市街化調整区域にある土地や建物は、一般的に「売れにくい」と思われがちです。なぜなら、原則として家などの建築が制限されている区域だからです。
しかし、ポイントを押さえれば売却は決して不可能ではありません。
こちらでは、市街化調整区域の基礎知識から具体的な売却方法、さらには売却を成功させる不動産会社の選び方までわかりやすく解説します。
「どうしたら売れるの?」「手続きはむずかしいの?」と、市街化調整区域の物件売却でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 市街化調整区域にある家や土地などの不動産が売れにくい理由がわかる
- 市街化調整区域にある物件を売却するための売却するためのステップと注意点がわかる
- 市街化調整区域にある物件の売却を成功させるための不動産会社の選び方がわかる
- この記事はこんな人におすすめ!
- 売却したい家や土地が市街化調整区域にある人
- 市街化調整区域にある不動産売却の注意点を知りたい人
- 市街化調整区域の売却に強い不動産会社を探したい人
不動産売却について基本から解説
- 【売れない・売れにくい不動産×解決策のまとめ】家が売れない原因と売るために売主がやるべき対策
- 別荘を売却するには?売れにくい理由と上手に売る方法を解説
- ゴミ屋敷の物件を売却、買取する方法と売却にかかる費用について解説
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もくじ
1. 市街化調整区域とは?初心者でも分かる基礎知識
いざ、不動産を売却しようとした際に、「市街化調整区域」という言葉に直面して困惑する人も多いです。
市街化調整区域は、都市計画法によって定められた地域区分の一つであり、都市開発が制限されるエリアです。
まずは、市街化調整区域についての基本を押さえていきましょう。
1-1. 市街化区域と市街化調整区域の違い
「市街化区域」と「市街化調整区域」は、名前が似ていますが、その役割や性質は次のように大きく異なります。
- 市街化区域
市街化を促進するエリア。住宅地や商業地としての開発が積極的に進められる。建物の建築やインフラ整備がしやすく、一般的に不動産価値も高い傾向にある - 市街化調整区域
市街化を抑制するエリア。都市としての計画的な開発を防ぐために指定される。原則として建物の新築や大規模な開発は制限され、不動産としての流動性は低くなることが多い
この市街化区域と市街化調整区域に分けることが「区域区分(線引き)」と呼ばれるものです。
まとめると、市街化区域は「開発を進める地域」、市街化調整区域は「開発を抑える地域」という違いがあります。
1-2. 市街化調整区域に指定される理由
市街化調整区域に指定されるおもな理由は、無秩序な都市拡大を防ぎ、計画的な街づくりを進めるためです。
具体的には、次のような背景があります。
- 自然環境や農地の保護
無計画な開発による自然破壊や農地の減少を防ぐため、一定のエリアを市街化調整区域に指定します。 - インフラ整備の効率化
都市開発が無秩序に進むと、道路や上下水道などのインフラが非効率に整備されてしまいます。それを防ぎ、計画的に整備するために区域が分けられています。 - 人口集中の抑制
人口が都市の中心部に集中しすぎることを防ぎ、バランスよく居住地を配置するためにも市街化調整区域が活用されています。
市街化調整区域を設けることにより、都市環境の乱れを防ぎ、持続可能な街づくりを維持することが期待できます。
1-3. 市街化調整区域のメリットとデメリット
市街化調整区域のメリットとデメリットは、次のとおりです。
1-3-1.市街化調整区域のメリット
- 自然環境が保たれている
市街化が進みにくいため、豊かな自然や静かな環境が維持されやすい - 固定資産税が低い
市街化調整区域内の土地は、市街化区域に比べて固定資産税や都市計画税が低く抑えられることが多い - 農業や自然利用に適している
建物の建築が制限される代わりに、農地や自然を活かした用途には適している
1-3-2.市街化調整区域のデメリット
- 開発や建築の制限
原則として建物の新築や大規模な開発が認められないため、不動産の価値が低くなりやすい - 売却が難しい
建築制限があるため、需要が少なく、買い手が見つかりにくいことが多い - 将来的な土地利用の不確実性
市街化区域に変更される可能性も低く、将来的に土地を有効活用する見通しが立てにくい
市街化調整区域にある物件の売却を検討する際には、これらのメリットやデメリットを理解しておくことが大切です。
2. 市街化調整区域にある物件が売れにくい理由とは?
