離婚の際に住宅ローンの名義を変更する方法を解説！

離婚することになり、旦那名義の家の住宅ローンを名義変更したいと思っていますが、何から進めればいいのかわかりません…
そもそも名義変更できるのでしょうか？

こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
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離婚後、夫婦どちらかが家に住み続けるという選択をとられる方は多いです。家から出ていく方にとっては「ローンの責任から逃れたい」、家に住み続ける方にとっては「支払いが止まってしまったら…」などの不安から解消されるためにも住宅ローンの名義を変更しておきたいですよね。

実際に住宅ローンの名義を変更するには、基本的に新しく借り入れたい人がローンの審査に通る必要があります。

こちらでは離婚するときに住宅ローンの名義変更はできるのかどうか、名義を変更するにはどんな方法があるのかについてわかりやすく説明します。

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家の名義人と住宅ローンの名義人は別物

まずはじめに理解しておきたいのが、家の名義人と住宅ローンの名義人は全く別物ということです。家の名義人と住宅ローンの名義人は必ずしも同じ人だとは限りません。では、それぞれの特徴を解説していきます。

家の名義人とは

家の名義人とは、不動産（マンション・一戸建て・土地）を所有している人のことです。不動産の所有者なので、家を自由に売却したり賃貸に出したりする権利があります。

一戸建ては土地と建物で構成されているので、土地が夫の父親名義、建物が夫名義というように、名義人が土地と建物で分かれていることもあります。一方、マンションの場合は、土地と建物をまとめて考えるので、名義人は同一人物であることが多いです。

また、1つの不動産を夫婦や家族が共同で所有している共有名義の場合は、それぞれに持ち分（共有持分）が決められています。

共有名義の不動産の場合、売却や賃貸に出すときなどには全ての共有持分権者（きょうゆうもちぶんけんしゃ：共有持分を持っている人）の同意が必要です。

離婚したからといってこの関係がなくなるわけではありませんので、夫婦共有名義の家の場合、お互いの同意がなければ、勝手に売却や賃貸に出すことはできません。

夫婦どちらかの親族が所有する土地に家を建てた場合などは、名義人があやふやなこともあるでしょう。そんなときは、法務局に行き登記簿謄本を確認しましょう。

登記簿謄本は名義などに関わらず、誰でも取得することができます。登記簿謄本の権利部（甲区）の欄に現在の家の所有者や過去の所有者が記載されています。

住宅ローンの名義人とは

そもそも住宅ローンとは、住宅を購入したり、改築したりするお金を確保するために家そのものを担保とし、銀行などの金融機関からお金を借りる「金銭消費貸借契約」のことです。

この住宅ローンを銀行に申し込んだ人のことを、住宅ローンの名義人といいます。住宅ローンを返済する義務を負っている人であるというだけなので、家の名義人とは全く違います。

たとえば、家の購入時に妻は頭金を出したが、住宅ローンを申し込んだのは夫だけである場合、「家は夫婦の共有名義、住宅ローンは夫の単独名義」となります。

また、住宅ローンの組み方には、連帯債務、連帯保証、ペアローンという方法もあり、家の名義が夫だけであっても、妻が連帯保証人、連帯債務者の場合は住宅ローンの名義人となります。

これらの場合、離婚後もずっと支払い義務が残るため、もし夫が支払えなくなったとき、代わりに借金を背負うことになります。夫が住宅ローンの支払いを終えるまで将来のリスクを背負って行かなければならなくなります。

離婚で住宅ローンの名義変更はできるの？

まず、夫が家に住み続ける場合、今借りている銀行に連帯保証や連帯債務を外してくれるように伝えましょう。審査の結果、銀行は夫の住宅ローン単独名義を許可してくれる場合があります。

ただ、夫の収入だけでは審査が通らないために、連帯債務や連帯保証で住宅ローンを組んでいることが多いため、単独名義に変更することが難しいことがあります。

連帯債務や連帯保証から抜ける方法はどちらも同じです。詳しくは「連帯債務を抜ける方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

一方、離婚後は妻や子供が家に住み続けるというケースで、「住宅ローンの返済を夫が続けてくれるか不安」「家を妻名義に変更するには、ローンの名義をまず変更しなければならないみたい」などの理由から住宅ローンを妻名義に変更したいという方は多いです。しかし結論から言うと、なかなか難しいのが現状です。

