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マンションの売却中なのですが、見学に来る人も少なく、このままだと売却できるか不安です。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
マンションを売りに出してから売却できるまでの平均内覧数は、おおよそ10件程度と言われています。マンションの売却が決まるまでの期間の平均は3～4ヶ月程度なので、1ヶ月に2～3件の内覧件数があれば平均的だと考えられるでしょう。
一般的には売り出してすぐの方が内覧希望者が多いので、売り始めから1ヶ月で3～5件程度の問い合わせや内覧がない場合は、売却活動全体の見直しが必要です。
こちらでは、内覧数が少ない場合の対処法や、内覧件数が少なくても売却に繋げるポイントについてご説明します。
もくじ
1.内覧件数が少ない時の3つの対処方法
売り出した物件の内覧件数が少ない場合、当然ですが売却できる可能性が低くなってしまうため、出来るだけはやく売却に繋げるためにも、対策や改善が必要となります。
内覧件数が少ないときの3つの対処方法について詳しくみていきましょう。
1-1.①販売広告を見直す
マンションの購入を検討している人がまず目にするのが、物件の販売広告です。
マンションを探している人は、立地や設備などの条件だけでなく、魅力的な販売広告に惹かれて内覧するかどうかを決めると言っても過言ではありません。
主に、物件の販売広告には、
などがありますが、物件の情報がわかりやすく記載されているだけでなく、広告の見た目や印象がとても重要になります。
※マイソク（物件の情報資料）の例
内覧件数が少ないときは、売却を依頼している不動産会社にどのような販売広告を作成して出しているのか見せてもらい、次のような点を確認してみましょう。
1-1-1.写真をチェックする
販売広告に使われている写真の印象は、とても大切なポイントです。
マンションの外観や室内の写真の中には、暗かったり構図が悪かったりして物件が魅力的に写っていないものがあります。
特に天気が良くない日に室内を撮影した写真だと、いくら照明をつけていても、暗い印象を与えてしまうことが多いです。
もし、販売広告の写真が魅力的でないと感じたら、写真を趣味にしている人やプロなどに撮影してもらうなど、積極的に意見を述べて写真を撮り直してもらうことをおすすめします。
1-1-2.間取り図をチェックする
販売広告に記載されている間取り図も、物件を探している人に与える印象を左右する大切なポイントです。
同じ間取りであっても、間取り図の描き方次第で古い印象になったり、おしゃれな印象になったりします。
また、広さや設備についても、記入方法によってイメージが大きく変わります。どのような間取り図が広告に出されているかも、掲載される写真と合わせて確認することをおすすめします。
もちろん物件によっても印象に合う、合わないがありますが、間取り図が簡易的でわかりにくいと感じるものであれば、マンションを購入した際の図面や管理会社から取り寄せた正式な図面などを参考にし、きれいでわかりやすい図面を作成してもらうようにしましょう。
1-1-3.アピールポイントを強調する
一戸建てと違い、マンションは似たような建物や間取りのものが多いため、他の物件と差別化することが難しく、アピールポイントも「駅から〇分！」や「〇〇校区内」などといった画一的なものになりがちです。
マンションの立地面や設備面でアピールできるところがあれば、販売広告でしっかりとアピールするようにしましょう。例えば、
- 近くのスーパーマーケットが24時間営業で便利である
- リビングからの眺望が良く夏に花火大会を見ることができる
- リフォームをした際にキッチンに食洗器やディスポーザーを設置した、など
このような点があれば、大きく掲載することをおすすめします。
1-2.②価格を見直す
なかなか内覧者が現れない原因のひとつとして、売り出し価格に問題がある可能性があります。
一般的に中古マンションを売り出す場合、ローンの残債や値下げ交渉に応じる分などを含めた価格で売り出すことが多いですが、その分を多く見積もり過ぎてしまい、物件に見合っていない価格がつけられていることがあります。
そうなると価格交渉をする以前に、内覧希望者が現れないといった事態に陥ってしまいます。
内覧件数が少ない場合は、同じマンション内や周囲に同じような条件のマンションがいくらぐらいで売りに出されているかを再度確認し、依頼している不動産会社とよく相談しながら価格を見直してみましょう。
1-3.③不動産会社を変更する
なかなか売却に繋がらない場合、価格や部屋の問題だけではなく、そもそも依頼している不動産会社や担当者に問題がある場合もあります。
ほとんどの不動産会社は一生懸命売却活動に力を入れてくれていますが、以下のような場合には不動産会社や担当者を変えてみるというのもひとつの方法です。
1-3-1.担当者にやる気がない
媒介契約は売主と不動産会社の契約となりますが、担当者まで契約で決まっているわけではありません。ですので、変更自体は可能となります。
しっかり対応してくれている担当者がほとんどですが、このような担当者には注意が必要です。
- 好感が持てない
- 性格が合わない