市街化調整区域に指定された土地や物件は、一般的な市街地に比べて売却がむずかしいと言われています。
その理由は、利便性が悪い田舎にあるため価格が安くなりやすいほか、開発や建築に対する制限が多く、買主にとって不都合なことが多いことが影響しているからです。
買主にとって不都合となる、市街化調整区域のおもな制限や問題点として、次の3つがあげられます。
- 建物に対する制限が多い
- 住宅ローンの審査が厳しい
- インフラなどの負担が大きく手続きが面倒
一つずつ、くわしく説明します。
2-1.建物に対する制限が多い
市街化調整区域は、無秩序に建物を建てて市街地を拡大することを防ぐ目的で定められています。
そのため、市街化調整区域で家を建てるときには、自治体からの開発許可や建築許可が必要です。建て替えの際も同様です。基本的に、都市計画法に適合する建築物以外を建てることは認められません。
具体的には、開発工事(山林や水田などの未整備の土地を住宅用の土地にするための宅地整備工事)を行うためには、開発許可を取る必要があります。また、すでに家が建てられているなどの理由で開発行為が不要な場合であっても、家を建て直したりリフォームしたりする場合は、建築許可が必要です。
都市計画法によって、市街化調整区域で建築を認められる建物は、農業や林業、漁業を営む人々が建てる建物などに制限されています(都市計画法の第29条及び法第34条)。
市街化調整区域で開発や建築行為する場合は、誰がどのような用途で土地・建物を使うのか、個別に審査されて許可されています。そのため、現在、家があるからといって、ほかの人に売却してその人が住むことができるというわけではありません。
2-2.住宅ローンの融資の審査が厳しい
市街化調整区域にある土地や家の購入で住宅ローンを組む際、融資の審査が厳しくなることが多いです。
住宅ローンは、万が一返済が滞ったときのために、ローンを組んで購入した土地や建物を担保にします。
建築や活用にさまざまな制限がある市街化調整区域では、必然的に不動産の担保価値が低くなり、もし、滞納で差し押さえても売りにくいことから、金融機関は市街化調整区域の不動産の住宅ローン融資に消極的なのです。
そのため、市街化調整区域の不動産がかなり安い場合でも、ある程度の購入資金を用意できなければ住宅ローンの審査が通らないこともあり、結果として売れにくくなります。
2-3.インフラなどの負担が大きく手続きが面倒
市街化調整区域は、市街化を抑制する地域なので、行政は水道・電気・ガスなどのインフラ整備を積極的に行っていません。
そのため、所有者が電気やガス、水道などのインフラ設備の負担をしなければならない場合があります。
電気が届いていなければ最悪は自己負担で敷設しなければなりませんし、ガスは都市ガスではなくプロパンの購入が必要です。上水道はあっても下水道整備されていないところも多く、水洗便所ではなく浄化槽の時点で敬遠されるケースもあります。
土地を売る場合でも家を売る場合でも、新築建物を建てたい買主や既存の家をリノベーションを自由にしたい買主は、開発許可や建築許可を受けられるか確認する必要があり、その面倒さと許可を受けられるかどうかの不確実さが市場価値を下げています。
また購入してから、将来的に売却することを考えると買主にメリットが少ないため、市街化調整区域にある家は売却が難しいのが現実で、そのために需要も少なく、価格が下がりやすい傾向にあります。
3.市街化調整区域の物件を売却するためのステップと注意点
市街化調整区域の不動産が売れるかどうかは、買主の対応次第です。
買主は、目的に応じて造成や建築に対する許可を行政に申請して、「行政からその許可をもらえるのであれば購入する」というケースが多いため、あらかじめ売主側で確認をしておくと交渉をスムーズに進めやすくなります。
市街化調整区域にある土地や家を売却する場合は、事前に次の点について確認しておきましょう。
- 自治体の区域指定かどうか
- 事業によって開発された区域かどうか
- 土地の地目
- 指定(線引き)の時期
一つずつ、くわしく説明します。
3-1.自治体の区域指定かどうか
2000(平成12)年に都市計画法が改正され、「区域指定制度」が導入されました。これは市街化調整区域であっても、自治体が指定した区域内の土地に限っては、住宅の開発を認める都市計画法の許可を得られる制度です。
区域指定されるためには「隣の敷地との距離が50m以内の建物が40戸以上ある」「市街化区域に隣接している」「上下水道などが適切に配置されている」など、自治体によってさまざまな条件があります。
自治体の条件をクリアして区域指定されていれば、許可は必要であるものの、誰でも家が建てられるので、家が建っている地域が指定区域か、まず確認しておきましょう。
自治体の区域指定かどうかは、GoogleやYahoo!で[●●市 区域指定制度]と検索すると調べられます。
3-2.事業によって開発された区域かどうか
都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業などの事業として開発した区域であれば、市街化調整区域であっても建築行為への許可が不要です。
事業によって開発された区域かどうかは、役所で調査することができます。
3-3.土地の地目
家が建っている土地の地目も、必ず確認しておきましょう。
登記上の地目が、市街化調整区域に指定される前から宅地であるなら、開発許可や建築許可が不要なので売却しやすくなります。固定資産税が宅地で課税されていても、宅地とは限らないので注意しましょう。
