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離婚を予定しているのですが、不動産の財産分与はどのようにして分けるのか方法を教えていただきたいです。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築き上げた共有財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことで、不動産も2分の1ずつにするのが原則です。
こちらでは、不動産を2分の1ずつ（半分ずつ）財産分与する方法とその進め方について、わかりやすく説明します。
もくじ
1.財産分与の割合は、原則として2分の1ずつ
財産分与には、大きく分けて次の3つの種類があります。
| 清算的財産分与 | 婚姻中に共同で形成した共有財産を清算する |
| 扶養的財産分与 | 離婚で生活が苦しくなる配偶者に対してなされる |
| 慰謝料的財産分与 | 慰謝料を相手に請求することができる |
このうちで中核となるのが、清算的財産分与です。
現金や預貯金・不動産・自動車・保険金・証券類など、夫婦が結婚後に購入・維持してきた財産については、すべて財産分与の対象となります。
夫婦の財産分与の権利は、原則、お互い半分ずつ（2分の1ずつ）です。
なぜなら、夫婦は婚姻中、お互いの協力によって資産を築いているため、財産形成に対しては夫婦どちらも同じだけの貢献があると考えられているからです。
たとえ、夫婦の収入に格差があったり、専業主婦であったりした場合でも、この考え方は変わりません。
詳しくは「専業主婦が離婚するとき、家を全部もらうことはできるの？」も併せてご覧ください。
そこで、持ち家などの不動産（マンション・一戸建て・土地）がある場合も、名義に関わらず、原則、財産分与割合は2分の1ずつとなります。
ただし、これはあくまでも基本的な考え方であり、夫婦の「合意」があれば自由に決定ことができます。そのため、必ず2分の1ずつにしなくてはならないわけではありません。
詳しくは「離婚時の家は、財産分与によって必ず半分ずつになるの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-1.特有財産は財産分与の対象にはならない
特有財産とは、「夫婦のどちらか一方が結婚前から持っていた財産」または「婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産」のことを指します。
この特有財産は、夫婦の協力とは関係がないため、財産分与の対象にはなりません。
そのため、婚姻前に夫婦のどちらかが持っていた不動産や婚姻中に発生した相続によって得た不動産などについては財産分与の対象とはならないため注意が必要です。
ただし、婚姻前に夫婦のどちらかが持っていた不動産であっても、婚姻中に住宅ローンを返済していたなどの場合は、財産分与の対象となります。
詳しくは「結婚前に購入した家は財産分与の対象にならないのか？」も併せてご覧ください。
2.不動産を2分の1ずつに財産分与する方法
原則2分の1ずつと言っても、不動産は1つの「物」であり、これを物理的に半分ずつに分けることは困難です。
そこで、不動産を2分の1ずつ財産分与する方法として、次の4つがあります。
- 夫婦のどちらかが家を取得して代償金を支払う
- 共有状態（共有名義）にする
- 分筆する
- 家を売却して現金で分け合う
2-1.①夫婦のどちらかが家を取得して代償金を支払う
1つ目は、夫婦のどちらかが不動産を取得して、相手に代償金（だいしょうきん）を支払う方法です。
夫婦のどちらか一方だけが不動産を取得すると不公平となりますが、不動産の価値の半額分をお金で支払うことによって相手の権利分を補い、公平に財産分与することが可能です。
たとえば、3,000万円の価値がある家を夫が取得した場合、代償金として妻に1,500万円の現金を渡せば公平に分けることができます。
この方法を利用すると、家の名義がどちらか一方になるので、将来、家を貸したときの管理や売却するときの処分方法でトラブルになるリスクがなくなります。
また、家をもらえなかった方もまとまったお金を手にすることができるため、離婚後のさまざまな資金に充てることが可能です。
現在の家の価値が知りたいという方は、イクラ不動産で無料&秘密厳守で調べることができます。
2-2.②共有状態（共有名義）にする
2つ目は、夫婦で家を共有状態にする方法です。
不動産は単純に「2つに分ける」ことは難しいですが、複数の人が「共有」することはできます。
夫婦が公平に不動産を取得したいのであれば、それぞれの持分を2分の1ずつにして共有名義にすれば良いのです。
