【売れない×不動産まとめ】不動産が売れない理由とその対処法を解説

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【売れない×不動産まとめ】不動産が売れない理由とその対処法を解説

この記事では、「売れない物件や特殊なケースの売却方法」をご紹介します。

具体的に分かるのは、次のようなことです。

  • 家が売れない原因とその対策法
  • 古い家や不具合のある家の売却方法
  • 特殊な状況にある家や土地の売却方法
  • 水害に遭った家や水辺にある家の売却方法
  • 親が高齢、認知症になった場合の家の売却方法
  • 所有者の代わりに不動産を売却する方法

家が売れない原因を正しく把握し、その対処法を知ることで、売却の選択肢を広げるために役立てていただけます。ぜひ、一読してみてください。

この記事はこんな人におすすめ!
今、家が売れなくて困っている
古い家や二世帯物件など特殊な物件を所有していて売れるのかどうか心配
親が認知症で、先々を考えて売却を視野に入れている

もくじ

1.家が売れない2大理由と万能対策方法

3つのポイント

  • 家が売れない基本的な2大理由は「不動産会社」と「見合わない売出し価格」
  • 不動産会社を変更する際は、媒介契約書で契約内容を事前に確かめる
  • どうしても売れない場合には買取の利用も検討する

売れにくい家には、大抵、共通した特徴がいくつかあります。

中でも、こちらの記事で紹介する「売れない2大理由」は、次のとおりです。

  • 売れない物件において特に顕著にみられる特徴
  • 改善可能で、それによって売れやすくなる効果がはっきり出るもの

「築年数が古い」「人気のないエリアに立っている」など、売れにくいどのような理由があったとしても、まずはここを改善すれば現状よりも売れやすくなることは確かです。

ぜひ、お役立てください。

1-1.「売れない」物件の基準になる期間

不動産の売却にかかる平均的な期間は3〜6ヵ月程度です。一般的にマンションが最も短く、次いで戸建て、土地の順に長くなります。

目安として以下の程度の期間が経つと、なかなか売れないケースだと言えるため、改善案などを考えたほうが良いかもしれません。

  • マンション……4〜6ヵ月を超えている
  • 戸建・土地……6ヵ月以上を超えている

1-2. 家が売れない2大理由は「不動産会社」と「見合わない価格」

家が売れない場合、「築年数が古くボロボロ」、「人気のない立地」など、細かく分けるといくつもの原因があります。

しかし、大まかにはこの2つで失敗していることがほとんどです。

  • 不動産会社が売る努力をしていない
  • 価格が相場に比べて高すぎる

それぞれに関して、くわしく解説します。

1-2-1. 不動産会社が売る努力をしていない

不動産会社選びは売却活動におけるとても大切な要素です。

たとえ新築同然でなかったり駅から遠い立地であったりしても、見せ方や売り出し方によって、買主にまったく異なる印象を抱かせることもできます。

売りに出したものの反響がまったくなく、物件を見たいという人も全然現れないような場合は、不動産会社や担当者による宣伝や広告などの売却活動が不十分な場合もあるため注意が必要です。

特に、このようなことがあったら、不動産会社・担当者を変更すべきだと考えられる判断の目安をお教えします。

下のようなことが発覚したら、不動産会社の変更を考えましょう。

  • レインズに物件を登録しない
  • 売却活動の報告を怠る
  • 囲い込み(※)をされている
  • やる気不足を感じたとき
  • 力不足を感じたとき

※囲い込み:自社で買い手を見つけて両手仲介にするために、他社からの買い手を勝手に断ったり、物件情報を公開しなかったりする違法行為のこと

なお、担当者を変更すれば問題が解決する場合もあります。

次のようなことが気になった場合は、ひとまず担当者の変更を考えてみても良いでしょう。

  • 性格が合わない、好感が持てない
  • 宅建士の資格がない、新卒・中途採用から間もない
  • 報告・連絡・相談が少ない

具体的に上記で挙げたようなことがあるとどのような問題が起きるかについては、「売却中に不動産会社を変更する方法についてわかりやすく解説する」、「不動産会社や担当者を変えたい!変更方法と注意点についてまとめた」をご覧ください。

1-2-2.価格が相場に比べて高すぎる

価格が相場に比べて高すぎると、立地が抜群で新築同然など、よほどのメリットがない限り買い手はつきません。

なお、高く売り出した理由が売主の意思ならまだ良いのですが、不動産会社が売却物件を獲得するために、相場よりも大幅に高い査定価格を売主に提示したのを真に受けてしまったということがあります。

その場合、自分では気づかずに損な売り方をしていて、いつまで経っても売れないということにもなりかねません。

また、次のようなことがあると相場通りの価格では売れないため、価格を下げる必要があります。

  • 建物に何らかの不具合や問題がある
  • 周辺環境に問題がある
  • 近隣で同じような中古物件が売りに出されている
  • 近隣で新築物件が安く売りに出されている

