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離婚をすることになったので家を売りたいんですが、
家が売れなくて困っています…
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚するとき、家族で住んでいた家を売ろうとしても「家を売れない」ケースや「家が売れない」ケースがあります。
どちらにもいくつかの原因があり、それぞれ異なる対処が必要です。
こちらでは、離婚時に家を売れないパターンと考えられる有効な対処方法について説明します。
だから！
もくじ
1．離婚時に「家を売れない」「家が売れない」ケース
離婚するとき、「家を売れない」「家が売れない」ケースは、大きく分けると次のようなパターンに分けられます。
1-1 住宅ローンが残っている
一つ目は、住宅ローンが残っている場合です。
住宅ローンがあると、金融機関の了承なしに勝手に家を売却することはできません。そのようなことをすると、住宅ローン契約違反となり、金融機関から残っているローンの一括払いを求められる可能性があります。
1-2 夫婦の意見が一致しない
次に、夫婦の意見が一致しないケースがあります。
たとえば、夫は売りたいけれども妻は売りたくない場合などです。売却金額についての意見が合わないこともあります。
1-3 売却活動に問題がある
3つ目は、家の売却活動の方法に問題があるケースです。こちらは「家が売れない」ケースになります。
売り出しや交渉が下手な不動産会社に売却活動を依頼してしまっている場合、売却価格を高く設定しすぎている場合などが考えられます。
2．「家を売れない」ときの解決方法
まず、家を売ることができない場合は、どのようにして解決すれば良いのかを説明します。
2-1 住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っていても、「売却価格＞残っている住宅ローンの金額」（アンダーローンという）であれば、売却できます。
問題は、「売却価格＜残っている住宅ローンの金額」（オーバーローンという）の場合です。
オーバーローンために売却活動を進められない場合には、まずは金融機関に相談をしましょう。
金融機関が了承をすれば「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法で家を売ることができます。任意売却とは、ローンが残っているときに、ローン債権者（銀行などお金を貸した側）の承諾を得て家を市場で売却することです。
この場合、家を市場価格で売れるので、競売（けいばい）よりも高く売れることが多いですし、売れた代金から残っているローンを返済することも可能です。
ただし、任意売却でも、売却代金によって残っているローンを完済できなかった場合には、その後、残ったローンを支払う必要があります。
離婚する時の任意売却については「任意売却するなら離婚前！離婚後の住宅ローンリスクを回避する方法」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-2 夫婦の意見が一致しない場合
夫婦の意見が一致しないと、家を売ることは難しいです。特に夫婦の共有名義の場合には、共有者全員が売却に同意しないと、不動産会社に売却を依頼することもできませんし、売買契約を締結することも不可能です。
きちんと二人で話合い、売るのか売らないのか、売らないなら離婚後家をどうするのかを決めなければなりません。
離婚する時の財産分与については「離婚時、夫婦共有名義の家はどうやって財産分与するのかまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-3 住宅ローンがある場合に賃貸に出す方法
家が売れないので賃貸に出すときに住宅ローンがあったら、どうなるのでしょうか。
住宅ローンは「本人居住用の物件」に認められる特別に有利なローンです。本人が住まずに賃貸に出すのであれば、より高額な利息のかかる投資用物件などと同じローンに借り換えなければなりません。
そうなると、ローン返済額が上がりますし、離婚後も賃貸収益を夫婦で分配しないといけないので、いつまでも相手との関係が続いてしまい、面倒です。
住宅ローンを組んでいる家を賃貸に出すのはOKなの？
住宅ローンは、本人やその家族が住むための家を購入するために使えるローンであり、賃貸の目的には利用できません。
住宅ローンは、居住用という理由により優遇金利が設けられ金利が安くなっているため、自分が住まなくなり賃貸へ出す場合には、金融機関（銀行など）に相談して異なるアパートローンや賃貸ローンを組みなおす必要があります。
この場合、居住用ではないため、優遇金利の打ち切りなどによって金利が高くなったり、他の銀行に借り換えする場合は諸費用がかかります。
とはいえ、転勤などの理由で、やむを得ず引っ越しせざるを得ないケースについては、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めているケースもあります。
