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売却中なのですが、なかなか売れないので不動産会社を変更する方向で検討しています…
ただ、どのようにすればいいのかわからず相談させていただきました。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
このように、売却を任せた不動産会社に不信感を抱いたり、担当者とフィーリングが合わないということは珍しくありません。
実は、売却期間中でも不動産会社や営業担当者を変更することは可能です。
こちらでは、変更するべきケースや変更するときの方法と注意点についてわかりやすく説明します。
だから！
不動産会社の担当者は変更可能
媒介契約は、売主と不動産会社の契約です。
担当者まで契約で定められているわけではないので、変更自体は可能です。
こんな営業担当者に注意！
性格が合わない、好感が持てない
営業担当者は、査定や商談、案内などで何度も自宅にあげることにもなりますし、売買が完了するまで数ヶ月に渡って付き合いが継続する相手です。
性格が合わなければ、それでだけでストレスにもなります。
さらに営業マンは、買主となる人にも接触するので、清潔感があって、親切・丁寧で好感の持てる担当者の方が、絶対的に成約につながる可能性は高いといえます。
宅建資格がない、新卒・中途採用から間もない
有資格者でなかったり、経験が浅かったりすると、やはり専門性に不安があるといえるでしょう。
法律により、不動産会社は、事務所に5人に1人以上宅建士の有資格者を置かなければならないと定められています。
ですが、それはつまり資格を持たない人が担当になる、ということもあるということです。
報告・連絡・相談が少ない
担当者に求められるのは、レスポンスの速さとなんでも伝えてくれる誠実さです。
ここが伴っていないと、買主からの相談に対しても、誠実かつ素早い対応ができないということですから、売却のチャンスを損なう恐れがあります。
担当者を変更してもらう方法
基本的に不動産会社側から、担当者を変更することはありませんので、売主から変更してほしい旨を伝える必要があります。
伝え方としては、担当者本人ではなく、担当者の上司にいうのがベストです。
ただ、不動産会社側からすれば担当者の変更は面倒ですから、「改善するよう指導しますので、もう少しこのままでやっていただけませんか？」と言われる可能性もあります。
そこで折れることなく、
などと強気で伝えれば、スムーズに担当者を変更してもらえるはずです。
不動産会社ごと変更するという選択肢
営業担当者を変更することは可能です。
しかし、不動産会社自体を変更した方が手っ取り早く、効果も高いケースがあります。
他社に乗り換えた方が面倒ではない場合も
このように考えると、担当者を変更してもらうのは色々気を遣うので、前述したように強気ではなかなか伝えづらい方も多いです。
高額な仲介手数料を支払うので堂々と申し出ればいいのですが、「言い出しにくい」「強く言えない」という方もいらっしゃるでしょう。
また変更してもらっても、イマイチな担当者がつくことも考えられるため、不動産会社自体を変えてしまった方が楽ともいえます。
物件が重要視されていない可能性も
経験が浅かったり、能力が低かったりする営業マンを担当にされるということは、不動産会社に、あなたの物件が重要視されていない可能性があります。
この場合、担当者を変更してもらったとしても、同等の能力の担当者であることが予想されます。
- 高額な物件
- 売れ筋な物件
- 上客
不動産会社からこのように判断されれば、確実に売却するために有能な担当者をつけてくれます。
クレームまがいのことを言えば有能な担当者に変更してもらえる可能性はありますが、そこまでするのであれば不動産会社自体を変更した方がいいといえるでしょう。
不動産会社の再選定では担当者も必ずチェック
乗り換え先の不動産会社を決めるときには、同じような事態にならないよう、担当者についても必ずチェックするようにしましょう。
担当者の見極め方のポイントとしては
- 宅地建物取引士の資格を持っている
- 売却実績がある
- レスポンスの速さ
などがあります。
担当者の見極め方については「家の売却を任せる不動産会社の営業担当者の見極め方についてまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
不動産会社を変更するべきケース
不動産会社側に不正などがあったときには、すぐにでも媒介契約を途中解除し、不動産会社を変更するべきです。
レインズに登録しない
レインズとは、不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトです。
専任媒介契約では7日以内、専属専任媒介契約では5日以内にレインズに登録することが、不動産会社に義務付けられています。
一般媒介の場合、義務はありませんが、売主の意向があれば登録するよう行政によって指導されています。
レインズに登録しないということは、売却のチャンスを著しく損なうことであり、不動産会社の不正でしかありません。
報告を怠る
不動産会社は、売主への定期的な報告の義務も負っています。
