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離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説

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離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説

財産分与(ざいさんぶんよ)」とは、離婚の際、婚姻期間中に築いた財産を夫婦で分けることで、原則として夫婦で半分ずつになります。

現金だけでなく、不動産、有価証券、車などのすべての資産が対象です。場合によっては退職金も含まれます。

こちらでは、離婚をする際に、家やマンションなどの不動産を財産分与する方法と進め方について、わかりやすく説明します。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

  • 離婚における財産分与とは、どのようなものなのか
  • 家やマンションなどの不動産を財産分与で分ける方法について
  • 家やマンションなどの不動産を売却して財産分与するにはどうすれば良いか
この記事はこんな人におすすめ!
家やマンションなどの持ち家があり、離婚を考えている人
離婚の財産分与で、不動産をどのように分ければよいかわからない人
家やマンションなどを売却して財産分与する方法や流れを知りたい人

1.離婚の財産分与とは

財産分与とは、結婚していた期間に夫婦が共同で作り上げた財産を、離婚時に分けることです。

まず、離婚による財産分与とはどのようなものかを確認しておきましょう。

1-1.財産分与には3つの種類がある

結婚後に形成した財産は、夫婦の収入の差があっても夫婦共同のものと考えられており、大きく分けて次の3つの種類の財産分与の形があります。

清算的財産分与 婚姻中に共同で形成した共有財産を清算する
扶養的財産分与 離婚で生活が苦しくなる配偶者に対してなされる
慰謝料的財産分与 慰謝料を相手に請求することができる

一般的に「財産分与」と言う場合は、「清算的財産分与」を指すことが多いです。

1-2.財産分与の割合は、原則として2分の1ずつ

法律では、財産分与の割合は基本的に「夫婦が半分ずつ」と決められています。

なぜなら、婚姻中に協力して築いた財産として、夫婦のどちらも同じくらい貢献していると考えられるからです。

妻が専業主婦の場合や夫より収入が低い場合でも、妻の財産分与が無条件に半分より減らされることはありません

かつて、裁判の判決の中には、専業主婦の妻の財産分与取得分を夫より減らすとするものもありました。

しかし、現在では多くの場合、夫が仕事に専念できたのは、専業主婦である妻のおかげだと判断されています。

そのため、離婚時に家を夫婦で分け合うときも、お互いが半分ずつ取得するのが基本です。

1-2-1.合意があれば、半分以外の割合も可能

財産分与をするとき、夫婦で話し合いによって方法を決めるのであれば、必ずしも半分ずつにする必要がありません

財産分与を半分ずつというのは法律の定める原則的な決まりであり、強制ではないからです。

当事者がそれと異なる割合を望むなら、希望通りにすることが認められます。

そこで、妻が家を全部取得したいなら家を妻名義にしてもかまいませんし、夫が家を全部取得して夫名義にしても違法ではありません。

1-2.特有財産は財産分与の対象にはならない

特有財産とは、「夫婦のどちらか一方が結婚前から持っていた財産」または「婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産」のことを指します。

この特有財産は、夫婦の協力とは関係がないため、財産分与の対象にはなりません

そのため、婚姻前に夫婦のどちらかが持っていた不動産や婚姻中に発生した相続によって得た不動産などについては財産分与の対象とはならないため注意が必要です。

ただし、婚姻前に夫婦のどちらかが持っていた不動産であっても、婚姻中に住宅ローンを返済していたなどの場合は、財産分与の対象となります

1-3.離婚原因を作った側でも財産分与の権利がある

財産分与は、離婚原因をつくった本人(有責配偶者)であるかどうかに関わらず、相手方に請求することができます。

ただし、この場合は一定の事情を考慮したうえで、減額されるケースもあります。

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2.不動産を財産分与で分ける方法

離婚で不動産を財産分与する方法として、次の4つがあります。

  1. 夫婦のどちらかが家を取得して代償金を支払う
  2. 共有状態(共有名義)にする
  3. 分筆する
  4. 家を売却して現金で分け合う

一つずつ説明します。

2-1.①夫婦のどちらかが家を取得して代償金を支払う

1つ目は、夫婦のどちらかが不動産を取得して、相手に代償金(だいしょうきん)を支払う方法です。

夫婦のどちらか一方だけが不動産を取得すると不公平となりますが、不動産の価値の半額分をお金で支払うことによって相手の権利分を補い、公平に財産分与することが可能です。

