離婚が決まったけれど、「夫婦共有名義の家やマンションをどうすればいいの？」 と悩んでいませんか？
売るべきか、どちらかが住み続けるべきか、それともそのままにするべきか、と迷いがちです。
しかし、共有名義のまま放置すると、「離婚したのに家の問題でずっと縛られ続ける…」といったことにもなりかねません。
この記事では、離婚時に共有名義の家をどうすべきか、財産分与の方法や持分売却の可否など、わかりやすく解説します。
後悔しない選択をするために、あなたにとって最適な方法を見つけましょう。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 共有名義の家やマンションの持分割合と離婚する際の財産分与の割合についてわかる
- 離婚後、家やマンションを共有名義のままにしておくことでどのようなトラブルが起こるのかについてわかる
- 離婚の際に、共有名義の家やマンションをどうすれば良いのかがケース別にわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 夫婦共有名義の家やマンションがあり、離婚をすることになった人
- 離婚後も家を共有名義にしたままにするリスクについて知りたい人
- 離婚の際に、共有名義の家やマンションをどうしたら良いのかを知りたい人
もくじ
1.共有名義の家は離婚でどうなるか？まず知っておくべき基礎知識
結婚をしてから家やマンションを購入するとき、夫婦の共有名義にするケースも多いです。
ここでは、共有名義の家やマンションをどうするかを考える前に、まず知っておくべき共有名義と財産分与についての基礎知識を説明します。
1-1.共有名義とは？離婚後も影響が続く理由
共有名義とは、夫婦が共同で家やマンションといった不動産を購入した際に、登記上の所有権を分け合うことを指します。
共有名義の家を売却したり賃貸に出したりする場合は、共有名義人すべての同意が必要です。そのため、離婚後も家の共有状態が続くと、どちらかが家を売りたいと思っても相手の同意が必要となり、スムーズに進められないことがあります。
特に注意しなければならないのが、住宅ローンが残っている家を共有名義ままにしておくことです。
住宅ローンの契約は金融機関との間で結ばれているため、離婚の有無に関係なく、ローン名義人には支払い義務が継続します。そして、住宅ローンの担保となっている共有名義の家もそのままです。
仮に片方が住み続けるとしても、もう一方の名義が残っている限り、ローンの支払い状況が信用情報に影響を与えることもあります。
こうしたリスクを避けるためにも、離婚時に適切な対応を検討することが重要です。
1-2.共有名義の「持分割合」と割合の一般的な決め方について
持分割合（もちぶんわりあい）とは、家やマンションなどの不動産を複数人で所有している場合、それぞれが持つ所有権の割合のことです。
家やマンションなどを夫婦で共有名義にするときには、それぞれの「持分割合」を決めなければなりません。
夫婦で家を共有する場合は、2人の持分の合計が1（100％）となるように分けます。
一般的に、持分割合は、購入の際にそれぞれが出したお金の金額で決めることが多いです。
たとえば、2,000万円の家を購入する際に、妻が頭金として200万円を出し、残りの1800万円を夫の単独名義でローンを組んだ場合、持分割合は次のようになります。
| 家の代金 | 家の持分割合 | |
|---|---|---|
| 妻の分 | 200万円 | 10分の1（10％） |
| 夫の分 | 1,800万円 | 10分の9（90％） |
| 合計 | 2,000万円 | 1（100％） |
1-3.持分割合と財産分与の関係：「持ち分が多い＝有利」ではない？
離婚で共有名義の家を分ける場合、「持分割合がそれぞれの財産分与の割合になる」と思われているケースがよくありますが、これは誤解です。
離婚の財産分与の割合は、家やマンションの持分割合に関係なく、夫婦で2分の1ずつ分けることになります。
一般的に、夫婦の財産形成に対する貢献度は同程度であると考えられており、そのため、財産分与をするときには、夫婦で半分ずつに分けるのが原則です。
家を分けるときも同様で、夫婦の共有持分がどのような割合であっても、分けるときには基本的に2分の1ずつになります。
2.離婚後に家が共有名義のままだと起こる3つの大きな問題
共有名義の家やマンションがある場合、離婚後も共有状態のままにしておくことは可能です。
しかし、将来トラブルになるリスクが高いため、一般的には共有名義のままにしておくのはおすすめではありません。
離婚後、共有名義のままにしている家やマンションがあると起こり得る3つの大きなトラブルについて説明します。
2-1.相手の同意がないと売却や活用ができない
離婚後も共有状態が続いていると、自分だけの判断で家やマンションを売ったり貸したりすることができません。
将来、建物を増改築する場合や担保にしてお金を借りる場合なども、相手の承諾が必要となるため、自由にできずとても不便です。
お互いの意見が合わない場合は、当然トラブルのもとになります。また、離婚したあとも相手との関係が続いてしまうため、嫌だと考える人も多いです。
2-2.相続が発生するとさらに関係が複雑になる
離婚後も共有状態が続いていると、それぞれの持分の相続が発生した場合に、さらに関係が複雑になってしまいます。