しかし、市街化調整区域の指定後に宅地となり家が建てられたケースでは、第三者が購入する場合には開発許可を新たに受ける必要があります。
家が建っていても地目が農地であるなら、農家を営む人にしか売却できません。農家以外の人が購入するなら、農地法により農地転用の許可を得る必要があるのですが、かなり厳しく、一番売却のハードルが高くなります。
地目の確認方法については、「土地・戸建の登記簿謄本の見方についてわかりやすく解説!」で説明してますので、ぜひ読んでみてください。
3-4.指定(線引き)の時期
建物が市街化調整区域に指定される前からあるかどうかによっても、売却の条件が異なります。
毎年送られてくる固定資産税納付書を確認すると建物の建築年月日がわかるので、自治体で市街化調整区域が指定(線引きといいます)された日と照らし合わせて確認しましょう。
もし、納付書がない場合は、役所で固定資産税評価証明書や公課証明書を取得するか、それもないときは固定資産税課税台帳を調べると確認できます。
線引きされた日は、1970年(昭和45年)頃が多いですが、自治体のホームページなどで確認するか、役所の都市計画課などの担当部署に直接問い合わせるようにしてください。
既存の建物が線引き前からあるものであれば、行政の都合で市街化調整区域に入れられたことになります。もともとあった所有者の権利を行政都合で制限することはできないため、規制緩和が行われていて、売却するときにも許可は必要ありません。
この場合、用途(住宅なら引き続き住宅)や敷地面積が同じで、規模が同規模(延べ床面積が1.5倍まで)など制限はありますが、条件を満たせば建て替えも可能です。
しかし、線引き前でも増改築したのが線引き後の場合や、線引き後に開発許可や建築許可を受けて建てられたものであるなら、所有者の相続人や近親者などでなければ、過去の許可の権利は引き継げません。
第三者である買主が購入した場合、許可していない第三者が使用することになるため、家の用途を変更したみなされるため所有者の変更だけで再許可が必要です。
この点については建て替えや増改築の許可は無関係で、所有者の変更(用途変更)に許可が下りても、将来建て替えや増改築で許可が下りないリスクを買主が負うことになります。
4.市街化調整区域でも売却できる可能性が高いケース
市街化調整区域にすでに家がある場合でも、次のような場合であれば、基本的に売却は可能と考えられます。
4-1.市街化区域に隣接している場合
都市計画法第34条では、以下の条件に当てはまるなら都道府県の条例などに基づいて開発許可を得ることができるとされています。
- 市街化区域に隣接または近接している。
- 市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる
- 市街化区域内にあるものも含み、おおむね50以上の建築物が建てられている
すでにインフラが整備されている市街化区域に隣接しているなら、許可することに特に不都合がないと考えられるためです。
そのため線引き後に建てられた家で、買主に開発許可の権利を引き継げない場合でも、今ある家が市街化区域に隣接しているのであれば開発許可がもらえる可能性がかなり高いと考えられます。
ただし、確実に開発許可が下りるかどうかわからないということは、トラブルを避けるためにも買主に明確に示しておかなければなりません。また、具体的にどのような条件を満たせば許可が出やすいのか、不動産会社にしっかりと役所で調査してもらう必要があります。
市街化区域については、「市街化区域・市街化調整区域とはなにかわかりやすくまとめた」で詳しく説明してますので、ぜひ読んでみてください。
4-2.市街化調整区域になる前に家が建てられていた場合
前述したとおり、市街化調整区域が線引きされる前に家が建てられていた場合には、問題なく売却できます。行政の都合によって個人の資産に制限をかけることは、適切でないためです。
しかし、買主が建て替えをするには、一般的に次のような条件があることは留意しておきましょう。
- 所有者の変更以外の、建築物の用途変更をしないこと
- 敷地の拡大などの開発行為をしないこと
- 住宅については既存建築物の延床面積1.5倍までであること
条件は各自治体によって異なり、条件を満たせなければ許可を得る必要がある場合があります。
売却を考えている家や敷地にどのような条件が設定されているのか、なぜ当時は建てることができたのかを、必ず事前に確認しておきましょう。まずは、不動産会社に調査をしてもらうのがおすすめです。
4-3.用途地域内にある場合
市街化調整区域は市街化を抑制するために定められた区域であるため、原則として都市計画における用途地域は定められていません。
用途(ようと)とは「つかいみち」という意味です。用途地域に指定されることにより、その地域ごとに建物のつかいみち(建物の種類)が決められます。例えば、住宅地域には工場を建ててはいけないなどの制限です。
しかし、市街化調整区域であっても、一定規模以上でまとまった宅地開発が許可されて、用途地域が定められている場合があります。
これは1970年〜1980年代にかけて、大規模な土地開発が行われていた、いわゆるニュータウンなどと呼ばれるエリアなどによく見られます。その多くは、良好な住環境を保護するための高さ制限などがある「第一種低層住宅専用地域」とされているケースが多い点が特徴です。
市街化調整区域であっても、このような特別な事情で用途地域が定められているエリアにある家であれば、ほとんどの場合、問題なく売却できるケースとなります。
5.市街化調整区域の物件を売りやすい相手とは?
