離婚の話し合いが進む中で、多くの人が悩むのが「持ち家やマンションの名義をどうするべきか？」という問題です。
こちらは、実際に「イクラ不動産」に寄せられたご相談の一例です。
【実際の相談例】
💬 離婚が決まってから、家のことがずっと気がかりです…
家は夫名義でローンも夫が払っていますが、私と子どもがそのまま住み続ける予定です。
でも、このままの名義でいいのか、そもそもどうしたらいいのか…正直よくわかりません。
結論から言うと、名義が現在どちらのものかに関係なく、離婚後にその不動産をどちらが所有するかは、夫婦の話し合いで決めるのが原則です。
実際に、専業主婦でも結婚後に取得した家ならば夫婦の共有財産として半分の権利があります。名義は関係ありません。
この記事では、離婚で損をしない家の名義の決め方や、名義変更の流れ・注意点について、具体的にわかりやすく解説します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 離婚の際、持ち家やマンションの名義をどちらにするかを決める方法がわかる
- 持ち家やマンションの名義をどちらにするかが話し合いで決まらない場合にどうすれば良いのかがわかる
- 離婚時に住宅ローンが残っている持ち家やマンションがある場合、名義をどうすべきかについてわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 離婚する際、持ち家の名義が夫婦どちらのものになるのかわからない人
- 持ち家やマンションの名義人でないと離婚で家をもらえないのではないかと心配な人
- 離婚で住宅ローンが残っている持ち家やマンションの名義をどうすれば良いのかを知りたい人
不動産売却について基本から解説
- 【離婚×不動産売却まとめ】離婚時の不動産の扱いについて基本から解説
- 離婚で住宅ローンはどうする？残った住宅ローンの借り換えや名義変更について解説
- 離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説
- 離婚時、慰謝料の代わりに家やマンションをもらうことはできるのか？
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もくじ
- 1. 離婚と持ち家の名義、まず知っておくべき基本ルール
- 2. 具体例から学ぶ名義決定のポイント
- 3.離婚後、持ち家をどちらの名義にするかを決める手順
- 4. 家やマンションに住宅ローンが残っている場合の名義について
- 5.離婚時の持ち家の名義に関するQ＆A
1. 離婚と持ち家の名義、まず知っておくべき基本ルール
3つのポイント
- 離婚後の家の名義は、今の名義に関係なく、夫婦の話し合いで決めることができる
- たとえ一方の単独名義でも、婚姻中に築いた財産は原則2分の1ずつ分けるのがルール
- トラブルを避けるには、離婚後はどちらかの単独名義にするのが安心
夫婦で購入して住んでいた持ち家やマンションは、離婚後の取り扱いでトラブルになりやすいポイントです。
家は高額な資産であるため、「誰の名義にするのか」が大きな問題になります。
ここでは、離婚に際して不動産の名義をどうすべきか、まずは基本から整理していきましょう。
1-1. 家の「今の名義」は基本的に関係ない
家やマンションなどの不動産には「名義（めいぎ）」があります。これは、登記上の所有者を指します。
「名義が夫（または妻）だから、その人のものになる」と思っている方も多いですが、実はそうではありません。
離婚時の家は、婚姻中に築いた「共有財産」として、名義に関係なく財産分与の対象になるため、夫婦の話し合いによって、どちらが家を取得するのかを決めることができます。
よくある誤解の例
Aさん（専業主婦）の場合：
「夫名義だから、専業主婦の私は家をもらう権利がない」と思い込んでいたが、弁護士に相談すると「結婚後に購入した家なら半分の権利がある」と説明された。正しい知識を得て適切な財産分与を受けることができた。
1-2. 財産分与の基本ルール
