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家を査定する時のポイントと査定方法をわかりやすく解説する

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家を査定する時のポイントと査定方法をわかりやすく解説する

家の売却における第一歩は、不動産会社への査定依頼です。

こちらでは、家を査定するときのポイントをわかりやすく解説します。

具体的にわかるのは、次のようなことです。

【この記事で具体的にわかること】

  • 居住用の家ではマンションや土地の査定には「取引事例比較法」が、建物の査定には「原価法」使われる
  • 家を売却する場合は、不動産鑑定士による「鑑定」ではなく、不動産会社に「査定」をしてもらう
  • 家を査定してもらう前に、自分でも相場価格を調べておくことが大切
この記事はこんな人におすすめ!
家やマンションの売却を考えていて、具体的な査定方法を知りたい人
「不動産鑑定」と「不動産査定」のどちらをすれば良いのかわからない人
家の査定前に何をしておくべきか知りたい人

1.まずは家の査定方法を知る

不動産会社が出す査定額とは、売り出してからおおよそ3ヵ月程度で売れそうな金額を指します。

実際にいくらで売れるかは売り出してみないとわからないため、あくまでも「売れそう」という価格であることを知っておくことが大切です。

まず、具体的な査定方法を知っておくと、心構えと準備ができます。

1-1.マンションと土地の査定には「取引事例比較法」が用いられる

マンションと土地の査定方法には、おもに取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)という査定方法が用いられます。

取引事例比較法とは、査定したい物件と似ている物件が、過去に取引されて成約した実際の事例を参考にして、査定額を算出する方法です。

近隣に類似物件の取引事例がなければ、取引事例比較法を適用して査定をするのはむずかしくなります。そのため、個別の要素が多い戸建ての建物部分を査定する際には、あまり用いられません。

取引事例比較法については、「マンションの査定方法である「取引事例比較法」をわかりやすく解説!」や「土地の査定方法である「取引事例比較法」をわかりやすく解説!」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

1-2. 戸建の建物部分には「原価法」が用いられる

戸建の建物部分の査定方法には、おもに原価法(げんかほう)という査定方法が用いられます。

戸建てと原価法

原価法とは、査定対象となる建物と同じものをもう一度建て直すとしたら費用がいくらかかるかを割り出し、そこから建物の経年劣化分を調整して査定額を算出する方法です。

木造の法定耐用年数は、業務用が22年、居住用(非業務用)が33年なので、「新築から20〜30年程度で家屋部分の価値はゼロになる」と言われている理由はここにあります。

ただ、もちろん建物の状態や需要も加味されますので、必ずしも築年数だけで査定額が決まるわけではありません。

原価法については、「原価法とは?一戸建て(一軒家)の査定方法をわかりやすく解説!」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

1-3.投資用物件には「収益還元法」が用いられる

「取引事例比較法」や「原価法」は、おもに居住用の家やマンションに用いられる査定方法です。

投資用の物件には、「収益還元法」という査定方法が用いられます

収益還元法とは、査定対象となる投資用の不動産が、将来どれぐらい稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求めるという査定方法です。

その物件(不動産)の収益力が高ければ査定価格(物件としての価値)も高くなり、収益力が低ければ査定価格も安くなります。

収益還元法については、「収益還元法とは?投資用不動産の査定方法についてまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

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2.家を査定する前に知っておくべきこと

家の査定方法の種類がわかったところで、次に査定をする前に知っておくべきことについて説明します。

2-1.家を売る場合は「鑑定」ではなく「査定」をしてもらう

査定と似た言葉に「鑑定」があります。そのため、家を売るときに査定をすべきか鑑定をすべきかで迷う人もいることでしょう。

結論から述べると、家やマンションを売却するときは、不動産会社による査定で十分です。

鑑定とは不動産鑑定士が業として行うもので、おもに自治体による評価額の算出やディべロッパーによるマンション・オフィス開発用地の売買などで利用されます。

また、相続の遺産分割や離婚の財産分与などの裁判に証拠資料として提出する際には、鑑定書が必要です。

しかし、鑑定士に鑑定を依頼すると費用が数十万円かかります。したがって、家の売買のためであれば鑑定をする必要はありません

2-2.査定には「机上査定」と「訪問査定」がある

査定方法の種類とは別に、査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とは、物件の情報だけで査定額を算出する方法です。

ネット上でよくある、マンション名や住所を入力するだけで即座に価格を表示してくれるというサービスは、この机上査定になります。

一方、訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に売却物件を訪れて、建物や室内、周囲の環境などを確認してから査定額を出すというものです。

実際に家を売り出すときには、訪問査定を必ずしてもらうことになります。売却することが決まっているのであれば、机上査定ではなく、まず複数の不動産会社に訪問査定をしてもらうのがおすすめです。

訪問査定から始めることで机上査定の時間や手間を省くことができるだけでなく、早く売り出すことができるので、結果として買い手が見つかるチャンスも多くなると言えるでしょう。

2-3.不動産会社による査定は無料

不動産会社による机上査定と訪問査定は、いずれも無料です。

ただし、机上査定は、実際に物件を見ていないだけでなく、売主の状況などを詳しく聞いていません。そのため、一般論としての査定であり、結局、売主の状況によって変わるので、あまり意味がありません。