以下の章で、これら売れない2大理由に対する対処方法を解説します。

1-3. 家が売れない2大理由を解消する万能対策方法

上記でご説明した家が売れない2大理由、

  • 不動産会社が売る努力をしていない
  • 価格が相場に比べて高すぎる

の解決方法は、以下の2つです。

  • 不動産会社や担当者を変更する
  • 価格を下げる

これらは、「立地が悪い」「建物に不具合がある」など、売れにくい物件のすてにおいて応用できる万能の対策方法です。

一つずつ説明します。

1-3-1. 不動産会社や担当者を変更する

売れない場合の対処法として、まずあげられるのが不動産会社や担当者の変更です。

不動産会社が物件売却に際して必要なだけの努力をしていないように感じられる場合、まず現在の担当者にどのような売却活動をしているのかをたずねてみましょう。

報告を受ける際はあいまいな内容ではなく、具体的に物件情報が掲載されているサイトページやチラシなどを提出してもらい確認することが大切です。

不動産会社を変更したい場合は、媒介契約書の内容を確認しましょう。変更の際、ネックになることがあります。

媒介契約期間の満了時であれば、契約更新をしなければ期限を持って解除されますので問題ありません。

期間中であっても、売却活動が不十分であると見なされた場合はペナルティ無しで契約解除できることがほとんどです。

会社自体に不満はなく、担当者だけを変更したい場合は、その担当者の上司に相談しましょう。

媒介契約期間中の不動産会社の変更については、以下の記事で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

1-3-2.価格を下げる

不動産会社が提示した査定価格より高い値段で売り出してしまったという場合には、素直に見合った価格までさげましょう。

一般に、売り出し価格の目安は相場価格の1.1倍と言われています。
なかなか売れない場合には、これを大幅に超えていないかどうか確認しましょう。

不動産会社が相場よりも大幅に高い査定額を提示しているのかどうか確かめるためには、自分で地域の相場価格を調べて、つけられた価格が高すぎないかどうかを見るという手があります。

イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格を知ることが可能です。

また、国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを参考にしても良いでしょう。

相場価格を踏まえた売り出し価格であるにもかかわらず、なかなか購入希望者が現れない場合は、近隣に似たような競合物件がないか、建物の状態と価格が見合っているかどうかなどを再考する必要があります。

そのうえで、価格を下げるかどうか、値下げするのであればいくらぐらい安くするのかを担当者と相談します。

なお、売り出す前に売却期限と最低価格を決めておくとスムーズです。

ちょこちょこ値下げするのは、買主に「もっと安くなるかも」という期待を抱かせてしまうため逆効果になります。

反対に、あまりに安くしすぎると訳ありの物件と思われてしまうかもしれません。

不動産会社が早く売ってしまおうと、頻繁に値下げ交渉をしてくるような場合には注意しましょう。

近隣に競合物件が多く売り出されている場合は、売却を急がないのであれば、一度取り下げて、しばらくしてから改めて売りに出すのも一つの手です。

売却中の物件の値下げについては、次にあげる記事でも詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

1-4.どうしても売れなければ買取を検討する

上記の対策をとっても売却中の物件がどうしても売れず、売却期限が迫っている場合におすすめの対処法が買取の利用です。

仲介と比べると、次のような違いがあります。

【表 仲介と買取の違い】
仲介 買取
売却価格 相場価格に近い額で売却できる可能性が高い 相場価格よりも安くなることが多い(7割程度)
買い手 一般消費者(個人) 不動産会社や買取業者
売却にかかる期間 売却完了まで時間がかかる(数カ月〜) 条件が合えば数日〜1週間程度で売却が完了する
売却費用 仲介手数料がかかる 仲介手数料がかからない

一般の個人に売る仲介に対して、買取では不動産会社や買取業者に家やマンションを直接買い取ってもらうことになります。

買取の主なメリットは以下の通りです。

  • 即売できる(条件さえ整えば、数日〜数週間で現金化することが可能)
  • リフォームや解体などしなくても、現状のまま買い取ってもらえる
  • 仲介手数料が不要
  • 瑕疵担保責任の免責

ただし、次のようなデメリットもあります。

  • 買取価格は、相場価格の7割前後になるのが一般的
  • 買い取ってくれないケースもある

「相場価格よりも安くなってもすぐに現金化したい」、「物件に問題があるため仲介ではまず売れそうにない」という場合は、買取の利用を検討すると良いでしょう。

1-5.売れない物件では売主の対応も大切

「長いこと売りに出しているのに、なかなか売れない」という場合で、不動産会社にも家の価格にも問題がない場合に、考えられるのは売主の内見対応の悪さです。

家を買おうと思った時に、そこの持ち主が感じの悪い人であったり部屋の中がごちゃごちゃしていたりすれば、そこでの暮らしについて前向きなイメージを持つことはむずかしくなります。

内見の際には愛想よく、なるべく家をきれいに見せるよう掃除を徹底しましょう。

掃除に自信がなければハウスクリーニングを頼んだり、部屋をより魅力的に見せたい場合にはホームステージングなどのサービスを利用したりすることもできます。

不動産会社によっては、これらサービスと提携しているところもあるので、一度相談してみても良いでしょう。

2.4つの事例で見る 売れにくい・特殊な物件の売却方法

3つのポイント

  • 古い家はリフォームをしたり耐震補強工事をしたりする前に、かけた費用の分だけ高く売れるかどうかを確かめる
  • 解体し、更地にして売る場合は売却が決まってから解体する方が良い
  • 日当たりが悪い家や二世帯住宅など、特殊な物件のため売れにくい場合は買取を検討するのも手

