土地の「査定」と「鑑定」の違いを詳しく解説|不動産売却初心者向けメディア「売却一年生」

土地を売るとき、鑑定の依頼を考える人がいるかもしれません。

しかし、土地の売却のためだけであれば、必要なのは「鑑定」ではなく不動産会社による「査定」です。

鑑定は費用がかかりますが、査定は無料です。

ここでは、鑑定と査定の違いについてわかりやすく説明します。

【この記事で具体的にわかること】

鑑定と査定の違い
鑑定はだれが行うのか
土地の売却で鑑定が必要なのか

土地の売却で鑑定の利用を考えている方は、ぜひ一読して参考にしてください。

目次詳細閉じる

1.土地「鑑定」と土地「査定」はどう違うの？
2.鑑定を行うのは不動産会社（宅地建物取引業者）ではなく、不動産鑑定士
3.土地査定が無料である理由
4.土地を売るときは「鑑定」ではなく「査定」

1.土地「鑑定」と土地「査定」はどう違うの？

土地鑑定（かんてい）とは、土地の価値によって、その結果を価額（かがく）に表示することです。

土地査定（さてい）とは、土地を調査して、その結果を価格（かかく）に表示することです。

いずれも金額で表現はされますが、価格と価額は全く異なります。

価格（Price）というのは、売主が決めた希望の値段の金額、もしくは売主と買主の間で決めた取引の値段です。

例えば、お家を4,000万円で売りたい場合、4,000万円の価格で売り出しします。買主との間で価格交渉があって、3,900万円で決めた場合は、3,900万円が売買価格になります。

それに対して、価額（Value）とは、そのお家の値打ちに相当する金額のことであり、より客観的に評価された金額です。

いくら4,000万円の価格の土地であっても、2,000万円の値打ちしかない場合は2,000万円が価額となります。

査定は、不動産の価値を求めることが目的ではなく、売買することが目的ですので、「売り手の立場」としての価格であり、「市場性」をもとに判断される価格です。市場性とは、売れる見込みや買い手の多さを意味します。

一方、鑑定は資産の公正な価値を求めることが目的のため、「市場性」のほか「収益性」や「費用性」の面からも分析を行って価格を求めます。

メルカリなどのオークションサイトを見ていると、「この値段は高すぎて売れるわけがない！」や「この値段は明らかに安い！」などと感じることがあります。

これは現実に付いている値段と、本来品物が持っていると思われる価値とが乖離（かいり：かけ離れていること）している例です。

この例で言えば「査定」はオークションで現実に付いている値段で、「鑑定」は本来品物が持っていると思われる価値に当たります。

オークションで現実に付いている値段は売り手の意図が絡んでいます。一刻も早く処分して現金化したいと思えば安くなりますし、高い値段をつけておいて、買ってくれる人が現れるのをじっくり待つという戦略もあります。

土地「査定」は、不動産営業マンの意見を聞くことによって「いくらで売れそうか」「いくらなら買ってもらえるか」「どのようにして売るのか」を知るために有効です。

ただし、現実に売れる価格とそのモノの本質的な価値は必ずしも一致するわけではありません。本質的な価値を知りたければ少し手間暇かけて「鑑定」ということになります。

2.鑑定を行うのは不動産会社（宅地建物取引業者）ではなく、不動産鑑定士

土地の鑑定評価を行うことは不動産鑑定士の独占業務です。

例えば、

国・都道府県・市区町村からの土地評価（公示地価・基準地価・路線価など）
裁判所からの競売物件の評価などの公的な仕事
銀行からの担保評価
会計事務所からの企業が所有する不動産の時価評価、売買の目安とするための鑑定評価

といった仕事があります。

鑑定が必要となるのは、どちらかというとオフィスや大規模な開発を要する土地などを売買するときです。これらは、最低でも数億円要することが多く、お金を借り入れて売買することが多いため、貸す銀行としても、不動産としての正確な価値がいくらなのか評価（担保）しておく必要があるからです。

鑑定の費用は、不動産や鑑定の目的によって大きく異なりますが、数十万円かかります。

3.土地査定が無料である理由

土地の査定を行うのは宅地建物取引業者（不動産会社）です。

不動産会社に査定を依頼すると「査定書」がもらえます。不動産会社が、売主に査定価格を述べるときには、その根拠を明らかにしなければならないことが宅地建物取引業法により義務付けられたからです。

宅地建物取引業者は、前項第2号（当該宅地または建物を売買すべき価額またはその評価額）の価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

（宅地建物取引業法第34条の2第2項）

この「査定書」や査定書に書かれている「査定価格」は、媒介行為の一環として依頼者に提示されるものです。媒介（ばいかい）とは法律用語ですが、仲介（ちゅうかい）と同じ意味です。

仲介とは、売り手（貸し手）と買い手（借り手）の間に入って話をまとめ、契約を成立できるように両者を結びつける仕事のことです。

つまり、売却（仲介）を前提としていない価格査定は認められていません。

不動産鑑定業者の登録を受けず、他人の求めに応じ、報酬を得て不動産の価格や賃料を査定することを業（仕事）として行うことは「不動産の鑑定評価」と称するか否かを問わず、「不動産鑑定評価基準」に則るか否かを問わず、不動産鑑定評価に関する法律上の不動産鑑定評価となることから、同法違反となり、罰則が課せられます。（日本不動産鑑定士協会連合会HP参照）

第2条　この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。

2　この法律において「不動産鑑定業」とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいう。

（不動産の鑑定評価に関する法律第2条）

第33条　不動産鑑定業者の登録を受けない者は、不動産鑑定業を営んではならない。

（不動産の鑑定評価に関する法律第33条）

簡単にいうと、鑑定士資格を持っていない不動産会社が、土地査定価格の費用を有料ですることは、法律違反になるため無料なのです。

土地の査定について詳しくは「土地の査定方法である「取引事例比較法」をわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。