出する査定方法です。
木造の法定耐用年数は、業務用が22年、居住用(非業務用)が33年なので、「築20〜30年程度で家屋の価値はゼロになる」といわれる理由はここにあります。
ただ、もちろん建物の状態や需要も加味されますので、必ずしも築年数だけで査定額が決まるわけではありません。
1-3.家の査定前に掃除やリフォームは不要
査定方法からもわかると思いますが、建物である家をいくら片付けても綺麗に掃除しても、基本的に査定額は変わりません。変わるのは印象だけです。
一方、リフォームは査定額に影響しますが、査定前にリフォームしない方が良いケースが多いです。
なぜなら、費用をかけてリフォームしたとしても、その費用分は査定額に上乗せされるだけで、それ以上高く売れるかは全くわかりません。
なかなか売れなくて結果的にリフォームすることになる可能性もありますが、高額なリフォームは不動産会社に相談したうえで、必要になってから行うほうが良いでしょう。
1-4.家の査定に要する時間
家の査定には、物件情報だけで査定する簡易的な「机上査定」と、実際に担当者が物件を訪問して査定する「訪問査定」があります。
机上査定なら、早くて2～3日中にはメールや電話で査定結果が受け取れるのが一般的です。
訪問査定は、日時の調整等が必要ですが、訪問日から1週間以内には結果がわかります。査定にかかる訪問時間は、30分～1時間ほどです。
机上査定を受けたとしても、実際に売りに出す前には訪問査定を受けることになるため、売却するのであれば、最初から訪問査定を依頼すると良いでしょう。
2.家を査定する前に相場の確認をする
不動産会社に家の査定を依頼する前には、自身で相場の確認をしておきましょう。
2-1.相場を確認する重要性
「家を査定してもらうのに、どうして相場を確認する必要があるの？」と思う人がいるかもしれません。
しかし、不動産会社による査定額は各社によって違います。
査定額が適正かどうか、その不動産会社が信頼できるかどうかを判断するためにも、事前知識として相場観を養っておくことがおすすめです。
2-2.マンション、戸建、土地の相場確認方法
マンションの相場価格を確認する際に、SUUMOやHOME’S、at homeなどの不動産ポータルサイトで、同じマンションを探すのも1つの方法です。これらのサイトは、マンションの現在の「販売価格」が掲載されています。
しかし、実際にこの価格で売れたわけではありません。逆にいうと、今出ている販売価格では売れないことを示しており、そこから上限価格を予測することができます。
相場は、一般的に同じマンションにおいて、実際に売れた金額をもとに計算します。
周辺マンションが「成約にいたった価格」を調べるのであれば、一般の人でも閲覧できるレインズマーケットインフォメーションがあります。
国土交通大臣指定の機関が運営していますが、わかりにくいのが難点です。
また、レインズマーケットインフォメーションでは、土地の相場価格を調べることはできません。土地の相場確認は、国土交通省が運営するサイト、土地総合情報システムを利用しても良いでしょう。
しかし、どちらも調べ方がむずかしくてわかりにくいという方におすすめなのが、イクラ不動産です。
イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、匿名＆無料で簡単に素早く相場価格を知ることができます。
さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフに無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めらることが可能です。
ぜひご利用ください。
3.家の査定依頼は無料？ネット査定は？
家を売却する際の査定は、基本的に不動産会社に依頼します。
ここでは、査定と鑑定とはどのように違うのか、査定費用はかかるのか、ネット査定とはどのようなものかなどについて、詳しくみてみましょう。
3-1.「査定」と「鑑定」の違い
査定と似た言葉に、「鑑定」があります。鑑定とは不動産鑑定士が業として行うもので、住宅も鑑定してもらうことが可能です。
しかし、鑑定は、主に自治体による評価額の算出やディべロッパーによるマンション・オフィス開発用地の売買などで利用されます。
費用も数十万円は必要になるため、基本的に家の売買のための鑑定は不要です。
3-2.ネットの査定サービス
最近ネット上には、マンション名や住所を入力するだけで即座に価格を表示してくれるサービスがあります。
便利ではありますが、このような価格は正確な「査定額」とは言いにくいです。
なぜなら、査定額はあなたの状況によって変わるからです。例えば、すぐに現金化したい場合は、直接不動産会社に購入してもらう買取査定額になり、相場価格の7割程度にになります。
どちらかというと相場価格に近い分類なので、ネット査定で出た価格で売れると思って資金計画などを立ててしまうのは危険です。
3-3.不動産会社による査定は無料
家の査定は、やはり不動産会社に依頼するべきです。プロが実際に価値を算出することこそ、「査定」という言葉の意味でもあります。
不動産会社による机上査定と訪問査定は、いずれも無料です。
ただし、机上査定は、実際に物件を見ていないだけでなく、売主の状況などを詳しく聞いていません。そのため、一般論としての査定であり、結局、売主の状況によって変わるので、あまり意味がありません。
一方、訪問査定であれば、状況を伝えたうえで、丁寧な査定書を作ってくれて、実際に担当者に会うこともできます。
家の査定は、不動産会社を見極める重要な局面でもあります。査定額だけでなく、担当者の人となりや相場の見解等から相対的に判断して、依頼する不動産会社を決めるようにしましょう。
まとめ
家やマンションを売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼することから始めることになります。
しかし、いきなり不動産会社に訪問査定をしてもらうのはハードルが高く感じるという人は少なくありません。
たとえば、離婚を検討している場合、お家は財産分与の対象になるため、離婚する前にいくらぐらいなのか調べたいケースもあるでしょう。
このように、売却したらいくらぐらいになるのかという知りたいという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。
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