たとえば、離婚したあとで元夫もしくは元妻が亡くなってしまった場合、家の共有持分を相続するのは亡くなった側の遺族です。
もし、亡くなった側が再婚していて新しい配偶者や子供がいた場合、元夫の持分をこの2人が相続します。
そのため、元妻（または夫）は、まったく自分とは関係のない相続した2人の同意がなければ家の売却や活用ができないという、さらに複雑な関係になってしまうのです。
2-3.共有分割調停や共有持分訴訟になる可能性もある
共有名義の不動産の扱いについてトラブルが発生し、話し合いでも解決できない場合は、共有分割調停や共有持分訴訟になる可能性があります。
共有分割調停とは、話し合いによって協議が整わなかった場合、裁判所の調停委員に間に入ってもらって、話し合いを仲介してもらう手続きのことです。
相手と連絡を取ったり直接顔を合わせたりする必要もありませんし、調停委員から客観的な和解案を提案してくれるので、合意できる可能性が高くなります。
共有分割調停でも、相手と合意ができなければ、共有物分割訴訟という裁判によって解決するしかありません。
共有物分割訴訟とは、裁判所に対して「共有物を分割してください」と求める裁判のことです。当然、手間は費用がかかります。
共有物分割訴訟になると、次の3つのうち、いずれかの分割方法となります。
- 共有不動産自体を切り分ける「現物分割」
- 他の共有者の持分をお金（代償金）を払って買い取る「価格賠償」
- 不動産を強制的に売却（競売）し、お金を分ける「換価分割」
①と②ができない場合、裁判所は③「換価分割」の決定をするしかありません。
売却を望んでいなかったとしても、判決で換価分割を宣言されてしまうケースもあるのです。
3.離婚で共有名義の家やマンションをどうすべきか？
離婚の際に、共有名義の家やマンションでトラブルにならないための対処法について、財産分与の方法も含めて説明します。
3-1.共有名義の家やマンションを売却する
1つ目は、共有名義の家やマンションを共有名義のまま売却して売却代金を夫婦で分ける方法です。
家を売却することで夫婦共有名義の問題をすっきり解消することができるだけでなく、売却代金を夫婦で分ければ、財産分与の問題も解決します。
ただし、売却時の契約には、夫婦両方の同意が必要です。
契約時にお互い会いたくない場合は、委任状を作成して代理人を立てることもできます。
委任状により代理人を立てる方法については、「不動産売買契約で売主が用意する必要書類などをわかりやすく解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-1-1.離婚で共有名義の家を売るタイミング
離婚で家を売る場合は、夫婦間で相談や連絡をしやすい離婚前がおすすめです。
離婚して別々に暮らすと、なかなか連絡が取れない、スケジュールが合わないなどで、売却活動がしにくくなります。
ただし、家を売ったお金を財産分与として分けるのは離婚後にしましょう。
なぜなら、共有名義の持分が少ししかない側が、離婚前に家の売却代金を半分を受け取ることで、受け取った額によっては贈与税が課せられる場合があるからです。
3-1-2.住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンが完済できる「アンダーローン」か、ローンが完済できない「オーバーローン」かによって取るべき方法が変わってきます。
アンダーローン場合は、家やマンションの売却代金をまずは住宅ローンの支払いに充て、残ったお金は夫婦で分け合うことが可能です。
一方、オーバーローンの場合は、そもそも家やマンションがマイナスの財産になってしまうため、財産分与の対象ではなくなります。
しかし、家やマンションを売却することで、共有名義となっている関係からは解消されます。
離婚による家の売却については「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-2.財産分与でどちらかの単独名義にする
2つ目の方法は、共有名義の家やマンションをどちらかの単独名義にするという方法です。
財産分与の一環として、どちらかの共有持分を相手に渡せば、共有状態を解消することができます。
住宅ローンの有無で方法が異なるため、それぞれの場合で確認しましょう。
3-2-1.住宅ローンがない場合
住宅ローンがない（残っていない）場合は、家やマンションの名義を変更するだけなので簡単です。
その際、離婚協議書（協議離婚合意書）や財産分与契約書を作成して、財産分与として、共有名義から夫婦どちらかの単独名義へ不動産登記（所有権移転登記の申請）する旨を記録しておきましょう。
家の名義を受け取った側は、相手に対し家の価値の半額分の「代償金（だいしょうきん）」を支払うことで公平に財産分与することができます。
ただし、夫婦両者の合意があれば、代償金を減らしたり代償金なしで相手に家をすべて渡したりすることも可能です。
3-2-2.住宅ローンがある場合
住宅ローンが残っている場合は、家やマンションの名義を勝手に変更することはできません。
借入先の金融機関の了承を取らないで名義変更をすると、住宅ローンの契約違反になる恐れがあるからです。
違反すると、残っている住宅ローンの一括払いを求められる可能性もあります。
