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売却しようと思っている土地が旗竿地です……
旗竿地は普通の土地に比べて査定金額が下がると聞いたのですが、どれくらい安くなるんでしょうか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
あなたが不動産（一戸建て・土地）を売るとき、今の価値がいくらなのか知るために、不動産会社に査定してもらいます。
もし、「旗竿地（はたざおち）」の場合は、査定方法が少しややこしくなります。
ここでは、旗竿地の査定価格の計算方法についてわかりやすく説明します。
だから！
もくじ
旗竿地の計算方法
旗竿地（はたざおち）とは、専通（せんつう）や袋地（ふくろち）、路地状敷地（ろじじょうしきち）とも呼ばれ、旗竿（はたざお）の形をしている土地のことです。
一般的に、お家の土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。
ただし、この方法だと、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。
そこで路線価（ろせんか）を使って計算します。
路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
路線価は、成約事例などを参考にして、公示地価（実勢価格・相場価格）の8割を目安に決定されます。つまり、路線価を1.25倍すればおよその相場価格がわかるということになります。
例えば、土地（117㎡）に接する道路の路線価が1㎡あたり10万円だとすると評価は1,170万円。
実勢価格は1.25倍なのでおよそ1,462万5,000円となります。
路線価は国税庁のHPから調べることができます。
奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）
ただし、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行きの狭い土地は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。
そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなければなりません。
例えば、土地（117㎡）に接する道路の路線価が1㎡あたり10万円、地区区分が普通住宅で、奥行距離が15mの場合は1.0なので、1㎡あたりの路線価額は10万円×1.0で10万円になります。面積が117㎡なので評価は1,170万円。
実勢価格は1.25倍なのでおよそ1,462万5,000円となります。
（奥行価格補正率表）
地区区分（ビル街や普通住宅など）については路線価図を見ればわかります。
参考 路線価図の説明国税庁これが、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」か「不整形地」の計算をしなければなりません。
「間口が狭小な宅地等」を使っての旗竿地の計算方法
間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。
間口が狭小な宅地とは、次の表に掲げる間口距離の宅地をいい、奥行が長大な宅地とは奥行距離を間口距離で割り算して得た数値が次の表に掲げるものをいいます。
| 地区区分 | 間口が狭小な宅地 | 奥行が長大な宅地 |
| 間口距離 | 奥行距離 ÷ 間口距離 | |
| ビル街地区 | 28m未満 | ー |
| 高度商業地区 | 8m未満 | 3以上 |
| 繁華街地区 | 4m未満 | 3以上 |
| 普通商業・併用住宅地区 | 6m未満 | 3以上 |
| 普通住宅地区 | 8m未満 | 2以上 |
| 中小工場地区 | 10m未満 | 3以上 |
| 大工場地区 | 28m未満 | ー |
間口狭小補正率（まぐちきょうしょうほせいりつ）
間口狭小補正率を調べます。
（間口狭小補正率表）
奥行長大補正率（おくゆきちょうだいほせいりつ）
奥行長大補正率を調べます。
（奥行長大補正率表）
例えば、土地（117㎡）に接する道路の1㎡あたりの路線価額が10万円、地区区分が普通住宅で、間口距離が3m、奥行距離が15mの場合は、間口狭小補正率が0.9、奥行長大補正率が0.92なので、10万円×0.9×0.92で82,800円になります。面積が117㎡なので評価は968万7,600円。
実勢価格は1.25倍なのでおよそ1,210万9,500円となります。
「不整形地」を使っての旗竿地の計算方法
不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。
通常の不整形地の評価方法（評価対象地を囲む想定整形地から奥行価格補正率を適用し、不整形地補正率を乗じる方法）ではなく、対象物件と前面のかげ地部分を基に算出した価額に不整形地補正率を掛け算する方法で計算することができます。
また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。
不整形地補正率表の補正率（ふせいけいちほせいりつ）
不整形地補正率表の補正率を算定する場合の地積区分表がこちらです。
| 地区区分 | 地積区分 | ||
| A | B | C | |
| 高度商業 | 1,000㎡未満 | 1,000㎡〜1,500㎡未満 | 1,500㎡以上 |
| 繁華街 | 450㎡未満 | 450㎡〜700㎡未満 | 700㎡以上 |
| 普通商業・併用住宅 | 650㎡未満 | 650㎡〜1,000㎡未満 | 1,000㎡以上 |
| 普通住宅 | 500㎡未満 | 500㎡〜750㎡未満 | 750㎡以上 |
| 中小工場 | 3,500㎡未満 | 3,500㎡〜5,000㎡未満 | 5,000㎡以上 |
（不整形地補正率表）
まず、不整形地補正率を計算しなければなりません。
想定整形地の地積は、想定整形地の間口（12m）×想定整形地の奥行距離（15m）で180㎡です。
かげ地割合は、想定整形地の地積（180㎡）−不整形地の地積（117㎡）÷想定整形地の地積（180㎡）で35%となります。
1つ目の不整形地補正率の計算方法は、不整形地補正率表の補正率（0.88）×間口狭小補正率（0.90）で0.79（小数点以下2位切り捨て）となります。
2つ目の不整形地補正率の計算方法は、奥行長大補正率（0.92）×間口狭小補正率（0.90）で0.82（小数点以下2位切り捨て）となります。
いずれか低い率を採用するので（0.6が限度）、1つ目の0.79を不整形地補正率として採用します。
土地（117㎡）に接する道路の1㎡あたりの路線価額が10万円、不整形地補正率が0.79なので、10万円×0.79で79,000円になります。面積が117㎡なので評価は924万3,000円。
実勢価格は1.25倍なのでおよそ1,155万3,750円となります。
まとめ
旗竿地で、建物（お家）がある場合は、建物価格を別途計算することでお家の査定価格が計算できます。
詳しくは「原価法とは？一戸建て（一軒家）の査定方法をわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
旗竿地の土地部分を査定するときには、路線価の「間口が狭小な宅地等」か「不整形地」を使って計算します。
今回は、同じ事例でも「間口が狭小な宅地等」の方が「不整形地」より価格が高かったので、「間口が狭小な宅地等」を査定価格として利用します（逆に、相続税を計算するときは評価額が低い方が有利なので、「不整形地」のパターンを採用します）。
ただ、この方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。
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