離婚で家やマンションを売却する時の5つのポイントをわかりやすく解説!

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離婚で家やマンションを売却する時の5つのポイントをわかりやすく解説!

離婚で家やマンションを売却するというケースは決して少なくありません。

離婚が原因で家の売却を検討している場合、まず、次の5つのポイントを確認しましょう。

離婚で家を売却する際の5つの確認ポイント

  • 家を売った場合のお金はどうなるのか
  • 家を売れる人は夫と妻、どちらなのか
  • 住宅ローンが残っているけど売れるのか
  • 今、家を売ったらいくらぐらいなのか
  • 売るなら離婚前、離婚後どちらなのか

ここでは、これらのポイントについて、わかりやすく説明します。

1.離婚で家を売った場合のお金はどうなるのか?

まず、離婚で家を売ったお金はどうなるのかについて説明します。

1-1.家を売ったお金は「財産分与」の対象になる

離婚の際、夫婦で所有している財産は、財産分与することになります。

財産分与(ざいさんぶんよ)とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことです。

基本的に、財産分与は夫婦で2分の1ずつになるため、不動産(土地・一戸建て・マンションなど)を売却して手元に残ったお金は、不動産の持分割合(その不動産を誰が、どのくらいの割合を所有しているか)や収入額などに関係なく半分ずつになります。

ただし、夫婦で合意が得られた場合は、これに限りません。たとえば、どちらか一方が全額もらうことも可能です。

くわしくは「離婚したら家はどうする?分ける方法、もらう方法についてまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

1-1-1.家を売ったお金が財産分与の対象にならない場合もある

婚姻前」に親から譲り受けた財産や自分自身で購入したものについては、夫婦共同で形成した財産ではないため、財産分与の対象になりません。

このような婚姻前から所有していた財産を特有財産といいます。

また、住宅ローンが残っている場合も注意が必要です。今の家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合は、そもそも財産分与の対象となりません。

売却で手にしたお金はすべてローンの支払いでなくなってしまうため、財産にならないからです。

1-1-2.婚姻前に購入した家でも財産分与の対象になるケース

婚姻前に夫婦どちらかが購入した不動産(土地・一戸建て・マンションなど)の住宅ローンを婚姻後も支払っていることがあります。

そのような場合は、婚姻後、ローンを支払った分についてのみが共有財産になる、つまり財産分与の対象です。

この場合、婚姻後に2人でローンを支払った額はいくらなのかをまず調べて、その割合から共有財産となる金額を計算します。

1-2.財産分与と慰謝料とは別

財産分与は、次の3つに分けられます。

  1. 婚姻中に共同で形成した共有財産を清算する、清算的財産分与
  2. 離婚で生活が苦しくなる配偶者に対してなされる、扶養的財産分与
  3. 慰謝料を含めて請求することができる、慰謝料的財産分与
そのため、慰謝料を請求できる場合は、家を売却してお金を財産分与でもらったとしても、これとは別に慰謝料を請求することが可能です

ただし、慰謝料的財産分与である場合は、慰謝料が含まれているため、それ以上請求できません。

財産分与について、くわしくは「離婚の際、不動産を財産分与する方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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2.離婚で家を売れるのは夫と妻のどちらなのか?

次に、夫婦のどちらが家を売ることができるのかを説明します。

2-1.不動産は名義人でなければ売却できない

不動産(土地・一戸建て・マンションなど)の売却は、原則として不動産の名義人でなければできません

たとえば、不動産の名義が夫だけの単独名義だった場合、たとえ夫婦であっても妻が勝手に売却することはできず、また、夫と妻の共有名義であった場合は、夫婦共同でなければ売却することができません。

そのため、そもそも売却する権利は誰にあるのか、不動産の名義人を確認する必要があります。

名義人が誰なのかわからない場合は、登記情報を調べるか、その不動産(土地・一戸建て・マンションなど)を購入した際の不動産売買契約書を確認しましょう。

不動産売買契約書に記名押印した方が名義人です。夫婦共有名義の場合は、2人の名前が書かれています。

2-2.名義人でない場合や共有持分のみの売却はできるか?

名義人でない場合は、売ることはできませんので、家の名義人と話し合って合意を得るしか方法がありません。

もし夫婦共有名義になっていて売却の意思が一致しない場合は、自分の持分割合(共有持分)のみを不動産会社など第三者に売却することは可能です。

ただし、共有持分のみの売却は安くなり、また売れにくいのでおすすめではありません。

さらに、自分の共有持分が多い場合、たとえば、夫が60%の共有持分を売却した場合、相手の権利侵害分である10%分の代金を妻に支払わなければならない可能性があります。

売却の意思が一致しないからと言って、夫婦に関係のない第三者に共有持分のみを売却することは遺恨が残るため、後々大きなトラブルに発展してしまう可能性もあり、あまりおすすめできません

くわしくは「離婚するとき、家の「共有持分」だけを売却することは可能か?」もあわせて読んでみてください。

3.住宅ローンが残っていても売れるのか?

