![](https://ieiqra.com/wp-content/uploads/2019/06/iqr_icn_14_02.jpg")
身内に家を売却したいのですが、注意すべきことはありますか？
また、不動産会社を通さずに個人間で取引しても大丈夫でしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
不動産の親族間売買では、親しい仲がゆえに、価格が著しく安く設定されたり、曖昧な取引内容となる可能性が高いので、他の取引よりも注意して進めなければなりません。
場合によっては、脱税行為に該当してしまったり、後々トラブルになるケースも多いからです。
そこでこちらでは、不動産を親族間売買するうえでの注意点や適正な価格の求め方についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.親族間での不動産売買は可能だが注意が必要！
所有している不動産を親族の誰かに売却することは、それほど珍しいことではありません。たとえば兄弟で相続した土地をどちらか一方の名義にしたいなど、いろいろな状況が考えられます。
親族間での不動産売買は問題なくできますが、いくつか押さえておくべき注意点があるので必ず確認しておきしましょう。
1-1.安すぎる価格での売買は贈与とみなされる
親族の誰かに家を売るときには、大きな利益を出さないようにできるだけ価格を抑えたいと考えるのが一般的です。
たとえば親から子に時価2,000万円の家を譲り渡すときに、
と考えるのは不思議ではありません。
しかし売却価格が時価よりも安すぎると、相続税法第7条に基づいて売買ではなく贈与に当たるとみなされ（みなし贈与）、贈与税が課されることがあるため注意が必要です。
国税庁のホームページでも、以下のように警告しています。
先ほどの例だと、時価2,000万円と売却価格100万円の差額である1,900万円は贈与されたとみなされて、贈与税を課されます。
時価とかけ離れた売買を認めてしまうと、贈与税の支払いから逃れる抜け道になってしまうため、国税庁は厳しくチェックしているのです。
1-2.住宅ローンの審査が通りにくい
親族間の不動産売買は、住宅ローンの審査が通りにくいことも注意点です。一般の金融機関では、住宅ローンを借りられるところはほとんどないと考えておく必要があります。
身内間での売買は、贈与税の抜け道にされる心配があることや、住宅ローンを悪用して別の目的に使われる可能性があることが大きな理由です。
子どもが借り入れたお金を親に支払ったとしても、実際はそれを子どもが使う可能性は十分考えられます。住宅ローンは住宅購入用の資金であるため、それ以外に使われるのはローンの趣旨から外れてしまうのです。
また住宅ローンを借り入れるときには、保証会社を利用するのが一般的ですが、保証会社は身内間の取引を認めていません。
保証会社の審査に通らなければ銀行は融資を引き受けないので、住宅ローンを借り入れられる可能性はかなり低くなるでしょう。
1-3.譲渡所得税が高額になる可能性がある
不動産を売却して譲渡所得（不動産を売却したときに出た利益）が発生したら、所得税を支払う必要がありますが、売却したのがマイホームであれば、3,000万円の特別控除を利用できます。
譲渡所得から3,000万円を差し引けるので、譲渡所得が3,000万円を超えなければ、実質、譲渡所得に対する所得税は発生しません。
ただし、3,000万円の特別控除には、以下のような条件が定められています。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。（国税庁のHPより引用）
つまり、売買の相手が上記に当てはまる親族であれば、3,000万円の特別控除を受けられず、譲渡所得に対する所得税が高額になる可能性があります。
2.親族間売買で贈与とみなされない価格の求め方
国税庁では著しく低い対価での財産の譲渡を認めていませんが、「著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定する」とだけされていて、明確な基準を述べていません。
贈与とみなされないための価格の決め方として、一般的な方法を3つ紹介します。
2-1.①不動産鑑定士に鑑定してもらう
不動産鑑定士とは、地域の環境やいろいろな条件を考慮したうえで、土地や建物の「適正な価格」を決定する国家資格を持った人のことです。
