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妻が結婚前に貯めていた600万を頭金として出し、3,000万のローンを私名義で組んで家を購入しました。
離婚するのですが、妻から「頭金で出した600万円を返せ」と言われています。
家を売却する場合、どのように財産分与することになるのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚の際、夫婦の家は財産分与の対象です。独身時代に貯めていた預貯金などから頭金を出した場合、その分については優先的に返してもらうことができます。
ただし、頭金で出した金額をそのまま返してもらえるわけではないので注意が必要です。
こちらでは離婚の際、頭金を入れた家を不公平にならずに財産分与する方法をわかりやすく説明します。
もくじ
1.財産分与は基本的に2分の1ずつ
財産分与（ざいさんぶんよ）とは、離婚をする際に、夫婦が結婚中に協力して築いた財産をそれぞれで分け合うことをいいます。
夫婦が離婚するとき、共有財産があれば財産分与の対象になります。婚姻中に家を購入していたら家も共有財産になるので、財産分与として分け合う必要があります。
財産分与では、基本的に夫婦が2分の1ずつの割合で財産を取得します。婚姻中に作った財産は、夫婦双方が同じ程度に努力して築きあげたものと考えられているからです。
そのため家を分けるときにも、基本的に夫婦が2分の1ずつ取得します。
たとえば、家をどちらか一方の名義にする場合は、もう片方に家の価値の半額分の代償金を支払う方法で清算しますし、家を売却して分ける場合には、売却代金を夫婦で2分の1ずつで分けます。
家を2分の1ずつ分ける方法については「離婚の際、不動産を財産分与する方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2.頭金を出した場合の財産分与方法
しかし、夫婦のどちらかや双方が頭金を出していたら、頭金を考慮しないと公平に財産分与できない可能性があります。
頭金を出した場合の財産分与方法は「頭金をどこから出したか」によって異なるので、分けてみてみましょう。
2-1.夫婦の共有財産から頭金を出したケース
1つめのパターンは、頭金を夫婦の「共有財産」から出した場合です。
たとえば、家を買うために結婚してから夫婦で貯金をして頭金を入れた場合や、結婚後に貯めた夫の社内積立などを頭金にした場合などがあげられます。
この場合、頭金自体が共有財産の扱いになるので、特別に評価する必要はありません。頭金を出していないケースと同様に、家の価値を単純に2分の1ずつ分けます。
2-2.頭金を特有財産から出したケース
これに対し、頭金が「特有財産（とくゆうざいさん）」から出されたケースがあります。
特有財産とは、夫婦の共有財産にならず、夫婦のどちらか一方が所有し続ける財産のことです。
特有財産には、次のようなものがあります。
- 夫婦のどちらかが独身時代から持っていた預貯金
- 独身時代から積み立てていた積立金
- 独身時代から入っていた積立型の生命保険金
- 独身時代から持っていた国債
- どちらかの親からもらったお金
- どちらかの実家から相続した遺産など
夫婦で家を購入するときに、上記のようなお金から頭金を支払っていたら、頭金の部分は一方の配偶者の特有財産です。
特有財産は、そもそも財産分与の対象にならないので、特有財産から頭金を出した場合には、頭金を出した分、返してもらわないと不公平になります。
そうしないと、本来特有財産である頭金の分まで、相手に半分取られてしまう結果になるからです。
3.特有財産から頭金を出したときの財産分与計算方法
親から頭金を出してもらった場合や独身時代からの預貯金を頭金に入れた場合など、頭金に特有財産性が認められる場合には、次のような方法で財産分与の計算をします。
3-1.①頭金の割合を計算する
まずは、家の購入価格のうち頭金の金額の割合を求めます。
たとえば、不動産の購入価格が3,000万円で、妻の親が出した頭金が600万円であれば、頭金の割合は
になります。
3-2.②家の価値が下がった分を考慮する
そして、今の家の価値のうち、頭金の割合分の金額がいくらになるのかを計算します。
たとえば上記のケースにおいて、家の今の価値が1,800万円になっていた場合、その20％は
となります。この部分は妻の特有財産となるので、妻は家に対して360万円分の優先的な権利を取得します。
3-3.③特有財産となる金額を差し引く
今の家の価値である1,800万円から妻の権利としての360万円を差し引いた残りの金額が夫婦の共有財産となります。
この1,440万円分を夫婦が2分の1ずつにすれば、妻の両親が出した頭金を考慮して公平に財産分与できます。
実際に計算してみると、夫婦それぞれの共有部分の取得分は
です。最終的な結果として、妻の家に対する取得分は360万円+720万円＝1,080万円、夫の家に対する取得分は720万円となります。
よく勘違いされやすいのですが、頭金で出した金額をそのまま返してもらえるわけではないので注意が必要です。
家の価値は、年月とともに下落してしまいます。この場合、当初3,000万円であった家は1,800万円まで下がってしまったため、頭金の価値もその割合に応じて減額調整しなければ不公平になってしまうからです。
4.夫と妻の両方に特有財産があるケース
同様に、夫も妻も両方が頭金を出していてそれぞれが特有財産として認められる場合、どのように処理するかみてみましょう。
たとえば、妻の両親が600万円の頭金を出し、夫が独身時代の貯金から300万円の頭金を出したとします。
家の価値は、上記の例と同じように購入時3,000万円、離婚時1,800万円としましょう。
この場合にも、同じ方法で夫と妻の特有財産の割合を計算します。上記から、妻の特有財産の割合は360万円でした。夫は購入価格の10％（300万円÷3,000万円）ですから、今の価値だと
となります。
そこで、妻が360万円、夫が180万円を先に取得し、残りの1,260万円を共有部分として夫婦2人で分け合います。すると夫婦の共有部分の取得分は、1,260万円÷2＝630万円です。
| 妻の最終的な取得分は、360万円+630万円＝990万円 |
| 夫の最終的な取得分は、180万円+630万円＝810万円 |
となります。
夫婦のどちらもが頭金を出したケースでは、財産分与の計算方法が複雑にりトラブルも発生しやすいです。困ったときには弁護士などに相談してみると良いでしょう。
離婚の際、家をどうすべきか迷われている方は「離婚したら家はどうする？分ける方法、もらう方法についてまとめた」も併せてご覧ください。
4.今の不動産の価値を知るには？
頭金の割合を計算するには、今の不動産の価値（評価額）を知る必要があります。
だいたいの家の価値であれば、自分で調べることもできますが、正確な金額まで判断することはできません。
家の価値を調べる方法については「離婚の財産分与に必要な家の価値である「評価額」の調べ方をまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
不動産会社に依頼すれば、査定してもらうことができます。ただし、家を売却するかどうか決まっていない段階で不動産会社に相談することに抵抗がある方は少なくありません。
そのような場合は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたにピッタリ合った不動産会社を選べます。
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