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夫名義の家で住宅ローンが残っているのですが、離婚後も子どもと家に住み続けたいと思っています。
できるだけ安心して住むにはどうしたらいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚の際、離婚後も妻が子供と一緒に今までの家に住み続けるというのは、よくあるケースです。
今、住んでいる家の名義が夫の場合、妻と子供が安心して住み続けるなら、住宅ローンの有無で方法が大きく異なります。
こちらでは、離婚後、妻が子供と安心して夫名義の家に住み続けられる方法についてわかりやすく説明します。
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚しても、夫名義の家に妻が安心して住み続けたい人
- 夫名義の住宅ローンが残っている家に、妻が住み続けられる方法を知りたい人
- 離婚で家を売却しても、今の家に住み続けたい人
1.住宅ローンがない（残っていない）場合
まず、妻と子が住み続けたい家の名義が夫で、住宅ローンがのこっていない場合について説明します。
1-1.家の名義を夫から妻に変更して財産分与する
住宅ローンが残っておらず、今の家に夫婦のどちらかが住み続けたい場合は、比較的話が簡単です。このような場合は、家に残る方（この場合は妻）に家を「財産分与（ざいさんぶんよ）」すれば済みます。
財産分与とは、夫婦が離婚するときに、婚姻時（結婚していた期間）に形成した資産を分け合うことです。預貯金や株式、生命保険や不動産などの財産が対象になり、持ち家も財産分与対象に含まれます。
基本的な法律の考え方によると、財産分与の割合は夫婦が2分の1ずつです。ただし、自分達で話し合って財産分与を行うときには、2分の1とは別の割合にしてもかまいません。たとえば、妻が全部や8割の財産もらうことも可能です。
住宅ローンがない場合で、離婚後も妻が家に住み続けたい場合は、夫が妻に家を財産分与して家の名義を妻に変更すれば、家は妻のものとなって離婚後も問題なく住み続けることができます。
名義変更の詳しい手順については「離婚時に家を自分名義にする方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-2.家の査定額によっては妻が代償金を支払う
財産分与の対象となるのが家しかない場合などは、妻が夫に「代償金（だいしょうきん）」を支払うことによって家の名義を得て、公平に財産分与することも可能です。
たとえば、夫婦の財産が3000万円の価値の家しかなく、妻が財産分与で家を受けとるときは、妻が夫に現金で1500万円渡せば、双方とも取得分が1500万円分となって平等となります。
2.住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている家に、離婚後、妻が住み続けたい場合、どうなるのか心配している人も多いでしょう。
まずは、住宅ローンの名義人と家の所有名義人の違いについて確認したうえで、住宅ローンが残っている家に住み続けるリスクを説明します。
2-1.住宅ローン名義人と家の所有名義人は必ずしも同じではない
住宅ローン名義人とは、ローンを契約した当事者のことで債務者（さいむしゃ）とも言います。夫だけがローン名義人（単独名義）であったり、妻が連帯保証人や連帯債務者の関係になっていたりします。
一方、所有名義人とは、家の登記簿に記載されている人のことです。その物件に住んでいることが住宅ローン名義人の条件ですので、債務者と同一の場合が大半です。
しかし、必ずしもイコールではありませんので、まずは確認しておきましょう。
2-2.夫名義のローンが残っている家に妻が住み続けるのはリスクが多い
住宅ローンが残っている場合で、妻や子供が家に住み続ける場合は、さまざまなリスクが伴う可能性があります。
夫名義の住宅ローンが残っている場合、離婚しても住宅ローンは夫名義のままです。
妻や子供が住み続けること自体は可能ですが、金融機関は離婚後も夫に住宅ローンの支払いを請求し続けることとなります。
そのため、将来夫がローンの支払いを止めてしまうと、最悪の場合、家を強制的に売却（競売：けいばい、きょうばい）されて、妻と子供は家を追い出される可能性があります。
3.ローンが残っている家に妻が安心して住み続ける方法
では、夫名義の住宅ローンが残っている家に妻が安心して住み続けるにはどうすれば良いのか、その方法を詳しく説明します。
3-1.一番良いのは住宅ローンの借り換えをすること
一番良いのは、住宅ローンの借り換えをして、ローン債務者を夫から妻に変更する方法です。
妻が新たに住宅ローンを借り入れ、その借入金によって夫名義のローンを完済すれば、そのあとは妻が家に住んでローンの返済を続けることができます。
具体的には
- 免責的債務引受
- 夫婦間売買
という方法を取ることになります。
免責的債務引受（めんせきてきさいむひきうけ）とは、銀行が承認したうえで、今、夫が借りている住宅ローンをそのまま妻が引き継いで住宅ローンを借りることができるというものです。
夫婦間売買とは、簡単に言えば夫から妻に家を売ることになるため、妻名義で住宅ローンの借り換えが可能かどうか、つまり今の家を妻がローンを組んで購入できるかどうか審査してもらう方法です。
ローンの借り換えができれば、家の名義も妻に問題なく変更することができ、離婚後も安心して妻や子供が引き続き家に住むことができます。
ただし、借り換えるためには、妻が住宅ローンの審査に通る必要があるので、十分な収入が必要です。
妻が住宅ローン審査に通らない場合、妻の父や兄弟など住宅ローンを組める人に頼んだり、別の土地建物などを担保（たんぽ）に入れたりする方法で対応できる可能性があります。
負担付贈与や夫婦間売買については「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」も併せてご覧ください。
3-2.夫もしくは妻がローンを支払うケースは公正証書にする
住宅ローンの借り換えができなかった場合、住宅ローンや家の名義は夫のままにしておいて、妻や子供が家に住み続けるケースもあります。
たとえば、夫が不倫して離婚に至ったケースなどでは、慰謝料の代わりに夫が完済まで住宅ローンを負担し続ける、という取り決めをするケースもあるでしょう。
また、妻から夫に住宅ローンの資金を渡すことは可能なので、金融機関に対しては夫が支払いをするけれども、夫婦の間で妻が住宅ローンを負担する約束をする方法を選択するケースもあります。