いろいろな制限がある市街化調整区域にある家の売却相手は、どのような人が考えられるのでしょうか。
どのような人であれば市街化調整区域の不動産を買ってくれそうかについて説明します。
5-1.隣地の所有者に売る
市街化調整区域にある家を売却する場合は、まず、隣地の所有者に打診してみると良いでしょう。
なぜなら、隣家に家族や親族が住むという理由なら、許可がおりる可能性が高いからです。
子どもを近くに住まわせたいと考えているような場合、隣家を購入したほうが土地を一つにまとめられるため、買主にとってもメリットになると考えられます。すでに開発許可を受けている場合は、家が劣化したときでも、同用途、同規模の建物であれば再建築も可能です。
また、土地を購入することで隣地が道路と接するようになるケースも、所有者にとってはかなりのメリットになるでしょう。
5-2.田舎の中古住宅を探している人に売る
これから新築するのではなく、田舎での中古住宅を探している人にとっては、市街化調整区域内であっても特に問題を感じない人も多いです。
特に、リフォームや再建築に際し、用途変更をせずに一定規模以下にするなどの条件を守れば許可が不要な場合には、買い手を見つけられる可能性が高くなります。
再建築についての条件は自治体によって異なるため、売却に際してきちんと確認したうえで、買主に説明できるようにしておくことが大切です。
5-3.買取業者や不動産会社に売る
市街化調整区域内にある家は、市街化区域内にある家と比較するといろいろな条件があるため売却は容易ではありません。
加えて都市計画法や、自治体の条例などにも精通している必要があり、市街化調整区域にある家の売却は取り扱わないとしている不動産会社も多くあります。
その点、買取業者や買取をしている不動産会社であれば知識もノウハウがあるため、買取もスムーズです。
新築が許可されにくい土地や建て替えが許可されにくい家でも、資材置き場・駐車場、太陽光発電など、市街化調整区域の土地の活用方法や、独自の売却ルートを持っている可能性も高いでしょう。
「多少売却額が安くなっても、早く売って現金化したい」という方におすすめです。
買取については、「不動産買取とは?なぜ安くなる?相場額や注意点、おすすめの場合を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
6. 市街化調整区域の物件売却に強い不動産会社の選び方
市街化調整区域の物件は一般的な不動産と比べて売却がむずかしく、専門的な知識や経験が必要です。
最後に、市街化調整区域の物件を成功させるための不動産会社選びのコツや注意点について解説します。
6-1. 専門的知識を持つ不動産会社を選ぶ
市街化調整区域の物件売却では、不動産会社の専門的な知識と経験が不可欠です。次のようなポイントを押さえて、不動産会社を選びましょう。
6-1-1.不動産会社を選ぶコツ
市街化調整区域にある物件の売却が得意な不動産会社を選ぶコツは、次のとおりです。
- 市街化調整区域の取り扱い実績が豊富かを確認
過去に市街化調整区域の売却実績がある不動産会社は、土地の価値査定や売却戦略に精通している可能性が高い - 都市計画法や建築制限の知識があるか
市街化調整区域では建築や開発に多くの制限があるため、都市計画法にくわしい担当者がいる不動産会社を選ぶ - 地元に密着した会社を優先する
地元の不動産会社は、市街化調整区域の土地事情や購入希望者層を把握していることが多く、適切な売却提案が期待できる
6-1-2.不動産会社への具体的な質問例
市街化調整区域の売却が得意な不動産会社がどうかを見極めるには、次のような質問をしてみるのがおすすめです。
- 「市街化調整区域の物件を売却した経験はありますか?」
- 「売却にあたって建築制限の確認や役所との調整は可能ですか?」
- 「地元でどのような需要がありますか?」
これらの質問を通じて、その不動産会社の専門性や信頼性を判断しましょう。
6-2. 複数の不動産会社に査定してもらう
市街化調整区域の物件は、通常の市街化区域と比べて査定額が不安定になることがあります。
そのため、複数の不動産会社から査定を取ることが非常に重要です。
6-2-1.複数の不動産会社による査定が必要な理由
市街化調整区域に物件を売却する際に、複数の不動産会社に査定してもらうべき理由は、次のとおりです。
- 適正な売却価格を見極めるため
