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離婚で「いらない」家はどうすればよいのかわかりやすく説明する

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離婚で「いらない」家はどうすればよいのかわかりやすく説明する

家は財産分与の対象になると聞きましたが、どちらも「いらない」場合はどうしたら良いのでしょうか?

こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

離婚の話し合いをすると、夫婦双方ともに家は「いらない」というケースがありますが、この場合、家を「売却」することによって解決できます

こちらでは、離婚で夫婦ともに「いらない」家をどのように処分すればよいのか、わかりやすく説明します。

1.家は財産分与の対象

夫婦が婚姻中に協力して家を購入した場合、その家は夫婦の「共有財産」になります。離婚するときには、家を「財産分与(ざいさんぶんよ)」しなければなりません。

財産分与とは、不動産だけでなく現預金などの財産をそれぞれ分け合うことをいいます。

一般的に、財産分与をするときは、夫婦が共有財産を2分の1ずつに分け合います。家については、次のような方法で2分の1にします。

1-1.夫婦どちらかの名義にして代償金を支払う

家を夫か妻の単独名義にして、家をもらう側が相手にお家の価値の半額分の代償金(だいしょうきん)を支払う方法です。

家の価値は、家の査定価格(実勢価格)になります。住宅ローンを返済中であれば、査定価格から住宅ローン残債を差し引いた金額になります。この金額の半分を代償金額とします。

また、夫婦の双方が納得すれば、代償金なしで家を全部どちらかの名義にすることも可能です。たとえば、離婚後の生活保障のため、家を全部妻に分与する事例も多々あります。

1-2.夫婦の共有名義にする

家の名義を夫婦共有にする方法です。それぞれの持分割合を2分の1ずつにすれば、夫婦が平等に財産分与したことになります。

しかし、共有名義にすると離婚後も家のことで元夫婦の関係が続くことになるので、おすすめできません。

離婚後は気分一新したいとの思いから、夫婦共に「婚姻中の家に住みたくない、関わりたくない、家はいらない」こともあるものです。

その場合、共有名義にする方法では不都合があります。

1-3.家を売って代金を半分ずつにする

夫婦ともに家がいらないのであれば、家を売却して代金を半分に分けるのがもっともわかりやすい解決方法です。

離婚の売却

お家を売却すると、売却代金から不動産会社の仲介手数料や司法書士への費用、登録免許税などの諸費用を引いた金額が手元に入ってきます。

お家を売ったときの費用については「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

手元に入ってきたお金を夫婦で2分の1ずつに分け合えば、公平に家の財産分与ができます。また、家は他人名義になるので、夫婦が今後その家と関わる必要もありません。

「家はいらない」という希望を叶えることができます。

2.家がいらないなら「賃貸」に出せる

夫婦ともに「家がいらない」場合の解決方法として、家を賃貸に出すことも考えられます。

居住用の物件であっても一戸建てなら問題なく賃貸できますし、マンションでもマンション管理規約などに違反しない限り賃貸に出すことは可能です。

離婚後に家を賃貸に出せば、夫婦のどちらも住まずに済みますし、家賃も入ってきます。

ただし、家を賃貸するとしても、夫婦のどちらが家の所有者になるのかを決めなければなりません。家を賃貸して得られる収益(賃料)は所有者のものになりますが、大家として家を管理し続ける義務も負います。

家を元夫婦の共有状態にして賃料を分け合うことも可能ですが、その場合、いつまでも元の配偶者との関わりが続いてしまいますし、管理も共同して行う必要があるので面倒です。

さらにいったん家を賃貸に出すと、その家を使いたいときに借りている賃貸人に出ていってもらうことができないことや、その後の家の評価が賃貸住宅としての評価方法になってしまうので、居住用の物件よりも価値が下がってしまう可能性があります。

居住用の物件よりも価値が下がってしまう理由について詳しく知りたい方は「なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか」も併せてご覧ください。

また、うまく賃貸経営できなければ赤字になってしまうリスクもあるので、その辺りのデメリットも理解しておく必要があるでしょう。

家を賃貸に出すことについて詳しく知りたい方は「売るのか貸すのかどちらにすべき?賃貸のメリットとデメリットについてまとめた」も併せてご覧ください。

3.住宅ローンが残っている家の場合は注意

いらない家を売却しようとするとき、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。住宅ローン返済中の場合は、名義人(所有者)であっても勝手に家を売却できない可能性が高いからです。

この場合、家を売ったお金で住宅ローンを完済できる状態かどうかが問題となります。

アンダーローンとオーバーローン

3-1.家を売って住宅ローンを完済できるケース

家の売却価格が高い場合や残っている住宅ローン金額が少なくなっていて、家を売れば住宅ローンを完済できる「アンダーローン」状態であれば、問題ありません。

アンダーローン

この場合は普通に家を売却し、売却代金でローンを完済して諸費用を差し引き、残ったお金を夫婦2人で分けられます。

家がどれくらいの価格で売れそうかはイクラ不動産で教えてもらうことができます。

住宅ローンの残債が知りたいときは、借入先の金融機関(銀行など)から届いているローン返済計画書や残高証明書を確認します。

3-2.家を売っても住宅ローンを完済できないケース

家を売っても住宅ローンを完済できない「オーバーローン」状態の場合、名義人が「売りたい」と言っても簡単に家を売れるものではありません。

オーバーローン

この場合は家を売却するために、ローンを借りている金融機関や保証会社の承諾が必要になるからです。このように、金融機関の承諾をとって不動産を売却する方法を「任意売却(にんいばいきゃく)」と言います。

家が売れたら売却代金を住宅ローン返済に充てて、返済できなかった分はローン名義人が引き続き支払っていかなければなりませんが、住宅ローン残債は大幅に減りますので後々の返済は楽になります。

また、残債の返済についてはローン名義人に返済義務がありますが、夫婦で話し合って名義人でない方も返済を負担するといったこともできるでしょう。

このように、オーバーローンの場合に家を売ると、家を手放しても返済を続ける必要があります。

オーバーローンについては「離婚時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

まとめ

離婚に際して、いらない家を手放してしまえば、離婚後はすっきりと新しい生活を始めることができます。

夫も妻も「家はいらない」と言っても、婚姻中に手に入れた家は夫婦の共有財産です。特に共有名義となっている場合は離婚後に家をどうするか、しっかり話し合わなくてはなりません。

いらない家をどうするのか夫婦で話し合うためにも、今現在お家がいくらぐらいの価値なのかは知っておく必要があります。

もし、お家の今の価値(査定価格)がいくらなのか知りたいのであれば「イクラ不動産」でご相談ください。

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