財産分与とは、婚姻中に築いた財産を、離婚にあたって公平に分け合う制度のことで、原則として2分の1ずつ分け合うのが基本です。
たとえ家の名義がどちらか一方であっても、共同で築いたものであれば、その評価額の半分を受け取る権利があります。
たとえば夫が家を取得する場合、妻にはその評価額の半分を「代償金」として支払うことで、公平な分与が成立します。
詳しくは「離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説」をご覧ください。
1-3. 共有名義は避けるのが基本
家の評価額が高く、代償金の支払いが難しいと、「とりあえず共有名義で…」とするケースもあります。
しかし、離婚後の共有名義はおすすめできません。
理由はシンプルで、売却や賃貸など、将来的な判断に元夫婦の合意が必要になり、トラブルの火種になるからです。
また、家賃収入の分配、修繕対応などで、元配偶者との関係が継続してしまいます。
したがって、離婚後の新たな人生をスムーズに始めるためにも、持ち家の名義は、どちらか一方にしておく方が賢明です。
【共有名義を選ぶ場合の注意点】
やむを得ず共有名義を選択する場合は、将来の売却時や賃貸時のルールを事前に書面で取り決めておくことが重要です。
2. 具体例から学ぶ名義決定のポイント
3つのポイント
- 家の名義が誰であっても、財産分与では公平性が優先される
- 離婚後の不動産トラブルを防ぐためには、共有名義より単独名義が望ましい
- 名義やお金の問題は感情が絡むため、必要に応じて専門家の介入が成功の鍵となる
ここでは、実際にあった名義をめぐる離婚時のトラブルや、うまく解決できたケースをもとに、名義の決め方についてのポイントを整理していきます。
どのケースも「今の名義が誰なのか？」よりも、「どうすれば後のトラブルを防げるのか？」が重要な判断軸となっています。
ご自身の状況と照らし合わせて、よりよい決断の参考にしてください。
2-1. 適切に解決できた事例
【事例1】Bさん夫婦の場合
- 状況：結婚15年目、4,000万円の戸建てを夫名義で購入。妻は専業主婦で、住宅ローンの支払いはすべて夫が担当していた。
- 解決方法：離婚を前提に不動産会社で査定を実施。家の評価額は4,000万円。夫が家を取得し、妻に代償金2,000万円を支払うことで合意。
- ポイント：名義や収入に関係なく、婚姻中に築いた財産として公平に分け合った好例
2-2. 注意が必要だった事例
【事例2】Cさん夫婦の場合
- 状況：結婚10年目。共同で購入したマンションは夫名義。代償金の捻出が難しく、話し合いの末、共有名義で所有することで合意。
- 離婚後の問題：10年後、売却を検討するも、元配偶者と連絡が取れず、契約が進まない状況に。結局、売却に1年かかる。
- 教訓：やむを得ず共有名義にする場合でも、売却や住み替えの際のルールを文書で明確に決めておくことが重要
2-3. 判断に迷った末に専門家の助言で納得できた事例
【事例3】Dさん夫婦の場合
- 状況：結婚20年目、都内に3,500万円のマンションを購入。名義は夫単独。妻はフルタイム勤務。子どもは成人。
- 課題：妻が住み続けたいと希望するが、夫が「自分が払ったローンだから名義は譲らない」と主張し対立。
- 解決方法：弁護士と不動産会社に相談し、妻が家を取得して夫に代償金を支払う形で合意。評価額は査定に基づき双方が納得。
- ポイント：主観だけで判断せず、専門家の助言を得たことで、感情的対立を避けて冷静な財産分与ができた
3.離婚後、持ち家をどちらの名義にするかを決める手順
3つのポイント
- 離婚の財産分与や家の名義人については、基本的に夫婦で話し合って決める
- 話し合いの内容は、「離婚協議書」や「財産分与契約書」などを作成してきちんと残しておくようにする
- 話し合いで決められない場合は、「離婚調停」や「離婚裁判」をすることになる
離婚後の家をどちらの名義にするのかを含めて、財産分与をするための手順を説明します。
3-1.手順①:財産分与の話合いをする
財産分与をするときは、基本的に夫婦間での話合いが必要です。
