家を売る方法は、大きく分けると「仲介」と「買取」の2種類です。
ここでは、仲介とはどのような売却方法か、なぜ仲介は高く売れやすいのか、どのような場合に仲介を選ぶべきかについてわかりやすく説明します。
具体的にわかるのは、次のようなことです。
【この記事で具体的にわかること】
- 仲介とはどのような売却方法なのか
- 仲介と買取との違いについて
- 仲介での売却に向いている状況
- この記事はこんな人におすすめ！
- 仲介の売却で損をしたくない人
- 仲介と買取の違いを知りたい人
- 仲介での売却を成功させるコツを知りたい人
もくじ
1.「仲介」とは？
仲介とは、不動産の売主や買主、または貸主と借主との間に入って話をまとめ、契約が成立するように両者を結びつける仕事のことです。
不動産仲介のうち、不動産を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）を結ぶのが「不動産売買仲介」、不動産を貸したい人（貸主・大家）と借りたい人（借主）を結ぶのが「不動産賃貸仲介」になります。
売買仲介のメインとなる仕事は、売主から売却を依頼された物件の宣伝・広告活動をして一般の消費者から購入希望者を探すことです。
購入希望者（買主）が見つかれば、売主買主間の契約条件の調整、売買契約書の作成と重要事項説明、物件の引渡しまでの業務を行います。
ここまでの一連の業務の成功報酬として、不動産仲介会社が売主や買主から受け取れるのが仲介手数料です。
詳しくは「不動産売却の基礎知識│家を売る流れとやるべきことをステップ別に解説！」で説明してますので、ぜひ読んでみてください。
2.「買取」とは？
一般消費者の買主を探すのではなく、不動産会社や買取業者が売主から直接不動産を購入することを「買取」といいます。
つまり、読み終えた本を中古本として売るときに、フリマアプリを使って購入希望者を探すのが「仲介」で、古本屋に持ち込んで買い取ってもらうのが「買取」というイメージです。
この場合、フリマアプリの役割が「仲介」になります。
買取について詳しくは「不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
また、特殊な家の売却方法としては「仲介」と「買取」のほかに「任意売却」と「リースバック」があります。
これらの売却方法については、「あなたにピッタリの家を売る方法はコレ！４種類の売却方法の選び方を解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.不動産仲介のメリットとデメリット
ここでは、仲介のメリットとデメリットを確認しておきましょう。
不動産仲介のメリットとデメリットは、次のとおりです。
3-1.仲介のメリット
仲介での売却の最大のメリットは、何と言っても「高く売ることができる可能性が高くなる」という点です。
仲介では、一般の消費者に向けて宣伝・広告をして購入希望者を募るので、「ぜひ、この物件を買いたい！」という買主が見つかりやすくなります。
不動産を高く売る一番の方法は、「その物件がほしい」人に売ることです。そのため、仲介での売却だと、相場価格以上の高い価格で売れることもあります。
相場価格とは、現時点で市場に出して、一般消費者に売れるであろう「仲介」での価格です。
人気のあるマンションを売却に出して購入希望者が大勢現れた場合は、オークションのように価格が上がっていくこともあります。
一方、買取の場合だと、物件にもよりますが相場価格の6～7割程度の価格でしか買い取ってもらえません。
なぜなら、買取業者や不動産会社は買い取った不動産を転売して利益を得るため、転売にかかる費用を差し引いた額で購入する必要があるからです。
よって、相場価格で買い取ってもらえることはまずありません。少しでも高く売りたい場合は、仲介での売却がおすすめだといえるでしょう。
3-2.仲介のデメリット
仲介での売却のデメリットは、買主を探す必要がある点です。
売却の仲介を依頼した不動産会社が物件の宣伝や広告をして買主を募りますが、すぐに現れるとは限りません。
早ければ1ヶ月以内に買い手が見つかるケースもあれば、1年以上売れずに滞留している場合もあります。
この「いつ買主が現れるかわからない」という点が、仲介の最大のデメリットだと言えるでしょう。
また、周囲に売却を知られる可能性が高い点も、状況によってはデメリットです。
仲介での売却は一般消費者から購入希望者を募るため、物件の宣伝や広告が欠かせません。
購入希望者を募るために不動産情報サイトに掲載したりチラシを撒いたりするので、近隣住民に売却していることが知られる可能性があります。
周囲にまったく知られないように売却したい場合は、仲介での売却はあまり向いていないと言えるでしょう。
さらに、居住中のまま仲介で売却する場合は、購入希望者の内覧対応も必要です。その都度、片付けたり掃除をしたりすることが面倒だという方もいるかもしれません。
そのような対応をしたくない場合は、買取を利用するか先に転居をして空室にしてから売却するのがおすすめです。
4.仲介での売却を成功させるには？
仲介での売却だと、できるだけ高く売却することができます。場合によっては、相場で売れる価格（相場価格）に売主の希望金額を上乗せした価格（売出価格）で販売することも可能です。
では、どれくらいの額を上乗せして売却できれば「売却成功」と言えるのか、ここで詳しくみてみましょう。
