店舗住宅って売却できる？注意点と売却方法をチェック

店舗付きの住宅を売却したいのですが売れるでしょうか？
また、上手な売り方や注意点などはありますか。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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店舗住宅は売れにくいって聞いたんだけど…

一般的に、店舗住宅は売れにくいと言われています。しかし、需要がないわけではありません。また、売りに出ている店舗住宅物件の絶対数は少ないので、競合が少ないというメリットもあります。

ここでは、店舗住宅の売却方法について詳しく説明します。店舗住宅を売りたい方や売却を予定している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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店舗住宅であっても売却は可能

所有している店舗住宅を売却したいとき、「店舗住宅って売りにくそう」「いっそ更地にして土地だけにしたほうが売れるのでは」と不安に感じる方は少なくありません。しかし、店舗住宅であっても売却は可能です。

5年ごとに総務省が実施している「住宅・土地統計調査」の平成30年版のデータを見てみましょう。

全国の空き家のうち、店舗その他の併用住宅の割合が2.7%、そのうち売却に出されているのはわずか2.9%、全国で7,000軒しかないことがわかります。

空き家となっているのに売却に出されていない理由は、後継者がいないなどそれぞれ異なるため一概には言えません。

しかし、考えようによっては、売りに出ている店舗住宅が少ないことは、「競合が少ない」と捉えることもできます。店舗住宅の需要が少なくても、売りに出されている物件も少なければ、売れる可能性は高いと言えるでしょう。

売りに出してみなければ売れることはありません。まずは売却に出してみることが大切です。

「居抜き」での売却が一般的

店舗住宅は一般の居住用住宅とは異なり、住宅の一部が店舗となっているためどう売却すればいいのか迷う方も多いようです。

店舗住宅の売却は、一般的には「居抜き」で売却します。「居抜き」とは、もともとあったお店の設備や什器を残したまま売却することです。居抜きでの売却は、売主と買主の双方に、以下のようなメリットがあります。

「店舗兼住宅は需要が少なく売れにくい」といった固定観念から、費用をかけてリノベーションしたり更地にしたりしてしまう前に、まずは店舗住宅として居抜きでの売却を試みましょう。

店舗住宅を売却するときの注意点

店舗住宅は売りに出すときには、一般の住宅を売却するのとは異なる注意点がいくつかあります。店舗住宅を売却するときの４つの注意点は、次の通りです。

リフォームせずに現状のままで売却

店舗住宅は、店舗部分含め、リフォームせずに現状のまま売却することが基本です。

特に築年数が古いケースでは、リフォームして新しくしたほうが売却しやすいのでは…と思いがちです。しかし、決してそうではありません。

購入する側は、できるだけ安く物件を購入し、自分の好みでリフォームをして理想のお店をつくりたいと考えている人もいます。あるいは居抜きのまま安く買い取り、少ない資金でスモールスタートしたい人もいるでしょう。

先にリフォームをしてしまうと、自分でリフォームしたい人がターゲットから外れてしまいます。また、リフォームしたからといって、その資金が回収できるとも限りません。

まずは、住宅部分を含めて現状のままでの売却を進めましょう。

備品・リース品の一覧を作成しておく

店舗を居抜きで売却するときには、残されている設備や什器の一覧を作成することが大切です。備品ごとに、所有権がだれにあるのか、どれを残すつもりなのかなどをリストにしていきましょう。

この確認をきちんとしておかないと、空調を転居先に持っていったら買主は当然残していくと思っていた場合などのトラブルになりかねません。

設備を残していくときには、購入年度や不具合の状況等も詳細に書き記し、引き渡すまでに動作確認をしてもらうなどして購入後のトラブルをできるだけ未然に防ぐ努力が必要です。

