再建築不可物件とは、その土地で建物を取り壊すと再び建物を建築できない不動産（土地）のことです。
再建築不可物件の売却額は、周辺にある同じような物件の相場価格より安くなりますが、売却自体は可能です。また、場合によっては再建築不可物件を再建築可能にすることもできます。
こちらでは、再建築不可物件の売却方法や査定相場価格、再建築不可物件で再建築を可能にする方法などをわかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 再建築不可物件とは、どのような物件のことなのか
- 再建築不可物件の査定相場価格と、なぜ売却額が安くなるのか
- 再建築不可物件を建築可能にする方法
- この記事はこんな人におすすめ！
- 売却したい物件が、再建築不可物件はないかと心配な人
- 再建築不可物件が、いくらぐらいで売却できるのかを知りたい人
- 再建築物件を建築可能にする方法を知りたい人
もくじ
1.再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、その土地で建物を取り壊すと再び建物を建築できない不動産（土地）のことを指します。
再建築不可物件になる理由としては、次のような、敷地と接している道路との「接道義務」が深く関係していることが多いです。
- 建物の敷地（間口）が、道路に２ｍ以上接していること
- 接している道路の幅員（道幅）が4ｍ以上であること
この接道義務を満たしていない不動産は再建築不可となります（※建築基準法第43条）。
昭和25年に建築基準法が制定され、その後、大小の法改正を経て、昭和54年に道路に対する基準の改正が行われました。それにより、基準を満たしていない既存の建物は既存不適格建築物となり、その中の一部が再建築不可物件ということになります。
ただし、田舎など都市計画区域が定められていない区域（都市計画区域外）には接道義務がなかったり、自治体独自のルールが適用されていたりするケースもあります。
政府の調査では、敷地に接している道路の幅員の4ｍ以下の家が約3割を占めており、再建築不可の物件は決して珍しいものではありません。
京都など歴史がある都市では、路地に入ると狭い道も多く残っています。（※政府の調査の出典元：総務省統計局『日本の住宅・土地－平成25年住宅・土地統計調査の解説』8-1）
自宅に接している道路が建築基準法上の道路であるかどうかは、役所の「建築指導課」などで調べられます。また、自治体によってはインターネット上でも検索が可能です。
2.再建築不可物件の相場価格と売却額が安くなる理由
再建築不可物件の相場価格は、通常の物件よりもどれくらい安くなるのか、また、なぜ安くなるのかについて説明します。
2-1.再建築不可物件は3〜5割程度安くなる
再建築不可の物件の売却価格は、物件の状態や周囲の状況によりますが、周辺にある物件の相場価格のおよそ5割～7割程度で売買されるケースが多いです。
たとえば、近くにある同じような物件の相場価格が2,000万円の場合、再建築不可物件だと、1,400万円〜1,000万円程度の売却価格になります。
2-2.再建築不可物件が安くなる理由
相場より安くなる理由として、次のような理由があげられます。
- 金融機関の住宅ローンを借りることがむずかしい
- 建て替えができないため、活用性が低い
再建築不可物件は、ローン審査において家が建てられない土地とみなされます。担保価値としてかなり低く評価され、住宅ローンが借りられなかったり金利が高くなったりするのです。
そのため、現金で購入しないといけないなど、結果的に購入できる人が限られてしまいます。
また、売却するときにも売りにくく、家が古くなった際に建て替えができないといったデメリットがあるため、再建築不可の物件は相場より安い価格で売買されるのです。
しかし、「再建築不可物件＝絶対に売れない」ということではありません。安く購入し、リフォームして誰かに貸して賃料収益をあげる人やリノベーションをして住みたい人など購入希望者は一定数いるため、相場価格内であれば売却できる可能性は十分にあります。
再建築不可物件は、取り壊して再び新築を建てることは許されていませんが、リフォームすることは許されているということを覚えておきましょう。
3.再建築不可を可能にする方法
接道義務を満たしていないために再建築不可の場合は、その条件を満たせるように対処すれば「再建築不可」ではなくなります。
再建築不可ではなくなれば、通常の相場価格での売却も可能です。
おもな方法として、次のようなものがあります。
- セットバックする
- 隣地から必要分の土地を借りるか売ってもらう
- 建築基準法43条1項の但し書きを利用する
一つずつ、説明します。
3-1.セットバックする
建築基準法が施行された1950（昭和25）年11月23日、もしくは土地が都市計画区域となった時点で、土地に建物があったケースでは「セットバック」によって道路の幅員を広くできます。
いわゆる「42条2項道路」と言われる道路のケースです。
セットバックの方法は、自分の土地部分を道路としてみなしてもらうために、道路の中心線から2ｍの位置に後退して幅員を4ｍ以上にすることで接道義務の要件を満たせます。
3-2.隣地から必要分の土地を借りるか売ってもらう
敷地の道路に面している部分が2m以下のため建築不可となっている場合は、隣地から土地を借りたり購入したりすることで、再建築可能になる可能性があります。
不動産会社が隣地に交渉してくれるケースもあるので、一度相談してみると良いでしょう。
3-3.建築基準法43条1項の但し書きを利用する
建築基準法43条では、幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接しなければならならないとしていますが、その後に但し書き（ただしがき）があります。
たとえば、敷地が道路に接していない場合でも、周囲の状況や建物の条件などによって、建築を許可されるケースもあります。
但し書き道路（通路）として許可がもらえないか、自治体役場の「道路管轄」や「建築指導課」に相談してみましょう。
ただし、災害危険区域、道路予定地や区画整理事業計画地などの理由で、再建築不可の場合は、新たに建物を建築することはできませんので注意してください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 再建築不可物件とは、現在の建築基準法における接道義務などを満たしていないため、今の建物を取り壊すと新たに建物を建てられない土地のこと
- 再建築不可物件の売却は可能だが、周辺の相場価格より3〜5割程度安くなることが多い
- 再建築不可物件が安くなる理由として、次のようなものがあげられる
・金融機関の住宅ローンを借りることがむずかしい
・建て替えができないため、活用性が低い - 再建築不可の物件の建築可能にするための方法として、次のようなものがある
・セットバックする
・隣地から必要分の土地を借りるか売ってもらう
・建築基準法43条1項の但し書きを利用する
再建築不可の物件は、基本的に建築基準法の「接道義務」の条件を満たしていないケースが多いです。
再建築不可物件の場合、一旦、今の家を取り壊してしまったら、新しく家を建てることができません。
再建築不可の物件を建築可能にするには、セットバックをする、建築基準法43条1項の但し書きを利用するなどの方法があります。また、再建築不可を可能にすることができなくても、安くはなりますが売却することは可能性です。
再建築不可の物件は調査や売買の知識が必要なため、不動産会社のその地域における経験の豊富さが求められます。
特に、自治体によって認められるケースと認められないケースが分かれるため、売却するのであれば、できるだけその地域で売却実績多い不動産会社に依頼すべきです。
売却したい不動産が再建築不可物件かもしれないという場合は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
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