先に紹介した「家が売れない2大理由と万能対策方法」は、売れにくい物件の大部分に当てはまる内容のものでした。

この章では、以下4つの事例をもとに、売れにくい・特殊な物件に個別にフォーカスした対策方法をご紹介します。

  • 築年数が古い
  • 不具合・欠陥がある
  • 欠陥はないが敬遠されがちな特徴がある
  • テラスハウス・店舗付き住宅など特殊な家

一つずつ、詳しくみてみましょう。

2-1.築年数が古い家の売却方法6選

築年数の古い家が売れにくいのは、「経年劣化で見栄えが良くない」、「設備の不具合が起こりやすい」といった理由が多いです。

特に、1981年の建築基準法改定前に建てられた旧耐震基準の家は、震度5程度を超える地震で持ちこたえられるよう想定がされていないことが大きなデメリットとなり、売り手はかなりつきにくくなっています。

築年数が古い家を売却するための対処法は、次のとおりです。

  • リフォームや耐震補強工事をする
  • 家を解体して更地にする
  • 買取を利用する
  • 空き家バンクに登録する
  • 古家付物件として売る
  • 贈与する

一つずつ、説明します。

2-1-1.リフォームや耐震補強工事をする

この方法は、その費用の分だけ高く売れる確証がある場合だけにおすすめです。

リフォームを本格的にするとなれば、場合によっては数百万、耐震補強工事は150万近くの費用がかかります。

この費用分を改修できるほど売却価格が上がるとは考えにくいです。

また、古い家を好んで購入する買主は自らリフォームして住みたいと考えていることが多いため、売主がリフォームをするのはあまりおすすめではないと言えます。

2-1-2.家を解体して更地にする

損傷が激しくてそのままでは売りに出せず、さらに何らかの工事を施しても費用の回収が見込めない場合には、更地にして売り出すのがおすすめです。

数年後には住まいとしての役割を果たせなくなるような古い家だと、購入した買主も更地にする以外にありません。そのため、売主の方で更地にしておけば買主の手間が省け、売りやすくなります。

また、万が一土地に危険物や汚染物が埋まっていた時に契約不適合責任を問われるリスクも、建物で売るときより軽減できる可能性が高いです。

ただし、家を建ててから50年以上経っている場合、現在の建築基準法に適合しておらず、一度取り壊すと新たに家を建てられない再建築不可の物件になっている場合があるため、その点は注意してください。

2-1-3.買取を利用する

家がきちんとメンテナンスを施されていて居住に耐える状態であるのであれば、買取を利用するのも手です。

仲介と比較すると市場価格より3割ほど安くなりますが、リフォームや造成作業をしてから再販してもらえるうえ、ほとんどの場合、契約不適合責任が免除されることは古い家を売る際の大きなメリットと言えます。

2-1-4.空き家バンクに登録する

空き家バンクとは地方自治体が運営するサービスを指します。

空き家の情報をインターネットで公開し、空き家を買いたい人と売りたい人をつなげるための仕組みです。

空き家バンクには、次のようなメリット・デメリットがあります。

【表 空き家バンクを利用する メリット・デメリット】
メリット デメリット
  • 仲介手数料がかからない
  • 登録料不要
  • 売主屋買主に対し、空き家のリフォーム費用等助成金が出ることも多い
  • 認知度が低い
  • 多くの場合、買い手と直接交渉しなければならない

特に、買主との交渉や売買契約の仲介を売主自らが行わなければならないのが最も大変なところです。

自信がない場合は、宅建協会に仲介をお願いできる自治体もありますが、その場合は仲介手数料が必要になります。

2-1-5.古家付物件として売る

近年古い建物の内装部分をリフォームして活用するといった暮らし方を求める人が増えてきており、一定の需要があります。

売却するまでの固定資産税が安くできるというメリットがある一方で、そのようなニーズを持つ買主以外はリフォームなどが手間に感じられるため、敬遠されがちであるというデメリットもあります。

2-1-6.贈与する

最後に考えたい選択肢が「贈与(ぞうよ)」です。特定の人に対価をもらわずに家を譲渡することを言います。

対価は得られませんが、とにかく「手放せる」ことがメリットです。

ただし、贈与した不動産に相当の資産価値がある場合は、贈与税がかかることもあるため注意しましょう。

築年数の古い家の売却について、詳しくは以下の記事群をご覧ください。関連記事として、減価償却や耐用年数についての記事も挙げています。

2-2. 不具合・欠陥がある家の売却方法4選

「壁のタイルに一部ひび割れがある」、「雨漏りがする」、「傾いている」など何らかの不具合や欠陥のある家も売れにくくなります。

そのような家の売却方法は、次のとおりです。

  • 不具合を修理してから売却する
  • ホームインスペクションを依頼する
  • 修理費用分の値引きをする
  • 買取を利用する

以下で一つずつ解説します。

2-2-1.ホームインスペクションを依頼する

ホームインスペクションとは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)と呼ばれる専門家が、第三者的な立場から、家の劣化状況や欠陥の有無をチェックすることです。

