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離婚するのですが「住宅ローンの残りは折半してもらうから」と相手に言われています…
できれば回避したいのですが、無理なのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚時の財産分与では、基本的に「マイナスの財産分与」は行われないため、基本的に住宅ローンの残債を折半する必要はありません。
しかし、必ずしも折半しなくてよいというわけではなく、例外的なケースもあります。
こちらでは、離婚時に残った住宅ローンの残債について、どのようにすれば良いのかわかりやすく説明します。
もくじ
1.原則、住宅ローンの残債は折半しなくてよい
離婚時に家の住宅ローンが残っている場合、ローンの残債（残高）も折半しなければ不公平に思いますよね。ではなぜ、原則住宅ローンの残債は折半しなくてよいのでしょうか。
まずは、財産分与の考え方を確認してみましょう。
1-1.借金（負債）は資産にならないから
そもそも財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた資産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいい、婚姻中に購入した「家」は、夫婦が協力して得た財産なので、「夫婦共有財産」として財産分与の対象になります。
住宅ローンを組んでいる場合、ローンは家とセットですし、そもそも夫婦が家を購入するために組んだものですから、当然、財産分与の対象になるようにも思えます。
しかし法律上、住宅ローンなどの「借金（負債）」については、資産と判断されず基本的に財産分与の対象にならないと考えられています。
1-2.基本的にローン名義人が離婚後も支払い義務を負う
住宅ローンなどの借金には「債権者（銀行などのお金を貸している側）」という夫婦以外の第三者が関与しています。
債権者は、債務者（住宅ローンを借りた人、支払い義務を負っている人）の返済能力などを信用して、お金を貸しています。
それにもかかわらず、債権者の同意なしに勝手に債務者が変更されると、新たな債務者が返済能力の低い人だった場合などに債権者が不利益を受ける可能性が高まります。
そこで、債務者を変更するには、原則的に債権者の同意が必要です。
このことは離婚のケースでも同じで、夫婦が離婚したからといって、勝手に住宅ローンの残債を折半することはできません。
たとえば、夫名義の住宅ローンをいきなり返済能力の無い妻と折半すると、貸し付けた銀行にとっては不利益が大きいです。
そこで、離婚時に住宅ローンの残債が残っていたとしても、夫婦が折半して支払う、ということにはならず、離婚後も継続して、もともとの住宅ローンの名義人が支払い義務を負い続けることとなります。
2.アンダーローンになる場合は折半する
ただし離婚するとき、家のローン残債が事実上折半されるケースもあります。それは「アンダーローン」の場合です。
アンダーローンとは、残っている住宅ローンの残債が家の価値（売却価格）を下回っている状態のことで、家を売却することによってローンを完済できます。
アンダーローンで財産分与を行うときには、家の価値から住宅ローンの残債を引いた金額を家の評価額として、夫婦で分け合います。その意味で、住宅ローンの残債を夫婦で折半して負担していると言えるのです。
たとえば、3,000万円の家があり、2,000万円の残債が残っているとします。
この場合に家の財産分与を行うなら、家を3,000万円－2,000万円＝1,000万円と評価します。
この住宅ローンの残債を差し引いた金額が財産分与の対象となり（上記のケースでは1,000万円）、夫婦で500万円分ずつ取得します。たとえば夫が家をもらうならば妻に500万円支払いますし、妻が家をもらうなら夫に500万円支払います。
家を売却するなら夫婦が500万円ずつの現金を（実際には売却にかかる諸費用を差し引くのでもう少し少なくなります）取得します。
家の売却を検討中の方は「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」も併せてご覧ください。
3.オーバーローンになる場合は折半されない
反対に、残っている住宅ローンの残債が家の価値（売却価格）を上回っている「オーバーローン」の状態では、離婚時に家の残債を折半しません。
この場合には、家を売却してもローンを完済できないので、家の価値は「0」と評価されます。借金の財産分与が認められないために、0を下回るマイナス分は折半になりません。
たとえば3,000万円の家について、4,000万円の残債が残っているとしましょう。
この場合、家の価値は0円（－1,000万円）なので、夫婦の財産分与の対象から外れます。調停や裁判でも家や残債を夫婦で折半にしてもらうことはできません。
