埋蔵文化財がある土地に建つ家の売却はどうやるの？ポイントを確認

埋蔵文化財包蔵地に建っている家を売却したいのですが、売却が難しいと聞きました。
どうすれば売れるでしょうか。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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埋蔵文化財包蔵地に建っている家を売りたいんだけど…

埋蔵文化財包蔵地とは、遺物が埋まっていたり遺跡があったりする土地のことです。掘り返す工事をする際にさまざまな規制を受けることがあるので、売却が難しいと言われています。

しかし、そのような埋蔵文化財包蔵地であっても、まったく売却できないわけではありません。

ここでは、埋蔵文化財包蔵地や埋蔵文化財包蔵地に建っている家を売却する方法について詳しく説明します。埋蔵文化財包蔵地の売却で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

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埋蔵文化財がある土地とは

埋蔵文化財がある土地（埋蔵文化財包蔵地）とは、石器や土器といった遺物が出土したり、貝塚や古墳、古代の住居跡などの遺跡が土の中に埋もれていることが周知されている土地のことです（文化財保護法第93条）。

埋蔵文化財包蔵地とされている土地は全国で約46万カ所もあり、毎年9千件ほどの発掘調査が行われています。

この埋蔵文化財包蔵地は、市町村の教育委員会が作成する「遺跡地図」や「遺跡台帳」に記載されていますが、すべての埋蔵文化財包蔵地が記載されているとは限りません。

そのため、「遺跡地図」や「遺跡台帳」に記載されていない場所も埋蔵文化財包蔵地に該当する場合があるので注意が必要です。

家の建つ土地が埋蔵文化財包蔵地だとどうなるのか

埋蔵文化財包蔵地が全国に約46万カ所もあると聞くと、売却を考えている家の建っている土地が該当しないか心配になることでしょう。

ここでは、万が一所有している土地が埋蔵文化財包蔵地だった場合、どうすれば良いかを説明します。

売却価格が下がる可能性がある

埋蔵文化財包蔵地に建つ家は、売却価格が安くなる可能性があります。

なぜなら、埋蔵文化財包蔵地に該当する土地の場合、土木工事などで発掘をするときには60日以上前に届け出を行い、場合によっては発掘調査を指示されるからです（文化財保護法第93条）。

そのため、すでに家が建っている土地だとしても、建て替えの際などに土地を掘り返して埋蔵物が出土した場合は、調査が終わるまで工事を止めなければなりません。

家を建てるときだけではなく、配管工事や浄化槽を設置するなど、土地を掘り返す工事がすべて含まれます。

土地の発掘を伴う家の工事をしている際に発掘調査を命じられたら、調査期間分工事に遅れが生じます。万が一、埋没文化財が発見されれば詳しい調査が必要になるので、さらに工期は延びるでしょう。調査結果によっては、希望する家が建てられない恐れも出てきます。

埋没文化財包蔵地にはこのようなリスクがあるため、買主から価格を下げるよう求められることが多く、結果として安く売却するしかなくなる可能性が高くなってしまうのです。

買主が見つかりづらい

前述したとおり、埋蔵文化財包蔵地は、土地を発掘する際に発掘調査を指示される可能性があるため、土地の価格は低くなりがちです。それでも、買主が見つかればいいのですが、埋蔵文化財包蔵地は買主が見つかりづらいのが現実です。

買主にとっては、埋蔵文化財包蔵地を購入すると、将来家を建て替えたいと考えたときに発掘調査に時間がかかったり、最悪の場合、建てたい家を建てられなかったりするリスクを負うことになります。

そのようなリスクはできるだけ避けたいと考える人が多いため、埋蔵文化財包蔵地については、買主が見つかる可能性が低くなってしまうのです。

埋蔵文化財包蔵地に建つ家を上手に売るポイント

「埋蔵文化財包蔵地に建つ家の売却はむずかしそう」と心配になった方もいるかもしれません。ここでは、埋蔵文化財包蔵地に建つ家を上手に売却するために押さえておきたいポイントを4つ紹介します。

売却前にできる限りの事前調査をする

埋蔵文化財包蔵地をスムーズに売却する最初のポイントは、売却前にできる限りの事前調査をしておくことです。

埋蔵文化財包蔵地についての情報は、市町村の教育委員会が作成している遺跡地図や遺跡台帳で確認できます。

売却する土地が埋蔵文化財包蔵地であるとわかっている場合はもちろん、近くに遺跡がある、昔遺物が出たとことがあるような場合には、埋蔵文化財包蔵地に該当しないか念のため確認しておくようにしましょう。

現況の建物が建った経緯を調べる

現況の建物が埋蔵文化財包蔵地に建っていることが明らかなケースでは、建物を建築したときの記録が残っていないかを調べておくことも大切です。

地域によりますが、建築されたのが1970年以降であれば、建築確認済み証に当時の調査結果を記載した文化財保護課の意見書などが見つかるかもしれません。

建築当時に行われた発掘調査によって、建築に問題がないなどの何らかの判断をしたことがわかれば、買主が家を建て直すことになったときに、再度本格的な調査をしなくてすむ可能性が高いと考えられます。

重要事項説明は分かりやすく説明してもらう

埋蔵文化財包蔵地に指定されている土地にある家を売却するときには、不動産会社が作成する重要事項説明書には、できるだけ詳しい内容を記載してもらうようにしましょう。

重要事項説明書には、文化財保護法にチェックを入れる箇所がありますが、これだけでは買主は内容を理解できません。

購入した土地で工事をするときに、どのような手続きが発生すると予測されるのか、家を建て替えるときの相談はどこにすればいいのかなど、詳しい内容がわかるようにしてもらいましょう。

買主の不安を最大限取り除き、売却後のトラブル発生の可能性を、できる限り軽減しておくことが大切です。

買取業者に買い取ってもらう

仲介による売却活動をしてみたものの買主が見つからないような場合には、買取業者に買い取ってもらうことを検討しても良いでしょう。

買取業者に買い取ってもらうと、市場価格の1〜3割程度安くなることがデメリットです。しかし、仲介だと発生する仲介手数料が不要になる、買い手を探す必要がないのでスピーディに売却できるなどのメリットもあります。

仲介だと売却したあとに問題が発生すると、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められる可能性がありますが、買取であればそのような心配も不要です。

埋蔵文化財包蔵地は、土地を掘り返したときに何が起こるかわかりません。契約不適合責任を問われるリスクを避けられることは、買取で売却する大きなメリットだと言えるでしょう。

まとめ

埋蔵文化財包蔵地になっている土地やそこに建っている家を売却する場合は、建て替え時や土地の掘り返しが必要となる工事の時などに調査が入る可能性があるため、どうしても買主から敬遠されがちになります。

そのような埋蔵文化財包蔵地を上手に売却するためには、事前にしっかりと土地の調査をしておくことが大切です。

また、売却後に問われる契約不適合責任を回避するためには、買取を利用した売却も検討してみると良いでしょう。

いずれにしても埋蔵文化財包蔵地は売却が難しくなるので、売却力のある不動産会社に相談、依頼することが大切です。そのような不動産会社を探したい場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。

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