税務署に売買した価格が適正だったと認めてもらうためには、不動産鑑定士に価格を見極めてもらうのがもっとも信頼性が高いでしょう。
不動産の鑑定について詳しくは「一戸建ての鑑定を依頼するには？費用はいくらなの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
しかし、不動産鑑定士に依頼するのは数十万円の費用が発生してしまうので、少しでも費用を抑えたいなら次から紹介する方法も有効です。
2-2.②路線価を調べる
平成19年に、東京地裁において
とした判例があります。判例では、路線価で売買をした場合には相続税法第7条に違反せず、贈与したとみなされにくいとしています。
路線価は固定資産税評価額のもととなるため、国税庁のHPで確認が可能です。路線価をチェックするのもひとつの方法です。
2-3.③複数の不動産会社に査定してもらう
平成19年の東京地裁の判例では、
ともされました。つまり市場価格の80%は、親族間売買でも妥当な金額と判断される可能性が高くなります。
そのため不動産会社に査定してもらい、その80%を売買価格にする方法もあります。ただし、1社では信頼性が薄くなるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、平均を出すようにしてください。
とはいえ、いきなり不動産会社に依頼するのは気が引けるという方や大量に連絡がきそうで不安という方は、ぜひ「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く相場価格を調べることができます。また、宅建士の資格を持つ専門スタッフに、無料で親族間売買について相談することも可能です。
3.親族間売買であっても不動産会社に依頼するのがおすすめ
不動産を親族間売買するときでも、不動産会社に仲介を依頼するといろいろなメリットがあるのでおすすめです。
どのようなメリットがあるのか、3つ紹介します。
3-1.①贈与とみなされる可能性が下がる
親族間で不動産売買をするときには、贈与とみなされないように慎重な価格設定が求められます。
不動産会社を通せば、適正な価格を設定してもらえると同時に、税務署に対しても取引の正当性を主張できることがメリットです。
また贈与ではない正当な売買であることを主張するためには契約書の作成も必須ですが、効力を発揮する正式なものを作成するには一定レベルの知識が必要です。
不動産会社に依頼すれば、書類の作成も任せられるので安心です。
3-2.②住宅ローンの審査が通りやすくなる
親族間の売買では、不動産の売却価格が適正なのか、金融機関では判断できません。贈与税の抜け道にされる心配があることから、住宅ローンの審査に通してもらえる可能性はかなり低いのが現実です。
しかし不動産会社を通した正当な取引であることを証明できれば、融資を受けられる確率が高くなることもメリットです。
3-3.③トラブルを回避できる
不動産を親族間で売買したときには、ほかの親族から
と疑われる可能性もあります。
不動産会社を通していれば、自作ではなく不動産会社が作成した契約書を見せて、正当な金額で取引したことを証明できます。
また契約内容の理解にズレがあったり、引き渡された物件に瑕疵（かし：見えない欠陥や欠点、過失などのこと）が見つかったりといったトラブルを避けることも可能です。
4.不動産会社に依頼すると費用はどうなる？
と思われる方も多いですが、親族間売買は、既に売主と買主が決まっているので、仲介手数料を値引いてもらえる可能性が高いです。
取り引きの安全性や何かあった場合のトラブルを未然に防ぐためにも必ず不動産会社に依頼するようにしましょう。
ただし、親族間の売買であるからと詳細な調査をしてくれない不動産会社も中にはいるため、信頼できる不動産会社を選定しなければなりません。
どこの不動産会社に依頼すればいいのかわからないという方は「イクラ不動産」にご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格がわかるだけでなく、お客様のご希望にあった信頼のできる不動産会社を選ぶことが可能です。
- 合わせて読みたい
- 不動産会社や担当者を変えたい！変更方法と注意点についてまとめた
- 【売却】媒介契約中に家が売れなかった！どうしたらいい？
- 媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法教えます！
- 売却中に不動産会社を変更する方法についてわかりやすく解説する
