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連棟の家は売れにくいと聞いたので、不安です…
どのように売却を進めればよいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
隣家と壁を共有する連棟住宅は、建物が古くなっても所有者全員の許可が得られなけば、大規模な改修工事を実施することができません。
さらに、切り離して再建築することも非常に困難であるというデメリットがあるため、売却がむずかしいケースも多いです。
連棟住宅を売却するにはいくつかのポイントがあります。こちらでは、連棟住宅の特徴や売却方法について解説します。
もくじ
1.そもそも連棟住宅とは
住宅には一戸建て、マンション、アパートなどさまざまな種類がありますが、その中に「連棟住宅」というものがあります。
連棟住宅とは「隣の家と壁が共用してつながっている住宅」のことをいいます。
登記上は1つの建物ということになりますが、所有者は部屋ごとに分かれているのが一般的です。
土地が狭い場合や土地の形状の問題で、独立した一戸建てを数件建てることができない場合などに連棟住宅は建築されてきました。昭和の頃に多く建てられ、数は少なくなりましたが現在でも存在します。
1-1.テラスハウスとタウンハウスの違い
連棟住宅は大きく以下の2種類に分かれます。
- 長屋（テラスハウス）
- タウンハウス
一方のタウンハウスというのはテラスや庭、駐車場が「一部屋ごとに区切られていない」連棟住宅のことをいいます。
隣の家と壁がつながっている連棟住宅という点では、長屋（テラスハウス）と同じです。しかし、テラス・庭・駐車場が「それぞれの家の専用物ではない（共用物）」という点が長屋との大きな違いです。
2.連棟住宅の売却が難しい理由
連棟住宅は建物1棟の所有権が1人の場合とそれぞれの家で所有権を持っている場合の2パターンありますが、どちらの場合でも売却をするのには手間がかかります。
というのも家の壁を隣と共有しているため家を単体として考えることが難しいからです。その他にも売却する際にいくつかのデメリットが出てきてしまいます。
2-1.住宅ローンが組みづらい
住宅はかなり大きな買い物であるためローンを組んで購入する場合がほとんどですが、連棟住宅を購入する際は住宅ローンの審査に通りづらいというデメリットがあります。
住宅ローンというのは返済が滞った場合に備えて家を担保にするのが一般的ですが、連棟住宅だとなぜ住宅ローンが組みづらいのでしょうか。
一番の理由として「連棟住宅の価値が低い」ことが挙げられます。
ローンを融資する銀行などは、万が一、返済が滞ったときには強制的に家を売却してローンの回収を行います。しかし、価値が低い連棟住宅では売却しても十分に融資した金額を回収できないというリスクが出てきてしまいます。
それが融資をすることをためらう要因となってしまい、結果的にローンが組めないことにつながってしまうのです。
2-2.単独での再建築が難しい
価値が低いとされてしまう連棟住宅ですが、その理由はなぜなのでしょうか。売却時の足かせとなってしまう事由を確認しておきましょう。
2-2-1.隣地の許可が必ず必要
連棟住宅は一部屋ごとで個人の所有物だったとしても、家自体は隣の家とつながっています。ということは再建築をしようと考えた場合
再建築の工事を行う場合の騒音・時間・衝撃などの配慮はもちろんですが、隣の家と壁を切り離して再構築する場合には隣の家の壁の強度が弱くならないよう考慮しなくてはなりません。
必ず隣の家が関係してくるために単独での再建築が難しいということになってしまうのです。
2-2-2.そもそも接道状況によっては切り離せない
狭い土地を有効に活用するために作られた連棟住宅は、切り離してしまうことで現行の接道義務を満たせなくなることが多く、その場合は建築基準法に適していない住宅とみなされて、再建築することができません。
接道義務とは？
都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定められています。
もし家を切り離して再建築しようとしても、接道義務を満たすことができない場合は、再建築することができず、連棟住宅を切り離すことができないということになってしまいます。
住宅自体が老朽化している上に再建築も不可能ということになると、住宅の価値はどうしても低くなってしまいます。
上記の図のように、切り離された隣家も建築基準法を満たす必要があります。