たとえば、3,000万円の価値がある家を夫が取得した場合、代償金として妻に1,500万円の現金を渡せば公平に分けることができます。

この方法を利用すると、家の名義がどちらか一方になるので、将来、家を貸したときの管理や売却するときの処分方法でトラブルになるリスクがなくなります

また、家をもらえなかった方もまとまったお金を手にすることができるため、離婚後のさまざまな資金に充てることが可能です。

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2-2.②共有状態(共有名義)にする

2つ目は、夫婦で家を共有状態にする方法です。

不動産は単純に「2つに分ける」ことは難しいですが、複数の人が「共有」することはできます。

夫婦が公平に不動産を取得したいのであれば、それぞれの持分を2分の1ずつにして共有名義にすれば良いのです。

MEMO

共有名義(きょうゆうめいぎ)

共有名義とは、不動産の「持分(もちぶん)」を持っている人のことです。持分とは、その不動産の名義を誰がどのくらい所有しているかの割合を示します。

この方法は、夫婦のどちらもが代償金を支払うお金がなくても利用できます。特に面倒な手続きも不要で、それぞれの名義で登記さえすれば手続きが完了します。

ただし、不動産を共有にすると、お互いに自由に管理や処分できなくなる問題があります

たとえば、不動産を賃貸に出したい場合や増改築したい場合、売却したい場合などに、離婚後もいちいち相手の承諾が必要になり、拒否された場合は身動きがとれなくなるといったリスクが生じます。

2-3.③分筆(ぶんぴつ)する

不動産が土地の場合、分筆して物理的に分けてしまう方法もあります。分筆とは、1つの土地を2つ以上の土地に分けることです。

ただし、分筆すると、1つ1つの土地が狭くなったり形が悪くなったりして、もともとの土地の半額よりも価値が下がってしまうリスクがあります

土地を自分で利用するわけでもなく、活用もむずかしい土地になってしまったら、せっかく財産分与してもらっても意味がありません。

また分筆するには、登記手続きの手間や費用もかかることに注意が必要です。

2-4.④家を売却して現金で分け合う

不動産を財産分与する方法として、最もよく利用されるのが不動産を売却して現金で分け合う方法です。

売却するときは、不動産会社への仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかりますが、そうした経費を差し引けば、手元に残ったお金を夫婦で2分の1ずつに分けることができます。

家を売ったときの手取りの計算方法については「家やマンションの売却にかかる費用を解説!手元に残るのは結局いくら?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

この方法であれば、夫婦のどちらも代償金を支払うお金がなくても問題がなく、また中途半端に共有状態にして、将来にトラブルの種を残すこともありません。

離婚で家の売却を検討している方は「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」も併せてご覧ください。

2-4-1.住宅ローンが残っている場合は注意が必要

ただし、住宅ローンが残っている場合は、家の売却価格でまず残りの住宅ローンを完済できるかどうかを確認しなければなりません。

残っている住宅ローンの残高(残債)が家の売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、そもそも財産分与の対象に含まれません

オーバーローン

家を売却して得た代金はすべて住宅ローンの返済に充てられるため、財産として分けるお金が手元に残らないばかりかマイナスになるためです。

完済できなかった残りの住宅ローンについては、離婚後も住宅ローンの名義人が支払っていかなければなりません。

オーバーローンの家の売却については、「オーバーローンの家やマンションは売却できる!調べる方法と5つの対処法を解説」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

Point

住宅ローンの残債を折半する必要は基本的にありません。冒頭でも述べたように、財産分与とは「夫婦が婚姻中に築いた資産を分け合う」というのが基本的な考え方であるからです。

ただし、夫婦の話し合いによっては、夫婦間で金銭の授受が必要になるケースがあります。

ここまでで紹介した4つの方法のうち、離婚の際、実際に不動産を財産分与する方法として多く取られているのは、夫婦のどちらかが取得して代償金を支払う方法か、それができない場合は、④家を売却して現金で分け合う方法のどちらかです。

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3.不動産を売却して財産分与するときの進め方

離婚時に、家やマンションを売却して財産分与で分ける進め方を説明します。

3-1.住宅ローンの残債(残高)を確認する

住宅ローンの残債が知りたいときは、ローン返済計画書残高証明書を確認します。

住宅ローンが固定金利の場合は、ローン借入時にまとめてローン返済表や償還予定表(返済予定表)を受け取っていることがほとんどです。

変動金利の場合は、6ヵ月ごとなどの金利見直し後に、ローン返済表が届くこともあります。また、金融機関によっては、インターネット上で住宅ローンの状況を確認することが可能です。

3-2.不動産の名義人を確認する

よく勘違いされやすいのですが、「住宅ローンが共有名義(連帯保証人など)=家も共有名義である」とは限りません。

家を売却するとなった時は、不動産の名義人しか売却手続きを進めることができません。夫婦の共有名義になっている場合は、2人が同意しなければ売却を進められないため、あらかじめ確認しておきましょう。

家の持分が夫が10分の7、妻の私が10分の3なのですが、財産分与の際「10分の3の金額しか払わない!」と一方的に言われているのですが、本当にそうなのでしょうか?

こちらもイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

このように、たとえ不動産の持分割合が半分ずつではなかったとしても、基本的には夫婦で2分の1ずつが前提になるため、持分割合が財産分与に影響することはありません

3-3.不動産の価値(評価額)を調べる

夫婦で不動産をどのように財産分与するか決めるには、まず家(マンション・一戸建て・土地)の価値である売却価格がいくらなのか知る必要があります

売却価格を知るためには、不動産会社に査定してもらうのが一般的です。査定を依頼する際は、必ず2~3社に依頼して結果を比較するようにしましょう

なぜなら、不動産会社が提示する査定金額はあくまでもこの金額で売れるであろうという各社の予想金額であり、場合によっては数百万円の開きが出ることもあるからです。

あくまでも不動産会社は売却依頼が目的で査定をするため、相場より高めの査定額を出す会社もあります。そのような不動産会社に引っかからないためにも、必ず複数社に査定を依頼して金額を比較しましょう。

また、自分で家の価値を調べる方法については「離婚の場合の家の評価額の調べ方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

3-4.財産分与をどのようにするのか夫婦で話し合う

どちらかが家に住みたいのか、家に住むなら相手に代償金を払えるのかなど、確認しましょう。

どちらも住みたくない場合や代償金を支払えるお金がない場合には、家を売却する方法を検討します。

財産分与の方法について合意ができたら、離婚協議書」や「財産分与契約書」などの書類を作成し、その内容に従って家の財産分与(登記や代償金の支払い、売却など)を進めていきます

もし、話し合いをしても財産分与の方法について合意できなければ、家庭裁判所で離婚調停(りこんちょうてい)を申し立てます。そうすると、裁判所の「調停委員」の関与によって、財産分与を含めた離婚についての交渉を進めていくことができます。

離婚調停をしても合意できない場合には、離婚訴訟(りこんそしょう)を起こして裁判官に離婚や財産分与の方法を決定してもらいます。

3-5.売却しても住み続けたい場合はリースバックがおすすめ

財産分与のために家を売却することになっても、どちらかが子供と一緒に今の家に住み続けたいということもよくあります。

そのような場合は、リースバックを利用するというのも一つの手です。

リースバックを利用すれば、家を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として住み続けられます

家やマンションをリースバックで売却して財産分与し、どちらかが子供と一緒に賃貸で住み続ければ、今の家で同じように生活することが可能です。

リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる!利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

  • 離婚の際の財産分与には、次の3種類がある
    ・清算的財産分与:婚姻中に共同で形成した共有財産を清算する
    ・扶養的財産分与:離婚で生活が苦しくなる配偶者に対してなされる
    ・慰謝料的財産分与:慰謝料を相手に請求することができる
  • 財産分与の対象は婚姻中に築いた共有財産すべてになるため、貯蓄や有価証券だけでなく、家やマンションなどの不動産も財産分与の対象となる
  • 財産分与の分け方は、原則として夫婦で2分の1ずつになる。ただし、話し合いによって割合を変えることも可能
  • 結婚前からそれぞれが所有していた財産は、財産分与の対象にはならない
  • 家やマンションなどの不動産を財産分与する方法は、次の4つ
    ①夫婦のどちらかが家を取得して代償金を支払う
    ②共有状態(共有名義)にする
    ③分筆(ぶんぴつ)する
    ④家を売却して現金で分け合う
  • 住宅ローンが残っている家は、売却額でローンが完済できない場合は負の財産となるため、財産分与の対象とならない
  • 不動産を売却して財産分与するときの進め方は、次のとおり
    1.住宅ローンの残債(残高)を確認する
    2.不動産の名義人を確認する
    3.不動産の価値(評価額)を調べる
    4.財産分与をどのようにするのか夫婦で話し合う
  • 売却しても住み続けたい場合はリースバックという方法もある

離婚するときは、婚姻期間中に築いたすべての財産を、原則として夫婦で半分ずつに分ける「財産分与」を行います。

財産分与の対象となる財産の中で、最も価値が高いことが多いのが家やマンションなどの不動産です。

しかし、家の資産価値がわからないことには、どのように財産分与すれば良いのかを決められないでしょう。

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