再建築不可物件は売却できる？相場は？再建築を可能にする方法

先日、相続した実家を売ろうとしたら、複数の不動産会社に「再建築不可物件なので」と断られてしまいました。
どうしたらいいのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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再建築不可物件とは、その土地で建物を取り壊すと再び建物を建築できない不動産（土地）のことです。

再建築不可物件は、周辺相場より安くでしか売れませんが、売却は可能です。

また、場合によっては再建築不可物件を再建築可能にすることもできます。

こちらでは、再建築不可物件とはどのような物件であるのか、また再建築不可物件で再建築を可能にする方法などをわかりやすく説明します。

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再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、その土地で建物を取り壊すと再び建物を建築できない不動産（土地）のことです。

再建築不可物件になる理由としては、一般的に敷地と接している道路が深く関係しています。

上記項目のことを「接道義務（せつどうぎむ）」といい、接道義務を満たしていない不動産は再建築不可となります（※建築基準法第43条）。

昭和25年に建築基準法が制定され、その後、大小の法改正を経て、昭和54年に道路に対する基準の改正が行われました。それにより、基準を満たしていない既存の建物は既存不適格建築物となり、その中の一部が再建築不可物件ということになります。

ただし、田舎など都市計画区域が定められていない区域（都市計画区域外）には接道義務がなかったり、自治体のルールが適用されるケースもあります。

政府の調査では、敷地に接している道路の幅員の4ｍ以下の家が約3割を占めており、再建築不可の物件は珍しいものではありません。

京都など歴史がある都市では、路地に入ると狭い道も多く残っています。（※政府の調査の出典元：総務省統計局『日本の住宅・土地－平成25年住宅・土地統計調査の解説』8-1）

自宅に接している道路が建築基準法上の道路であるかどうかは、役所の「建築指導課」などで調べられます。また、自治体によってはインターネット上でも検索が可能です。

再建築不可物件の相場価格

再建築不可の物件は、周辺相場のおよそ5割～7割程度で売買されるケースが多いといわれています。

相場より安くなるのは、次の点が理由としてあげられます。

再建築不可物件は、ローン審査上、家が建てられない土地とみなされ、担保価値としてかなり低く評価されるので、住宅ローンが借りられなかったり、金利が高くなったりします。

そのため、現金で購入しないといけないなど、結果的に購入できる人が限られてしまいます。

また、売却するときに売りにくかったり、家が古くなった際に建て替えができないという側面もあります。

このようなデメリットがあるため、再建築不可の物件は相場より安い価格で売買されるのです。

しかし、「再建築不可物件＝絶対に売れない」ということではありません。安く購入し、リフォームして誰かに貸して賃料収益をあげる人やリノベーションをして住みたい人など購入希望者は一定数いるため、相場価格内であれば売却できる可能性は十分にあります。

再建築不可物件は、取り壊して再び新築を建てることは許されていませんが、リフォームすることは許されているということを覚えておきましょう。

再建築不可を可能にする方法

接道義務を満たしていないがために再建築不可の場合は、その条件を満たせるように対処すれば「再建築不可」ではなくなります。再建築不可ではなくなれば、通常の相場価格での売却が期待できます。

セットバック

建築基準法が施行された1950（昭和25）年11月23日、もしくは土地が都市計画区域となった時点で、土地に建物があったケースでは「セットバック」によって道路の幅員を広くできます。いわゆる「42条2項道路」と言われる道路のケースです。

セットバックの方法は、自分の土地部分を道路としてみなしてもらうために、道路の中心線から2ｍの位置に後退して幅員を4ｍ以上にすることで接道義務の要件を満たせます。

隣地から土地を借りるか売ってもらう

敷地の道路に面している部分が2m以下のため、建築不可となっている場合は、隣地から土地を借りたり、購入したりすることで再建築可能になる可能性があります。

不動産会社が隣地に交渉してくれるケースもあります。

建築基準法43条1項の但し書きを利用する

建築基準法43条では、幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接しなければならならないとしていますが、その後に但し書き（ただしがき）があります。

たとえば、敷地が道路に接していない場合でも、周囲の状況や建物の条件などによって、建築を許可されるケースもあります。

但し書き道路（通路）として許可がもらえないか、自治体役場の「道路管轄」や「建築指導課」に相談してみましょう。

ただし、災害危険区域、道路予定地や区画整理事業計画地などの理由で、再建築不可の場合は、新たに建物を建築することはできませんので注意してください。

まとめ

再建築不可の物件は、基本的に建築基準法の「接道義務」の条件を満たしていないケースが多いです。

再建築不可物件の場合、今ある家を一旦取り壊してしまったら、新しく家を建てることができません。そうなると、さらに有効利用する方法が限られてしまい、売却価格も周辺相場の5割から7割程度安くなります。

また、再建築不可を可能にすることができなくても、安くはなりますが、売りに出せば売却できる可能性はあります。

再建築不可の物件は調査や売買の知識が必要なため、不動産会社のその地域における経験の豊富さが求められます。

特に、自治体によって認められるケースと認められないケースが分かれるため、できるだけ再建築不可の物件を再建築にするためにも、その地域で売却実績多い不動産会社に依頼すべきです。

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