費用は業者によって異なりますが、目安となる額は次のようになります。

  • 目視可能な範囲で調査する一次検査(基本調査)……5~6万円程度
  • 機材を用いた二次検査(詳細診断)……10万円以上

これを受けることによって、以下のようなことを把握できます。

  • 修繕が必要な箇所はどこか
  • 近々に修理すべきか、未だ持ちこたえるか
  • 修繕費用はいくらくらいか

また住宅の基礎部分も見てもらえるため、古い家であればあとどのくらい居住用に耐えるか、ということも知ることができます。

買主にも詳細な報告ができるため、強い安心材料になります。

2-2-2.不具合を修理してから売却する

修繕できる不具合はあらかじめ直したうえで、修繕履歴を残しておきましょう。

購入してから売却までに何かメンテナンスを行っていたら、その履歴も合わせて取っておけば、買主の安心を得ることができるため、売れやすくなると言えます。

2-2-3.修理費用分の値引きをする

すぐ対応すべきものでもないが、将来的に修繕が発生することは確実、という場合には買主が行う修繕費用分の値引きをして売るのも手です。

2-2-4.買取を利用する

修繕箇所が多い、傷みがひどいなど、売主がではどうにもできないほどの損傷の場合は、買取の利用がおすすめです。

買取の場合、不動産会社が示す査定額がそのまま買取価格になるため、諸々の費用を差し引いて最終的に手元に残る金額を比較したうえで、一番高い額を提示してくれた買取業者を選びましょう。

不具合、欠陥がある家を所有していて、修繕の必要が生じる可能性が大きい場合は、

  • 会社自体で修理などの工事を請け負っている
  • 工務店と連携していて安い費用でそこに依頼できる

といった利点のある不動産会社を選んでおくことをおすすめします。

なぜなら不具合の修理費用を売主がどの程度負担するのか、または修理費用分としていくら値引きするのかを買い手と交渉する際、すぐ費用の見積が出来れば交渉がスムーズに進み、手元に残る額を多くしやすくなるからです。

イクラ不動産なら、売却したい不動産がある地域にある不動産会社の売却実績がひと目でわかるため、売却ニーズにマッチした信頼できる不動産会社を選ぶことができます。

また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格を知ることが可能です。

さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフ無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めることができます。

ぜひご利用ください。

不具合や欠陥のある家の売却について、以下の記事では6つの事例別に詳しく解説しています。ぜひ読んでみてください。

  • ひび割れがある家
  • 雨漏りしている家
  • 結露しやすい家
  • お風呂がない家
  • 傾いている家
  • 湿気が高い 家

2-3. テラスハウス・二世帯住宅など特殊な家の売却方法2選

3階建の戸建てや二世帯住宅のほか、次のような特殊な家は、万人向けの物件に比べて売れにくい場合があります。

  • テラスハウス(連棟住宅)
  • 別荘
  • 店舗付き住宅
  • 団地

このような特徴的な建物は、次のような売り方がおすすめです。

  • 集客力・宣伝力のある不動産会社を選ぶ
  • 買取を利用する

特殊な物件の売却の成功は、そのような物件を求めている買い手を見つけられるかどうかにかかっています。

一般的なニーズには合わなくても、大きな特徴があるからこそ、買い手さえ見つかればその後の交渉などはむしろ普通の物件よりスムーズに進むかもしれません。

したがって、特殊な物件の売却では、ほかの物件にも増して不動産会社の集客力が問われるのです。

見込み客を多く抱えている不動産会社や集客力の高い不動産会社であれば、特殊な物件でも売れる確率が高くなるでしょう。

なお、それでも「立地が悪い」、「建物が古い」などの事情があるためどうしても売れない場合は、買取の利用がおすすめです。

特に、テラスハウス、別荘、店舗付き住宅の3つについて、売る際に覚えておくと役に立つ知識をご紹介します。

2-3-1.テラスハウス(連棟住宅)

テラスハウスは、買う際にローンが組みにくい傾向にあるうえ、何らかの理由で再建築する場合には、必ず隣の家の許可および承諾が必要になるなどのデメリットがあるため、売却はむずかしい傾向にあります。

売りに出す際には、

  • 隣接している物件の所有者に相談してみる
  • 他の部屋を買い取って住宅全体の所有者になってから売却する

などの方法があることを知っておくとよいでしょう。

詳しくは「連棟住宅の売却は難しいの?ポイントと注意点をチェックしよう」を読んでみてください。

2-3-2.別荘

別荘は1970年代以降から多く建てられ始め、1980年代後半にその人気は絶頂に達しました。そのため現存のものは築40~50年経っているものが多く、経年劣化が進んでいます。

特に、日常生活に用いることがなく管理もおざなりになっている別荘の場合、頻繁に点検や修理が行われないため一層建物が傷みやすくなりがちです。

売却の際には、

  • 所有権移転の登録免許税や不動産取得税などの諸費用を売主負担で売却する
  • 管理とメンテナンスをしっかりやっておく

などの方法があることを知っておくと良いでしょう。

詳しくは「別荘を売却したい!売れにくい理由と上手に売却する方法を解説」を一読してみてください。

2-3-3.店舗付き住宅

店舗付き住宅は「店舗の経営をやってみたい」という人にとっては好都合ですので、多種多様の媒体を用いた宣伝が大切だと言えます。

売却の際には、次の点に注意しましょう。

  • 備品・リース品の一覧を作成しておく
  • 買主が住宅ローンを組めるのは居住部分のみ
  • 再開発計画を調べておく

詳しくは、「店舗住宅って売却できる?注意点と売却方法をチェック」を読んでみてください。

2-3-4.団地

分譲型の団地は、築年数が30年以上経過している建物も多く、居住スペースが現在の一般家庭にはやや狭いことや、エレベーターがないことなどから売りにくくなっています。

売却の際には、かけられる費用を緻密に計算したうえで、勝算があれば、リフォーム、リノベーションをしてみるのも一つの手です。

売却を急いでいる、なかなか買い手がつかない場合には買取を利用しましょう。詳しくは「団地の売却を成功させよう!高く売るためのポイントを解説」を読んでみてください。

ここまでに紹介した記事に加えて、特別に売れにくくはないですが、特殊な物件としてタワーマンション太陽光発電を設置している家の売却方法を載せた記事もご案内します。売却の予定がある方は、ぜひお役立てください。

