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底地を相続したので売却したいのですが…
どうすれば底地を高く売ることができるでしょうか。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
借地権が付いている土地のことを「底地（そこち）」と言います。
底地には土地を借りて建物を建てている借地人がいるので、高く売却することがむずかしいことが多いです。
この記事では、底地とはどのようなものか、また底地を少しでも高く売るにはどうすれば良いかを説明します。底地の売却で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
1.底地とは
底地（そこち）とは、借地権がついた土地のことを指します。簡単にいうと「人に貸すことで利益を得ている土地」のことで、「貸地（かしち）」と言うほうがわかりやすいかもしれません。
土地の所有者（地主）は、土地を貸す代わりに賃料をもらう権利である「底地権」を持つことになります。
これに対して土地を借りた人（借地人）から見ると、その土地は「借地（しゃくち）」になります。借地人には、土地を借りてお金を払う代わりに、その土地に家を建てる権利である「借地権」が発生します。
つまり、底地の所有権は地主にありますが、借地人が土地を利用して家を建てる権利を持っているので、その土地を自由に使えないというわけです。
同じ土地であっても立場によって、「底地」「借地」と呼び方が変わり、1つの土地に対して「底地権」と「借地権」の2つの権利が発生することが、底地の資産価値を下げると同時に売却をむずかしいものにしていると言えます。
2.底地を売却するメリット
地主にとっては所有権があるにもかかわらず、自由に土地を使うことができない底地ですが、所有している限りは固定資産税や都市計画税の支払い義務は地主にあります。
借地人に固定資産税分の負担をしてもらう契約をしていたとしても、万一、借地人が滞納すれば、支払い義務を負うのは地主です。
地主が亡くなり相続が発生すると、さらに問題が複雑になる可能性があります。底地を相続するのが一人であれば良いのですが、複数人で相続した場合、底地が共有名義になってしまいます。
共有名義の土地は、売却などの処分をするときには、所有者全員の同意が必要です。しかし、底地の名義人を1人にすることになったとしても、自由に使えない土地を欲しいと思う人はあまりいません。
財産としての底地よりも現金のほうがはるかに使い勝手がいいので、だれが底地を相続するかでもめる場合があります。
あらかじめ底地を売却して現金にかえておけば、のちのちの相続トラブルを防げるためおすすめです。
3.底地の売却価格
土地の所有権とは、底地権と借地権をあわせたものなので、底地の評価額は路線価格から借地権割合分を差し引くことで算出できます。借地権割合は、国税庁の路線価図で確認が可能です。
もし土地の評価額が3,000万円、借地権割合が70%だった場合、底地の評価額は以下のように算出できます。
- 底地の評価額＝3,000万円×（1－0.7）＝900万円
底地の評価割合は30〜40％になることが多いですが、実際に売却する際にはもっと安くなります。買取業者などに売却するときには、更地評価額の10〜15%になるのが一般的です。上記の例では3,000万円×10%＝300万円程度になってしまうでしょう。
底地は持っていても自由に使えません。そのためどうしても資産価値が低くなり、売却価格は下がってしまいます。
4.底地の売却方法
持っていても自由にできず、将来的に相続トラブルにもなるかもしれないなら、底地は早めに売却したいと感じている方も多いことでしょう。
底地でも売却する方法はあるので、あきらめなくても大丈夫です。ここからは底地の売却方法を紹介していきます。
4-1.借地人に売却
底地を売る相手として最適なのは、底地を借りて家を建てている借地人です。借地を買い取れば、自分の土地となるため毎月の地代を払う必要がなくなります。
さらにその土地の完全所有権が自分のものになるので、土地を自由に売却することができるようになり、土地を買い取るときや家を建て替えるときのローンを組みやすくなるといったメリットもあります。
借地権の更新で更新料が発生するタイミングなど、借地人の土地に対する関心や購入意欲を刺激しやすいときを見計らって交渉してみるといいでしょう。
4-2.底地と借地の権利交換
借地人に底地をすべて売却せずに、借地権と底地の所有権の権利を一部ずつ交換して、それぞれが完全所有権を持つように分筆する（土地を分ける）方法も考えられます。
分筆したそれぞれの土地を元の地主と借地人が所有するようになるので、両者ともに自分の分の土地を自由に利用したり売却したりできるようになることがメリットです。
しかし、土地に十分な広さがない場合や、すでに建っている家が境界線にかかっている場合など、分筆が難しいケースもあります。
4-3.底地と借地権をまとめて売却
底地と借地権をまとめて売却すれば、買主は完全所有権が獲得できるメリットがあるので、購入を検討する人が増える可能性が高まります。
しかし底地と借地権をまとめて売却するためには、借地人と売却について合意しなければなりません。地主が底地を売りたいと思っても、借地人が同意しなければまとめて売却はできなくなります。
底地の売却を考えているなら、普段から借地人との信頼関係を築き上げ、最適な方法を模索することが大切です。
4-4.底地専門の買取業者に売却
底地を売却するときには、底地専門の買取業者を利用するのがもっとも確実な方法だと言えます。
しかし「底地の売却価格」の章でご説明したように、買取業者への売却は、更地価格の10〜15％と低額になりがちです。また、底地は市場にあまり流通していないため、買取をしてくれる不動産会社はあまり多くはありません。
しかし1社のみの査定で「底地だしこれくらいの価格でしかたない」とあきらめるのは早計です。できるだけ複数の不動産会社に買取の見積もりを依頼して、少しでも高く買い取ってくれるところを探すようにしましょう。
5.底地を売却するときの注意点
底地は借地人に買い取ってもらうのがもっとも現実的で、適切な価格で売却がしやすくなります。
しかし、複数の借地人に貸しているときには要注意です。借地人が5人いれば、3人は売却に同意したものの2人は拒否するといった事態が起こりかねません。
そうなった場合、せっかくまとまっていた土地が虫食い状態で分割されて、残った土地がますます売りにくくなることが考えられます。
まとまった広い土地なら業者も購入を検討してくれても、あちこちが虫食い状に欠けてしまえば買い取ってもらいにくくなることは言うまでもないでしょう。
底地に借地人が複数いる場合には、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
まとめ
底地は高く売るのが難しい土地ですが、その土地を借りている借地人であれば、ほかの人に売るよりも高く買ってくれる可能性が高くなります。
また底地を買い取ってもらう場合は、底地を専門に取り扱っている不動産会社や買取業者がおすすめです。最初から1社に決めるのではなく、複数の業者に見積もりをしてもらうようにしましょう。
底地を買い取ってくれるような不動産会社を探す際に便利なのがイクラ不動産です。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選べます。
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