家やマンションの名義についても、話し合いによって夫婦がお互い合意できれば、取り決めた条件での財産分与が有効になります。
どちらか一方だけが、家の所有者（名義人）になることも可能です。また、家を得るために相手に支払う代償金の額も、話し合いで自由に決めることができます。
もし、夫婦で話し合いができない状態であれば、相談員や弁護士などの第三者に間に入ってもらい話し合いを進めても良いでしょう。
3-2.手順②:離婚協議書を作成する
財産分与の話合いで持ち家やマンションの名義をどうするかが決まれば、「離婚協議書（協議離婚合意書）」や「財産分与契約書」などの書類を作成します。
あとで言った、言っていないというトラブルを回避するためにも、きちんと作成しておくことが大切です。
場合によっては、公正証書にしておいても良いでしょう。
3-3.手順③:話合いで決められない場合は調停になる
話合いによって財産分与の方法や家の名義人が決まらない場合は、家庭裁判所で「離婚調停」を申し立てて、調停委員の関与の元で財産分与の方法を決定します。
調停をすると、調停委員から法的な考え方の説明を聞いたり調停案（和解案）を示してもらえたりするので、合意が成立しやすいです。話し合いがまとまれば「調停調書」を作成します。
調停でもどうしても決められない場合には、「離婚訴訟」によって裁判官に財産分与の方法を決定してもらう必要があります。
離婚時、家をどっちのものにするか話し合いで簡単に決まらず、調停や裁判になると大変な労力がかかります。
離婚裁判による財産分与については、「離婚裁判になると家は財産分与でどのように分けられるのかをまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
4. 家やマンションに住宅ローンが残っている場合の名義について
3つのポイント
- 住宅ローンの名義と不動産の名義は必ずしも一致せず、両方の整理が必要になる
- 住宅ローン返済中の不動産は、金融機関の承諾なしに名義を変更できない
- 離婚後に家に住み続ける人と住宅ローンの名義人を一致させないと、トラブルの原因になる
離婚する際、住宅ローンが残っている家やマンションについて、「名義はどうなるのか？」と悩む方は多くいます。
住宅ローンが残っている場合は、不動産の名義だけでなく、ローンの名義も整理しなければなりません。さらに、金融機関との調整や承諾も必要になるため、手続きが複雑です。
この章では、住宅ローンと名義の関係について、注意点を踏まえて順番に解説します。
4-1. 住宅ローンの名義と不動産の名義は別物
一般的に、住宅ローンの名義人と家やマンションの名義人は同じことが多いですが、必ずしも同じとは限りません。
たとえば、住宅ローンの名義が夫だけで、家やマンションの名義が夫婦共有名義の場合もあります。
そのため、離婚後の家の名義について話し合う際には、住宅ローンの名義についても話し合って決めなければなりません。
また、原則として住宅ローンは、その家に住む人のために低金利になっている融資商品です。したがって、離婚後に夫婦のどちらかが名義人となって住み続けるのであれば、住宅ローンの名義も住み続ける側にそろえておく必要があります。
4-2. 名義人変更には金融機関の承諾が必要
住宅ローンが残っている家やマンションの名義は、金融機関の承諾がなければ変更できません。ローン名義人や連帯保証人の変更も同様です。
これは、住宅ローンには担保としての抵当権が設定されているためです。金融機関が貸したお金を回収できなくなるリスクを避けるため、承諾なしの名義変更は禁止されています。
したがって、名義変更を希望する場合は、まず金融機関に相談し、承諾を得ることが前提となります。場合によっては、ローンの名義変更や借り換え、新規ローンへの組み直しも必要です。
さらに、ローンの名義人が夫で妻が連帯保証人になっているような場合、離婚をしても妻の連帯保証人としての責任は続きます。
夫に十分な資力があったりローン保証で賄えたりすれば連帯保証人を外せますが、そうでない場合は、金融機関に相談したうえで、代わりの人を連帯保証人として立てるなどの対処をしなければなりません。