離婚のとき、住宅ローンが残っている家やマンションが売れるのかについて説明します。

住宅ローンの残り具合によって、財産分与の対象になる場合とならない場合があります。

また売却方法も変わってくるため、まずは住宅ローンの状況を確認をしましょう。

3-1.住宅ローンが残っていない場合の売却方法

住宅ローンが残っていない、もしくは、そもそも住宅ローンを利用しておらず現金で購入した場合は、一般的な方法である「仲介(ちゅうかい)」で売却することができます。

仲介での売却方法は、売却する不動産(土地・一戸建て・マンションなど)を不動産仲介会社に売却を依頼し、集客活動を行ってもらい、主に一般の消費者に購入してもらうための売却活動を指します。

一方、不動産会社に直接、不動産を買い取ってもらうことができる「買取(かいとり)」も可能です。

不動産会社が買い取ってくれるので、いつ売れるのかわからない仲介に比べて、即現金化できるのがメリットです。しかし、買取価格は相場価格の7割前後になってしまうのが一般的です。

詳しくは「【不動産買取】お家をすぐに売ることができる方法をかんたん解説!」も併せてご覧ください。

買取と仲介の選び方

時間に余裕がある場合は、高く売れる「仲介」で売却するのがおすすめです。

不動産仲介とは?家を希望に近い価格で高く売却できる方法を解説!」もあわせてご確認ください。

3-2.住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高と家がいくらぐらいで売れるのか調べて、家を売却したお金で残りのローンを完済できるアンダーローンか、完済できないオーバーローンかを判断する必要があります。

それによって、家が財産分与の対象に含まれるのかどうかが変わってくるからです。

目安ではありますが、購入後10年以内の売却は、元本(お家の部分の返済)より利子の部分の返済が大きいので、実際に売れる金額より多く住宅ローンが残るケースが多く見られます。

住宅ローンが残っている場合の売却については「住宅ローンが残っている家(マンション・一戸建て)を売る方法」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

3-2-1.「アンダーローン」売却額でローンを完済できる場合

アンダーローン

アンダーローンの場合は、住宅ローンがない場合と同じように「仲介」や「買取」という方法で売却することが可能です。

売却したお金でローンを完済し、手元に残ったお金を夫婦で財産分与します。

3-2-2.「オーバーローン」売却額でローンを完済できない場合

オーバーローン

住宅ローンの残額が家の売却額よりも多い「オーバーローン」の場合は、財産分与の対象になりません

さらに、オーバーローンの家を売却したい場合は、足りないお金を補填してローンを完済する必要があります。

足りない額を補填できるだけの貯蓄がない場合や親族から借りてお金を用意できない場合などは、オーバーローンのためのローン(無担保ローン)を利用するのもおすすめです。

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もし、借り入れもできなくて住宅ローンが払えず、売却せざるを得ないときには「任意売却(にんいばいきゃく)」をすることになります。

任意売却とは、売却金額が住宅ローンの残高を下回っているオーバーローン状態でも、金融機関から承諾を得たうえで売却するという方法です。

任意売却は、住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件ですので、自分でわざと遅延・滞納しなければなりません。また、一旦、遅延や滞納をしてしまうと、任意売却できる期間は限られてしまうため注意が必要です

残った住宅ローンについては、離婚後も支払うことになります。ただし、任意売却後の返済方法等については債権者と話し合って決めることができ、経済事情などを考慮してもらえるケースもあります。

無担保ローンや任意売却については、「オーバーローンの家は売却できない?調べる方法と5つの対処法を解説」や「【任意売却とは?】住宅ローン返済滞納でも競売を回避する方法を解説」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。

3-2-3.ペアローンが残っている場合や連帯債務、連帯保証がある場合

住宅ローンを「ペアローン」・連帯債務・連帯保証」で借りていて、売却して解消したい場合、基本的に住宅ローンを完済するまでは、これらから外してもらうことはできません

MEMO

ペアローン

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。住宅ローン控除や団体信用生命保険もそれぞれの分にしかかかりません。

連帯債務(れんたいさいむ)

連帯債務とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。もし、夫名義で借りていて、夫が亡くなった場合、団体信用生命保険で住宅ローンは全部なくなります。住宅ローン控除は、持分に応じて夫婦それぞれが受けられます。

詳しくは「連帯債務者が離婚したときの家の処分方法についてまとめた」も併せてご覧ください。

連帯保証(れんたいほしょう)

連帯保証とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。もし、夫名義で借りていて、夫が亡くなった場合、団体信用生命保険で住宅ローンは全部なくなりますが、住宅ローン控除は、夫しか受けられません。

詳しくは「離婚するとき、妻が家の連帯保証人から外れる3つの方法についてまとめた 」も併せてご覧ください。

これらの場合で売却する際も、アンダーローンかオーバーローンかで売却方法が変わります。

売却方法について詳しくは「家を売る方法は4種類!はじめての方に宅建士がわかりやすく解説!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

