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お家を売りに出したいのですが、雨漏りすることがあるんです…
これは売却に影響しますか？また、何か注意することはありますか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
雨漏りというのは家の築年数に関係なくどの家にも起こり得ます。売りに出したい家が雨漏りする場合、それが原因で安くなるのではないかと心配になることでしょう。
しかし、雨漏りなどの不具合を隠して売却すると、売却後にトラブルに発展する場合があるので注意が必要です。
この記事では、雨漏りする家を上手に売却する方法について説明します。
もくじ
1.雨漏りは告知義務がある
家を売却する際に、売主は買主に対して家の不具合などを必ず伝えなければなりません。
家などの不動産は、宅地建物取引業法という法律に従って売買が行われますが、その法律の中に「売主は瑕疵（かし）についてすべて買主に報告しなければならない」という決まりがあります。これが「告知義務」です。
雨漏りは「物理的瑕疵（ぶつりてきかし）」に該当し、家を売る前からすでに建物自体が不具合を起こしているという項目に該当します。瑕疵に当てはまるものは、必ず売主に報告しなければなりません。
宅地建物取引業法では、仮に雨漏りの部分の修理やリフォームを行っていたとしても、一度雨漏りの不具合を起こした部分については、瑕疵であることに変わりないという認識になります。
雨漏りした部分を修理をすれば、売却時に告知をしなくていいというわけではありません。
売買後に買主とトラブルにならないよう、雨漏りが発生した場合は修理の有無にかかわらず必ず買主に告知をしなければならないということをよく覚えておきましょう。
1-1.雨漏りの二次被害も告知義務がある
雨漏りが起こった場所はカビやシロアリといった二次被害の原因となることがあります。築年数に関係なく木造の家は、雨漏り後の二次被害に遭いやすいので特に注意が必要です。
雨漏りが発生した部分は湿度が高くなるため、柱や梁などの躯体部分が腐敗したり、強度が弱くなってしまう恐れがあります。
また、雨漏りによって湿度が高くなってしまった場所は、シロアリが住みつくのに最適な場所です。建物の内部の見えない部分にシロアリが繁殖してしまうと、知らぬ間に柱を食い荒らされ、しまいには建物倒壊の恐れが出てきてしまいます。
家の売却の際には、このような二次被害がある場合も必ず告知をしなければなりません。
カビやシロアリは外観からはわからず、一見すると不具合がないように見えるため、売主が不具合に気づかず買主へ告知を忘れてしまうというケースがあります。
1-2.告知しないと契約不適合責任を問われる
雨漏りなどの瑕疵を告知をしていないことがあとから判明すると、契約不適合責任を負うことになったり売買後に買主とのトラブルに発展したりする恐れがあります。
契約不適合責任とは、契約内容と引き渡された物件の状態が違っている場合に、修理費や違約金などを売主が負わなければならないというものです。
雨漏りを起こした部分はカビやシロアリなどの二次被害が発生する場合があることを踏まえておくことが大切です。そして二次被害があった場合も必ず告知をしなければならないということを覚えておくことが大切です。
契約不適合責任については、「契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを確認」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.雨漏りした家を売る方法
雨漏りする家だとしても、できればスムーズに売却を行いたいものです。
ここでは、それぞれ状況に応じた売却方法をご紹介します。自分の家は、どの方法が一番適しているか確認してみてください。
2-1.修理してから売却
まずは雨漏りをした部分を修理してから、売却することを検討してみましょう。
売主がきちんと修理を行っていれば、購入後に買主が雨漏りで困ることはありません。修理の費用は発生しますが、あらかじめ雨漏りの部分の修理を行っておくことで、買主に安心材料を与えることができます。
築年数が経っている家については、雨漏りをした部分以外にも建物の強度が弱くなっている部分や今後雨漏りが発生しそうな部分なども確認し、あわせて修理するかどうかを検討することが大切です。
しかし築年数が経っている場合には、修理をしなければならない部分が多くなり、費用が高額になる可能性があります。
家の売却のために必要な修理ではありますが、多額の修理費用が発生するとなると、どこまで修理をしたらよいのかわからないということもあるかもしれません。