銀行によっては賃貸に出すのが5年間であれば認めるなどのケースもあるので、転勤などで賃貸に出したい場合には、まず借り入れた金融機関に相談しましょう。離婚の場合で、認められるケースはほとんどありません。
このようなリスクを考えると、離婚するとき家があったら、どちらかが住み続けるかスッキリ売却してしまった方が楽に解決しやすいと言えます。
3．「家が売れない」ときの解決方法
次に、離婚で家を売りに出しているにもかかわらず、「家が売れない」場合の解決方法を説明します。
3-1 売却活動に問題がある場合
売却活動に問題があって家が売れない場合の対処方法を考えてみましょう。
この場合、具体的に「何が問題なのか」明らかにする必要があります。
たとえば、次のような問題があるケースが多いです。
売り出し価格が高すぎる
家の相場に比べて売り出し価格が高すぎると、購入希望者がつきにくいので家は売れません。確かになるべく高額で売りたいという気持ちは当然ありますが、高くしすぎて売れなかったら意味が無いので、売れない状態が続いていると、値下げする必要があります。
売出価格と成約価格は全く違う
売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいいます。確かに、「最初にいくらでスタートしたのか」ということも判断材料の一つにもなりますが、「結局最後はいくらで売れたのか」の方が相場価格を知る上で最も重要です。価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格から値下げて成約価格に至ることが非常に多いからです。
最近、「不動産相場がわかります」や「マンション取引価格がわかります」というサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。それは、売出価格の方が成約価格より一般的に高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と引きつけるためです。売買価格とごまかしているサイトもあります。
それに対して成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません。◯◯価格の違いをよく理解しておいた方が良いでしょう。
・相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう。
・査定価格…「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
・売出価格…売却スタート時点の販売価格。
・販売価格…現在売出し中の価格。
・成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう。
不動産屋の集客活動に問題がある
家の売り出し価格が相場通りにもかかわらず売れない場合は、不動産会社の売却活動に問題がある可能性があります。不動産会社は家の購入希望者を探すとき、ネットやチラシ、折り込み広告、店舗営業や地元の伝手などを利用することが多いです。
集客活動が下手な不動産会社に依頼すると、良い物件でもなかなか買い手が見つからないケースがあります。その場合、不動産会社を変更すると家が売れる可能性が高まります。
不動産会社の集客については「家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客するの？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-2 内見時の対応に問題がある場合
家を売るとき、購入希望者に「内見（ないけん）」をしてもらう必要があります。内見とは、実際に家の中身を見てもらうことです。
内見と内覧の違い
内見（ないけん）と内覧（ないらん）はどちらも同じ意味ですが、一応、不動産業界では次のように使い分けられています。
- 内見：気になるお部屋を見に行くこと
- 内覧：完成した新築物件を確認しにいくこと
このとき、きちんと家を片付けていなかったり無愛想な対応をしたりして、印象悪く振る舞っていると、家が売れにくくなります。家を売りたいなら、相手に「買いたい」と想ってもらえるように準備をして、印象良く振る舞うことが大切です。
住みながらの売却については「住みながらお家を売却するポイントは？空き家の場合と比較してみた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
離婚で家を売却するとき、「家を売れない」ケースと「家が売れない」ケースがあります。
「家を売れない」原因は、住宅ローンが残っている場合や夫婦の意見が合わないことが多いです。状況に応じて適切な方法を取って対処しましょう。
すでに家を売り出しているのに売れなくて困っている場合は、売却を依頼している不動産会社を変えると解決できる場合もあります。
離婚でお家の売却したいけれど、どうしたらよいのかわからない場合は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社が選べます。
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