住宅ローンは、申込人である「個人」を審査し、融資しています。

つまり、夫が名義人の場合、銀行は夫の収入や勤務先などの条件を審査の材料にし、夫に対して融資をしているということです。

そのため「離婚するので住宅ローンの名義人を妻にしてください」といきなり言われても、銀行は簡単には許可できません。住宅ローンの名義を妻に変更するためには、妻の収入や勤務先の情報、これまでの滞納歴、健康状態などを総合的に判断されます。

そのため、パート勤めや専業主婦の場合は名義変更の許可がおりない可能性が高いです。少なくとも、正社員であり、夫と同程度の収入であることが最低限必要となります。

離婚で住宅ローンの名義を変更する方法は？

では、実際に住宅ローンの名義を変更するにはどのような方法があるのかみていきましょう。

住宅ローンという負担付きで譲り受ける「免責的債務引受」

免責的債務引受とは、債務（住宅ローンの返済義務）を第三者が債務者（借りた本人）の代わりに引き受けることです。

つまり、夫名義の住宅を妻に譲ると同時に、夫名義の住宅ローンの負債も妻に譲ることで、そのまま妻が引き継いで住宅ローンを借りることができるものです。

ただし、免責的債務引受はハードルがかなり高いことがデメリットです。というのも、以下の2点が必須となるからです。

免責的債務引受が可能かどうかは、各銀行の判断・審査によりますし、そもそも免責的債務引受を認めていない銀行があることにも注意が必要です。

銀行に承認がもらえれば、仮に妻が住宅ローンの支払いができなくなったとしても、夫に支払いの義務が及ぶことはありません。

他の銀行で住宅ローンを借り換える

免責的債務引受は難しいケースが多いので、住宅ローンの名義変更をするには、借り換えがおすすめです。

たとえば、A銀行で夫に3,000万円のローンがある場合、妻がB銀行で3,000万円のローンを組み、A銀行に3,000万円を返済します。そうすることで、夫の住宅ローンの名義を外し、新たに妻名義で組むことができます。

借り換えをすることによって返済プランを見直せたり、今よりも低金利で返済できたりという場合もあるので、ぜひ検討していただきたい方法です。ただし、借り換えにも通常通りのローン審査があるので、ローンの残額と自分の収入状況を照らし合わせてみてください。

いずれも難しい場合は売却を検討する

免責的債務引受、借り換えのいずれも難しい場合は家の売却を検討してみてください。

どうしても今の家に住み続けたいという場合は上記2つの方法を検討することになりますが、住宅ローンの負担が大きく、離婚後の生活をお互いにとっても圧迫してしまうようであれば住宅ローンの返済を優先するべきです。

残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を下回っているアンダーローンの場合は、家を売却することで住宅ローンを完済できます。

また、売却によって利益が出れば、その利益を夫婦で財産分与することも可能です。

一方、残っている住宅ローンの残債（残高）が家の売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、家を売却しても住宅ローンを完済できないので、金融機関の了承を得て「任意売却（にんいばいきゃく）」を進めることとなります。

残った住宅ローンについては免除されるわけではありませんので、引き続き返済を続けなければなりません。

ただし、返済義務があるのはローンの名義人のみですし、万が一、連帯債務者や連帯保証人になっていた場合であっても、家を売却してしまうことでそもそも今のローンを大幅に減らすことができるので、自分に降りかかる可能性があるローンを減らすことになります。

まとめ

住宅ローンの名義が夫のままでは、将来、収入の減少や病気などで、わざとでなくても滞納が続けば、金融機関はローンの回収をするために家を強制的に売却（競売：けいばい）してしまいます。

支払いの督促は夫にしか通知されませんので、妻が気付いたときにはもう何も手出しできないケースが多いです。競売が進めば、最終的に家は明け渡す必要がありますので、妻や子供が住み続けることはできません。

住宅ローンの名義変更が難しそうなのであれば、家をもらうという判断が離婚後に自分の首を絞めてしまうことにならないためにも、まずは

家は絶対にもらう！

と決めつけずに「住み続けるなら」「売却するなら」それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのかきちんと調べたうえで、冷静に夫婦で話し合う必要があります。

まずは、家を売却したお金でローンを完済できるのか、もしくはどのくらい返済できそうなのか知るためにも家の査定をしてもらう必要があります。

ただ、まだ売ると確定していないのに不動産会社に相談しづらいという方は「イクラ不動産」でご相談ください。匿名＆無料で家の査定をしてもらうことができます。

また、家の名義（単独名義か共有名義か）と住宅ローンの名義（単独名義か連帯保証などか）によっても選択肢やメリット・デメリットは異なります。私たちの場合はどうしたらいいのかわからないという方もご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。