このような場合は、住宅ローンを完済したときには、家の所有名義を妻に移転する取り決め（離婚協議書や法的効力のある公正証書に記しておく）を必ずしておくことが重要です。
公正証書とは、公証人が作成した、法律行為や権利についての証書のことで、信用性が高いため、事実上、紛争の蒸し返しを防ぐことができます。
住宅ローンの完済までには何十年もかかるため、夫がローン完済後に家の名義変更に応じてくれないおそれがあるからです。
このリスクを少しでも軽減するためにも、必ず公正証書を作成しておきましょう。
ただし、不動産の名義変更に関しては、公正証書にしたからといって「100％強制執行できる」というわけではないため、注意が必要です。
慰謝料や養育費といった金銭の受け渡しを夫がしない場合、裁判所の判決がなくても、すぐに強制執行することができますが、不動産の名義変更手続きに関しては、夫の関与なく行うことができません。
そのため、公正証書で協議離婚合意書や財産分与契約書を作成していても、原則、名義変更する際は夫の協力を得る必要があるのです。
しかし、いくら取り決めをしていたとしても、返済途中で元夫が経済的に困窮し、住宅ローンの返済ができなくなると、財産分与で妻が得た家は競売にかけられ、妻や子供の住む家がなくなってしまうリスクは残ります。
さらに、妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、夫が返済しなくなると、金融機関は残っている住宅ローン全額について妻に支払い請求をしてきます。
もしも、残っている住宅ローンの金額が多すぎて、妻も返済が厳しいと最悪の場合、債務整理しなければならない可能性もあるのです。
妻や子供がローンが残っている家に住み続けるリスクについては「離婚時、旦那名義の家を勝手に売却される危険性と対処方法」でより詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4.家を売却する方法も検討すべき
これまでみてきたとおり、離婚後、妻が夫名義の家に住み続けるには、さまざまなリスクや労力が必要となります。
住宅ローンの完済を待つにしても、完済するまでの約20年～30年といった月日の中で、夫の身に金銭面や健康面で何も起きないという保証はどこにもありません。
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離婚して他人になるのに、本当に何十年もの間、約束を守って住宅ローンを支払い続けてくれるのか心配です…持ち家はどうすべきなのでしょうか？
こちらもイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
そのような不安を解消するためにも、離婚の場合、家を売却するのが一番おすすめです。住宅ローンの返済中でも、家を売ることはできます。
4-1.住宅ローンが残っている家を売却するには？
残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を下回っているアンダーローンの場合は、売却すれば妻の手元にお金が入ってくるので、そのお金で新しい家を探すことができます。
話し合いによっては、売却代金を全額妻がもらうことも可能です。
反対に残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、売却代金も家も手元に残ることがないのでメリットがないように感じるかもしれません。
ただ、夫名義の家に住み続け、いつ支払いが滞って住む家がなくなるかもしれないという不安な生活ではなくなります。
また、連帯保証や連帯債務の関係になっている場合は、家を売却して住宅ローンの残債を減らしておくことで、将来元夫が返済できなくなった際に自分にのしかかってくるローンの残債を少しでも減らしておくことができます。
家の売却については「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント（マンション・一戸建て・土地編）」も併せてご覧ください。
4-2.家を売却しても住み続けたい場合はリースバックがおすすめ
家を売却してローンを完済し、夫との関係性をスッキリと断ち切りたいけれども、子供の転校や近所付き合いなどの兼ね合いがあるため引っ越しはしたくない、というケースもあるでしょう。
また、夫からローンを引き継ぎたくても、妻にそれだけの経済力がないこともあります。
そのような場合におすすめなのが、リースバックです。
リースバックを利用すれば、家を売ってまとまった額の売却代金を受け取り、その後、賃貸をしてこれまでと同じように住み続けることができます。
ローンの名義人である夫との関係がなくなるだけでなく、今の家から引っ越す必要もありません。
リースバックの仕組みや利用の流れについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」でわかりすく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
夫名義の住宅ローンが残っている家やマンションに、妻や子供がそのまま住み続けるというケースはよくあります。
住宅ローンがない場合は、家の名義を夫から妻に変更すれば、特に問題はありません。
しかし、住宅ローンが残っている場合は別です。夫がローンを必ず払い続けてくれるかどうかは、たとえ公正証書を作成したとしても完全には保証されません。
また、夫がどんなに約束を守ってくれる人だという信頼があったとしても、万が一、病気になって働けなくなればそれまでと同じようにはいかなくなるでしょう。
将来どんなリスクがあり、そうなった場合に対応することができるのかも考えて今後の道を選択しなければなりません。
まずは、今後どの選択をすべきなのかを検討するためにも、現在のお家の価値を調べる必要があります。
お家の価値を調べるには、不動産会社に査定を依頼する必要がありますが、いきなり不動産会社を訪ねて相談するのは気が引ける、という方は少なくありません。
このような場合におすすめなのが、イクラ不動産です。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選べます。
さらに、不動産売却でわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談でき、中立な立場からアドバイスがもらえるので安心です。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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