![](https://ieiqra.com/wp-content/uploads/2019/05/iqr_icn_11_02.jpg")
先日、相続した実家を売ろうとしたら、複数の不動産会社に「再建築不可物件なので」と断られてしまいました。
どうしたらいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
再建築不可物件とは、その土地で建物を取り壊すと再び建物を建築できない不動産（土地）のことを指します。
再建築不可物件は、周辺相場より安くなりますが売却は可能です。また、場合によっては再建築不可物件を再建築可能にすることもできます。
こちらでは、再建築不可物件とはどのような物件であるのか、また再建築不可物件で再建築を可能にする方法などをわかりやすく説明します。
もくじ
1.再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、その土地で建物を取り壊すと再び建物を建築できない不動産（土地）のことです。
再建築不可物件になる理由としては、一般的に敷地と接している道路が深く関係しています。
- 建物の敷地（間口）が、道路に２ｍ以上接していること
- 接している道路の幅員（道幅）が4ｍ以上であること
上記項目のことを「接道義務（せつどうぎむ）」といい、この接道義務を満たしていない不動産は再建築不可となります（※建築基準法第43条）。
昭和25年に建築基準法が制定され、その後、大小の法改正を経て、昭和54年に道路に対する基準の改正が行われました。それにより、基準を満たしていない既存の建物は既存不適格建築物となり、その中の一部が再建築不可物件ということになります。
ただし、田舎など都市計画区域が定められていない区域（都市計画区域外）には接道義務がなかったり、自治体のルールが適用されたりするケースもあります。
政府の調査では、敷地に接している道路の幅員の4ｍ以下の家が約3割を占めており、再建築不可の物件は珍しいものではありません。
京都など歴史がある都市では、路地に入ると狭い道も多く残っています。（※政府の調査の出典元：総務省統計局『日本の住宅・土地－平成25年住宅・土地統計調査の解説』8-1）
自宅に接している道路が建築基準法上の道路であるかどうかは、役所の「建築指導課」などで調べられます。また、自治体によってはインターネット上でも検索が可能です。
2.再建築不可物件の相場価格
再建築不可の物件は、周辺相場のおよそ5割～7割程度で売買されるケースが多いといわれています。
相場より安くなるのは、次の点が理由としてあげられます。
- 金融機関の住宅ローンを借りることが難しい
- 建て替えができないため、活用性が低い
再建築不可物件は、ローン審査において家が建てられない土地とみなされます。担保価値としてかなり低く評価され、住宅ローンが借りられなかったり金利が高くなったりするのです。
そのため、現金で購入しないといけないなど、結果的に購入できる人が限られてしまいます。
また、売却するときにも売りにくく、家が古くなった際に建て替えができないといったデメリットがあるため、再建築不可の物件は相場より安い価格で売買されるのです。
しかし、「再建築不可物件＝絶対に売れない」ということではありません。安く購入し、リフォームして誰かに貸して賃料収益をあげる人やリノベーションをして住みたい人など購入希望者は一定数いるため、相場価格内であれば売却できる可能性は十分にあります。
再建築不可物件は、取り壊して再び新築を建てることは許されていませんが、リフォームすることは許されているということを覚えておきましょう。
3.再建築不可を可能にする方法
接道義務を満たしていないために再建築不可の場合は、その条件を満たせるように対処すれば「再建築不可」ではなくなります。再建築不可ではなくなれば、通常の相場価格での売却も可能です。
3-1.セットバック
建築基準法が施行された1950（昭和25）年11月23日、もしくは土地が都市計画区域となった時点で、土地に建物があったケースでは「セットバック」によって道路の幅員を広くできます。いわゆる「42条2項道路」と言われる道路のケースです。
セットバックの方法は、自分の土地部分を道路としてみなしてもらうために、道路の中心線から2ｍの位置に後退して幅員を4ｍ以上にすることで接道義務の要件を満たせます。
3-2.隣地から土地を借りるか売ってもらう
敷地の道路に面している部分が2m以下のため建築不可となっている場合は、隣地から土地を借りたり購入したりすることで、再建築可能になる可能性があります。
不動産会社が隣地に交渉してくれるケースもあるので、一度相談してみると良いでしょう。
3-3.建築基準法43条1項の但し書きを利用する
建築基準法43条では、幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接しなければならならないとしていますが、その後に但し書き（ただしがき）があります。
たとえば、敷地が道路に接していない場合でも、周囲の状況や建物の条件などによって、建築を許可されるケースもあります。
但し書き道路（通路）として許可がもらえないか、自治体役場の「道路管轄」や「建築指導課」に相談してみましょう。
ただし、災害危険区域、道路予定地や区画整理事業計画地などの理由で、再建築不可の場合は、新たに建物を建築することはできませんので注意してください。
まとめ
再建築不可の物件は、基本的に建築基準法の「接道義務」の条件を満たしていないケースが多いです。
再建築不可物件の場合、今ある家を一旦取り壊してしまったら、新しく家を建てることができません。そうなると、さらに有効利用する方法が限られてしまい、売却価格も周辺相場の5割から7割程度安くなります。
