離婚後も妻が夫名義の持ち家に安心して住むには？住宅ローンの有無別に紹介

夫名義の家で住宅ローンが残っているのですが、離婚後も子どもと家に住み続けたいと思っています。
できるだけ安心して住むにはどうしたらいいのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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離婚の際、離婚後も妻が子供と一緒に今までの家に住み続けるというのは、よくあるケースです。

今、住んでいる家の名義が夫の場合、妻と子供が安心して住み続けるには、住宅ローンの有無で方法が大きく異なります。

こちらでは、離婚後、妻が子供と安心して夫名義の家に住み続ける方法についてわかりやすく説明します。

1.住宅ローンがない（残っていない）場合

住宅ローンがない（残っていない）場合は、比較的簡単です。この場合、夫が妻に家を「財産分与（ざいさんぶんよ）」すれば良いだけだからです。

財産分与とは、夫婦が離婚するときに、婚姻時（結婚していた期間）に形成した資産を分け合うことです。預貯金や株式、生命保険や不動産などの財産が対象になるので、持ち家も財産分与対象に含まれます。

基本的な法律の考え方によると、財産分与の割合は夫婦が2分の1ずつです。ただし、自分達で話し合って財産分与を行うときには、2分の1とは別の割合にしてもかまいません。たとえば、妻が全部や8割の財産もらうことも可能です。

住宅ローンがない場合で、離婚後も妻が家に住み続けたい場合、夫が妻に家を財産分与して、妻名義に変更すれば、家は妻のものとなって離婚後も問題なく住み続けることができます。

名義変更の詳しい手順については「離婚時に家を自分名義にする方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、妻が夫に「代償金（だいしょうきん）」を支払うことによって公平に財産分与することも可能です。たとえば、3000万円の家を妻が財産分与で受けとるとき、妻が夫に現金で1500万円渡せば、双方とも取得分が1500万円分となって平等となります。

2.住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合で、妻や子供が家に住み続ける場合は、さまざまなリスクが伴う可能性があります。

夫名義の住宅ローンが残っている場合、離婚しても住宅ローンは夫名義のままです。

妻や子供が住み続けること自体は可能ですが、金融機関は離婚後も夫に住宅ローンの支払いを請求し続けることとなります。

そのため、将来夫がローンの支払いを止めてしまうと、最悪の場合、家を強制的に売却（競売：けいばい、きょうばい）されて、妻と子供は家を追い出される可能性があります。

離婚後、妻が住み続けたい場合、どういった方法を選択すればよいのでしょうか。

まずは、住宅ローンの名義人と家の所有名義人の違いについて確認しましょう。

2-1.住宅ローン名義人と家の所有名義人とは

住宅ローン名義人とは、ローンを契約した当事者のことで債務者（さいむしゃ）とも言います。夫だけがローン名義人（単独名義）であったり、妻が連帯保証人や連帯債務者の関係になっていたりします。

一方、所有名義人とは、家の登記簿に記載されている人のことです。その物件に住んでいることが住宅ローン名義人の条件ですので、債務者と同一の場合が大半です。

しかし、必ずしもイコールではありませんので、まずは確認しておきましょう。

3.ローンが残っている家に妻が安心して住み続ける方法

では、夫名義の住宅ローンが残っている家に妻が安心して住み続けるにはどうしたらいいのでしょうか。

3-1.一番良いのは住宅ローンの借り換えをすること

一番良いのは、住宅ローンの借り換えをすることにより、ローン債務者を夫から妻に変更する方法です。

妻が新たに住宅ローンを借り入れて、その借入金によって夫名義のローンを完済できるので、その後は妻が家に住んでローンの返済を続けることができます。

具体的には

という方法があります。

免責的債務引受（めんせきてきさいむひきうけ）とは、銀行が承認した上で、今、夫が借りている住宅ローンをそのまま妻が引き継いで住宅ローンを借りることができるというものです。

夫婦間売買とは簡単に言えば、住宅ローンを借り換えることで、今借りている銀行もしくは他の銀行で妻名義で住宅ローンの借り換えが可能かどうか審査してもらう方法です。

ローンの借り換えができれば、家の名義も妻に問題なく変更することができるので、離婚後も安心して妻や子供が引き続き家に住むことができます。

ただし借り換えるためには、妻が住宅ローンの審査に通る必要があるので、十分な収入が必要です。

妻が住宅ローン審査に通らない場合、妻の父や兄弟など住宅ローンを組める人に頼んだり、別の土地建物などを担保（たんぽ）に入れたりする方法で対応できる可能性があります。

負担付贈与や夫婦間売買については「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」も併せてご覧ください。