2-4. 欠陥はないが敬遠されがちな特徴がある家の売却方法

ここでいう「欠陥はないが敬遠されがちな特徴がある家」とは、修繕が必要ないわゆる「欠陥」ではないものの、買主にとってデメリットになり得る要素がある家のことです。

例えば、以下のようなものが該当します。

  • 日当たりが悪い
  • 越境物がある
  • ペットを飼っていた

それぞれ売却の際にはいくつかコツがあります。一つずつ、詳しくみてみましょう。

2-4-1.日当たりが悪い

一般的に、南向きが最も人気が高く、次いで東向きとなり、西向き、北向きは売れにくい傾向にあります。

売却の際のコツは、以下のようなものです。

  • 物件の写真を明るく撮る
  • セールスポイントを用意する
  • 室内の照明を工夫する

まずは、室内を明るく見せる工夫をしてみましょう。

また、日当たりが悪くても日中家にいない人や、家具の変色が気になる人であればむしろ望んで買いたいということもあるため、顧客を多く抱えた不動産会社に依頼するのもおすすめです。

詳しくは「日当たりが悪い家だけど売却したい!上手に売却するコツを紹介」を読んでみてください。

2-4-2.越境物がある

越境とは、建物や建物の付属物が、敷地境界線を越えて隣合う土地の持ち主の所有権を侵害していることを言い、樹木の根や枝、屋根、地中にある給排水管などがそれにあたります。

売却の際のコツは、以下のとおりです。

  • 売却前に境界確認しておく
  • 越境問題をできるだけ解決しておく
  • すぐに解決できない場合は「覚書」を交わす

詳しくは「越境物のある家を売却することはできるの?その方法を知っておこう」を参考にしてみてください。

2-4-3.ペットを飼っていた

ペットを飼っていた家は、爪などが原因で室内に傷がついていたり、臭いがあったりして売れにくくなることがあります。

売却の際のコツは、以下のとおりです。

  • ペット飼育の有無を必ず告知する
  • 室内の消臭は念入りにしておく
  • 軽微なものは自分で修繕しておく
  • ノミ・ダニ対策は徹底して行う
  • ハウスクリーニングを行う

詳しくは「ペットを飼っていた家は査定額や売却価格が下がるの?ポイントを解説」を読んでみてください。

それぞれの感じ方には個人差があり、必ずしもデメリットにはなりませんが、念のため気になる点がある場合は、前もって買い手に伝えておきましょう。

気づかないだろうと隠しておくと、売却後のトラブルにつながります。

買い手への伝え方も大切です。不動産会社の担当者とよく相談をして、買い手ができるだけデメリットであると受け取らないように伝えてもらうようにしましょう。

3.売れにくい立地での売却方法3選

3つのポイント

  • 嫌悪施設が近くにある場合や形の悪い土地などは買主に敬遠されやすいため、仲介での売却がむずかしいことがある
  • 取れる対策方法は、値引きをして売却する、買取を利用するなどが一般的
  • 調査や改修工事で安全性を保証しておくと、買主の不安を和らげることができる

家やマンションなど、建物事態に問題がなくても、それが建っている場所が原因で売れにくくなっている場合もあります。

ここでは、以下の4つの例をもとに、特殊な場所にある家やマンション、土地などの売却方法を一つずつ詳しく解説します。

  • 嫌悪施設が近くにある
  • 土地の形などに問題がある
  • 水害・災害の危険がある
  • 送電線が近いなど、特殊な場所にある

3-1. 嫌悪施設が近くにある物件の売却方法2選

嫌悪施設とは、一般的に、近くにあると嫌な気持ちや不快感を抱くような施設や場所のことを指します。

主に次のようなものです。

【表 嫌悪施設の一例】
嫌悪施設のタイプ 具体例
周辺の品位を下げるような施設 風俗店、パチンコ店、競艇場など
騒音や振動、臭気などを発生する施設 工場、線路、交通量の多い道路など
嫌悪感を抱くような施設 焼却場、墓地、暴力団事務所など

嫌悪施設が近くにある場合の売り方のポイントは、次のとおりです。

  • その程度に応じての値下げをする
  • 買取を利用する

嫌悪施設からの距離やどの程度気になるかによって、当然ですが価格は違ってきます。

いくらぐらいの値下げが必要かは、不動産会社の担当者と相談して決めるようにしましょう。

ただし、嫌悪施設の捉え方には個人差があるため、購入検討者が現れてから交渉するという手もあります。

手を尽くしてもどうしても売れかったり、売却を急いでいる場合には、買取を利用しても良いでしょう。

嫌悪施設が近くにある物件の売却については、次の記事でも詳しく説明しています。参考にしてみてください。

3-2.土地の形などに問題がある物件の売却方法

利用しにくい形や以前ゴミの埋立地だった、土地と建物とで所有者が違うなど、その土地に問題がある場合も、売却しづらいことがあります。

そのような場合には、以下のような方法を検討しましょう。

  • 土地の安全性を確保する処置をする
  • 調査をして土地の安全性を保証してもらう
  • 土地の形を活かすようなプランを提供する
  • 土地(建物)の所有者に協力してもらい合わせて売却する

