![](https://ieiqra.com/wp-content/uploads/2019/05/iqr_icn_11_02.jpg")
土地を売りたいのですが、隣地との高低差がある土地です。
高低差のある土地は売れにくいと聞いたのですが…
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
一般的に土地は平地にある方が需要があり、資産価値も高くなります。そのため、高低差のある土地の売却を検討している場合、売れるだろうかと心配している方も多いかもしれません。
この記事では、高低差のある土地のメリット・デメリットや、どのような規制や制限があるのかについて詳しく解説します。売却する際の注意点も併せて説明するので、高低差のある土地の売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
1.高低差のある土地とは
道路や隣地よりも高い場所にあったり、ひな壇状に造成されていたりする「高低差のある土地」には、平坦な土地にはない特徴やメリット・デメリットがあります。
そのため高低差のある土地を売却するには、その土地の特徴やメリット・デメリット、利用条件などを把握しておくことが大切です。
1-1.高低差のある土地のメリット
他の土地よりも高い場所にある土地のメリットとして、次のような点があげられます。
- 敷地内や家の中を覗かれにくいので、プライバシーが守られやすい
- 日光や風を遮るものが少ないので、日当たりや風通しが良い
- 高い場所にあるので、眺望がよい場合が多い
- 家の下の部分を掘り込み車庫などに活用できる
同じ高さで真横に並んでいるような土地に比べて、高低差がある土地には上記のようなメリットがあるため、あえてそのような土地を探している人もいるほどです。
高低差のある土地を探している人に向けてメリットを上手にアピールすることで、売れやすくすることも可能だと言えるでしょう。
1-2.高低差のある土地のデメリット
先述したようなメリットがある一方で、高低差のある土地にはデメリットも存在することは事実です。
例えば、家に到着するまでに坂道や階段を上がらないといけない点や、道路との高低差がある場合だと、工事や荷物の運び込みなどが大変になる点などがあげられます。
若いうちや車での移動が多い場合は生活面での不便を感じることは少なくても、高齢になったり交通手段が変わったりした場合には、高低差のあることが大変になるかもしれません。
また、生活面でのデメリットだけでなく、高低差のある土地には法的な規制や制限などもあるため、売買の際には注意が必要です。
高低差のある土地の制限や規制については、次の項目以降で詳しく説明します。
2.がけ条例の制限を受ける
道路や隣地よりも高い場所にある土地や近くにがけがある土地は、建築基準法などに基づいて各都道府県によって定められている「がけ条例」の制限を受けることがあります。
「がけ条例」とは、がけに近接した土地に建物を建てる際の安全性を確保するために設けられている条例の通称です。各都道府県や自治体、政令指定都市などによって正式な名称や条例内容は異なります。
一般的には、土地の高低差が2メートルまたは3メートル以上で、傾斜角度が30度を超えている土地を「がけ」とみなし、がけ条例の制限や規制の対象にしている地域が多いです。
がけの上にある土地だけでなく、がけの下にある土地もがけ条例の対象となり、対象範囲に含まれる区域には、原則として建物を建てることができません。
東京都のがけ条例を例にみてみると、2メートルを超える高さで角度が30度以上ある斜面をがけとみなされ、がけの下の端からがけ側とがけの反対側それぞれに向かって、がけの高さの2倍分の水平距離の範囲までが、がけ条例の制限を受ける区域としています。
つまり、がけの高さが2.5メートルある場合だと、がけの下からがけ側に向かって5メートル、がけの反対側に向かって5メートル、がけを挟んだ合計10メートル幅の範囲には建物が建てられないということです。
しかし、次のような条件を満たした場合は、がけ条例による建築の規制が緩和されます。
- がけが崩壊しないように擁壁を設置する（または、設置されている）場合
- がけのある地盤が、地質調査等により強固であると認められる場合
- がけの上に建てる建物が、がけの崩壊により損壊や転倒、沈下などしない造りであると認められる場合
- がけの下に建てられる建物が、がけの崩壊による土砂の流入に対して、居室の部分の安全性が確保されていると認められる場合