市街化調整区域では需要が限られるため、不動産会社によって査定額が大きく異なることが多い。複数社から査定を取ることで、適正な売却価格を見つけやすくなる - 不動産会社の対応力を比較できる
査定を通じて、各社の対応スピードや提案力、専門性を見極めることができる - 売却戦略の選択肢が広がる
不動産会社ごとに異なる売却戦略を提案される場合があるため、自分にとって最適な方法を選べるようになる
6-2-2.複数の不動産会社に査定してもらう具体的な進め方
複数の不動産会社に市街化調整区域にある物件の査定をしてもらう具体的な進め方は、次のとおりです。
- 査定の基準となる相場価格を自分で調べておく
- 地元の複数の不動産会社に直接依頼する
- 査定内容だけでなく、担当者の説明や提案内容も比較する
しかし、数ある不動産会社の中から、市街化調整区域の物件売却が得意な不動産会社を複数探し出すのは至難の業です。さらに売却したい物件が離れた場所にあると、より難易度が増します。
売却したい物件がある地域で、市街化調整区域の物件売却が得意な不動産会社を探したい場合は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。
全国で4,100社を超えるイクラ不動産の加盟店から、市街化調整区域の物件売却が得意な「どのような物件の売却でも断らない不動産会社」をランキング形式で選べます。
また、市街化調整区域にある物件の売却でわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので安心です。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 市街化調整区域は市街化を抑制するためのエリアなので、原則として家などを自由に建てることができない
- 市街化調整区域は、利便性が悪い田舎にあるため価格が安いだけでなく、買主にとって不都合なことが多いため売れにくいことが多い
- 買主にとって不都合な問題点として、次のようなものがあげられる
・建物に対する制限が多い
・住宅ローンの審査が厳しい
・インフラなどの負担が大きく、手続きが面倒くさい - 市街化調整区域にある家や土地を売却する際は、事前に次のような点について調べておくと購入希望者との交渉をスムーズに進めやすくなる
・自治体の区域指定かどうか
・事業によって開発された区域かどうか
・土地の地目
・指定(線引き) - 市街化調整区域の物件でも、次のような場合は売れる可能性が高くなる
・市街化区域に隣接している場合
・市街化調整区域になる前に家が建てられていた場合
・用途地域内にある場合 - 次のような買い手を選ぶと、市街化調整区域にある物件を売りやすい
・隣地の所有者
・田舎の中古住宅を探している人
・不動産買取業者 - 市街化調整区域にある物件売却が得意な不動産会社を選ぶためには、次のようなポイントを押さえておく
・専門的知識を持つ不動産会社を選ぶ
・複数の不動産会社に査定してもらう
市街化調整区域における不動産の売却は、買主の目的で開発許可や建築許可の要件が変わってしまうため、売主側でどうにかコントロールできるものではありません。
売れるか売れないかは買主次第になるのですが、許可を得られそうな買主に絞って探すのは現実的に無理です。
したがって、買主が開発許可を得られそうか、事前に行政へ相談・照会してもらう必要があります。それでも確実とは言えないため、許可を得られないときは白紙に契約解除とする特約を条件に売買契約を結びたいという買主も少なくありません。
それほど、市街化調整区域の売却はむずかしいのです。
また、市街化調整区域は家の戸数が少ないため不動産の流通量が圧倒的に少なく、不動産会社の担当者でも制度や条例などを間違って認識しているケースが少なくありません。
そのため、市街化調整区域の売却に慣れていない不動産会社では、話も聞かずに断ってくる会社もあります。不動産会社の実利が少ないことも、市街化調整区域の売却を嫌う理由の一つです。
市街化調整区域にある不動産の売却を成功させたいのであれば、市街化調整区域の不動産売却にくわしい不動産会社へ依頼することが最も重要なポイントになります。
市街化調整区域の売却を依頼できる不動産会社を探したい場合は、ぜひ、「イクラ不動産」を利用してみてください。
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