液状化した土地に建つ家は売却できる？売却方法と注意点をチェック

家を売りに出したいのですが、液状化したことのある土地に建っています。
このような家でも売却できるのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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液状化したことのある土地に建っている家は売れるんだろうか…

家が建っている土地が、地震などで液状化したことがある場合、その家が売れるのかどうか心配している方もいることでしょう。

また、すぐに売却の予定がなくても、将来売却できるかどうか不安な方もいるかもしれません。

この記事では、液状化の仕組みや、液状化したことがある土地に建っている家をどのように売却すればよいかについて説明します。

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液状化とは 

液状化とは、地盤が液体のように緩くなってしまうことです。

液状化が起こる主な原因は地震ですが、なぜ地震によって液状化が起こるのか、土地が液状化するとどのような被害が発生するのかをまず解説していきます。

 なぜ液状化が起こるのか

液状化が起こる原因は、密着していた砂や地下水が、地震などの揺れによって分離し、砂の粒子が水に浮いてしまうためです。

通常、地盤は砂や地下水が密着していることで強度を保っています。

しかし、それが振動などを受けると、分離して液体のようになってしまいます。

そして、水と砂の粒が分離してしまい、土地が液状化するのです。

液状化は、どのような地盤でも起こり得る現象ではありません。液状化が起こりやすいのは、次のような地盤です。

特に土地が埋め立てられてから年月が経っていない場合、液状化が起こりやすいです。

 液状化の被害

液状化が起こると、地盤沈下や地面に亀裂が入る、地下水が地面に吹き出るなどといった被害が発生します。

主に建物に深刻な被害をもたらすのは、地盤沈下です。地盤沈下とは、地盤が沈んでしまう現象を言います。

また、液状化によって地下水が地面に吹き出るため、建物などの水よりも重いものは沈み、水よりも軽いマンホールや水道管などは浮き上がる被害も発生します。

液状化が起こった場合は、その被害に応じた修繕が必要になります。被害が深刻なほど費用もかかるため、土地を売却したり購入したりする前には、地盤調査や地盤改良工事でリスク管理をしておくことが大切です。

液状化現象は告知事項に該当しない 

人生の中で高価な買い物である不動産の売買契約では、売主が買主に対して不動産について説明する義務（売主の説明義務）と、消費者を守るために契約前に物件についての重要事項を説明しなければならないというルールが定められています。

しかし、液状化のリスクは重要事項における告知義務事項には含まれていません。

以下は、国土交通省が公表している重要事項説明の災害に関する項目です。

造成宅地とは、森林や農地などの宅地ではない土地を、宅地に転換した土地や、沼や海などを埋め立てて造成した土地のことです。

宅地造成の耐震基準と照らし合わせて危険と判断された地域は、都道府県から造成宅地防災区域として指定されます。

売主には液状化に対して告知義務がないため、売却前に地盤調査の義務もありません。その土地に液状化のリスクが高いかどうかは、買主が調査する必要あります。

 実際に液状化を起こしたのなら告知事項に該当

売主は、液状化のリスクを買主に告知する義務はありませんが、すでに液状化したことのある土地の場合、液状化の事実を知っていれば告知事項に該当します。

なぜなら、液状化したことのある土地は、通常の地盤と比べて欠陥がある土地になるからです。

そのような液状化した土地を売却する場合は、買主に告知をしなければなりません。また、液状化した土地は相場に対して売却価格が下がる可能性が高いので、地盤改良工事をしてから売却することも一つの手段です。

液状化を起こした土地に建つ家の売却方法

液状化のリスクがある土地や、液状化を起こしたことがある土地に建つ家を売却する方法は、次の３種類です。

• 普通に告知して売却する
• 地盤沈下を修正してから売却する
• 何もせずに買取を利用して売却する

状況によりますが、すでに液状化してしまった土地の場合、そのままでは売却価格が下がるため、多くの場合、地盤改良工事が必要です。

ただし、被害が少ない場合や、液状化する可能性があるというだけであれば、そのまま売却できる可能性もあります。

ここでは、それぞれの売却方法や地盤改良工事費用などについてみてみましょう。

 普通に告知して売却する

先ほど解説した通り、建物が傾きがない場合や被害が少ない場合、工事費用をかけずにそのまま売却することも可能です。

ただし、すでに液状化が起こっている事実があり、それを売主が知っている場合は買主に告知する義務があります。告知義務事項があるにもかかわらず、それを告げずに売却した場合、告知義務違反になるので注意が必要です。

一般的な仲介仲介で不動産会社に売却を依頼する場合は、液状化したこともきちんと伝えておきます。その上で複数の不動産会社が出してくれた見積もりを比較して、どこに売却を依頼するかを決めるようにしましょう。

 地盤沈下を修正してから売却

 液状化の被害が出ている場合、売却前に地盤改良工事をして地盤沈下を 修正しておけば、相場に近い価格で売却可能です。工事期間や費用は、次の表の通り工法によって異なります。

土台上げ工法（プッシュアップ工法）

土台と基礎を切り離し、土台を修正する工法です。10cm程度の傾きに対応しますが、液状化の根本的な対策にはならず、工事後の地震で再度傾く可能性もあります。

硬質ウレタン注入工法

ウレタン樹脂を基礎の下に流し込み、膨張する力で傾斜を修正する工法です。ウレタン樹脂は土になじまないため、液状化の根本的な改善にはならず、再沈下の可能性もあります。5cm程度の傾きに対応可能です。

耐圧盤工法

基礎の下に耐圧盤を敷き、基礎の下から傾きを修正します。工期期間は比較的長く、地盤が弱い土地には向いていません。傾斜の条件はありませんが、隣の家との間隔が100cm程度必要です。

鋼管圧入工法（アンダーピニング工法）

基礎部分に鋼管の杭を打ち込み、杭を支えにジャッキアップする工法です。費用が高く工期も長いですが、再沈下の危険は少なくなります。傾斜の条件はありません。しかし、隣の家との間隔が100cm程度必要です。支持層が深いほど工期がかかり、費用も高額になります。

グラウト注入工法

べた基礎の下にセメント系の液を流し込み、傾きを直す方法です。5cm程度の傾斜に対応できます。

どの工法が適しているかは、家の地盤の状態によって変わります。地盤改良工事を検討する場合は、専門家に相談し、調査してもらうことがおすすめです。

 何もせずに買取してもらう

液状化が起こっている土地と家との売却を検討している方の中には、すでに傾いているけど地盤改良工事の費用を準備できないという方もいることでしょう。

そのような場合は、不動産会社や買取業者に買取を依頼することがおすすめです。業者によっては、液状化が起こっている状態でも買い取ってくれるところがあります。

高く買い取りしてくれる不動産会社を探すには、複数の不動産会社や買取業者への査定依頼がおすすめです。費用をかけずにすぐに売却したい場合は、買取業者に買い取ってもらうことを検討していみましょう。

まとめ

不動産を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。複数の会社に依頼する理由は、その不動産の適正価格や相場を知るためです。

特に液状化した土地に家が建っているといった特殊な状況の場合、どのように売却してくかは不動産会社によって異なります。できるだけ希望に沿った売却を提案してくれる不動産会社を選ぶことがおすすめです。

また、通常の仲介での売却や地盤改良の費用の捻出も難しい場合は、買取業者に買い取ってもらう方法もあります。

いずれの方法がよいか、どの不動産会社に相談すればよいのかわからない場合は「イクラ不動産」の利用がおすすめです。

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