加えて、ここでは以下5つの事例をもとに、一つずつ売り方をご紹介します。

  • ひな壇になっている
  • 高低差がある
  • 雑種地
  • 底地
  • 借地

3-2-1.ひな壇になっている場合の売却のコツ

ひな壇になっている土地とは、傾斜している土地の土を削ったり盛ったりして階段状に平らな土地を造っていき、ひな人形の飾り棚のように造成されている土地を指します。

プライバシーが守られやすく、閉塞感がないなどのメリットもあるものの、擁壁(土地と土地との段差部分が崩れてこないようにするために築かれる壁)の維持・管理に費用がかかるなどのことから敬遠されがちです。

売却方法としては、

  • 擁壁の安全性を確認してから売りに出す
  • 擁壁の補強工事をしてから売りに出す
  • 更地にしてから売りに出す
  • 買取専門業者に買い取ってもらう

などがあります。

詳しくは「ひな壇になっている土地の売却はどうやるの?」でご紹介しています。ぜひ読んでみてください。

3-2-2.高低差がある場合の売却のコツ

高齢者にとってはは上り下りが大変など、生活面でのデメリットだけでなく、高低差のある土地には法的な規制や制限などもあるため、売却は容易ではありません。

売り出す際には、以下のことを踏まえたうえで、特殊な土地の売却に強い不動産会社に依頼して売り出す、または買取を利用するなどの方法を取りましょう。

  • がけ条例の制限を受ける
  • 擁壁が必要
  • 法令により建築が規制される
  • 重要事項説明に盛り込まなければならない

詳しくは「隣地と高低差のある土地を売却するには?売却が難しい理由を解説」をご覧ください。

3-2-3.雑種地の売却のコツ

一般的に家が建っている土地は「宅地」という地目がつけられていますが、場合によっては地目に該当するものがない雑種地である場合もあります。

宅地は地目の中でも評価が高いので売却価格も高く設定できます。

しかし、地目が雑種地のままだと評価額が低くなる場合が多く、家を建て直そうとした際に建築不可などになれば、売却後のトラブルになることは言うまでもありません。

売却の際には、市街化区域かどうかを確認したうえで、地目変更の手続きをしましょう。

詳しくは「雑種地とは?地目が雑種地の一戸建てを売却する方法」を読んでみてください。

3-2-4.底地の売却のコツ

底地とは、借地権が付いている土地のことです。土地を借りて建物を建てている借地人がいるため自由に土地を利用することができず、高く売却することはむずかしくなります。

売却の際には、次のような方法があります。

  • 借地人に売却
  • 底地と借地の権利交換
  • 底地と借地権をまとめて売却
  • 底地専門の買取業者に売却

詳しくは、「底地を売却したい!高く売れる方法を見つけよう」を読んでみてください。

3-2-5.借地の売却のコツ

借地権が設定されている土地の売却は認められているものの、売却はむずかしいです。

売るためには相当価格を下げるか、地元の売却に強い、宣伝力のある不動産会社に依頼するしかありません。

売却したい土地や戸建ての敷地が売りにくい状況のためになかなか売れない場合は、これらの方法を得意とする不動産会社に依頼しましょう。

イクラ不動産なら、「嫌悪施設が近くにある」「形が良くない土地」といった売れにくい物件でも相談できる、「どんな物件も断らない不動産屋さん」のご紹介が可能です。

また、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフ無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めることができます。

ぜひ、ご利用ください。

この章でご紹介した詳細記事は以下にまとめています。

3-3.送電線が近いなど、特殊な場所にある物件の売却の際に知っておきたいこと

以下のように、特殊な場所にある物件を売却する場合は、「買取を利用する」、「価格を下げる」といった対応が一般的です。

  • 送電線が近くにある物件
  • 区画整理地の物件
  • 都市計画道路予定地にある物件
  • 埋蔵文化財がある土地

こういった物件をお持ちの方は、次の記事で詳しく説明しているのでぜひ参考にしてみてください。

4.水害・災害の危険がある物件の売却方法3選

3つのポイント

  • 災害警戒区域にある、もしくは水害に遭ったことがある物件はそのリスクを買主に必ず伝える
  • 売却の際は仲介で値引きして売るか、買取を利用する
  • 水路のそばにある物件は接道義務を満たしていないことがある。その場合は占用許可を取るなどの対策が必要

ここでは、売却したい家や土地が水害などの災害警戒区域にある、過去に浸水などの被害に遭ったことがあるといった、水害や災害の危険がある物件を売却する場合の方法を紹介します。

4-1.水害・災害の危険が想定される場合にすべきことと基本的な売却方法

まずは国土交通省が発表している重要事項説明の、「災害に関する項目」を確認しましょう。

見るべき内容は次のとおりです。

  • 造成宅地防災区域内か否か
  • 土砂災害警戒区域内か否か
  • 津波災害警戒区域内か否か

また、2020年に宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が公布され、「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明することを義務づけ」が同年の8月28日から施行されました。
(出典:国土交通省 重要事項説明の様式例p5