3-2.夫もしくは妻がローンを支払うケースは公正証書にする

住宅ローンの借り換えができなかった場合、住宅ローンや家の名義は夫のままにしておいて、妻や子供が家に住み続けるケースもあります。

たとえば、夫が不倫して離婚に至ったケースなどでは、慰謝料の代わりに夫が完済まで住宅ローンを負担し続ける、という取り決めをすることが多々あります。

また、妻から夫に住宅ローンの資金を渡すことは可能ですので、金融機関に対しては夫が支払いをするけれども、夫婦の間で妻が住宅ローンを負担する約束をする方法を選択される方もいます。

この場合、住宅ローンを完済したときには、家の所有名義を妻に移転する取り決め（離婚協議書や法的効力のある公正証書に記しておく）を必ずしておくことが重要です。

公正証書とは、公証人が作成した、法律行為や権利についての証書のことで、信用性が高いため、事実上、紛争の蒸し返しを防ぐことができます。

住宅ローンの完済までには何十年もかかるので、夫がローン完済後に家の名義変更に応じてくれないおそれがあるからです。

このリスクを少しでも軽減するために公正証書を作成しておきましょう。

しかし、いくら取り決めをしていたとしても、返済途中で元夫が経済的に困窮し、住宅ローンの返済ができなくなると、財産分与で妻が得た家は競売にかけられ、妻や子供の住む家がなくなってしまうリスクは残ります。

さらに、妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、夫が返済しなくなると、金融機関は残っている住宅ローン全額について妻に支払い請求をしてきます。

もしも、残っている住宅ローンの金額が多すぎて、妻も返済が厳しいと最悪の場合、債務整理しなければならない可能性もあるのです。

妻や子供がローンが残っている家に住み続けるリスクについては「離婚時、旦那名義の家を勝手に売却される危険性と対処方法」でより詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4.家を売却する方法も検討すべき

これまでみてきたとおり、離婚後、妻が夫名義の家に住み続けるには、様々なリスクや労力が必要となります。

住宅ローンの完済を待つにしても、完済するまでの約20年～30年といった月日の中で、夫の身に金銭面や健康面で何も起きないという保証はどこにもありません。

離婚して他人になるのに、本当に何十年もの間、約束を守って住宅ローンを支払い続けてくれるのか心配です…持ち家はどうすべきなのでしょうか？

こちらもイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

そういった不安を解消する為にも、家を売却すると、一番あと腐れなくスッキリ解決できます。住宅ローンの返済中でも、家を売ることは可能です。

4-1.住宅ローンが残っている家を売却するには？

残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を下回っているアンダーローンの場合は、売却すれば妻の手元にお金が入ってくるので、そのお金で新しい家を探すことができます。

話し合いによっては、売却代金を全額妻がもらうことも可能です。

反対に残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、売却代金も家も手元に残ることがないのでメリットがないように感じるかもしれません。

ただ、夫名義の家に住み続け、いつ支払いが滞って住む家がなくなるかもしれないという不安な生活ではなくなります。

また、連帯保証や連帯債務の関係になっている場合は、家を売却して住宅ローンの残債を減らしておくことで、将来元夫が返済できなくなった際に自分にのしかかってくるローンの残債を少しでも減らしておくことができます。

家の売却については「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント（マンション・一戸建て・土地編）」も併せてご覧ください。

4-2.家を売却しても住み続けたい場合はリースバックがおすすめ

家を売却してローンを完済し、夫との関係性をスッキリと断ち切りたいけれども、子供の転校や近所付き合いなどの兼ね合いがあるため引っ越しはしたくない、というケースもあるでしょう。

また、夫からローンを引き継ぎたくても、妻にそれだけの経済力がないこともあります。

そのような場合におすすめなのが、リースバックです。

リースバックを利用すれば、家を売ってまとまった額の売却代金を受け取り、その後、賃貸をしてこれまでと同じように住み続けることができます。

ローンの名義人である夫との関係がなくなるだけでなく、今の家から引っ越す必要もありません。

リースバックの仕組みや利用の流れについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」でわかりすく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

まとめ

夫名義の住宅ローンが残っている家やマンションに、妻や子供がそのまま住み続けるというケースはよくあります。

しかし、夫がローンを必ず払い続けてくれるかどうかは、たとえ公正証書を作成したとしても完全には保証されません。

また、夫がどんなに約束を守ってくれる人だという信頼があったとしても、万が一、病気になって働けなくなればそれまでと同じようにはいかなくなるでしょう。

将来どんなリスクがあり、そうなった場合に対応することができるのかも考えて今後の道を選択しなければなりません。

まずは、今後どの選択をすべきなのかを検討するためにも、現在のお家の価値を調べる必要があります。

お家の価値を調べるには、不動産会社に査定を依頼する必要がありますが、いきなり不動産会社を訪ねて相談するのは気が引ける、という方は少なくありません。

このような場合におすすめなのが、イクラ不動産です。

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