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家を売買するときに「ホームインスペクション」が必要になったって聞いたんですけど、それってなんですか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
ホームインスペクションとは、簡単に言うと、中古住宅の売買時に実施する「家の健康診断」のことです。
2018年4月の宅地建物取引業法改正で、ホームインスペクションについて、不動産会社が売主と買主に伝えることが義務化されました。
しかし、不動産会社がお客様に案内をすることが義務化されただけで、必ず実施しなければならないということではありません。
ここではホームインスペクションがどういうものなのか、実施すべきかどうかやメリット・デメリットについてお伝えします。
もくじ
1.ホームインスペクションとは
ホームインスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が住宅の現在の状態について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所・補修時期などを客観的に診断するもので、住宅診断や建物検査ともいわれています。
近年、中古物件の売買を行うにあたり、事前に家の状態をよく確認しておいてから売買しようという消費者が増えてきました。そのため、専門家に家の状態を診断・調査してもらうことが一般的になってきたのです。
ここでいう専門家とは、日本ホームインスペクターズ協会が条件を満たす個人に対して付与する民間の資格を取得している人のことを指します。
ホームインスペクター（住宅診断士）という名称で呼ばれます。
日本ホームインスペクターズ協会によると、「ホームインスペクション」と呼んでいるのは、消費者が主に中古住宅を売買する前に、主に目視で住宅のコンディションを把握して報告するという業務のことです。
比較的短時間で、可能な範囲で行う「一次診断」になります。外壁や基礎に不具合の 兆候は見られないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物のコンディションを診断依頼者に説明します。
さらにホームインスペクションではわからない項目で懸念があるものは、二次診断の可能性を診断依頼者に説明します。
ホームインスペクションは家の状態の良し悪しに関わらず診断してもらうことが可能です。
売買の前にプロに診断してもらっておくことで、スムーズな売買につながります。
1-1.中古住宅のインスペクションの説明が義務化
宅地建物取引業法が2018年4月1日に改正されたことにより、ホームインスペクションについて必要な事項が追加されました。
改正のポイント
・ホームインスペクションについて説明をすること
・すでにホームインスペクションを実施済みなら、その調査結果を説明すること
・売主と買主が建物の状況について書面で確認すること
ここでポイントとなるのが、ホームインスペクションが義務化」されたのではなく、「不動産会社によるホームインスペクションの説明が義務化」されたということです。
つまり、家を売ろうと考えている人は、不動産仲介会社から必ずホームインスペクションについて説明を受けることになります。
またホームインスペクションが行われた場合、不動産会社から買主への実施内容の説明が義務化されているということも認識しておきましょう。
2.ホームインスペクションを売却前にするメリット
ホームインスペクションを売却前に行った場合のメリットやデメリットはあるのでしょうか。
メリットとしては以下のことが挙げられます。
・家の欠陥をあらかじめ確認できる
・瑕疵等がある場合、買主へ告知して売却できる
・購入後の買い手の出費を減らすことができるのでスムーズな売買につながる
それぞれの内容について見ていきましょう。
2-1.家の欠陥をあらかじめ確認できる
家を売る前にホームインスペクションを行うことで、修理・補修が必要な場所をあらかじめ知ることができます。
先に修理等を行っておけば、買い手にも好印象を与えることができます。家の売買が早く決まるということは家の状態がいい状態で売れるということなので、結果的に家が高く売れることにもつながります。
2-2.買主へ告知して売却できる
不具合が見つかった場合は、買主に告知してから売ることができます。
きちんと告知したうえで売却したのであれば、売却後に責任追求されることがないので、売主側にはメリットになります。
2-3.スムーズな売買につながる
買主が家の購入後に加入できる保険の中に「既存住宅売買瑕疵保険」というものがあります。
これはホームインスペクションを実施して既存住宅売買瑕疵保険の基準に合格していることが証明できれば、買主が加入できる保険です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入できると、次のようなメリットがあります。
・売買が成立後に家の品質を欠くような修理が発生した場合、補償金が出る（シロアリ・雨漏り・床の腐食等）
・税金の優遇を受けることができる（不動産取得税・登録免許税・住宅ローンの控除）
既存住宅売買瑕疵保険に加入できることは買主にとって経済的な負担を減らせるという大きなメリットになるため、買主からするとホームインスペクションの実施後に合格をもらっている物件のほうが購入意欲が上がります。
3.ホームインスペクションを売却前にするデメリット
ホームインスペクションは専門家によって細かな診断をしてもらう必要があるため、費用がかかってしまいます。
日本ホームインスペクターズ協会によると、建物面積が100平米（約30坪）程度のホームインスペクションで2～3時間かかり、料金はホームインスペクターの所属する会社によって異なるものの、目視による一次診断の場合は5～6万円前後、機材を使用する詳細診断の場合は10万円以上になることもあるそうです。