4-1.相場価格のプラス10%での売却を目指す
仲介売却での成功について説明する前に、売却の際に使われる価格の名称について確認しておきましょう。
不動産業界の「◯◯価格」の意味について
不動産業界では「◯◯価格」という用語をよく見かけますが、それぞれの違いを知っておく必要があります。
・相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう
・査定価格…「おおむね3ヵ月以内に売れると想定した金額」のことを指す。ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い
・売出価格…売却スタート時点の販売価格
・販売価格…現在売出し中の価格
・成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう
売出価格を決める際は、希望金額をいくらでも上乗せしても良い訳ではありません。
当然ながら、相場価格より高ければ高いほど売れにくくなり、売却までの期間が長くなるだけでなく、最終的には価格を下げることになってしまいます。
上記は、三大都市圏（東京圏・近畿圏・中部圏）における中古マンションの売出価格と成約価格との間にどれだけの価格差があったのかを示すグラフです。
この表から、売却から3ヵ月経っても売れない場合は1割（10%）近く、1年経っても売れない場合は2割（20％）以上の値下げをしないと売れないことがわかります。
反対に、「相場価格のプラス10%以内の価格であれば、おおむね3ヵ月以内で売れる可能性がある」ということです。
このように「できるだけ高く」と「できるだけ早く」は反比例しており、どちらも手に入れることはかなりむずかしいと言えるでしょう。
したがって、いつまでに売らなければならないといった時間的な制限がなく、できるだけ高く売却したい場合や相場価格以下では売りたくない場合は、相場価格の1割増（110%）の価格で売り出してみるのがポイントです。
4-2.買主の心理を考慮する
買主側も、事前に相場価格を調べた上で購入を決断します。
内覧の際、新築のときにいくらだったのかと質問する購入希望者がほとんどです。
家を探している人が一番注目するのは、売り出された瞬間です。相場価格より高い価格で売り出しても、検討対象の範囲に入らなければ情報を見てもらえません。
また、広告を見た購入希望者に、「あ、こんなお家が売りに出てる！だけど、高すぎるから無理だなぁ…」と思われてしまったら、内覧にこぎつけることもできません。
購入検討者は、毎日のように新着物件を見ているため、相場より高い安いかどうかわかります。
高すぎる売出価格によって、購入希望者を遠ざけてしまったら元も子もありません。
買主側の心理を考慮したうえで、売出価格を設定することが大切です。
5.売却成功のポイントは相場価格を知ること
売却方法として、高く売ることができる「仲介」と、早く売ることができる「買取」とのどちらを選ぶとしても重要なポイントがあります。
それは、現時点で市場に出して、一般消費者に売れるであろう「仲介」での価格、相場価格を知っておくことです。
「仲介」も「買取」も、基準となっているのは相場価格になります。
相場価格と予想している売却価格がズレていると、「仲介」か「買取」かを選ぶことさえむずかしくなります。
不動産の売却は「売却することが目的」のため、売れなければ意味がありません。
不動産会社が、熱心に売却活動をしているのに何ヵ月も売れないのであれば、相場価格より高すぎるという判断を下すほうが良いでしょう。
家が売れない場合に売主ができることは、価格を下げるか、不動産会社を変更するかの2つの選択肢しかありません。
「高く売れるかもしれないが、いつ売れるかがわからない」という仲介のデメリットを回避するためには、どれぐらいの金額なら売れるのかという相場価格を前もって知っておくことが非常に重要です。
まとめ
仲介での売却は、相場価格に近い額で高く売りやすいというメリットがある一方、買主を見つけなければならないため、売却に時間がかかる点がデメリットです。
すぐに不動産を現金化したい場合におすすめの売却方法は買取ですが、もし少しでも時間に余裕があるのならば、仲介で一度売りに出してみても良いでしょう。相場価格よりも安くすれば、買取よりも高く売れる可能性があります。
仲介で売却するにせよ買取で売却するにせよ、まずは相場価格がわからないことには売却のスタートにも立てません。
相場価格を自分で調べたいのであれば、まずはイクラ不動産でご相談ください。
不動産会社に行かなくても、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料＆秘密厳守で簡単に素早く相場価格を知ることができます。
さらに、あなたの状況にピッタリ合った、地元の売却に強い不動産会社を選ぶこともできるだけでなく、売却に関してわからないことや疑問点があれば、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフに無料でいつでも相談可能です。
相場価格のことから売却完了まで、親切丁寧にアドバイスをもらうことができるため、安心して売却を進めることができます。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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