またそれぞれの市町村が定めた地域、区域によっては
- 建築物の敷地面積を一定以上としなければならない
- 市町村が定めた最低敷地面積が必要
といった決まりがある場合があります。
連棟住宅が建っている土地がその決まりを満たしていない場合には、再建築ができない可能性が出てきてしまい、その場合も連棟住宅の価値が下がる原因となってしまうのです。
3.連棟住宅の売却方法
価値が低いとされる連棟住宅ですが、できる限りいい条件で売却できるに越したことはありませんよね。
では、連棟住宅を売却する方法としてどのような方法があるのか見てみましょう。
3-1.他の所有者に相談してみる
まずは、連棟住宅の隣の家の所有者に購入の意向があるかを確認するという方法があります。
連棟住宅は土地の幅・広さ・基準法などの問題で一つひとつをわけてでは再建築が不可であったとしても、隣の家も含めて再建築を考えた場合には建築基準法を満たし再建築が可能になる場合があります。
とくに隣人が同じような時期に入居しており、同じように老朽化している場合には、隣の家も住み替えや建て替えを検討している可能性は十分に考えられます。
となれば、できるだけ価格を下げることなく、何よりスムーズに売却することができます。
せっかくの機会ですので、まずは隣の住人に購入する意思があるかどうか相談してみましょう。
3-2.不動産会社に買い取ってもらう
連棟住宅の接地状況、土地の面積によりますが、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。
不動産会社は、買い取った物件をリフォームなどして一般の消費者に再販売するため、仕入れにあたる買取金額は、相場価格の60%〜70%と安くなってしまうのが一番のデメリットです。
ただし、一般のお客様に売りにくい物件や建物の状態が古くても現状のまま買い取ってもらえる可能性が高いので、早く売却してしまいたい人にとってはおすすめの売却方法です。
場合によっては、土地の状況・立地等をみて金額についても高値で買い取ってくれるケースもあります。
「買取」について詳しくは「【不動産買取】お家をすぐに売ることができる方法をかんたん解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-3.他の部屋を買い取って住宅全体の所有者になってから売却する
連棟住宅の売却で足かせになるのは「家はつながっているのに複数人の所有者がいる」ことで、解体や再建築などをする際は、その人数分の許可および承諾が必要となってしまうことです。
そこで連棟住宅の他の部屋をすべて買い取り「所有者を自分1人にする」という方法があります。すべて自分の所有物になれば連棟住宅を1つの住宅と考えることができ、以下のようなメリットが生まれます。
- 所有者が1人なのですべて自分で決めることができる
- 大型物件として売却を検討することができる
- 一部を賃貸として使用することができる
- 解体して再建築できる可能性がでてくる
- 再建築不可物件だとしても内部だけリノベーションを行うことができる
決定権が1人になり住宅の使用方法について選択の幅が広がるというのは、売却の際に大きなメリットになります。活用方法が多くなることで物件の価値そのものを上げることができる可能性もでてくるのです。
連棟住宅すべての所有者になるという方法も売却をスムーズに行う場合にはおすすめの方法です。
まとめ
他の所有者の方が建て替えを希望していたり、購入してくれるのであれば一番スムーズに売却を進めることができますが、なかなかタイミングが合うことは珍しいケースだといえます。
ただ、連棟住宅は立地の良い場所に建っていることも多いので、一般の消費者に売りにくい場合でも、投資家や不動産会社に高く買い取ってもらえる可能性があります。その際は、
とだましてできるだけ安く買い取ろうとするケースもあるので注意が必要です。
まずは、必ず相場価格を知って自分自身でもその金額が妥当なのかどうか見極めることが重要です。
連棟住宅だけど、どのくらいの金額で売却できそうなのか知りたいという方におすすめなのが「イクラ不動産」です。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格がわかります。また、あなたの状況にピッタリと合った売却に強い不動産会社を選ぶことも可能です。
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