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42条2項道路とはどのような道路なのかわかりやすくまとめた

42条2項道路とはどのような道路なのかわかりやすくまとめた
不動産屋
2項道路?42条2項道路って何だったっけ…?

あなたの不動産は道路に接していますか?

法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

建築基準法第42条・43条/昭和25年11月23日施行)

あなたの不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べることができます。

その結果、道路の種類が42条2項道路とわかりました。

42条2項道路とはどのような道路でしょうか?

42条2項道路とは幅員1.8〜4m未満の道路

建築基準法種別 内容
1 42条1項1号 4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)
2 42条1項2号 都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路
3 42条1項3号 既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)
4 42条1項4号 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
5 42条1項5号 民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路。通称位置指定道路
6 42条2項 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路(※)
7 基準法上道路以外 43条但し書き単なる通路など
  • (※)建築基準法施行日の昭和25年11月23日以前から存在していた幅員が4m(または6m)未満の道路、都市計画区域等の指定・変更等により建築基準法第3章(都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途)の規定が適用された時点で現に存在する道路のうち、現に建築物が建ち並んでいる幅員が4m(または6m)未満の道で、特定行政庁が指定したもの。
  • 4m未満の道路のため、4m以上の道路になるように建築の際には敷地後退する必要がある

敷地(道路)後退の方法

  1. セットバック(中心振り分け):道路中心線から2mのラインまで後退します(2m+2m=4mになる)。
  2. 一方後退:対面側が崖・河川・線路などの場合は、片側のみ対面から4mのラインまで後退します。

セットバック

道路の中心線を確定し、両側に同じ寸法をバック(セットでバック)することをセットバックと呼び、42条2項道路だけに使われる言葉です。

役所で調査する場合

  • 42条2項道路の道路後退の方法(セットバックなのか一方後退なのか)を確認します。
  • セットバックの参考となる「地積測量図」や「建築計画概要書」を入手します。
  • 地積測量図などを担当の方に見せながら、セットバックの場合は道路中心線の位置を確認し、一方後退の場合はどこから一方後退するのかを確認します。
  • 道路中心線の位置としては、①現況幅員の中心、②官民境界線を確定したそのラインの中心、③道路状の民地の筆の地番の中心、④民地地番境界、⑤役所が調査の上で判断したライン などがあり、道路ごとに違うのでしっかりと確認が必要です。
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建築基準法前からあった幅員が4m未満でセットバックが必要な道路

42条2項道路は、1950年(昭和25年)の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のことです。

幅員が4m以上ある道路は42 条1項3号道路です。

4m未満の道路に接している土地は、原則として建物の建築ができないはずですが、昔の道路は幅員が狭い道路も多く、救済措置としてすでに建物が建っていた場合は4m未満でも建築基準法上の道路として認められているのです。「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。

ただし、あくまでも救済措置のため、今から建物を再建築する場合は、幅員4m以上の道路となるように、敷地の一部を道路部分として負担しなければなりません。これを「セットバック」といいます。

2項道路

セットバックした部分は、建物の敷地面積に入れることができず建ぺい率容積率の計算は、セットバック部分を除いた面積をもとに行います。セットバックした道路部分には建物だけでなく、門・塀も建築できません。つまり、見た目の土地に比べて、小さな家での再建築しかできません。

土地面積での不動産価値に比べて、実際に利用できる土地面積が小さくなる分、不動産価値は下がるため、より慎重な調査が必要です。道路の反対側が川や崖、線路などの場合、一方後退しなければならないのかも注意します。

セットバックのために道路中心線を定めたときは、道路上にそれを示す鋲(びょう)などが打たれていたり、セットバック済みの敷地には、それを示すプレートなどが設置されていることもあります。

また、幅員4m以上の42条2項道路もあります。調査している不動産と道路の対面に位置する不動産の両方がセットバック済みであれば、当然道路幅員は4mあるはずです。また、調査不動産の対面敷地が開発区域の場合、幅員6mなど開発指導要綱等により2項中心線から2m超の敷地を後退したことによって、既に4m以上あるケースもあります。そのため、現況幅員が4m以上あっても42条2項道路であればさらにセットバックが必要かどうかを必ず確認しなければなりません

なお、現況の幅員が1.8m未満の道路を2項道路に指定する場合(いわゆる6項道路)は、建築審査会の同意が必要です。また、4m未満の道路で、将来的に4mの幅員が確保できない場合、2.7m以上の道路として緩和される特例(いわゆる3項道路)もあります。

Tips狭あい道路拡幅整備事業制

幅員4m未満の道路は狭隘(きょうあい)道路とも呼ばれます。

建築確認申請の前に役所と協議をして、42条2項道路の中心線を決めたり、セットバック部分の道路整備方法などを決める制度です。

セットバックする後退用地を行政が買い取りしたり、後退用地の測量、分筆登記、所有権移転登記などの費用についても負担してくれることもあります。役所により手続き方法や内容が異なるため、「狭あい道路整備事前協議書」などの資料を取得の上、個別に確認しなければなりません。

調査方法について詳しくは「42条の建築基準法上の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。

不動産屋
読んでもわからない・・・難しい・・・重説どうしたらいいんだ。。。

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