離婚するとき、親名義の土地に夫婦の家がある場合の対処方法

結婚して妻の親の土地に家を建てたので、土地と建物の名義が違う状態です。
離婚するとき、家はどうするべきなのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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離婚するとき、親名義の土地に夫婦が居住する家を建てているケースがあります。

その場合、家はどのようにして分ければ良いのか悩んでいる方も多いでしょう。

こちらでは、離婚時に親名義の土地に家がある場合の解決方法について説明します。

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親名義の土地に家を建てた場合の権利関係

夫婦が家を建てるとき、どちらかの親の所有する土地を使わせてもらうケースはよくあります。

親の土地を使わせてもらうと土地購入費用が不要になり、建物代に費用をかけられるので、良い家を建てやすい点がメリットです。

また、親名義の土地に家を建てるケースでも、住宅ローンの利用に問題はありません。金融機関では、2親等以内の人が土地所有者の場合、土地名義人がそのままでも住宅ローン審査に通ることが一般的だからです。

ただし、住宅ローン借入の際には、建物だけではなく土地も担保に入れることになるため、土地所有者である親の了承が必要になります。

親子間には「使用貸借契約」が成立している

このようにして親の土地に夫婦の建物を建てた場合、土地と建物の「所有者」が異なっています。

土地は「親の所有物」、建物は「夫婦（双方または一方）」の所有物となっているからです。

多くの場合、夫婦は親に借地料を払いません。夫婦は、親に土地を無償で利用させてもらっているので、親子間に「使用貸借契約（しようたいしゃくけいやく：無償で貸し付ける契約のこと）」が成立していることになります。

離婚時に家を分ける方法は4種類

親名義の土地に夫婦の家を建てると、離婚時、かなり複雑になります。

家は夫婦の財産分与の対象になりますが、土地は親名義なので財産分与の対象から外れるためです。「建物のみ」を財産分与するにはいろいろな工夫が必要になります。

親名義の土地上の家を分ける方法として、次の4種類があります。

それぞれについて、みていきましょう。

①親の実子が住み続ける方法

家に親の実子が住み続ける場合、たとえば妻の親の土地に家を建てたケースで、離婚後も妻と子どもが家に住み続けるケースなどです。

この場合、親子間なので大きな問題にはなりにくいです。通常、親に借地料を支払う必要などもありません。

夫婦間で離婚後の住宅ローンの支払い方法などを決めれば、後は奥さんがそのまま家に住み続けることができます。

家の名義変更については「離婚後、家を妻名義に変更できる？住宅ローンとの関係を徹底解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

②嫁や婿が住み続ける方法

次に土地所有者である親とは血のつながりのない、婿や嫁が家に住み続けるパターンをみてみましょう。

たとえば、夫の親名義の土地に家を建てて、妻と子どもが家に住み続けるケースなどです。

この場合、土地所有者である親と土地の借主である居住者との間に血縁関係がないので、これまでのように使用貸借関係を継続しにくくなります。

すると新たに「借地契約（しゃくちけいやく）」を締結して借地料を払う方法が考えられますが、いったん借地権を設定すると、借地人（しゃくちにん：借りている側）は非常に強く保護されるので、簡単には退去を求められなくなります。

普通借地権の場合、最低でも存続期間が30年となりますし、契約期間が経過したときにも更新拒絶するために正当事由が必要です。一般の定期借地権では、事業用でない限り50年間存続させる必要があります。

このように、借地権を設定すると、親による土地利用が大きく制限されることに注意が必要です。

③家のみを売却する方法

親の土地に夫婦の居住用の家を建てた場合、家のみを売却することも可能です。家だけの売却であれば、土地は親名義のまま残せます。

ただしこの場合、「借地権付きの家」として売却することになり、売却価格には底地（そこち）の価格が含まれません。

借地権付きの家は、家と土地をまとめて売るよりも売却代金が低くなります。また、新たに建物を購入した所有者と親との間で借地契約の締結が必要となり、親は知らない人と契約関係を継続しなければなりません。

普通借地権を設定するとしても最低30年間は土地を自由に利用できなくなりますし、将来親が亡くなって相続が起こったときには借地権つきの土地を遺産分割しないといけないので、考え方が複雑になります。

④家と土地を売却する方法

親が土地の継続所有を望まないなら、家と土地をまとめて売却する方法もあります。

それなら売却後に借地権を設定することもありませんし、将来の土地相続のトラブルの心配なども不要です。

ただし、土地ごと売却するには、所有者である親が土地の売却に納得する必要があります。

親にしてみれば「せっかく子どもや孫が住むために土地を提供したのに」という気持ちがある場合も多く、その気持ちを裏切ることになりますし、迷惑をかけることにもなってしまいます。

先祖代々の土地などで守る必要がある場合には、売却に同意してもらえない可能性も高くなります。

売却を検討している方は「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント」も併せてご覧ください。

まとめ

親名義の土地に夫婦の家を建てると、離婚時に多くの問題が発生します。

どちらが家に住み続けるのか、家や土地を売却して清算するのか、当事者全員でよく話し合い、全員が納得できる方法を探しましょう。

離婚した際の家の扱いについては、「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」も併せてご覧ください。

どうしたらよいのかわからないという人は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。

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