- 【媒介契約の期限が切れる前に！】今後どうすればいいの？
- 築年数50年超えの家を売却したい！少しでも高く売るポイントを確認
- 同居が理由での家の売却方法（マンション・戸建て・土地編）
- 家を売却し始めたけど全然売れない！2つの理由と解決方法をまとめた
- 家がどうしても売れない場合に売る方法とは？
- 買い替え（住み替え）したいのに家が売れないときの対処方法
- 価格を下げるべき？媒介契約中の価格変更の基準とは
- 火災保険や地震保険に家財補償は必要なのかまとめた
- 火災保険に水災補償をつけるべきか判断する方法についてまとめた
- 火災保険や自動車保険などに付けられる個人賠償責任特約とは？
- 空き家の火災保険はどうすべきかについてまとめた
- 自然災害があった際に使える国の支援制度などについてまとめた
- 火災保険だけでは不十分？地震保険についてわかりやすく解説する
- 借地の家はなぜ安いの？査定方法と高く売却する方法をまとめた
- 浸水した家は安くなる？できるだけ高く売却する3つの方法
- 浸水想定区域にある家は売却できる？ハザードマップと価格との関係
- 川沿いにある家は売却するときに売れづらいって本当？
- ペットを飼っていた家は査定額や売却価格が下がるの？ポイントを解説
- 団地の売却を成功させよう！高く売るためのポイントを解説
- 台風被害にあった家の売却で注意すべきことは？3つのポイントを解説
- どうする？認知症になった親の家を売却する方法！手順や注意点
- 「成年後見制度」を利用して、成年後見人が親の不動産を売却する方法
- 太陽光発電を設置している家は売るときにどのくらい高いの？
- タワーマンションを高く売却するために！タイミングや特徴を掴もう
- 【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう
- 葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック
- 親の家を代わりに売却する2つの方法！必要な手順や注意点を解説します
- 日当たりが悪い家だけど売却したい！上手に売却するコツを紹介
- マンションの内覧件数が少ない？3つの対処方法で売却を成功させよう
- 傾いている家でも売却できる？傾きの調べ方や売却方法を解説
- 所有者以外が家などの不動産売却を代理でする方法と委任する際の注意点
- 水路に接した家や土地を売却するには占用許可が必要って本当？
- マンションの建て替えがなくなった！将来を見据えてどうすべき？
- 住宅の寿命は何年くらい？寿命を伸ばす方法もチェック
- 連棟住宅の売却は難しいの？ポイントと注意点をチェックしよう
- 家の耐用年数ってどれくらい？家の価値はいつまであるのか
- 湿気の高い家は売却できる？原因と対策を知っておこう
- マンションの耐用年数とは？価値はどれぐらい下がるの？
- 越境物のある家を売却することはできるの？その方法を知っておこう
- 所有者や共有名義人が行方不明に！家を売却する方法はあるの？
- お風呂がない家でも売れる？売却方法を工夫しよう！
- 旧耐震基準の家を売却したい！高く売るためにできることとは
- 【家の売却】値下げはどれくらいが妥当？損をしない値下げ方法とは
- 古くて汚い家だけど売却できる？手放す方法あります
- 不動産売却における減価償却とは？計算方法を知っておこう
- ひび割れのある家を売るには？上手に売るコツを確認
- ひな壇になっている土地の売却はどうやるの？
- 雨漏りした家を売却したい！上手に売却するためのポイントを解説
- 液状化した土地に建つ家は売却できる？売却方法と注意点をチェック
- 区画整理地だけど売却できる？事業段階ごとの売却の傾向と注意点
- 結露しやすい家は売却できるの？結露が発生する原因と売却方法3選
- 隣地と高低差のある土地を売却するには？売却が難しい理由を解説
- 雑種地とは？地目が雑種地の一戸建てを売却する方法
- 別荘を売却したい！売れにくい理由と上手に売却する方法を解説
- 同居するなら親子リレーローンを検討しよう！メリットと注意点
- 入院中に家を売却するにはどうするの？対処方法を解説
- 底地を売却したい！高く売れる方法を見つけよう
- 店舗住宅って売却できる？注意点と売却方法をチェック
- 【お家の売却】送電線下の家は安くなる？売却に影響するポイントを確認
- 都市計画道路予定地って売却できる？事業決定前なら可能です
- 埋蔵文化財がある土地に建つ家の売却はどうやるの？ポイントを確認
