離婚時、住宅ローンの残りは財産分与で折半しないといけないのか?

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離婚時、住宅ローンの残りは財産分与で折半しないといけないのか?

離婚時の財産分与では、基本的に住宅ローンの残債自体の折半は行われません。なぜなら、「マイナスの財産」は対象にならないからです。

しかし、例外的なケースもあります。

こちらでは、離婚時に残っている住宅ローンの支払いについて、どのようにすれば良いのかわかりやすく説明します。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

  • 住宅ローン自体はマイナスの財産なので財産分与の対象にならない
  • 家の売却額で住宅ローンが完済できる場合は、差し引きして売却代金のプラス分を財産分与する
  • 家の売却額で住宅ローンが完済できない場合は、住宅ローンの支払いを続ける、ほかから補填してローンを完済して売却、任意売却のいずれかになる
この記事はこんな人におすすめ!
家の住宅ローンが残っている状態で離婚する人
離婚で住宅ローンの残りを折半することになるのかわからない人
離婚の際、住宅ローンが残っている家をどうすれば良いか知りたい人

1.離婚で住宅ローンの残債自体は折半しなくてよい

離婚時に家の住宅ローンが残っていても、原則としてローンの残債(残高)自体は折半しなくても良いことになっています。

なぜ、住宅ローンの残債は夫婦で折半しなくてよいのか、まずは財産分与の考え方を確認していきましょう。

1-1.借金(負債)は資産ではないから

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた資産を、離婚時に夫婦それぞれ分けることです。そのため、婚姻中に購入した「家」は、夫婦が協力して得た財産なので、「夫婦共有財産」として財産分与の対象になります。

住宅ローンは、夫婦が家を購入するために組んだものですから、当然、財産分与の対象になるように思えるかもしれません。

しかし法律上、住宅ローンなどの「借金(負債)」については、資産と判断されず基本的に財産分与の対象にならないと考えられています。

1-2.基本的にローン名義人が離婚後も支払い義務を負う

住宅ローンなどの借金には、「債権者(銀行などのお金を貸している側)」という夫婦以外の第三者が関与しています。

債権者がお金を貸してくれるのは、債務者(住宅ローンを借りた人、支払い義務を負っている人)の返済能力などを信用しているからです。

それにもかかわらず、債権者の同意なしに勝手に債務者が変更されると、新たな債務者が返済能力の低い人だった場合などに債権者が不利益を受ける恐れがあります。

そこで、債務者を変更するには、原則的に債権者の同意が必要になるのです。

これは離婚時のケースでも同じで、夫婦が離婚したからといって、勝手に住宅ローンの残債を折半することはできません。

たとえば、夫名義の住宅ローンをいきなり返済能力の無い妻と折半すると、貸し付けた銀行にとっては不利益が大きくなるからです。

そこで、離婚時に住宅ローンの残債が残っていたとしても、夫婦が折半して支払う、ということは認められず、離婚後も継続して住宅ローンの名義人が支払い義務を負い続けることとなります。

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2.アンダーローンになる場合は折半する

ただし離婚するとき、家のローン残債が事実上、折半されるケースもあります。

それは、残っている住宅ローンの残債が家の価値(売却価格)を下回っているアンダーローンの場合です。

アンダーローンの状態であれば、家を売却することによってローンを完済できます

アンダーローン

アンダーローンの家を財産分与する際は、家の価値から住宅ローンの残債を引いた金額を家の評価額として夫婦で分け合います。その意味で、住宅ローンの残債を夫婦で折半して負担していると言えるのです。

たとえば、3,000万円の家があり、2,000万円のローンが残っているとします。

この場合に家の財産分与を行うなら、家の財産価値は、3,000万円-2,000万円=1,000万円と評価されます。

この住宅ローンの残債を差し引いた金額が財産分与の対象となり(上記のケースでは1,000万円)、夫婦それぞれの取得分は500万円分です。

家を売却した場合は、売却額からローンの残りを差し引いた額を夫婦で半分ずつすることになります。

もし、夫が家をもらうなら妻に500万円の支払うことになり、妻が家をもらうなら夫に500万円の支払いが必要です。

家の売却を検討中の方は「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」も併せてご覧ください。

3.オーバーローンになる場合は折半されない

一方、残っている住宅ローンの残債が家の価値(売却価格)を上回っている「オーバーローン」の状態では、離婚時に家の残債は折半されません。

オーバーローン

この場合には、家を売却してもローンを完済できないので、家の価値は「0(マイナス)」と評価されます。借金の財産分与は認められないため、0を下回るマイナス分は折半になりません

たとえば3,000万円の家について、4,000万円の残債が残っているとしましょう。

この場合、家の価値は0円(-1,000万円)なので、夫婦の財産分与の対象から外れます。調停や裁判でも家や残債を夫婦で折半にしてもらうことは不可能です。

よって、住宅ローンを組んでいる側が、支払い続けることになります。夫婦共同でローンを組んでいる場合は、それぞれの分を支払っていかなければなりません。

オーバーローンになるか調べる方法については「オーバーローンの調べ方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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4.オーバーローンだった場合の対処法

