築年数50年超えの家を売却したい！少しでも高く売るポイントを確認

築年数が50年以上の古い家を売りたいと思っているのですが…
こんなに古い家でも売ることはできるのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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家を売りたいけれど、古いから売れないかもしれない…

築年数が50年を超えているような古い家を売りに出したくても、売れるかどうかわからないので心配される方も多いことでしょう。

たしかに築年数の古い家やマンションなどが、売れにくくなる傾向にあるのは事実です。しかし、売却方法によっては築年数が50年を超えた家でも売却することができます。

ここでは、築年数50年超えの古い家を少しでも高く売る方法についてご紹介します。

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築年数50年を超える家の価値は

家をはじめとする建物には、資産価値の指標となる法定耐用年数が定められており、一般的には築年数が経つほど、資産価値は低くなります。

居住用住宅（非事業用）の法定耐用年数は、次の表のとおりです。
※非事業用建物の法定耐用年数は、事業用建物の1.5倍に定められています。

築50年を超えている木造や金属造の家は、法定耐用年数を過ぎているので資産価値はほぼゼロと評価されます。

そのため、売却するときには、土地の売却価格のみで取引されることが一般的です。

家としての価値がある場合

築50年を過ぎて資産価値がないと評価される場合であっても、家として機能しているのであれば売却は可能です。

ここからは、古い家を売る場合、どのような売却方法が考えられるのかを紹介します。

「中古住宅」として仲介で売る

築年数50年以上の家で法定耐用年数を過ぎてしまったからといって、「中古住宅」としての売却が不可能になるわけではありません。

家の状態は、メンテナンス次第で大きく異なります。リフォームや外壁塗装、修繕、点検などをきちんとしていれば、築50年とは思えないほど良い状態の家もあります。

手入れがされていない築30年の家よりも、状態が良いケースもあるでしょう。そのような家なら、中古住宅として仲介で売却することは十分に可能です。

また、近年の古民家ブームで、古き良き日本の木造住宅に住みたいと考えている人の存在も見逃せません。そのような人にとっては、手入れの行き届いた築50年の家は、安価に購入できる魅力的な物件として映るでしょう。

家の状態が悪くないのであれば、「築50年超えだから古すぎて売れないだろう」と一概に悲観する必要はないといえます。

「中古住宅」として買取してもらう

仲介で売りに出してみたものの、なかなか買い手が見つからないときには、不動産会社や買取業者に「中古住宅」として買い取ってもらうことを検討しましょう。

買取での売却は、仲介と比較すると市場価格より3割ほど安くなるデメリットがあります。

なぜなら、中古住宅を買い取った不動産会社は、リフォームや更地造成をして再販することを前提にしているため、その費用が差し引かれるからです。

しかし、買取での売却には次のようなメリットもあります。

• 仲介手数料がかからない
• 契約不適合責任がない

買取の場合、仲介での売却時に必要となる仲介手数料が発生しません。

仲介手数料の上限額は、売買価格が400万円超えの場合だと「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税」の計算で算出されます。

もし売買価格が2,500万円なら、（2,500万円×3%＋6万円）＋消費税＝89.1万円が上限額となる仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。

買取の場合だと売却価格は3割程度安くなりますが、仲介手数料を払う必要はなくなります。

また通常は、売却して引渡し後に、契約書に記載されていない不具合や欠陥が見つかったときには、売主に「契約不適合責任」が問われます。

「シロアリ被害があった」「雨漏りがしている」などの場合、売却したあとでも修繕を求められたり、最悪の場合契約を解除されたりする可能性もあります。

築50年の家となると、不具合がない可能性のほうが低いので、契約不適合責任を問われないか売却後も常に心配がつきまといます。

しかし、不動産会社に買い取ってもらった場合には、契約不適合責任は免除されるのが一般的です。売却後に、問題がないかを気にする必要がないことは大きなメリットです。

不動産会社の買取は、買取価格や条件の交渉が終わればすぐに買い取ってもらえることがほとんどなので、短期間で現金化も可能です。

仲介での売却が難航するようなら、買取を検討してみてもいいでしょう。

家としての価値がない場合

次に、築50年過ぎた家が長く人が住んでいないなどで劣化が進み、人が住めない状態になっている場合についてみてみましょう。

「古家付き土地　更地渡し可」として売却

家としての価値がないケースでは、「古家付き土地　更地渡し可」として売却できます。更地渡しとは、売主の負担で建物を解体・撤去してから土地を売却することを指します。

築50年の中古住宅をそのまま売却しようとした場合、土地だけが欲しい買主は撤去の費用や手間を考えると購入をためらいます。

しかし、先に建物を撤去して更地にしてしまうと「どれだけ古くてもいいから安く家を買いたい」と考える買い手が売却対象ではなくなってしまいます。

その点「古家付き土地　更地渡し可」とすれば、「古家」としても「土地」としてもアピールが可能です。古家を探している人、土地を探している人の両方にアピールできるので、買主を見つけやすくなります。