よって、売却したい不動産がこれらの区域内にある場合や水害のリスクがある場合は、買い手に必ず伝えなければなりません。

同様に浸水被害や液状化被害に遭ったことがある場合も告知義務事項になります。

用語解説

  • 告知義務……売却する不動産に欠陥や不具合といった瑕疵(かし)や購入決定を左右するような重大な問題がある場合、売り手はその旨を買い手に伝えなくてはいけないというもの

実際に水害に遭ったことのある家を売却する方法としては、次のようなものがあります。

  • 調査(ホームインスペクション)をして安全性を保証する
  • 建物を解体して更地として売却する
  • 買取を利用する

水害の被害の程度や建物の築年数などによって、取るべき売却方法は変わってきます。

そのため、まず不動産会社に相談をして、売却方法を決めると良いでしょう。

加えて、以下で5つの事例別に、売るときに知っておくと良いことや相場価格の変化などを簡単に解説します。

  • 洪水浸水想定区域に建っている
  • 液状化を起こした土地である
  • 浸水被害に遭った
  • 水路に面している
  • 川沿いにある

4-1-1.洪水浸水想定区域に建っている

所有している物件が浸水想定区域に入っているかどうかは、物件のある市町村が用意しているハザードマップで確認できます。
国土交通省ハザードマップポータルサイト

区域内に入っていたとしても、それだけで必然的に価格が下がるわけではありません。

不動産価格の評価を行うときには、専門の不動産鑑定士が評価基準に基づいて、洪水などの災害発生の危険性をあらかじめ織り込んで評価することになっているためです。

ただし、想定される浸水被害の規模によっては、不動産価格に影響を与える可能性が全くないとは言い切れず、場合によっては少し相場よりも価格が安くなるかもしれません。

詳しくは「浸水想定区域にある家は売却できる?ハザードマップと価格との関係」をご覧ください。

4-1-2.液状化を起こした土地である

液状化について、「そのリスクがある」という段階では告知義務がありませんが、実際に液状化を起こした場合は告知義務が発生します

売却の際は、以下のような方法を取ります。

  • 告知した上で仲介で売却する
  • 地盤沈下を修正してから売却する
  • 買取を利用して売却する

詳しくは「液状化した土地に建つ家は売却できる?売却方法と注意点をチェック」を読んでみてください。

4-1-3.浸水被害に遭った

浸水被害に遭った家には告知義務が発生します。また、相場価格よりも2~3割程度安くなってしまうことは避けられないでしょう。

売却するには、以下のような方法があります。

  • 不動産会社に買い取りしてもらう
  • ホームインスペクションを行う
  • 家を解体して更地で売却する

詳しくは「浸水した家は安くなる?できるだけ高く売却する3つの方法」をご覧ください。

4-1-4.水路に面している

水路に面している物件は、以下のようなデメリットの可能性があります。

  • 建築不可の可能性
  • 再建築不可の可能性
  • 軟弱地盤の可能性
  • 浸水の可能性

このような可能性がある場合は、次のような売却方法を取りましょう。

  • 水路の占用許可を取る
  • 住宅を建てるための土地ではなく、ただの土地として売却する

詳しくは「水路に接した家や土地を売却するには占用許可が必要って本当?」を読んでみてください。

4-1-5.川沿いにある

川沿いにある物件は、

  • 地盤が弱い場合がある
  • 虫やゴミ、臭いが気になる
  • 湿気が多い
  • 洪水や氾濫の可能性がある

などの理由から敬遠されることがあります。なお、浸水被害にあっている場合には相場価格から2~3割安くなります。

詳しくは「川沿いにある家は売却するときに売れづらいって本当?」を読んでみてください。

川や水路など、水場に近い物件の売却は、むずかしい案件でも上手に売ってくれる売却力のある不動産会社に依頼するのがおすすめです。

イクラ不動産なら、水害の被害に逢った物件や水害のリスクがあるような物件でもご相談いただける「どんな物件も断らない不動産屋さん」をご紹介しています。

また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格を知ることが可能です。

さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフ無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めることができます。

水害に関する家の売却方法の詳細記事は以下にまとめています。加えて、自然災害・火災に関わる不動産の保険や使える援助等について参考になる記事も載せました。

ぜひ参考にしてみてください。

5.認知症になった親の家の売却など特殊な状況下での売却方法

3つのポイント

  • 認知症などで判断能力に問題のある親が、子を代理人に委任して不動産を売却しても、契約はすべて無効とされる
  • 判断能力に問題のある親の不動産を売却する方法は、相続してから売却する、成年後見人制度を利用するの2つ
  • 所有者以外の人が代理人として売却するには、所有者本人からの委任状が必要

ここでは、以下3つの事例をもとに、何らかの理由で不動産の所有者自身が売却できない場合や親族間で売買する場合など、特殊な売却に対処する方法を説明します。

  • 親が高齢・認知症になった場合
  • 所有者の代わりに売却する場合
  • その他特殊な場合

5-1. 親が高齢・認知症になった場合の売却方法2選

親が高齢や認知症になった場合、意思能力や判断能力に問題がなければ親自身が売却することは可能です。

また、子に委任して代わりに売却してもらうこともできます。

しかし、親の判断能力の問題があると見なされた場合は、売買契約を結んだり子に売却を委任をしたりしても、すべて無効となってしまうため注意が必要です。

ただし、以下の方法が取れる場合には、そのようなケースでも子が親の不動産を売却することが可能になります。

  • 「成年後見制度」を利用して売却する
  • 親が亡くなって不動産を相続してから売却する

成年後見制度とは、認知症や精神的な障がいなどによって判断能力が衰えてしまった人(本人)を、法的に保護する制度で、「任意後見制度」と「法定後見制度」とに分かれています。

