【媒介契約の期限が売却中に切れる前に!】今後どうすればいいの?

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【媒介契約の期限が売却中に切れる前に!】今後どうすればいいの?

売却中の家の媒介契約期間がもうすぐ終わるのですが一向に売れません…
どうすればいいのでしょうか?

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

媒介契約の期間内に家が売れないと、媒介契約をこのまま更新すべきか、あるいは違う不動産会社に依頼すべきかと悩まれるのではないでしょうか。

こちらでは、媒介契約が切れたときにどのような選択肢があり、自分の場合はどうすべきか判断する基準についてわかりやすく説明します。

この記事はこんな人におすすめ!
家やマンションを売却中だが、なかなか売れずに困っている人
不動産会社との媒介契約が切れたとき、どうすれば良いのかわからない人
少しでも早く家やマンションを売却できる方法を知りたい人

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1.媒介契約の期限

まず、媒介契約の種類とその期限についておさらいしましょう。

媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介

複数の不動産会社への依頼

できる できない できない

自分で買主を見つけること

できる できる できない
媒介契約期間 特になし(3ヵ月以内が望ましい) 3ヵ月以内 3ヵ月以内

レインズへの登録義務

特になし 7日以内 5日以内

売主への報告義務

特になし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期限は、「3ヵ月以内」と法律で定められています。

それに比べて、一般媒介契約に期限の上限は定められていません。しかし「3ヵ月以内が好ましい」と行政によって指導されています。

そのためいずれの媒介契約も、3ヵ月を上限に期限を定めるのが一般的です。

1-1.そもそもなぜ媒介契約を結ぶの?

奥様
契約という縛りがなければもっと自由に売却活動できそうなのに

不動産会社に依頼する業務内容や売買契約が成立したときの仲介手数料の額を書面にて記載しておくことで、後で「言った、言わない」などのトラブルに売主が巻き込まれないようにするためです。

媒介契約の締結は、法律(宅地建物取引業法第34条の2)で義務付けられています。

2.契約期間が切れるときの3つの選択肢

では、媒介契約の期限が切れるときはどうすればいいのでしょうか。契約期間が切れるときに取れる3つの選択肢について詳しくみていきましょう。

2-1.①媒介契約の更新

媒介契約の期限満了時には、契約の更新ができます。

2-1-1.媒介契約は勝手に自動更新されない

媒介契約を更新するには、売主が書類に署名・捺印しなければならないので、不動産会社が勝手に自動更新することはありません。

お家を売るには早くて3ヵ月ほどかかります。今の不動産会社に不満が特になければ更新しても問題はないでしょう。

更新する場合の期限も基本的に最長3ヵ月で、何度でも更新可能です。最長3ヵ月なので、期限を短くして様子をみたいと考える場合は、2ヵ月や1ヵ月とすることもできます。

2-1-2.更新以外の選択肢も考えるべき

不動産屋
期限が満了したので更新が必要です!

と、不動産会社は当たり前のように媒介契約の更新を迫ってきます。また、更新と同時に価格の変更(値下げ)を提案してくることも多くあります。

しかし、媒介契約期限までに家が売れなかった理由は、価格ではなく不動産会社の問題かもしれません。

そのため不動産会社から言われるがままに更新したり、価格変更したりするのではなく、売れない原因が何なのかをしっかり考えて、他社への乗り換え等も選択肢として考えるようにしましょう。

家が売れない原因や対処法については「家を売却し始めたけど全然売れない!2つの理由と解決方法をまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

2-2.②媒介契約の切り替え

ご主人様
専任媒介から一般媒介に変更したほうがいいかな?

更新時に媒介契約の種類を変更したい場合は、更新ではなく新たに媒介契約を結びなおします。

2-2-1.専任や専属から一般に変更する判断基準

専任媒介契約は、1社としか契約できないというのが大きな特徴です。専属専任媒介も1社としか契約できないという点は同じですので、「専任から専属」「専属から専任」と変更するケースはあまりありません。

一方、一般媒介契約は複数社と契約を交わすことができます。専任(あるいは専属専任)媒介契約から一般媒介契約に変更するときの判断基準となるのは、今の不動産会社だけに売却を任せておいていいのかどうかということです。