従って、これらの条件を満たせば、がけの上や下に位置する高低差のある土地であっても、建物を建てられる場合があります。
高低差のある土地に家を建てるための条件について、詳しくみていきましょう。
2-1.擁壁が必要
一般的には、家を建てる土地が道路や隣地よりも2メートル以上の高低差がある場合は、がけ（斜面）部分が崩壊したり崩れ落ちたりしないようにする「土留め」の役割を果たす「擁壁」を築かなければなりません。
現在の建築基準法では、2メートルを超える高さの擁壁を造る際には、建築主事による確認を受けた上で確認済証を交付してもらい、建築基準法に定められた構造計算基準に沿って工事することになっています。
よって、各自治体の建築事務所で擁壁の造成履歴を調べたり、検査済証が交付されているかを調べたりすれば、その擁壁が安全かどうかを確認することが可能です。
しかし、そのような基準がなかった頃に造られた古い擁壁だと、安全性を保証することが難しい場合があります。
安全性に不安のある擁壁が付帯している土地だと、家の改修工事をしたり建て替えたりする際に、擁壁を作り直したり補強したりしなければならない場合があるため、購入希望者が現れにくくなるかもしれません。
擁壁が付いている高低差のある土地を売却する際は、あらかじめ擁壁の安全性を確認しておき、万が一安全性が保証できない場合は、補強や補修をしておく方がよいでしょう。
2-2.法令により建築が規制される
高低差があり擁壁が付帯している土地の場合、現在の建築基準法に適合していない既存不適格建築のため、一旦、建物を解体してしまうと新しい建物を建てられないことがあります。
既存不適格建築については、現在の建築基準法に則って、今の建物を改善したり建て替えをしたりする必要は差し当ってありませんが、建て替えをする場合は、現在の建築基準法に則って建てなければなりません。
そのため、今、建っている建物と同じような大きさの建物を同じ場所に建てることができなかったり、同じような家に建て替えをするためには、新しく擁壁を造らなければならなかったりする場合があります。
建て替えを前提に高低差のある土地を売却する際には、不動産会社や建築士などに法令を確認してもらった上で、既存不適格建築でないかどうかを調べておくようにしましょう。
2-3.重要事項説明に盛り込まなければならない
売却する土地に高低差があり、がけ条例などの規制に該当しているような場合は、その土地を売却する際に買主が受ける「重要事項説明書」に、がけ条例の適用があることや擁壁が必要な旨などを記載しなければなりません。
重要事項説明とは、不動産の売買や賃貸を仲介する業者に対して、契約成立までの間に書面（重要事項説明書）を買主（または借主）に対して交付し、宅地建物取引主任者による取引の重要な事項の説明を行うことが義務付けられているというものです。
がけ条例が適用される土地であることや、がけ条例や現在の建築基準法により建て替えや増、改築ができないことを重要事項説明書に記さずに説明していない場合は、それを補う費用を請求されたり契約解除になったりすることもあり得ます。
高低差のある土地の売却の際、売れにくくなるような事柄については、買主に対して隠しておきたくなるかもしれませんが、売主、買主、業者のすべてにとって不利にしかなりません。
正しい情報を不動産会社にきちんと伝えた上で、記載漏れや虚偽のない重要事項説明書を作成してもらうようにしましょう。
まとめ
高低差のある土地は、日当たりや風通しが良いといったメリットがある一方で、条例の制限を受けたり擁壁を設置しなければならなかったりするので売却しにくい場合があります。
そのため、高低差のある土地を売却する際は、その地域での売却に強い不動産会社に依頼するのがおすすめです。また、買取してもらうという方法もあります。
土地の立地や状態によって最適な方法は異なるので、どうすればよいのかわからない場合はイクラ不動産をご利用ください。
無料＆秘密厳守で相場価格を知ることができるだけでなく、あなたにピッタリ合った売却実績のある不動産会社を選べます。
- 合わせて読みたい
- 不動産会社や担当者を変えたい！変更方法と注意点についてまとめた
- 【売却】媒介契約中に家が売れなかった！どうしたらいい？
- 媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法教えます！
- 売却中に不動産会社を変更する方法についてわかりやすく解説する
- 【媒介契約の期限が切れる前に！】今後どうすればいいの？