3-3.建設中や建てたばかり家はどうなるのか

建設中の家や、建てたばかり、買ったばかりの家の場合は、住宅ローンを組んでいればオーバーローンになるケースがほとんどです。

建設中や建てたばかりで売却すると決まっている場合は、未入居のままにしておくほうが良いでしょう。期間に限らず、一度でも人が住んでしまうと「中古」物件になり、さらに家の価値が下がるからです。

しかし、建てたばかりや買ったばかりのようなケースでも、住宅ローンが完済できる少し高めの価格設定をして、相場より高く売り出してみることも1つの方法です。実際に売れるケースもあります。一度、不動産会社に相談してみても良いでしょう。

詳しくは「家を建てたばかりや買ったばかりで離婚するときの注意点をまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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4.家を売ったらいくらぐらいかを調べる方法

家を財産分与するにしても、家の売却代金で住宅ローンが完済できるかどうかを調べるにしても、まず「お家を売却したらいくらぐらいになるのか」という現在の家の価値がわからなければ、具体的に次のステップへ進むことができません。

家の売却方法を調べるには、不動産会社に査定してもらう方法と自分で相場価格を調べる方法とがあります。

4-1.不動産会社に査定を依頼する

現在の家の価値を知るには、不動産会社に査定を依頼すれば調査してもらうことができます。ただし、不動産会社としては売却を任せてもらいたいので、中には価格を高めに査定する会社もあるため注意が必要です。

不動産会社が出した査定額が客観的に正しいのか見極めるためには、複数の不動産会社に依頼する必要があります

とはいえ、まだ売却するかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いですし、そもそも離婚の事情を詳しく話すことに抵抗があるという方は少なくありません。

そういった場合には、机上査定(きじょうさてい)がおすすめです。机上査定であれば、お家を見てもらわなくても、簡単に査定してもらうことが可能です。ただし、情報だけで査定をするため、正確な価格ではないことが多い点に注意しましょう。

4-2.自分で相場価格を調べる

相場価格は、ある程度なら自分で調べることも可能です。

相場価格を知るためには、次の2点を調べる必要があります。

  • 近隣の似ている家の過去の成約価格を調べる
  • 近隣の似ている家が今、いくらで売りに出ているかを調べる

成約価格は、不動産流通情報機構が提供している「レインズマーケットインフォメーション)」や国土交通省が公表している「土地総合情報システム」などで調べることができます。

また、現在、似たような家がいくらで売りに出ているかを調べる場合は、SUUMOLIFULL HOME’Sathomeなど購入者向けの物件検索サイトが便利です。

ただし、売りに出されている価格は高めに設定されていることが多いため、必ずしも相場価格を反映しているわけではない点を踏まえておきまそう。

自分で家がいくらぐらいで売れそうか知りたい場合は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。

無料&秘密厳守で相場価格を知ることができるだけでなく、売却に強い不動産会社を探すことができます。

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5.売るなら離婚前、離婚後どちらになるのか

最後に、実際に売却するのは、離婚前と離婚後のどちらが良いのかについて説明します。

5-1.売却は離婚前にする

離婚で売却するのであれば、お互いの連絡が取りやすい離婚前がおすすめです。

特に、夫婦共有名義の場合などは、離婚する前の方が売却しやすいでしょう。

5-2.売却代金の財産分与は離婚後にする

売却自体は離婚前がおすすめですが、売れたお金を財産分与する場合や、所有者の名義変更などで家そのものを財産分与する場合などは、必ず離婚届を提出して、戸籍を分けてからにしましょう

婚姻中に財産を移転すると「贈与」と見なされて贈与税不動産取得税を課税される可能性があるからです。

詳しくは「離婚で家を財産分与したとき、贈与税などの税金はかかるのか」も併せてご覧ください。

オーバーローンで任意売却する場合は、そもそも財産分与の対象に含まれませんので、離婚前でも離婚後でも構いません。

まとめ

離婚が原因で家を売却する際に、確認すべき5つのポイントをまとめると次のようになります。

  1. お家を売ったお金はどうなるのか→財産分与
  2. お家を売れる人は夫と妻、どちらになるのか→名義人
  3. 住宅ローンがあるけど売れるのか→オーバーローンかどうか
  4. 今お家を売ったらいくらぐらいなのか→査定
  5. 売るなら離婚前、離婚後どちらなのか→離婚前

離婚で家やマンションを売却する際や財産分与を検討するうえで、今の家の価格を知ることは避けられません

不動産会社に査定してもらうのが一番早い方法ですが、まだ売却するかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いでしょう。

また、離婚の事情を不動産会社に詳しく話すことに抵抗があるという方も少なくありません。

しかし、自分で相場価格を調べるのも大変です。

いきなり不動産会社に依頼するのは気が引ける方や、何をすれば良いのかわからないという方は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。

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