離婚で妻が連帯保証人から外れる方法については「離婚で住宅ローンの連帯保証人から外れる3つの方法をまとめた」で、離婚による住宅ローンの名義変更については「離婚の際に住宅ローンの名義を変更する方法を解説！」でくわしく説明しています。ぜひ読んでみてください。
4-3. 住宅ローン名義人以外が住む場合の注意点
住宅ローンの名義人自身が住宅ローンが残ってる家に住み続ける場合は特に問題はありませんが、ローンの名義人と住み続ける人が違う場合は注意が必要です。
先にも述べたように、原則として住宅ローンは、住宅ローン契約は、「名義人が住むこと」が前提なので、契約違反に問われる場合があります。
また、ローンの返済が滞って家が差し押さえになった場合、実害を被って退去を迫られるのは家に住んでいる人です。
そのようなリスクを避けるためにも、たとえばローンの名義人である夫が家を出て家に妻と子供が住み続けるといった、住宅ローンの名義人と住み続ける人とが違う場合は、先に述べたようにローンの名義人を変更しなければなりません。
離婚後、妻が夫名義の家に住む場合については、「離婚後も妻が夫名義の持ち家に安心して住むには？住宅ローンの有無別に紹介」でくわしく説明しています。ぜひ読んでみてください。
5.離婚時の持ち家の名義に関するQ＆A
離婚時における持ち家の名義について、よくある質問と回答を紹介します。
Q1:財産分与できる財産が持ち家しかない場合、名義はどうなる？
離婚時の財産が持ち家しかない場合、次のような方法で財産分与することになります。
- 家の名義をもらう側が、代償金として家の価額の半額を相手に支払う
- 家を売却して、売却代金を分ける
くわしくは、「離婚で家やマンションなどの不動産を財産分与する方法について解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
Q2:代償金を支払わずに持ち家の名義をもらうことはできる？
財産分与では、夫婦で受け取る割合を自由に決めることができるため、必ずしも家を取得する側が相手に対し代償金を支払う必要はありません。
場合によっては、家を全部相手に渡して自分の取得分を0にすることも可能です。
ただし、こちらのケースは話し合いによります。不当に多い財産分与を受け取った場合は、贈与税の対象と見なされることがあるため注意が必要です。
また、財産分与ではなく、慰謝料や養育費の代わりとして家を受け取ることもできます。
慰謝料の代わりに家を受け取る方法については、「離婚時、慰謝料の代わりに家やマンションをもらうことはできるのか？」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
Q3:家の名義が夫で妻が専業主婦だと、妻は家の名義をもらえない？
財産分与の際は、夫婦で半分ずつが基本です。どのように分けるかにおいて家の名義や夫婦の収入は関係ありません。
したがって、たとえば財産分与の対象として2,000万円の貯蓄と2,000万円の価額の家がある場合、貯蓄のすべてを夫が受け取って、妻が家を受け取るという分け方も可能です。
くわしくは、「専業主婦が離婚するとき、家やマンションを全部もらうことはできるの？」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。
Q4:持ち家に住宅ローンが残っている場合、家の名義における注意点は？
住宅ローンが残っている場合、家の名義人とローンの名義人が同じかどうかの確認が必要です。ローンの名義人と家の名義人、そして家をもらう側が同じであれば、特に問題はありません。
しかし、ローンが残っていて家の名義を変更するには、ローンの完済をしたり借り換えたりする必要があります。
離婚時に住宅ローンが残っている家の名義変更については、「離婚で住宅ローンはどうする？残った住宅ローンの借り換えや名義変更について解説」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
Q5: 離婚協議中に勝手に名義変更や売却される可能性はある？