「古家付き土地」として売却

築50年を超えるような家の場合、「古家付き土地」としての売却も可能です。

同じ家が建っている土地であっても、｢中古住宅」として売却するときは家がメインとなりますが、「古家付き土地」とすると、あくまでも売るのは土地がメインというスタンスです。表現を変えることで、土地を探している買主にアプローチできるようになります。

古家付き土地として家を売却すると、買主は「古家が付いた土地」として購入するため、売主には取り壊し費用がかからないことがメリットです。

また、土地は建物が建っている限り、固定資産税が6分の1になる「住宅用地の特例」が適用されます。更地にしてしまうと特例から外れ、買主が見つかるまで高い固定資産税を負担しなければなりません。

家が建っている土地は、売却するまで家を残しておくほうが、売主にとっては税金が安くなるメリットがあるのです。

「更地」にしてから売却

シロアリ被害がある、雨漏りがしているなどで、建物の強度が保てないほど劣化している家は、更地にしてから売却するほうがよいでしょう。

どう考えても人が住めない状態であれば、購入した買主も更地にする以外にありません。更地にする費用を値引いて安く購入したとしても、自分で更地にする手間と時間が発生するため敬遠する買主がほとんどです。

買主が更地にする過程で、土地に危険物や汚染物が埋まっていることが発覚したときには、契約不適合責任を問われる可能性があります。

しかし、売主が更地にしてしまえば、建物に対しての契約不適合責任がなくなることはもちろん、土地に対しても実情を正確に契約書に記せる可能性が高くなるというメリットもあります。

古い住宅を相続して売却したときの優遇税制

築50年を超える古い家を相続して売却したときには、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」として、税の優遇措置を受けられる可能性があります。

この特例は、相続または遺贈により取得した被相続人（亡くなった人）の居住用の家や土地を、平成28年4月1日〜令和5年12月31日までに売却し、一定の要件にあてはまるときには譲渡所得の金額から3,000万円まで控除できる制度です。

内容を詳しくみてみましょう。

対象となる居住用財産

対象となる「被相続人居住用家屋」は、相続が開始される直前まで被相続人（亡くなった人）が居住用にしていた家で、以下のすべてに当てはまる必要があります。

1. 昭和56年（1981年）５月31日以前に建築されたこと
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

築50年を超えている戸建ての家で、被相続人以外が住んだことがないなら、これらの条件をすべて満たしている場合がほとんどです

特例を受けるための条件

相続した不動産が特例の対象となる場合でも、実際に特例を受けるためには売却に際して以下の条件が定められています。

1. 相続した日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期間である2023年（令和5年）12月31日までに譲渡すること
2. 売却代金が1億円以下であること

さらに、建物付きで売却する場合と、更地にして土地だけ売却する場合で、以下のように条件が異なります。

【建物付きで売却する場合】

1. 相続してから譲渡するまでの間、誰も住んでいないこと
2. 建物については、建築基準法の耐震基準を満たしていること

【更地にしてから売却する場合】

1. 相続から取り壊し、譲渡するまでの間、人が住んでいなかったこと
2. 取り壊しから譲渡までの間、建物や構造物の土地として利用されていなかったこと

耐震基準については、新耐震基準が定められた1981年（昭和56年）以前に建てられた家は、基準を満たしていないと考えられます。耐震補強工事をすれば特例の対象となりますが、多額の費用が発生する可能性が高いです。

特例を利用するより、そのまま売却したほうが利益を得られることも十分考えられます。売却方法については、不動産会社に相談するようにしましょう。

まとめ

築年数が50年を超えるような古い家を売却したいと思っても、どのように売ればよいのかわからなくて困っている方もいるかもしれません。また、売却を相談した不動産会社によっては、売却できないと断られる場合もあるでしょう。

しかし、築年数の古い家であっても売却できる方法はあります。築50年を超えるような家をどのように売却すればよいのかわからない場合は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。

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