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離婚をするので家を売りたいのですが、売却してもローンが残ってしまいそうです…
売却代金でローンが完済できるかを調べたい場合、どうしたらいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚するとき、夫婦で居住していた家が「オーバーローン」だと、離婚後に大きなトラブルになる可能性があります。
こちらではオーバーローンかどうかの調べ方や、オーバーローンだった場合の対処方法について、わかりやすく説明します。
もくじ
1.オーバーローンとは
オーバーローンとは、残っている住宅ローンの金額が不動産の価値を上回っている状態です。ローンの額が不動産の価値をオーバーしているので、オーバーローンと言います。
反対に、残っている住宅ローンの金額が不動産の価値より低いケースは「アンダーローン」と言われます。
アンダーローンの場合は、売却代金から残っている住宅ローンを返済すれば良いので、問題はありません。
しかし、オーバーローンの場合、家を売却しても残っている住宅ローンを完済できないため、売却後に残ったローンはローンを借り入れた人が返済し続けることになります。
2.オーバーローンかどうかの調べ方
離婚時、お家がオーバーローンかどうかは、住宅ローンの残額と家の価値を調べて、差し引きすればわかります。
2-1.残っている住宅ローンの調べ方
まず、住宅ローンの金額を知るために、借入先の金融機関（銀行など）から届いているローン返済計画書や残高証明書を確認します。
住宅ローンが固定金利の場合には、ローン借入時にまとめてローン返済表や償還予定表をもらっていることが多いです。
変動金利の場合には、6ヶ月ごとなどの金利見直し時に、定期的にローン返済表が届いているケースがあります。また、金融機関によっては、インターネット上で住宅ローンの状況を確認することできます。
書類を紛失していたり、ネットのページにログインできない場合には、借入先の金融機関にお問い合せください。
2-2.売却価格（家の価値）の調べ方
近隣の同じような条件の物件がいくらくらいで売り出されているかや、過去に売れた成約事例を調べると、だいたいの家の価格が判明します。
家の価値については、不動産会社に査定を依頼すればよいでしょう。ただ、その価格が客観的に正しいかどうか知るためには、複数の不動産会社に依頼する必要があります。
査定価格は、各社だいたい似たような金額になることが多いですが、百万円以上の開きが出ることも珍しくないので、1社に査定を依頼しただけではその価格が正しいかどうか判断できないからです。
とはいえ、まだ売るかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いです。
机上査定（きじょうさてい）であれば、自宅を見てもらわなくても、簡単に査定価格を出してもらうことが可能です。
机上査定については「机上査定とは？不動産会社に机上査定してもらっても意味がない理由について」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
これらの2つの数字が明らかになったら、家の価値からローン残額を引き算します。結果がマイナスになっていたらオーバーローン、プラスになっていたらアンダーローンです。
3.オーバーローンだった場合
離婚時の家がオーバーローンだった場合には、2つの内、どちらかを選ばなければなりません。
3-1.夫婦のどちらかが居住する
1つは夫婦のどちらかが住み続ける方法です。
たとえば、ローン名義が夫の場合、夫が引き続いて住み続け、ローンもそのまま夫が支払い続ければ、特に問題は起こりません。
一方、ローンや所有名義は夫なのに妻が住み続ける場合には、離婚後に夫婦のどちらが住宅ローンを負担するのか話し合う必要があります。
ローン名義は夫のままになるので、基本的には夫が住宅ローンを支払わなければなりません。妻が住み続けたいと希望して支払う場合には、妻がローンの引き落とし口座に入金するなどの対応が必要です。そして、将来完済したときに妻名義にする取り決めなどを行います。
慰謝料や財産分与の代わりに夫がローンを支払う場合、将来、夫が住宅ローンを支払えなくなったときに妻が住む家を失ってしまうリスクが残ります。
離婚後の名義については「離婚後も夫名義の持ち家に安心して妻が住むには？住宅ローンの有無別にご紹介」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-2.任意売却する
もう1つの方法は「任意売却（にんいばいきゃく）」です。
オーバーローンの場合、家を売却しても売却代金だけではローンを完済できないので、銀行など金融機関は勝手に売却することを許してくれません。
そこで、金融機関に売却の了承を取り、連携して普通の売却と同じように、市場で物件を売却する方法です。
任意売却してもローンを完済できないので、金融機関にとっては不利益でしかありません。しかし、競売（けいばい・きょうばい）になるともっと低い金額しか回収できなくなる為、任意売却が認められるのです。
競売については「【競売とは？】メリット・デメリット、回避する方法を紹介します！」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
任意売却するときには、一般的に、不動産会社に査定依頼を出して、その査定額で売却することについて金融機関の了承を得る必要があります。
その後、その不動産会社に売却仲介を依頼して物件を売り出し、買い手を探して不動産を売却します。売れた代金は全額ローン返済に充てられます。
まとめ
「オーバーローンの家の場合、離婚後に残った住宅ローンを夫婦で折半する」と思われていることがありますが、必ずしもそうではありません。金融機関は基本的に「ローン名義人」に返済を請求してくるからです。
夫婦間の約束として、ローンを半分ずつ負担する約束をすることは可能ですが、ローン名義人を変更できるわけではありません。夫婦間の折半の約束が守られないときは、結局「ローン名義人」に負担がかかります。ただし、連帯保証人になっていたら、夫婦が同じように責任を負います。
離婚をする際の連帯保証人の変更については「離婚するとき、妻が家の連帯保証人から外れる3つの方法についてまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
オーバーローンかどうかを調べるために、まず、いくらぐらいで売れそうかを知りたい場合は、「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早くお家の相場価格を知ることができます。また、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶこともできます。
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