そのようなときは、まず不動産会社に相談してどこまでの修理を行えばよいか聞いてみましょう。不動産会社の担当者はたくさんの家を見てきたプロです。雨漏りの修理費用を踏まえた上で、できる限りいい状態で、売却できるようアドバイスをくれるでしょう。
また雨漏りが発生した場所は、二次被害のシロアリやカビなどの被害も発生している可能性が高いです。瑕疵とよばれる不具合についてはすべて修理、改善しておくことがスムーズな売却につながります。
2-2.ホームインスペクションを行ってから売却
修理をしようにも、建物を見ただけではどこが不具合を起こしているのかわからないという場合がほとんどです。そのような場合は「ホームインスペクション」を行いましょう。
「ホームインスペクション」とは売却前に住宅診断士の資格を持つ人に家の状態を診断してもらうというものです。雨漏り以外に修理が必要な部分がある場合にも細かく診断してもらえます。
逆に修理の必要がない部分については「合格」という診断がもらえるため、売主にとっても買主にとってもメリットです。
ホームインスペクションについても始めてでわからない場合は、ぜひ不動産会社に相談してみましょう。
雨漏り以外にも修理が必要な部分がわかり、あらかじめ修理を行っておくことができれば買主にも好印象を与えることができ、スムーズな売却にもつながるでしょう。
2-3.更地にして売却
雨漏りの部分の修理費用や二次被害の修理費用など、修理費用が多額になってしまうような古い家の場合は、家を解体して更地にしてから売却するという方法もあります。
更地にしてしまえば、買主は家屋の傷み具合などの心配がすべてなくなります。また更地にしておけば、買主にとっては新しい家を建てることができるので、土地の購入に意欲的になるかもしれません。さらに土地の場所や周辺の環境がよければ、買い手が早く決まる可能性もでてきます。
しかし家を解体するにしても大きな費用がかかってしまうので注意が必要です。
家の解体の相場としては、木造が3～4万／坪、鉄筋や鉄骨造だと3.5～4.5万／坪だといわれていますが、家の状態によって解体の費用は異なります。
解体は単純に家を壊すだけではありません。準備や申請に時間がかかることも多いです。そのため、家の解体についても初めてのことでわからないという方がほとんどでしょう。
解体してから売却を検討する場合でも、修理と同様にまずは不動産会社に相談してみましょう。費用以外にも解体業者や解体に関わる書類、申請方法などさまざまなアドバイスが受けられます。
解体についての費用や時間が確保できるのであれば更地にして売却をするという方法も検討してみましょう。
2-4.買取専門の不動産会社に売却
雨漏りした部分の修理や解体に費用をかけたくない場合や、費用をできるだけ抑えて売却したいという場合には、買取専門の業者にそのままの家の状態で買い取ってもらうという方法もあります。
買取で売却すると売却額が相場価格の3割程度下がりますが、売主としては売却後の契約不適合責任などを負う必要がなく、トラブルなく安心して売却できます。
買取専門業者の中には、雨漏り・シロアリ・カビなどの被害に遭った物件を取り扱っている専門業者も多く存在します。あらかじめ不具合を申告した上で専門業者に買い取ってもらえるというのは、売主にとって大きなメリットとなるでしょう。
専門業者は買い取り後の家や土地の活用方法もよく熟知しています。買い取りの金額についても相談にのってもらえる場合もあるので、値下げの幅が少なくて済むかもしれません。
初めての売却で不安な場合は、そのような専門の買取業者に買い取ってもらい、すべてお任せするというのも売主が安心できる方法なので検討してみるとよいでしょう。
1.まとめ
雨漏りしたことのある家や雨漏りしている家を売却する際は、まずその旨を買主に伝えることが大切です。きちんと伝えないと告知義務違反となり、売却後に買主とのトラブルに発展する恐れもあります。
雨漏りする家の売却方法はいくつかありますが、どの方法が適しているかわからない場合は、適格なアドバイスをくれる不動産会社に相談できれば安心です。
どの不動産会社に相談すればよいかがわからない場合は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早く家の査定をしてもらえるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った不動産会社が選べます。
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