専任(専属専任)媒介契約の大きな特徴は、依頼した不動産会社のサービスやノウハウ、販売戦略と市場動向を一緒に考察・相談しながら二人三脚で売却活動を行えることです。

専任(専属専任)媒介契約を依頼した会社とこのような関係が築けていない、他社にも売却活動してもらいたいと考える場合は、一般媒介契約を検討してみるべきでしょう。

2-2-2.一般から専任や専属に変更する判断基準

現状、一般媒介契約で複数社に依頼している場合に、「この1社に絞りたい」と考えれば、更新せずに専任(専属専任)媒介契約を締結しなおします。

専任(専属専任)媒介契約は1社のみとしか契約できませんから、この場合、一般媒介契約を締結しているその他全ての不動産会社との契約は解除する必要があります。

2-3.③他社への乗り換え

今の不動産会社に今後売却活動を依頼しない場合は、媒介契約の更新をせず、他社と媒介契約を新たに締結します。

2-3-1.他社に乗り換えるときの判断基準

今の不動産会社に怠慢や力不足を感じるようなら、媒介契約は更新せずに他社に乗り換えるのが賢明な判断です。

怠慢や力不足は判断しにくいですが、以下のような状況にあれば不動産会社自体に問題があることを疑いましょう。

《内覧希望や問い合わせが少ない》

奥様
内覧が全くなくて困っています
ご主人様
価格変更したのに問い合わせがないんです

など、数は一概にいえませんが、適正価格であるにも関わらず著しく反響が少ない場合は、不動産会社のやる気不足や力不足の可能性が考えられます。

《報告が少ない》

ご主人様
週に1度の報告もないので不審に思っています…

一般媒介契約に活動状況を定期報告する義務はありませんが、専任媒介契約は2週に1度以上、専属専任媒介契約は1週に1度以上の定期報告が不動産会社に義務付けられています

ただ義務を果たすだけではなく、「こういう問い合わせがあった」「こういう広告活動を始めてこういった反響があった」というのをきちんと報告してくれるのが、良い不動産会社の条件でもあります。

報告が少ない不動産会社は、信頼に値しないとも判断できます。

2-3-2.期限内でも媒介契約の解除は可能

奥様
今すぐ契約解除は無理…?

媒介契約の期限が切れるときは、無条件で契約を解除することができますが、期限内であっても、解除自体は可能です。

ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、可能性は低いですが、解除に伴ってそれまでに掛かった広告活動費の実費を請求されるおそれがあるので注意が必要です。

不動産会社側に不正や怠慢等の非がある場合には、無条件で解除することができます。

そもそも不動産会社に問題があると、売れる家も売れません。媒介契約期限前だとしても、不動産会社に不満がある場合には解除に向けて動き出した方がいいでしょう。

媒介契約の解除方法について詳しく知りたい方は「媒介契約の解除は費用がかかるの?」も併せてご覧ください。

3.家が売れない理由を考える

媒介契約期間中に家が売れなかったときは、なぜ売れないのか理由を考えることも大切です。

媒介契約を更新したり不動産会社を乗り換えたりする前に、なぜ売れなかったのかを考えてみましょう。

3-1.価格が高すぎる

まず考えられるのは、価格が高すぎたケースです。相場価格から1割以上高い価格で売り出している場合には、やはり相場価格に近付ける必要があるでしょう。

ただし、そもそも不動産会社が提示した「相場価格」に誤りがあることも考えられます。そのため、売れないときには「相場価格」を疑ってみてください。

この場合の解決策は、再査定です。媒介契約の解除、もしくは期間満了時に、複数社に改めて査定してもらうのが効果的です。

また、「イクラ不動産」でも相場価格を知ることができます。

もちろん、再査定を依頼しても、今、媒介契約を結んでいる不動産会社に知られることはありません

3-2.不動産会社に問題がある

一方、売れない原因が不動産会社の場合もあります。

不動産会社は、媒介契約を締結したからには、少しでも早く、高く売却するための努力をしなければなりません。これは、媒介契約約款にも記されていることです。

しかし「努力」に明確な基準はないため、不動産会社の中には、怠けたり、そもそも力不足であったりすることがあります。

また「囲い込み」などの不正行為をおこなう悪徳業者であれば、いくら価格を下げても成約にいたる可能性は低いままです。

注意

囲い込みとは?

囲い込みとは、物件情報を他社に開示しないことで、自社内での成約を目指す行為です。自社内で売主・買主を見つけること(両手仲介・両手取引)ができれば、不動産会社が手にする仲介手数料の額は2倍になります。

囲い込みは売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口です。

両手仲介を成立させようと他社からの問い合わせに対して「申し込みが入っています」「契約予定です」などと嘘をつき契約に進ませない(物件を止める)行為が囲い込みです。

これは、買主の取引を制限するものであることに加え、売主の販売機会損失となります。

不動産会社の怠慢や不正、力不足を見極めるのは非常にむずかしいですが、以下のような状況にあればその可能性は高いと言えるでしょう。

  • インターネット(自社HPやSUUMOなどのポータルサイトなど)に一切、自分の物件が掲載されていない
  • 不動産会社の担当者がほとんど訪ねてこず、定期連絡や電話口の対応がいい加減
  • 査定時、複数社に査定依頼しておらず、相場価格を把握せずに言われるがまま価格を設定した
営業マン
自社で抱えている投資家や購入客にこっそり紹介するために、インターネットに掲載するのはやめておきます

などと言う不動産会社には注意が必要です。このような場合には、不動産会社を乗り換えることが一番です。

家が売れない原因や対処法については「家を売却し始めたけど全然売れない!2つの理由と解決方法をまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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まとめ

媒介契約期間が切れそうなのに、売りに出している家やマンションがなかなか売れない場合は、売出し価格を下げる、売却方法を変える、売却を依頼している不動産会社を変更するのいずれかで手を打つことになります。

媒介契約の更新やほかの不動産会社への乗り換えで悩んでいる方は、ぜひ「イクラ不動産」でご相談ください。

無料&秘密厳守で、今の売出し価格が適切かどうかを調べるために必要なお家の査定価格を知ることができるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。

また、売却について不安なことやわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも無料で相談できるので、安心してお家を売ることができます。

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