また、備品のなかにリース品があるケースでは、買主に説明したうえで、リース会社に返却するのか、残債を清算して買主に引き渡すのかを決めておきましょう。

買主が住宅ローンを組めるのは居住部分のみ

店舗住宅を売却するときには、買主が住宅ローンを組めるのは住宅部分のみです。店舗部分に関しては対象外となることを、買主に理解してもらっておく必要があります。

住宅ローンは、あくまでも居住用物件に対しての融資なので、店舗部分は対象外となります。

資金が不足する場合には、店舗部分については、別に事業用ローンを組む必要があります。

また、フラット35などの住宅ローンについては、居住部分の床面積が住宅の総床面積の半分以上なければ組むことができません。そのほか細かな規約があるので、場合によっては融資を断られることもあります。

買主が住宅ローンを組めないような店舗住宅の場合、現金一括か住宅ローン以外の融資でしかその物件を購入できないため、買主が見つかるまでに時間がかかる可能性が高くなることを踏まえておきましょう。

再開発計画を調べておく

店舗住宅に限らず、不動産の売却を考えるときには、そのエリアに再開発計画がないかを調べておくようにしましょう。

特に店舗住宅が駅前などの市街地にあるケースでは、地域全体の活性化が利便性の向上などの目的で、自治体が再開発を計画していることがあります。

再開発は一般的に数十億もの巨額な税金が投入されて行われるので、今の店舗住宅を高額で買い取ってもらえるなど思わぬ価値を生みだすかもしれません。

また、土地区画整理事業の対象エリアに含まれた場合には、いびつな形の不整形地が整った整形地になり、地価が上がる可能性もあります。

再開発計画や土地区画整理事業については、店舗住宅がある自治体の都市計画課など担当部署に確認してみると良いでしょう。

店舗住宅を売却する方法

ここからは、実際に店舗住宅を売却する方法を、3つ紹介します。所有している物件の状況に応じて、適切な売却方法を検討するようにしましょう。

普通に仲介で売却する

店舗住宅を売却するときには、まずは普通に不動産会社に依頼して、居抜きでの仲介で売却活動をするのがおすすめです。

駅前など立地が良ければ、意外とすんなりと買主が見つかる可能性もあります。場合によっては、相場よりも高く買いたいという人が見つかるかもしれません。

一般的に仲介での売却は時間がかかりますが、売り急いでいるのでなければまずは仲介を依頼しましょう。

古家付き土地として売る

店舗住宅としての需要が見込めない場所にあったり、住宅そのものの劣化が激しかったりするケースであっても、古家付き土地としての売却が可能です。

古家付き土地として売却するときには、購入者が建物を解体することを前提として、解体費用を差し引いたうえで売却価格を決めます。

古家付き土地として売却活動を行うと、どれだけ古くても店舗住宅がほしい人だけでなく、土地として魅力を感じる人にもアピールできることがポイントです。

仲介に出してみたけれども買い手が見つからない、あるいはできるだけ早く売却したいときには、古家付き土地としての売却も視野に入れるといいでしょう。

不動産会社に買取してもらう

店舗住宅は、不動産会社に買取してもらうのも方法のひとつです。

不動産会社が買い取るときには、リフォームや更地にしての売却が前提となるので、市場価格よりも2〜3割程度安くなるのが一般的です。

しかし、買取の場合は、通常なら発生する仲介手数料が不要になるケースがほとんどであること、売却後の契約不適合責任を問われないことなどメリットもあります。

また、仲介と比較すると売却までがスピーディなことも買取のメリットです。

売却を急がず時間をかけてもいいなら仲介がおすすめですが、早く売却したい事情があるなら、不動産会社に買取の見積もりを依頼するのもおすすめです。

まとめ

店舗住宅を売却したい場合は、店舗物件の売却に強い不動産会社に任せると良いでしょう。

店舗物件の売却に強い不動産会社や店舗専門の不動産会社は、店舗住宅のセールスポイントをきちんと把握しているだけでなく、店舗を探している顧客を持っているので上手に売却してくれるからです。

そのような不動産会社をお探しであれば、ぜひイクラ不動産にご相談ください。

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