単独名義の場合、法的には可能ですが、財産分与の対象となる行為のため後から無効を主張できる場合があります。
協議中は相手の動向を把握しておくことが大切です。
「離婚で旦那名義の家やマンションを勝手に売却されるリスクと対策を解説」もぜひ参考にしてみてください。
Q6: 専業主婦期間が長いと不利になりますか？
基本的には関係ありません。
結婚期間中の貢献度は収入に関係なく原則50：50で評価されます。
こちらの記事「専業主婦が離婚するとき、家やマンションを全部もらうことはできるの？」で詳しく説明しています。
Q7: 家の評価額で夫婦の意見が分かれた場合はどうすれば良いですか？
不動産会社複数社の査定を取って平均値を使用するか、不動産鑑定士による鑑定（費用30〜50万円程度）で客観的な評価を得る方法があります。
離婚における家の評価額については、「離婚の財産分与で必要な家の価値である「評価額」の調べ方をまとめた」を参考にしてみてください。
Q8: 弁護士に依頼せずに解決する方法はありますか？
法テラスの無料相談や、家庭裁判所の調停を活用する方法があります。
ただし複雑な案件では専門家への相談をおすすめします。
6. 離婚協議前に確認しておくべきチェックリスト
離婚にともなう家やマンションの取り扱いには、不動産の名義や住宅ローン、税金、将来の住まいなど、さまざまな要素が絡んできます。
あとから「そんな話は聞いていない」「確認しておけばよかった」とならないように、話し合いの前に確認すべき情報を一覧にしたチェックリストを用意しました。
このチェック項目を参考にして情報を整理してから協議に臨むことで、トラブルを未然に防ぎ、冷静かつ建設的な話し合いができるようになります。
| 確認カテゴリ | 確認項目 | 確認済み |
|---|---|---|
| 家の名義 | 登記簿謄本を取得し、名義人を確認した | ✅ |
| 家の評価額 | 不動産の現在の評価額を査定済み | ✅ |
| ローン契約関係 | ローンの契約者・残債・連帯保証人の内容を把握し、金融機関に名義変更や借り換えの相談を済ませた | ✅ |
| 離婚手続きの書類 | 離婚協議書を作成予定、または公正証書の準備がある | ✅ |
| 税金・支払い関係 | 固定資産税と火災保険の契約者を確認済み | ✅ |
| 住まいと生活の見通し | 離婚後にどちらが家に住むかを合意している | ✅ |
| 専門家への相談準備 | 必要に応じて司法書士・弁護士・不動産会社に相談済み | ✅ |
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 離婚の際、持ち家やマンションなどの不動産も財産分与の対象なので、原則として夫婦で半分ずつになる
- 夫婦での話し合いによっては、財産分与の割合を半分ずつ以外にすることも可能
- 離婚後の家の名義をどちらにするかは、今の名義に関係なく夫婦で話し合って決める
- 持ち家の名義をどちらにするのか、財産分与の話し合いで決まらない場合は、離婚調停や離婚訴訟をすることになる
- 財産分与する財産が持ち家しかない場合、家を受け取る側が相手に代償金を支払えば、自分のものにすることができる
- 住宅ローンが残っている家の名義を変更する場合は、ローンの完済か借り換えをしなければならない
家は資産価値が高いため、離婚の際にどちらのものになるかでトラブルになることが多いです。
原則として、持ち家も財産分与の対象となるため、名義に関係なく分割することになります。しかし、家自体を半分にすることはできないため、いくつかの代替方法が必要です。
売却というのも選択肢の1つですが、そもそも、いくらぐらいで売れるのかというのは「財産分与」の観点からも必ず知っておく必要があります。
しかし、売るかどうか決まっていないのに「不動産会社に査定してもらう」ということにハードルを高く感じる人は少なくありません。
離婚が理由で、自分のお家（マンション・一戸建て）がいくらなのか知りたいという人は、まず、イクラ不動産でご相談ください。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