一方、訪問査定であれば、状況を伝えたうえで、丁寧な査定書を作ってくれて、実際に担当者に会うこともできます。

家の査定は、不動産会社を見極める重要な局面でもあります。査定額だけでなく、担当者の人となりや相場の見解等から相対的に判断して、依頼する不動産会社を決めるようにしましょう。

2-4.家の査定に要する時間

家の査定には、物件情報だけで査定する簡易的な「机上査定」と、実際に担当者が物件を訪問して査定する「訪問査定」があります。

机上査定なら、早くて当日〜2、3日中には、メールや電話で査定結果が受け取れるのが一般的です。

訪問査定は、査定に立ち会う日時の調整等が必要ですが、訪問日から1週間以内には結果がわかります。査定にかかる訪問時間は、30分~1時間ほどです。

机上査定を受けたとしても、実際に売りに出す前には訪問査定を受けることになるため、売却するのであれば、最初から訪問査定を依頼すると良いでしょう。

2-5.家の査定前に掃除やリフォームは不要

査定方法の説明からもわかると思いますが、戸建ての建物部分である家をいくら片付けたり綺麗に掃除したりしても、基本的に査定額は変わりません。変わるのは印象だけです。

一方、リフォームは査定額に影響しますが、査定前にリフォームしない方が良いケースが多いです。

なぜなら、費用をかけてリフォームしたとしても、その費用分は査定額に上乗せされるだけで、それ以上高く売れるかは全くわかりません。

なかなか売れなくて結果的にリフォームすることになる可能性もありますが、高額なリフォームは不動産会社に相談したうえで、必要になってから行うほうが良いでしょう。

売却前のリフォームについては、「お家を売る前にリフォームするべき?それともそのまま売却するべき?」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

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3.家を査定してもらう前の相場価格の確認について

不動産会社に家の査定を依頼する前に、必ず自身で相場価格を確認しておくことが大切です。

査定前に相場価格を確認しておくことの重要性と、相場価格を確認する方法について説明します。

3-1.相場を確認する重要性

「家を査定してもらうのに、どうして相場を確認する必要があるの?」と思う人がいるかもしれません。

しかし、不動産会社による査定額は各社によって違います。

不動産会社が出した査定額が適正かどうかは、その不動産会社が信頼できるかどうかを判断するための重要なポイントです。

なかには売却案件を自社で得たいために、相場価格よりもかなり高い査定額を提示してくる不動産会社もあります。

査定額の高さに惹かれてそのような不動産会社に売却を依頼してしまうと、高く売ってくれないばかりか、売り出し価格が高すぎるためなかなか買い手が見つからず、結果としてかなりの値下げをすることになってしまいかねません。

査定を依頼する前に相場価格を知っっておくと、不適切な査定額を提示してくる不動産会社を見抜くことができます

3-2.自分で相場価格を確認する方法

自分で相場価格を確認する際に、SUUMOやHOME’S、at homeなどの不動産ポータルサイトで、同じような物件の売り出し価格を調べてみる人も多いでしょう。

しかし、これらのサイトに掲載されているのは、「販売価格」であることに注意が必要です。

この「販売価格」は、実際に売れた価格ではありません。言い換えると、今、掲載されている販売価格では、まだ売れていないことを示しており、そこからさらに値引きされることが予測されます。

相場価格とは、実際に売れた金額をもとに計算されたもので、「販売価格」や「売出し価格」は、一般的に相場価格よりも1〜2割程度高く設定されていることが多いです。

実際に売れた価格を調べることができるサイトとして、一般の人でも閲覧できるレインズマーケットインフォメーションがあります。国土交通大臣指定の機関が運営していますが、わかりにくいのが難点です。

また、レインズマーケットインフォメーションでは、土地の相場価格を調べることはできません。土地の相場確認は、国土交通省が運営するサイト、土地総合情報システムを利用しても良いでしょう。

しかし、どちらも調べ方がむずかしくてわかりにくいという方におすすめなのが、イクラ不動産です。

イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、匿名&無料で簡単に素早く相場価格を知ることができます。

さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフ無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めらることが可能です。

ぜひご利用ください。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

  • 居住用の家ではマンションや土地の査定には「取引事例比較法」が、建物の査定には「原価法」が、投資用物件には「収益還元法」が用いられる
  • 不動産鑑定士による「鑑定」は高い費用がかかるため、家を売却する場合であれば、不動産会社に「査定」をしてもらえば十分である
  • 物件情報だけで査定する「机上査定」と実際に物件を確認して査定する「訪問査定」があるが、家を売却することが決まっているのであれば、まず訪問査定を依頼するのがおすすめ
  • 家の査定をしてもらう前の掃除やリフォームは、原則としてしなくても良い
  • 家を査定してもらう前に自身で相場価格を調べておくと、不動産会社が提示した査定額が適切かどうか判断でき、不動産会社選びのポイントにもなる
  • 売出中になっている物件の価格は相場価格よりも高めに設定されているため、実際に売れる額は販売価格よりも安くなることを踏まえておくことが大切

家やマンションを売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼することから始めることになります。

しかし、いきなり不動産会社に訪問査定をしてもらうのはハードルが高く感じるという人は少なくありません。

たとえば、離婚を検討している場合、お家は財産分与の対象になるため、離婚する前にいくらぐらいなのか調べたいケースもあるでしょう。

このように、売却したらいくらぐらいになるのかという知りたいという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。

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