住宅ローンの残債が家の価値を上回る「オーバーローン」の場合、離婚裁判を起こしても家の分け方を決定してもらうことができません。

家と住宅ローン残債の処理方法については、夫婦が話し合って決めるか、そのまま放っておくしかありません。

この場合の解決方法としては、

  1. 夫婦どちらかが家に住んでローンを支払い続ける
  2. 家を売却して清算する

の2つの方法があります。

4-1.①夫婦どちらかが家に住んでローンを支払い続ける

住宅ローンが残っている場合、夫婦のどちらか一方が家に住み続けるという選択をされる方も多いです。

ただし、場合によってはリスクが伴うケースもあります。

4-1-1.家の所有名義人かつローンの名義人でもある人が住み続ける

夫婦のどちらかが家に住む場合において一番スムーズなのは、婚姻時の家の所有名義人かつ住宅ローンの名義人(たとえば夫など)が居住を継続して、自分で住宅ローンも返済し続ける方法です。このパターンであれば、何の手続きも要りません。

ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合、夫がローンを滞納してしまうと妻に請求がきてしまいます。

離婚したからといって、連帯保証人や連帯債務者である関係は解消されません。そこで、夫に住宅ローンの借り換えなどを依頼し、連帯保証人や連帯債務者から外してもらえるよう交渉する必要があります。

しかし、年収の関係などで連帯保証や連帯債務にしているケースも多いので、夫単独にすることがむずかしい場合があることも事実です。

連帯保証人や連帯債務者から外れる方法はどちらも同じです。詳しくは「連帯保証人を外れる3つの方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4-1-2.家の所有名義人でもローンの名義人でもない人が住み続ける

一方、家の所有名義人でなく住宅ローンの名義人でもない人(たとえば妻など)が家に住む場合、住宅ローンの返済が別れた夫に請求されるので将来のトラブル原因になりやすいです。

最悪の場合、夫が住宅ローンの返済をしなくなったら家は競売(けいばい)にかけられて、妻は強制的に家から追い出されてしまいます

もし、妻が住む場合は、住宅ローンの借り換えなどによってローンや家を妻名義に変更しないと、ローンを完済するまで不安を残すことになるでしょう。

家の名義変更については「離婚後、家の名義を夫から妻に変更できる?住宅ローンとの関係を徹底解説!」で、借り換えなどの具体的な方法については「ローンが残っている家に妻が安心して住み続ける方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4-2.②オーバーローン分を補填して家を売却する

冒頭で述べた通り、基本的に住宅ローンの残債を折半する必要はありません。しかし、協議離婚の場合は、夫婦の合意があった内容が最優先されます。

よって、住宅ローンの残額を夫婦で折半したい場合は、話し合いで合意が得られれば折半するということも可能です。

オーバーローンになる分のお金を補填して住宅ローンを完済すれば、普通に家やマンションを売ることができます。

貯蓄や親から借りて補填するほかに、オーバーローンのためのローン」として銀行のフリーローンを利用するのも一つの手です。

カードローンやキャッシングローンだと、「総量規制」により年収の3分の1までの額しか借りることができません。

しかし、銀行のフリーローンであれば総量規制の対象にならないため、まとまった額を借りることが可能です。

オーバーローンの家やマンションの売却で、銀行のフリーローンの利用を検討するのなら、一括で複数の銀行への申し込みと審査ができる「クラウドローン」と提携している「イクラ不動産のオーバーローン」の利用がおすすめです。

銀行のフリーローンであっても、借り入れの申し込み時には審査を通過しなければなりません。もし、個人で申し込みをして審査に落ちれば、信用情報に「審査落ち」というマイナスの記録が残ってしまいます

しかし、イクラ不動産のオーバーローンを利用すれば、借り入れの希望を登録するだけで条件に合った銀行から最適なプランの提案を受け取ることが可能です。

4-3.③家を任意売却して清算する

オーバーローンの場合でも、借りている金融機関の了承をとれば「任意売却(にんいばいきゃく)」という方法で家を売却することができます。

任意売却する際は、不動産会社が債権者(銀行などのお金を貸している側)と債務者(住宅ローンを借りた人)の間に入って、交渉を進めてくれます。

家を売った売却代金で残っている住宅ローンの返済をします。完済できずに残った住宅ローンについては、ローン名義人が今後も返済していかねばなりません。

ただ、金融機関との話し合いにより今より大幅に負担を減らした金額で分割返済ができることもあります。

任意売却する際は、できるだけ家を高く売却し、残る住宅ローンの残債を少しでも減らすことが重要です。残る住宅ローンの残債が少額であれば、相手も折半に応じてくれる可能性が高まります。

任意売却は、金融機関との交渉や時間的制限がある中での売却となるため、不動産会社の選定が非常に重要です。

家の財産分与について悩んでいる方は「離婚したら家はどうする?分ける方法、もらう方法についてまとめた」も併せてご覧ください。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

  • 離婚する際、家やマンションの住宅ローンの残りは財産分与で折半する必要はない
  • 住宅ローンの残額よりも家の売却額が多い「アンダーローン」の場合は、差額のプラス分を財産分与する
  • 住宅ローンの残額が家の売却額よりも多い「オーバーローン」の場合、売却できないので住宅ローンを支払い続けることになる
  • 離婚で住宅ローンが残っている家を売りたい場合は、次のいずれかの方法をとる
    ・足りない額を補填して住宅ローンを完済してから売却する
    ・金融機関に相談して「任意売却」をする

離婚時に持ち家があると、家の名義に関係なく財産分与の対象です。ただし、住宅ローンが残っている場合は、その額によって財産分与の対象となる場合とならない場合があります。

家の価値(売却額)で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合は、財産分与の対象にはなりません。

しかし、夫婦が共同でローンを組んでいたり連帯保証人になっていたりすると、離婚をしてもどちらにもローンの負担が残ります。

そのような場合は、思い切って家を売却してしまうのも一つの手です。オーバーローンの場合は、貯蓄や銀行のフリーローンを利用してローンを完済してから売却する、任意売却をする、という方法をとれば売却できます。

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