また、修理が必要と診断された場合、修理費用がかかることになります。
不具合が見つかった場合、補修しないと売りづらくなりますし、あるいは値下げの必要性が生じるかもしれません。
また、売却前に売主の実施したインスペクションの結果を信用できないと考える買主もいて、買主側が手配したインスペクションを受けることになると、事前に実施したインスペクションが無駄になってしまいます。
4.ホームインスペクションの必要性
ホームインスペクションは「不動産会社からの説明は義務化」されていますが、ホームインスペクション自体は義務ではありません。
家を売るタイミングや状況によってはホームインスペクションを行わなくてもいい場合もあります。
築年数が長くて品質を欠くような欠陥が見つかりそうな物件の場合は、ホームインスペクションをやる価値があります。
反対に、築年数が5年未満の築浅の物件の場合は欠陥が見つかることはほとんど無いでしょうから、ホームインスペクションを実施しなくていいこともあります。
また売却前に家の解体が決まっている場合も、ホームインスペクションの必要はありません。
ただし、築年数だけで家の状態をすべて把握することは難しいです。
築年数が浅くても、必要であればホームインスペクションを行うことをおすすめします。
5.ホームインスペクション実施の流れ
ホームインスペクションは
・売主が実施する場合
・買主が実施する場合
の2パターンがあります。
どちらが行うという明確な決まりはありません。
5-1.売主が実施する場合
売主がホームインスペクションを実施する場合の流れは以下の通りになります。
1.不動産会社に価格の査定依頼
2.不動産会社と仲介契約を結ぶ
3.不動産会社よりホームインスペクションの説明を受ける
4.ホームインスペクションの実施
まず家の売買を仲介してもらうため不動産会社に家の査定を行ってもらいます。
不動産会社との仲介契約が成立したら、売主は不動産会社からホームインスペクションの実施の説明を受けます。
説明後、そのままホームインスペクションを実施する場合は、売主がホームインスペスターに実施の依頼をすることになります。この場合、ホームインスペクションの費用は売主が負担します。
5-2.買主が実施する場合
買主がホームインスペクションを実施する場合の流れは以下の通りになります。
1.購入物件の検索
2.購入希望の物件が決まったら仲介不動産会社との契約を結ぶ
3.仲介不動産会社からホームインスペクションの説明を受ける
4.売主にホームインスペクション実施の承諾をもらう
5.売主と買主の間で合意書締結
6.ホームインスペクションの実施
買主も売主と同じように不動産会社と仲介契約を結んだ後、不動産会社からホームインスペクションの説明を受けます。
売主と異なる点としては「買主は売主の承諾がないとホームインスペクションを実施することができない」という点です。
しかしホームインスペクションは家の売却において重要な実施事項になってきています。
売主も家の売却のために前向きな姿勢を見せる必要があるため、売主と買主がホームインスペクションの合意書をかわすことは問題なくできるでしょう。
買主は売主に承諾をもらい合意書の締結が完了した後、ホームインスペクションを実施します。この場合は買主がホームインスペクションの費用を負担します。
ただし買主はホームインスペクションを行ったからといって必ず家を購入しないといけないわけではありません。
6.ホームインスペクター（既存住宅状況調査技術者）の探し方
ホームインスペクターは不動産会社からの紹介、または既存住宅状況調査技術者検索ページから探すことができます。ホームインスペクションは「既存住宅状況調査技術者」の資格を獲得した人でないと行うことができません。
自分でホームインスペクターを探す際は、以下のサイトを参考にするといいでしょう。
・一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会
・公益社団法人 日本建築士会連合会
・一般社団法人 全日本ハウスインスペクター協会
・一般社団法人 日本木造住宅産業協会
・一般社団法人 日本建築士事務所協会連合会
6-1.第三者のホームインスペクション業者に依頼しよう
不動産会社からホームインスペクションの説明を受けると
ということがあるかもしれません。不動産会社が斡旋するのは「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士です。
実は不動産会社から斡旋されるホームインスペクション業者にとってのお客様は、あなたではなく不動産会社です。
あなたが調査料金を負担しても、ホームインスペクション業者にとっては、あなたよりも不動産会社の方がはるかに大事なお客様なのです。
なぜならあなたはその時しか利用しませんが、不動産会社はホームインスペクション業者に依頼人を斡旋し続けてくれます。
そうなると不動産会社とホームインスペクション業者との癒着がおきやすく、ホームインスペクターが不動産会社に有利な報告をする可能性があるのです。
ですのでホームインスペクション業者は、ご自分で探すことをおすすめします。
まとめ
メンテナンス状況にもよりますが、築古物件は売買時にホームインスペクションを実施したほうがよいと考えられます。
ただし、ホームインスペクションを検討するよりも先に、まずは家の価値を把握することがおすすめです。
インスペクションは費用がかかりますし、そもそも家の価値によって売却方法も変わってきます。
あなたの家の価格を知りたい場合は、イクラ不動産が便利です。
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