住宅ローンが残っている共有名義の家やマンションを単独名義にするには、次のどちらかの方法を取ることになります。
- 貯蓄や借り入れで足りない額を補填してローンを完済する
- ローンの借り換えや名義変更をして、家の名義人とローンの名義人を同じにする
住宅ローンを完済する方法は、「オーバーローンの家やマンションは売却できない？調べる方法と5つの対処法を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
離婚で家の名義を変更する方法については「離婚後も妻が夫名義の持ち家に安心して住むには？住宅ローンの有無別に紹介」で説明しています。
3-3.共有持分のみの売却は可能だがおすすめではない
3つ目は、共有名義の家やマンションにおける自分の持分だけ売却するという方法になります。
家やマンションなどで、自分の共有持分のみの売却することは可能です。
しかし、なかなか売れなかったり、売れても非常に安くなったりするため、あまりおすすめではありません。
売却活動でどうしても顔を合わせたり話し合ったりしたくないのであれば、代理人を立てることも可能です。
共有名義の家やマンションの持分だけの売却は、できれば避けるほうが良いでしょう。
4.ケース別おすすめの共有名義の解決策：あなたの場合はどうすべき？
離婚時に共有名義の家やマンションをどうするかは、住宅ローンの有無や支払い能力によって異なります。まずは、現状がどうなっているかを把握したうえで、対策を立てましょう。
こちらでは、ケース別に最適な解決策を解説します。
4-1.① 住宅ローンがない → 売却 or 単独名義にするのがベスト
共有名義の家やマンションに住宅ローンがない場合は、売却して財産分与するか、一方の単独名義に変更して住み続ける方法が現実的です。
売却益を財産分与として公平に分けることで、スムーズな清算が可能です。
単独名義にする場合は、住み続ける側の人が、もう一方の持分を買い取る形になります。
4-2.② 住宅ローンが残っているが、どちらかが支払える → 単独名義に変更可
共有名義の家やマンションに住宅ローンが残っていて、どちらか一方がローンを払い続けられる場合は、その人の単独名義に変更することが可能です。
ただし、金融機関の審査が必要となり、安定した収入や信用力が求められます。
金融機関の審査に通れば、ローン契約も一本化でき、相手の支払い義務を解消することが可能です。
4-3.③ 住宅ローンが残っていて支払えない → 売却を検討（オーバーローンなら要相談）
共有名義の家やマンションのローン返済が困難な場合は、売却してローンを清算するのが最善策です。
ただし、売却価格がローンの残りの額を下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金やほかからの借り入れで補填してローンを完済してから売却するか、金融機関と交渉して任意売却を検討することになります。
4-4.④ 相手が協力してくれない → 調停・訴訟も視野に入れる
家やマンションが共有名義のままだと、売却や名義変更には相手の同意が必要です。
もし相手が協力を拒む場合は、家庭裁判所に調停を申し立て、第三者を介して話し合うという方法があります。それでも解決しない場合は、裁判で共有関係の解消を求めることが可能です。
どのケースも放置すると問題が長引くため、早めに適切な対応を取るようにしましょう。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 持分割合とは、その不動産を所有している割合のことで、一般的には家やマンションを購入した際に、夫婦それぞれが出したお金の割合で決まることが多い
- 離婚で家を財産分与する時は、名義や共有持分割合に関係なく、原則として夫婦で半分づつになる
- 家を共有名義のままにしておくとトラブルになりやすいので、共有名義の状態を解消しておくほうが良い
- 共有持分のみの売却も可能だが、安く買い叩かれたり売れにくかったりするため、できれば避けるようにする
- 家やマンションの共有名義状態を解消する方法は次の3つ
・共有名義のまま売却して、売却代金を財産分与として分ける
→住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンが完済できなければ任意売却することになる
・家やマンションの名義をどちらかの単独名義にする
→住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済して借り換えるかローンの名義人変更が必要
・共有名義の自分の持分だけを売却する
→自分の持分だけ売却することは可能。しかし、売れにくく、売れても安くなるのでおすすめではない
離婚の際に夫婦共有名義の家がある場合は、離婚後のトラブル回避のためにもどちらかの単独名義にするか、売却した代金を財産分与するのがおすすめです。
離婚で家を売るかどうか決まっていなくても、いくらぐらいで売れるのかというのは「財産分与」の観点からも必ず知っておく必要があります。
とはいえ、売るかどうか決まっていないのに「不動産会社に査定してもらう」ということにハードルを高く感じる人は少なくありません。
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