オーバーローンになるか調べる方法については「オーバーローンの調べ方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4.オーバーローンだった場合の対処法
住宅ローンの残債が家の価値を上回る「オーバーローン」の場合、離婚裁判を起こしても家の分け方を決定してもらうことができません。
残債の処理方法については、夫婦が話し合って決めるか、そのまま放っておくしかありません。
この場合の解決方法としては、
- 夫婦どちらかが家に住んでローンを支払い続ける
- 家を売却して清算する
の2つの方法があります。
4-1.①夫婦どちらかが家に住んでローンを支払い続ける
住宅ローンが残っている場合、夫婦のどちらか一方が家に住み続けるという選択をされる方も多いです。
ただし、場合によってはリスクが伴うケースもあります。
4-1-1.家の所有名義人かつローンの名義人でもある人が住み続ける
夫婦のどちらかが家に住む場合において、一番スムーズなのは、婚姻時の家の所有名義人かつ住宅ローンの名義人（たとえば夫など）が居住を継続して、自分で住宅ローンも返済し続ける方法です。このパターンであれば、何の手続きも要りません。
ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合、夫がローンを滞納してしまうと妻に請求がきてしまいます。
離婚したからといって、連帯保証人や連帯債務者である関係は解消されません。そこで、夫に住宅ローンの借り換えなどを依頼し、連帯保証人や連帯債務者から外してもらえるよう交渉する必要があります。
しかし、年収の関係などで連帯保証や連帯債務にしているケースも多いので、夫単独にすることが難しい場合があることも事実です。
連帯保証人や連帯債務者から外れる方法はどちらも同じです。詳しくは「連帯保証人を外れる3つの方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4-1-2.家の所有名義人でもローンの名義人でもない人が住み続ける
一方、家の所有名義人でなく、住宅ローンの名義人でもない人（たとえば妻など）が家に住む場合、住宅ローンの返済が別れた夫に請求されるので将来のトラブル原因になりやすいです。
最悪の場合、夫が住宅ローンの返済をしなくなったら家は競売（けいばい）にかけられて、妻は強制的に家から追い出されてしまいます。
もし、妻が住む場合は、住宅ローンの借り換えなどによってローンや家を妻名義に変更しないと、ローンを完済するまで不安を残すことになるでしょう。
借り換えなどの具体的な方法については「ローンが残っている家に妻が安心して住み続ける方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4-2.②家を売却して清算する
家を残すと将来にトラブルの種を残すことになるので、家を売却してしまうのも有効な方法です。
オーバーローンの場合でも、借りている金融機関の了承をとれば「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法で家を売却することができます。
任意売却する際は、不動産会社が債権者（銀行などのお金を貸している側）と債務者（住宅ローンを借りた人）の間に入って、交渉を進めてくれます。
家を売った売却代金で残っている住宅ローンの返済をします。完済できずに残った住宅ローンについては、ローン名義人が今後も返済していかねばなりません。ただ、金融機関との話し合いにより今より大幅に負担を減らした金額で分割返済が可能になるケースが多いです。
冒頭で述べた通り、基本的に住宅ローンの残債を折半する必要はありません。しかし、協議離婚の場合は、夫婦の合意があった内容が最優先されます。
そのため、任意売却後に残った住宅ローンを夫婦で折半したい場合は、話し合いで合意が得られれば、内部的に折半するということも可能です。
任意売却する際は、できるだけ家を高く売却し、残る住宅ローンの残債を少しでも減らすことが重要です。残る住宅ローンの残債が少額であれば、相手も折半に応じてくれる可能性が高まります。
任意売却は、金融機関との交渉や時間的制限がある中での売却となるため、不動産会社の選定が非常に重要となります。
家の財産分与について悩んでいる方は「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」も併せてご覧ください。
どうしたらよいのか相談したいという方は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く相場価格がわかるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った不動産会社を探すことができます。
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