家の耐用年数ってどれくらい?家の価値はいつまであるのか

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家の耐用年数ってどれくらい?家の価値はいつまであるのか

一戸建て住宅の耐用年数ってどれくらいなんですか?
家の価値がいつぐらいまであるか知りたいです?

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

家の耐用年数やどれくらいの年数住めるかは、家の構造や建材、どの程度手入れやリフォームをするかによってかなり左右されます。

一概に何年と言えるものではありませんが、木造であれば30〜80年程度です。また、法定耐用年数と実際の耐用年数とは異なります。

ここでは家の耐用年数と家の価値がいつまであるか、またどのように売却すればよいかを説明します。

1.家の耐用年数とは

耐用年数とはざっくり言うと「使用に耐えうる年数」のことです。考え方として以下のような耐用年数があります。

・法定耐用年数

税務上、減価償却資産(ここでは家のこと)が利用に耐えうる年数

・物理的耐用年数

建築材料そのものが使用に耐えうる期間

・社会的耐用年数

社会の変化に取り残されて陳腐化した設備や間取りなどによって所有者自身が「このままではもう住めない」と感じるまでの期間

・経済的耐用年数

維持管理費をかけたうえで性能を維持できる期間

耐用年数について詳しくは「住宅の寿命は何年くらい?寿命を伸ばす方法もチェック」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

2.実際の家の寿命

日本で一般的な木造住宅の寿命は、30年と言われています。30年と言われる理由は複数ありますが、そのうちの1つは、国土交通省が公表しているデータによるものです。

国土交通省の調査によると、2008年〜2013年に取り壊された住宅の平均築後年数は32.1年となっています。(出典:「我が国の住宅ストックをめぐる状況について(補足資料)」)

しかしこのデータには、取り壊されずに現在も残っている建物が入っていないため、実態と合っていません。

2-1.木造の実質平均寿命は30~80年程度

木造住宅は、日本の建築物で多く見られる建築様式です。

減価償却の計算に用いられる法定耐用年数は、事業用で22年、非事業用で33年となっています。

しかし、木造住宅の骨組みや基礎、軸組に使用される木材の耐久性から計算すると約80年、適切に乾燥が保たれ、木材に腐食の被害がなければ80年以上経っても住むことができるそうです。

中古住宅の場合、法定耐用年数を超えると価格が下がる傾向にありますが、適切にメンテナンスがなされていれば、そのまま住んでも問題ありませんし、家の価値はある程度維持されます。

必要に応じて修繕やリフォームをすれば、寿命と言われる年数以上住むことが可能です。

3.家の価値はいつまであるのか

家の価値がいつまであるのかは、売りに出したら買い手がつくかどうかによります。

不動産会社に査定を依頼すると査定価格を出してもらえますが、「購入希望者に買ってもらえる価格」がその家の価値だと言えるでしょう。

3-1.法定耐用年数を超えると古い家とみなされるが

一般的に古い家とみなされるタイミングは、法定耐用年数を超えた時です。木造住宅の耐用年数は22年です。

しかし、実際は22年を過ぎても住むことができますし、中古住宅として流通しています。

古い家であっても住宅として問題がなければ、まだまだ価値はあるのです。

3-2.適切なメンテナンスやリフォームで価値を維持

家の価値を長く保つには、適切なメンテナンスが必要です。家の状態に気を配り、外観や設備の使い心地などの変化に気がつくことが大切です。

必要があれば自分で修理をしたり、専門家に見てもらいましょう。

また、築年数が経てば軽いメンテナンスだけではなく、大規模なリフォームをして価値を維持することができます。

3-3.築年数以外でも家の価値は左右される

家の価値は築年数だけで決まるわけではありません。

地価を含めての話になりますが、例えば新しく鉄道の駅が近所にできると周辺の地価が上昇します。すると築古物件であっても良い値段で売れたりするのです。

逆の例をあげると、最寄りのバス路線が廃止されて公共交通機関までの距離が遠くなると、築浅物件であってもその家の価値は下がってしまいます。

築年数だけが、家の価値を決める要素ではありません。

4.家の状態に応じた売却方法

家の売却を検討している人は、家の状態に応じて以下のように売却方法を選択することをおすすめします。

・中古住宅として売却

・古家付き土地として売却

・更地として売却

4-1.「中古住宅」として売却

ご主人様
古い家だから全面リフォームしてからじゃないと売れないんじゃないかな…

このように考える方が多いのですが、そのままの状態でも売却は可能です。

国土交通省が公表しているデータでは、消費者が購入した中古一戸建ての築年数は最近になって伸びています。

築28年以上の住宅を購入した人は、1998年はわず10.6%でした。しかし2008年には24%まで伸びています(出典:国土交通省【指針参考資料3】 中古住宅の流通の実態)。

中古一戸建てを安く購入して自分でリフォームをしたいという人もいますが、購入後そのまま何もしないで住む人が大半です。

まずは中古住宅として売却できるかどうか、不動産会社に相談してみましょう。

4-2.「古家付き土地」として売却

ご主人様
いくらなんでも解体しないと売れないと思うんだけど…

築年数が経っている家は、解体しなくても「古家付き土地」として売却することも可能です。

住宅を取り壊して更地にしてから売却することを検討している人は、解体する前に古家付き土地として売却できないか検討することをおすすめします。

解体するには土地を売却する前に解体費用を支払わなくてはなりません。

また更地の状態で長く売却できないでいると、建物があるとき適用されていた特例がなくなり高額になった固定資産税を負担することになります。

また場合によっては、接道義務を果たすために元の建物より小さい家しか建てられないこともあります。

築古物件を売却しようというときでも、解体前に不動産会社へ相談してみましょう。

4-3.「更地」にして売却

家の価値は築年数とともに減少しますが、土地の価格は変わりません。建物の価値がなくなっても、土地として売却が可能です。

ただし、先ほど解説したように更地にするには解体費用が必要です。

4-4.不動産会社に「買取」してもらう

不動産の売却では、通常、仲介してくれる不動産会社と媒介契約を締結し、買い手を探してもらいます。

しかし、売却条件によっては売れるまでかなり時間がかかることがあります。

売却を急いでいる場合は、不動産会社に「買取」してもらうことも可能です。不動産の買取とは、不動産買取業を行う不動産会社が物件所有者から直接買い取る方法です。

買取のメリットは、早く現金化できることになります。

注意点は、買取の場合は通常の売却の7割程度の値段になることです。

また、通常の売却は期間を要する可能性があるため、短期間で売却したい人も不動産会社による買取を検討してみましょう。

自分では買い手がいないと思っている古い家でも、買取でなら売れる可能性はあります。

まとめ

日本で一番多い木造の一戸建ての実質平均寿命は30~80年程度ですが、これはお手入れの状況によって大きく変わります。ですので

ご主人様
さすがにこの家はもう寿命でとても売れないよね…

と考えるのではなく、まずはそのままの状態で不動産会社に相談するべきです。

自己判断でリフォームや更地にしてしまう前に、不動産のプロに相談してみましょう。

もう寿命かな…と思うような古い家でも、経験豊富な不動産会社なら売却のノウハウを持っています。

家の売却でお悩みでしたらイクラ不動産にお気軽にお問い合わせください。

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