共有名義（きょうゆうめいぎ）
共有名義とは、不動産の「持分（もちぶん）」を持っている人のことです。持分とは、その不動産の名義を誰がどのくらい所有しているかの割合を示します。
この方法は、夫婦のどちらもが代償金を支払うお金がなくても利用できます。特に面倒な手続きも不要で、それぞれの名義で登記さえすれば手続きが完了します。
ただし、不動産を共有にすると、お互いに自由に管理や処分できなくなる問題があります。
たとえば、不動産を賃貸に出したい場合や増改築したい場合、売却したい場合などに、離婚後もいちいち相手の承諾が必要になり、拒否された場合は身動きがとれなくなるといったリスクが生じます。
2-3.③分筆（ぶんぴつ）する
不動産が土地の場合、分筆して物理的に分けてしまう方法もあります。分筆とは、1つの土地を2つ以上の土地に分けてしまうことです。
ただし、分筆すると、1つ1つの土地が狭くなったり形が悪くなったりして、もともとの土地の半額よりも価値が下がってしまうリスクがあります。
土地を自分で利用するわけでもなく、活用も難しい土地になってしまったら、せっかく財産分与してもらっても意味がありません。
また分筆の手続きには手間も費用もかかることに注意が必要です。
2-4.④家を売却して現金で分け合う
不動産を財産分与する方法として、最もよく利用されるのが不動産を売却して現金で分け合う方法です。
売却するときは、不動産会社への仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかりますが、そうした経費を差し引けば、手元に残ったお金を夫婦で2分の1ずつに分けることができます。
家を売ったときの手取りの計算方法については「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
この方法であれば、夫婦のどちらも代償金を支払うお金がなくても問題がなく、また中途半端に共有状態にして、将来にトラブルの種を残すこともありません。
2-4-1.住宅ローンが残っている場合は注意が必要
ただし、住宅ローンが残っている場合は、家の売却価格でまず残りの住宅ローンを完済できるかどうかを確認しなければなりません。
残っている住宅ローンの残高（残債）が家の売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、そもそも財産分与の対象に含まれません。
家を売却して得た代金はすべて住宅ローンの返済に充てられるため、財産として分けるお金が手元に残らないばかりかマイナスになるためです。
完済できなかった残りの住宅ローンについては、離婚後も住宅ローンの名義人が支払っていかなければなりません。
家の売却を検討している方は「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」も併せてご覧ください。
住宅ローンの残債を折半する必要は基本的にありません。冒頭でも述べたように、財産分与とは「夫婦が婚姻中に築いた資産を分け合う」というのが基本的な考え方であるからです。
※ただし、夫婦の話し合いによっては、夫婦間で金銭の授受が必要になるケースがあります。
ここまでで紹介した4つの方法のうち、離婚の際、実際に不動産を財産分与する方法として多く取られているのは、①夫婦のどちらかが取得して代償金を支払う方法か、それができない場合は、④家を売却して現金で分け合う方法のどちらかです。
3.不動産を財産分与するときの進め方
離婚時に財産分与を進めるときには、以下の手順で進めましょう。
3-1.住宅ローンの残債（残高）を確認する
住宅ローンの残債が知りたいときは、ローン返済計画書や残高証明書を確認します。
住宅ローンが固定金利の場合は、ローン借入時にまとめてローン返済表や償還予定表（返済予定表）を受け取っていることがほとんどです。
変動金利の場合は、6ヵ月ごとなどの金利見直し後に、ローン返済表が届くこともあります。また、金融機関によっては、インターネット上で住宅ローンの状況を確認することが可能です。
3-2.不動産の名義人を確認する
よく勘違いされやすいのですが、「住宅ローンが共有名義（連帯保証人など）＝家も共有名義である」とは限りません。
家を売却するとなった時は、不動産の名義人しか売却手続きを進めることができません。夫婦の共有名義になっている場合は、2人が同意しなければ売却を進められないため、あらかじめ確認しておきましょう。
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家の持分が夫が10分の7、妻の私が10分の3なのですが、財産分与の際「10分の3の金額しか払わない！」と一方的に言われているのですが、本当にそうなのでしょうか？
こちらもイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
このようにたとえ、不動産の持分割合が半分ずつではなかったとしても、基本的には2分の1ずつを前提に財産分与しますので、持分割合が財産分与に影響することはありません。
3-3.不動産の価値（評価額）を調べる
夫婦で不動産をどのように財産分与するか決めるには、まず家（マンション・一戸建て・土地）の価値である売却価格がいくらなのか知る必要があります。
売却価格を知るためには、不動産会社に査定してもらうのが一般的です。査定を依頼する際は、必ず2～3社に依頼して結果を比較するようにしましょう。
なぜなら、不動産会社が提示する査定金額はあくまでもこの金額で売れるであろうという各社の予想金額であり、場合によっては数百万円の開きが出ることもあるからです。
あくまでも不動産会社は売却依頼が目的で査定をするため、相場より高めの査定額を出す会社もあります。そのような不動産会社に引っかからないためにも、必ず複数社に査定を依頼して金額を比較しましょう。
また、自分で家の価値を調べる方法については「離婚の場合の家の評価額の調べ方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-4.財産分与をどのようにするのか夫婦で話し合う
どちらかが家に住みたいのか、家に住むなら相手に代償金を払えるのかなど、確認しましょう。
どちらも住みたくない場合や代償金を支払えるお金がない場合には、家を売却する方法を検討します。
財産分与の方法について合意ができたら、「離婚協議書」や「財産分与契約書」などの書類を作成し、その内容に従って家の財産分与（登記や代償金の支払い、売却など）を進めていきます。
もし、話し合いをしても財産分与の方法について合意できなければ、家庭裁判所で離婚調停（りこんちょうてい）を申し立てます。そうすると、裁判所の「調停委員」の関与によって、財産分与を含めた離婚についての交渉を進めていくことができます。
離婚調停をしても合意できない場合には、離婚訴訟（りこんそしょう）を起こして裁判官に離婚や財産分与の方法を決定してもらいます。
3-5.売却しても住み続けたい場合はリースバックがおすすめ
財産分与のために家を売却することになっても、どちらかが子供と一緒に今の家に住み続けたいということもよくあります。
そのような場合は、リースバックを利用するというのも一つの手です。
リースバックを利用すれば、家を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として住み続けられます。
家やマンションをリースバックで売却して財産分与し、どちらかが子供と一緒に賃貸で住み続ければ、今の家で同じように生活することが可能です。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。
まとめ
離婚の際、不動産を2分の1ずつ財産分与するには
- 夫婦のどちらかが家を取得して代償金を支払う
- 共有状態（共有名義）にする
- 分筆する
- 家を売却して現金で分け合う
の4つの方法があります。
ただし、前述した通り、協議離婚の段階では、夫婦の話し合いで決まる内容が最優先されるため、必ずこの通りしなくてはならないというわけではありません。
離婚で家をもらいたいと思っている方や自分名義にしたい方は「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
住宅ローンが残っている家の場合、ローンは夫が支払い続け、妻と子供が家に住み続けるという選択をする夫婦も多数います。ただし、住宅ローンはこの先何十年も支払い続けなければならないものであり、途中で支払ってくれなくなったというトラブルが非常に多いのも事実です。
ローン名義人が滞納し続けると、家は強制的に売却され、結果的に家を出ていかなければならないリスクがあることも忘れてはいけません。
どの選択をするのかを検討するためには、まずは不動産（マンション・一戸建て・土地）の売却価格がいくらなのか知る必要があります。
しかし、具体的に何も決まっていない段階で、不動産会社に相談することに抵抗があったり、「売らされるのではないか」と不安を感じたりする方は少なくありません。
そのような場合は、まずイクラ不動産でご相談ください。簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたの状況に合った売却方法や不動産会社を選べます。
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