また、再建築不可を可能にすることができなくても、安くはなりますが売却することは可能性です。
再建築不可の物件は調査や売買の知識が必要なため、不動産会社のその地域における経験の豊富さが求められます。
特に、自治体によって認められるケースと認められないケースが分かれるため、できるだけ再建築不可の物件を再建築にするためにも、その地域で売却実績多い不動産会社に依頼すべきです。
売却したい不動産が再建築不可物件かもしれないという人は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格を知ることができるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
- 合わせて読みたい
- 家を売りたい人必見！売却に強い不動産屋さんの正しい探し方
- 不動産仲介とは？家を希望に近い価格で高く売却できる方法を解説！
- 不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説
- 収益還元法とは？投資用不動産の査定方法についてまとめた
- 原価法とは？一戸建て（一軒家）の査定方法をわかりやすく解説！
- レインズとはなにかわかりやすくまとめた
- マンションの査定方法である「取引事例比較法」をわかりやすく解説！
- 土地の査定方法である「取引事例比較法」をわかりやすく解説！
- 不動産会社にとって購入より売却のお客様の方が重要なのはなぜ？
- 不動産売却の一括査定は高く売れるわけでもなく、しつこい営業で迷惑！
- 家を売るときの仲介手数料はいくら？高い？なぜかかるの？
- 不動産査定は何社に依頼すべきなのか（マンション・一戸建て・土地編）
- なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか
- 査定額とは？高ければいいの？不動産の査定についてわかりやすくまとめた
- マンションの「査定」と「鑑定」の違いを詳しく解説
- 一戸建て（一軒家）の「査定」と「鑑定」の違いを詳しく解説
- マンションを高く売る方法は不動産会社に一括査定なの？
- 一戸建てを高く売る方法は不動産会社に一括査定なの？
- 不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！
- 不動産会社へ相談はいつすべき？売却をスムーズに進める方法とは！
- 売るのか貸すのかどちらにすべき？賃貸のメリットとデメリットについてまとめた
- 「家を高く買取ってもらう方法」を元不動産屋が教えます！
- 不動産の共有持分を買取業者（不動産会社）に売却する際の注意点
- 共有名義の不動産を売却する方法についてわかりやすく解説！
- 地震や台風など天変地異の際、家の所有者の責任についてまとめた
- 【家の売却】土地の測量が必要なケースと費用についてまとめた
- あなたにピッタリの家を売る方法はコレ！４種類の売却方法の選び方を解説
- マンションを査定するときの注意点についてまとめた
- 家を査定するときのポイントをわかりやすく解説する
- 不動産査定の前に準備すること・知っておくことについてまとめた
- 土地を査定する前に知っておくべきことについてまとめた
- マンション買取に向いてる物件とは？知っておくべきポイントを解説
- 中古戸建を査定する前に知っておくべきことについてまとめた
- 不動産買取の流れについてわかりやすく解説！
- 不動産を売るタイミングはいつ？3つのお悩みポイントを解決する
- 一戸建てを買取するなら！絶対に知っておきたいポイントを解説！
- 家の売却にかかる費用（税金・手数料）についてまとめた
- 土地は買取すべき？知っておきたいポイントと判断基準を解説！
- 土地を売却するにはどうしたらよいのかまとめた
- ホームステージングってなに？
- 98%以上が満足【家を高く売る】方法は不動産会社選びとインスタ映え
- お家を売る前にリフォームするべき？それともそのまま売却するべき？
- 家を売却するときにハウスクリーニングすべき？費用対効果は？
- 市街化調整区域にある家や土地の売却方法についてわかりやすくまとめた
- しつこい営業なしで査定してもらえる不動産サイトは？手軽に価格が知りたい！
- マンションを売るとき仲介手数料は値引きしてもらえる？交渉のポイントを確認
- 家を売却するときホームインスペクションをするべき？注意点を解説
- 【家の売却】個人間売買の方法とメリット・デメリットを解説！
- 土地の「査定」と「鑑定」の違いを詳しく解説
- 土地が旗竿地（専通）の場合の査定方法についてまとめた
- 契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを確認
- 土地を高く売るには本当に不動産一括査定がいいの？
- 工務店の家とハウスメーカーで建てた家では査定価格が違うの？
- ハウスメーカーで建てた家は高く売れるの？特徴を知っておこう
- 家が売れる時期は春と秋？売買が活発な時期を調べてみた
- 火災保険や地震保険に家財補償は必要なのかまとめた
- 火災保険に水災補償をつけるべきか判断する方法についてまとめた
- 火災保険や自動車保険などに付けられる個人賠償責任特約とは？
- 空き家の火災保険はどうすべきかについてまとめた
- 自然災害があった際に使える国の支援制度などについてまとめた
- 不動産会社のしつこい営業はなぜなの？その理由とお断りする方法
- 火災保険だけでは不十分？地震保険についてわかりやすく解説する
- マンションの耐用年数とは？価値はどれぐらい下がるの？
- イクラ不動産とは
- 離婚や相続で不動産査定書がほしい！無料で入手する方法
- 新築一戸建ての価格に含まれている土地の造成費用とは？
- 不動産売却における減価償却とは？計算方法を知っておこう