本人に判断能力が十分にある場合に適用されるのは「任意後見制度」、判断力が低下した場合に適用されるのは「法定後見制度」です。

成年後見制度を使って子が後見人になれば、不動産を売却できるようになります。

ただし、後見人を本人が決められるのは、判断能力が十分にある場合で、不十分であれば裁判所が決定するため、必ずしも子がなれるとは限りません。

また、親が居住していた家を売却する場合にも、裁判所の許可が必要です。

なお、以上二つの制度は本人が意識不明になったときにも使えます。

親が高齢や認知症になった場合の不動産売却については、次の記事でも詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

4-2. 所有者の代わりに売却する方法

何らかの理由で不動産の所有者が売却できない状況にある場合、代わりの人に売却を依頼することもできます。

たとえば、次のようなケースです。

  • 所有者が海外など遠方に住んでいる
  • 所有者が複数人いる
  • 体調不良などで売却に立ち会えない

不動産の所有者の代わりの人(代理人)が売却をするには、所有者本人からの委任状が必要です。委任状によってのみ、代理人が不動産の売却に関する代理権があることを証明できます。

委任状の作成に必要なものは以下の通りです。

  • 本人と代理人の実印(委任状に押印する)
  • 本人と代理人の印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 本人の住民票(3ヶ月以内に発行されたもの)
  • 代理人の身分証明書(運転免許証など)

委任状に記載する項目は以下の通りです。

  • 委任の目的
  • 売却する物件の情報
  • 売却の条件委任状に取り決めがない事項の扱い
  • 有効期限
  • 委任者の住所・氏名(実印を押印)
  • 受任者の住所・氏名(実印を押印

所有者の代わりに不動産を売却する方法については、次の記事でも詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

4-3. その他、特殊な場合

ここでは、以下4つの事例での売却方法をご紹介します。

  • 親族に不動産を売却したい場合
  • 不動産の所有者(共有名義人)が行方不明で売却したい場合
  • 親もしくは子と同居するために売却する場合

4-3-1.親族に不動産を売却したい場合

親族間での不動産売買は、以下のような点で注意が必要です。

  • 安すぎる価格での売買は贈与とみなされる
  • 住宅ローンの審査が通りにくい
  • 譲渡所得税が高額になる可能性がある

売却の際には、親族に売ることが決まっていても不動産会社に仲介を依頼しましょう。

詳しくは、「身内に家を売却するには?親族間売買の注意点を知っておこう」を一読してみてください。

4-3-2.不動産の所有者(共有名義人)が行方不明で売却したい場合

この場合、まずは「失踪宣告」の申し立てをした上で、相続登記が必要です。

また、売却後に行方不明者が見つかったとしても、返還の必要はありません。

詳しくは、「所有者や共有名義人が行方不明に!家を売却する方法はあるの?」をご覧ください。

4-3-3.親もしくは子と同居するために売却する場合

この場合、親と子で1つの住宅ローンを契約して住宅購入資金を借り、その返済を親から子に引き継げるように設定した「親子リレーローン」というものが使用できます。

親と子がそれぞれ1つずつの住宅ローンを組んでお互いがお互いの連帯保証人となり、同じ住宅の購入資金を借りる親子ペアローンもありますが、その場合契約事務手数料等の諸費用も2契約分かかります。

親子リレーローンのメリット・デメリットや使用条件など、詳しくは「同居するなら親子リレーローンを検討しよう!メリットと注意点」を読んでみてください。

なお、親子で同居するとき、すぐ売却を始めるべきか、同居を開始してから売るべきか、等については「同居が理由での家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)」をご覧ください。

この章で紹介した記事は、以下にまとめています。

まとめ

家やマンションなどを相場価格に近い額で売りに出したものの、なかなか売れない場合は、何が原因かを突き止めて対策を考えなければなりません

原因が不動産会社や担当者の売却活動に問題がある場合は、思い切って変更するのも一つの手です。現在の売却活動状況と媒介契約の内容をきちんと確認して判断するようにしましょう。

一方で売れない原因が物件にあって、問題を改善できない場合や改善にかける費用対効果が低い場合は、次のような方法を取ることになります。

  • 買い手が現れるまで待つ
  • 値下げをする
  • 買取を利用する

売却したい物件の状態や売り手の状況によって取るべき方法が変わってくるため、希望や状況をしっかりと伝えたうえで、不動産会社の担当者に相談して決めるのがおすすめです。

イクラ不動産なら、売れにくい物件や特殊な売却の売却を得意している不動産会社を探すことができます。不動産会社の売却実績がひと目でわかるため、本当に売却に強い信頼できる不動産会社を選べるのでおすすめです。

また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格がわかります。

さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフ無料でいつでも相談可能です。

イクラ不動産を利用してあなたの状況にピッタリ合った不動産会社を選び、さらに専門スタッフのアドバイスをもらいながら、売却成功を目指しましょう。