- 築年数50年超えの家を売却したい！少しでも高く売るポイントを確認
- 同居が理由での家の売却方法（マンション・戸建て・土地編）
- 家を売却し始めたけど全然売れない！2つの理由と解決方法をまとめた
- 家がどうしても売れない場合に売る方法とは？
- 買い替え（住み替え）したいのに家が売れないときの対処方法
- 価格を下げるべき？媒介契約中の価格変更の基準とは
- 火災保険や地震保険に家財補償は必要なのかまとめた
- 火災保険に水災補償をつけるべきか判断する方法についてまとめた
- 火災保険や自動車保険などに付けられる個人賠償責任特約とは？
- 空き家の火災保険はどうすべきかについてまとめた
- 自然災害があった際に使える国の支援制度などについてまとめた
- 火災保険だけでは不十分？地震保険についてわかりやすく解説する
- 借地の家はなぜ安いの？査定方法と高く売却する方法をまとめた
- 浸水した家は安くなる？できるだけ高く売却する3つの方法
- 浸水想定区域にある家は売却できる？ハザードマップと価格との関係
- 川沿いにある家は売却するときに売れづらいって本当？
- ペットを飼っていた家は査定額や売却価格が下がるの？ポイントを解説
- 団地の売却を成功させよう！高く売るためのポイントを解説
- 台風被害にあった家の売却で注意すべきことは？3つのポイントを解説
- どうする？認知症になった親の家を売却する方法！手順や注意点
- 「成年後見制度」を利用して、成年後見人が親の不動産を売却する方法
- 太陽光発電を設置している家は売るときにどのくらい高いの？
- タワーマンションを高く売却するために！タイミングや特徴を掴もう
- 【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう
- 葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック
- 親の家を代わりに売却する2つの方法！必要な手順や注意点を解説します
- 日当たりが悪い家だけど売却したい！上手に売却するコツを紹介
- マンションの内覧件数が少ない？3つの対処方法で売却を成功させよう
- 傾いている家でも売却できる？傾きの調べ方や売却方法を解説
- 所有者以外が家などの不動産売却を代理でする方法と委任する際の注意点
- 水路に接した家や土地を売却するには占用許可が必要って本当？
- 身内に家を売却するには？親族間売買の注意点を知っておこう
- マンションの建て替えがなくなった！将来を見据えてどうすべき？
- 住宅の寿命は何年くらい？寿命を伸ばす方法もチェック
- 連棟住宅の売却は難しいの？ポイントと注意点をチェックしよう
- 家の耐用年数ってどれくらい？家の価値はいつまであるのか
- 湿気の高い家は売却できる？原因と対策を知っておこう
- マンションの耐用年数とは？価値はどれぐらい下がるの？
- 越境物のある家を売却することはできるの？その方法を知っておこう
- 所有者や共有名義人が行方不明に！家を売却する方法はあるの？
- お風呂がない家でも売れる？売却方法を工夫しよう！
- 旧耐震基準の家を売却したい！高く売るためにできることとは
- 【家の売却】値下げはどれくらいが妥当？損をしない値下げ方法とは
- 古くて汚い家だけど売却できる？手放す方法あります
- 不動産売却における減価償却とは？計算方法を知っておこう
- ひび割れのある家を売るには？上手に売るコツを確認
- ひな壇になっている土地の売却はどうやるの？
- 雨漏りした家を売却したい！上手に売却するためのポイントを解説
- 液状化した土地に建つ家は売却できる？売却方法と注意点をチェック
- 区画整理地だけど売却できる？事業段階ごとの売却の傾向と注意点
- 結露しやすい家は売却できるの？結露が発生する原因と売却方法3選
- 雑種地とは？地目が雑種地の一戸建てを売却する方法
- 別荘を売却したい！売れにくい理由と上手に売却する方法を解説
- 同居するなら親子リレーローンを検討しよう！メリットと注意点
- 入院中に家を売却するにはどうするの？対処方法を解説
- 底地を売却したい！高く売れる方法を見つけよう
- 店舗住宅って売却できる？注意点と売却方法をチェック
- 【お家の売却】送電線下の家は安くなる？売却に影響するポイントを確認
- 都市計画道路予定地って売却できる？事業決定前なら可能です
- 埋蔵文化財がある土地に建つ家の売却はどうやるの？ポイントを確認
>