専任媒介で2週に1度以上、専属媒介で1週に1度以上の頻度で売却活動の状況を報告しなければ、こちらも不正とみなすことができます。
囲い込みをされている
「囲い込み」とは、物件情報を他社に開示しない悪質な行為です。
レインズに登録しなかったり、他社からの購入希望者の問い合わせに対して、「商談中なので紹介できません」などと、虚偽を告げたりすることで、他社からの客付けを妨害します。
囲い込みする目的は、不動産会社が受領する仲介手数料を2倍にするためです。
自社内という限られた中で、買主を見つける行為は、売主にとって機会損失でしかありません。
と思われるかもしれませんが、残念ながら不動産業界では昔から行われている悪質な手口です。
実際に見抜くのは非常に難しいですが、一般的にその地域で人気のある物件であるにも関わらず、内覧の希望や問い合わせが少ない場合は、囲い込みが行われている可能性があります。
やる気不足を感じたとき
レインズへの登録や定期報告などの義務を果たしていたとしても、それしかやらないのであれば不動産会社のやる気不足だと判断できます。
など、やる気のある不動産会社は、様々なことを報告・相談・提案してくれるものです。
「レインズ登録だけ」「必要最低限の報告だけ」が普通だとは思わず、もっと誠意をもって営業してくれる不動産会社に変更するべきです。
力不足を感じたとき
不動産会社の担当者も人間ですから、精一杯、営業活動してくれていたとしても、根本的に能力不足なこともあります。
また売りにくいと判断されたり、価格が安かったりする物件は、優先順位が下がったり、新卒社員などの若手が担当になることもあるでしょう。
このような場合、担当者さえ変更してもらえれば、解消することも考えられますが、そもそも営業担当者をつけた不動産会社の能力や考えに対して疑問を持つべきです。
お家がなかなか売れない場合は、基本的に価格が高いか、不動産会社に問題があるかのどちらかです。
もし、売り出してから数ヶ月経っても、なかなか売れないという方は「家を売却し始めたけど全然売れない！2つの理由と解決方法をまとめた」も併せてご覧ください。
不動産会社を変更する方法
不動産会社を変更するには、現状、不動産会社と結んでいる媒介契約を解除する必要があります。
媒介契約の期間満了時に更新しない
媒介契約は、上限を3ヶ月として期限を定めているはずです。
期間間近になると、不動産会社から更新の話がありますが、ここで更新しなければ期限をもって解除されます。
媒介契約期間中も途中解除はできる
一方、媒介契約の期限を待たずに解除することも可能です。
ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、売主の都合による途中解除の場合、不動産会社はそれまでにかかった実費を請求する権利を持ちます。
「売主の都合」というのは、不動産会社に非がない状況での解除です。
逆に言えば、不動産会社による不正があった場合は、無条件で解除できるということです。とはいえ、特に不動産会社に非がなかったとしても、解除時に費用を請求されることは稀です。
媒介契約期間中に解除して他社に変更したい場合は、まずは解除条件など確認してみましょう。
媒介契約の解除について、心配な方は「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法教えます！」も併せてご覧ください。
不動産会社を変更するときの注意点
不動産会社を変更するときは、次の2つの点に注意しましょう。
①適正価格を確認する
家が売れない原因は、必ずしも不動産会社にあるわけではありません。
不動産会社に提案された相場価格よりも、高い価格に設定しようとしていないか、確認してみてください。
「少しでも高く売却したい」という気持ちは売主共通ですが、やはり家は相場よりも高ければ売れないものです。もし、価格が適正なのであれば、不動産会社に問題がある可能性が高いです。
適正な価格を確認しておきたいという方は「イクラ不動産」をご利用ください。匿名＆無料で相場価格を調べることができます。
②乗り換え先を慎重に選定する
不動産会社に問題がある場合は、変更した途端に成果が出る、ということはよくあります。しかし、どこでもいいので変更すればいいというという訳ではありません。
次こそは失敗しないよう、変更後の不動産会社についてはしっかりと比較・検討することが重要となります。
「査定価格が高い＝高く売ってくれる」という訳ではありません。お家の売却は、その地域で売却に強い不動産会社であるかどうかが重要となります。
まとめ
売却を1社だけに任せている専任（専属専任）媒介契約では、他の不動産会社から売り出していたらどうなっていたのかという比較もできませんし、次に任せる不動産会社は絶対に失敗したくないというと思われるのではないでしょうか。
ただ、不動産会社と普段の生活の中で関わりがある方は少ないので、不動産会社の選定をご自身でするのは、正直難しい部分があります。
どのように探せば良いのかわからない、どこが売却に強い不動産会社かわからないという方は「イクラ不動産」をご利用ください。
匿名＆無料でお家の査定ができるだけでなく、あなたの地域で売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
総クチコミ数：21