- 報告や連絡、相談が少ない、など
上記のように、売却活動に力を入れてくれていないと感じる場合は、せっかくの売却のチャンスも逃してしまう可能性があるので、担当者の変更も検討してみても良いかもしれません。
不動産会社や担当者の変更について、詳しくは「不動産会社や担当者を変えたい！変更方法と注意点についてまとめた」でご説明しておりますので、ぜひご覧ください。
1-3-2.囲い込みをされている可能性も
不動産業界で昔から行われている悪質な手口として、囲い込みというものがあります。
囲い込みとは、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れる両手仲介にするために、物件の情報を公開しなかったり、他社からの購入希望者の問い合わせを勝手に断わってしまうというものです。
しかし、囲い込みは禁止されている行為ですが、両手仲介そのものは違法行為ではないため、実際に見抜くのは非常に難しいです。
と思われるかもしれませんが、このような悪質な行為をする不動産会社は実際に存在します。
囲い込みをされているかどうかを確認する方法としては、レインズで掲載されている物件情報が「公開中」になっていれば、他の不動産会社からの問い合わせを受け付けている状態です。
また、他の不動産会社から物件の問い合わせをしてみて、案内可能という回答が来るかどうかを確認するのもひとつの方法です。
囲い込みをされているかもしれない、売却活動を熱心にしてくれないと感じたら「イクラ不動産」をご利用ください。
あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選べます。また、適正価格はいくらくらいなのか無料で調べることができます。
2.内覧者が来ても、売却に至らない時の対処方法
内覧が何件かあるにもかかわらず、なかなか売却に至らない場合は、内覧の際に何か問題点があると考えられます。売却に繋げるためには、どのような工夫や対処をすれば良いのか、みていきましょう。
2-1.掃除は念入りに
まだ住んでいる状態で、売却活動をされている人も多いのではないでしょうか。家具や荷物が置いてある分、実際に購入してからのイメージがしやすいというメリットもあります。
しかし、いくら間取りや設備が気に入ったとしても、掃除が行き届いていないと内覧者が購入しようという気持ちになりにくいため、内覧をしてもらう際には、いかに室内をきれいに掃除されているかということが重要なポイントになります。
特に、次のような場所は掃除が行き届かないことが多いのでチェックしてみましょう。
- キッチンのシンクや浴室、洗面所などの水回り
- ガスコンロやレンジフードなどの油汚れ
- ベランダやバルコニー
- 家具や家電の裏側や部屋の隅
住んでいると気付かないことも多いので、内覧前に親しい友人や不動産会社の担当者などに、先にチェックしてもらうというのもひとつの方法です。
また、自分で掃除をすることが難しい場合は、費用はかかってしまいますがプロのハウスクリーニングを依頼しても良いでしょう。
2-2.物を減らして広く見せよう
掃除と同じように、室内に物が散らかっていないか、きちんと整理整頓されているかということも大切です。
内覧の場合、収納スペースも重要なチェックポイントになるので、押し入れや物入れの中もきれいに整頓しておく方が良い印象を持ってもらえるでしょう。
このような場合は、一時的にレンタル倉庫を借りて物を運び出しておくという方法もあります。
また、内覧に向けて、プロがモデルルームのように室内をおしゃれに演出してくれるホームステージングというサービスを行ってくれる不動産会社もあります。
内覧時の印象も良くなるので、売却に繋がる可能性も高くなるでしょう。
2-3.においや明るさにも気配りを
清掃や整理整頓だけでなく、室内のにおいや明るさにも気を配りましょう。
まず、内覧時には時間や天候にかかわらず、室内を明るく見せるためにもすべての照明をつけておくことをお勧めします。
また、においは普段生活をしていると気がつかないことが多いので、日ごろから換気をこまめにしたり、対策をしっかりとしておきましょう。
特に玄関やトイレ、浴室など、においがこもりやすい場所は注意が必要です。香りでごまかす前に、消臭剤やアルコールスプレーなどでしっかりと消臭することをおすすめします。
まとめ
マンションの売却は、内覧件数が1ヶ月に2～3件が平均です。しかし、マンションの立地や売り出し方によって、もちろん差が生じます。
このような場合は、部屋の状態や、売り出し価格を再確認してみましょう。また、必要に応じて部屋の手入れに気を付けたり、依頼する不動産会社とよく相談をしてから価格の調整などを行いましょう。
購入を検討されている人の中には、ご近所のことや住みやすさについて気にされる人も多いです。基本的に不動産会社の担当者が対応してくれますが、いきなり質問されて困らないように、事前にマンション周辺のことなど情報をまとめておくと、スムーズに受け答えができるようになるでしょう。
売主様自身の印象も影響するので、内覧の際は丁寧に接することも重要となります。
内覧件数が少なくて、売却できるか不安という人は「イクラ不動産」をご利用ください。
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