【空き家問題×不動産売却まとめ】空き家の売却・活用方法について基本から解説

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【空き家問題×不動産売却まとめ】空き家の売却・活用方法について基本から解説

空き家は、放置し続けると、さまざまな問題を引き起こす恐れがあります。対策は早めに立てましょう。

この記事では、空き家に対処する3つの方法や、放置することのリスク、売却する際に押さえるポイントなどをわかりやすくまとめました。

具体的にわかるのは、次のようなことです。

【この記事で具体的にわかること】

  • 対処法①売却の流れとメリット、デメリット
  • 対処法②賃貸に出す流れとメリット、デメリット
  • 対処法③解体する流れとメリット・デメリット
  • 空き家売却で押さえておきたいポイントと注意点

空き家をどうすれば良いかわからない場合は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事はこんな人におすすめ!
空き家をどう処分すれば良いかわからずに困っている人
空き家を相続した人や放置したままにしている人
空き家の売却で失敗したくない人

1.空き家を放置することで起こる4つのリスク

3つのポイント

  • 空き家を放置には、さまざまなリスクがある
  • 特定空き家に指定されると、行政代執行で強制的に解体される恐れも
  • 売却するつもりなら、放置せず資産価値が下がる前に売却するのがおすすめ

空き家放置のリスクとしてあげられるのは、主に次の4つです。

  • 固定資産税や管理、維持費用がかかる
  • 防犯面や衛生面での不安がある
  • 特定空き家になり行政処分を受ける恐れがある
  • 経年劣化と共に資産価値がどんどん下がる

それぞれについて、詳しく説明します。

1-1. 固定資産税や管理・維持費用がかかる

空き家を放置したまま所有し続けるリスクとして、まず、空き家の固定資産税や維持、管理費用がかかる点があげられます。

どのような不動産であっても、毎年1月1日時点での所有者に対して、固定資産税が課せられます。空き家であっても同様です。

さらに、空き家を適切に管理するためには、定期的に空気を入れ替えたり清掃をしに行ったりしなければなりません。庭がある場合には、草刈りなども必要でしょう。

これらの管理を自分でする場合は、交通費や手間がかかるだけですが、管理業者に委託するとそれなりの費用が必要です。

毎年の固定資産税と維持・管理費用が積み重なると、かなりの額になります。不要な出費を抑えるためにも、使っていない空き家は放置しないことがおすすめです。

空き家にかかる費用については、「空き家の売却費用は?売らない場合の維持管理の費用と比較してみた」で詳しく説明しています、ぜひ読んでみてください。

1-2. 防犯面、衛生面での不安がある

適切な管理や清掃を怠ると、雑草がはびこって害虫や害獣が住み着きかねません。それにより、隣家や周囲に迷惑が及ぶこともあります。

また、不審者が侵入したり犯罪に使われたりするなどの防犯面でも心配です。

空き家で何か問題が生じた場合は、所有者の責任になります。

防犯面や衛生面での不安を払拭するためにも、空き家の放置は避けるべきでしょう。

1-3. 特定空き家になる恐れがある

特定空き家」とは、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」により、次のいずれかに該当すると見なされた空き家のことです。

  • 倒壊などの危険がある状態
  • 著しく衛生上に問題がある状態
  • 著しく景観を損なっている状態
  • 放置することが不適切である状態

特定空き家になると、宅地に適用されていた「住宅用地の軽減措置」が適用されなくなるため、固定資産税の額が上がります。

さらに、行政から指導や勧告を受けても改善が見られない場合は、行政代執行により強制的に建物を解体されることもあり得るのです。強制解体された場合の費用は、所有者に請求されます。

古い空き家を放置している場合は、特定空き家に指定される可能性が高くなるため、早めに対処するのがおすすめです。

国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)

1-4. 経年劣化と共に価値が下がる

空き家であっても、築年数が経てば経つほど資産価値が下がっていきます。そのため、いざ売ろうとしたときに、思っていた以上に安くなっていたという場合もあるため注意が必要です。

「いずれ売るつもりだけど、今すぐ売るのは面倒だ」と放置し続けていると、資産価値はどんどん下がってしまいます。

さらに、その期間の固定資産税や維持、管理費がかかるため、結果として大きく損をすることになりかねません。

将来的に売却予定があるならば、放置期間を短くするためにも、できるだけ早めに売却するほうが良いでしょう。

イクラ不動産なら、不動産会社の売却実績だけでなく、その不動産会社が空き家の売却に強いかどうかもわかります。

また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、匿名&無料で、簡単に相場価格を調べることが可能です。

さらに、売却前や売却中にわからないことや不安なことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で相談できるので、安心して売却を進めることができます。

2.空き家の活用方法3選

3つのポイント

  • 空き家の対処法は、売却、賃貸に出す、解体するの3つ
  • 利用予定がなければ、早めに売却するのがおすすめ
  • 空き家を解体するなら、時期を見極めることが大切

空き家を放置したまま所有し続けるのは、デメリットしかありません

そのため、放置している空き家がある場合は、どのように対処するかを早めに決めましょう。

空き家の対処法は、大きく分けると次の3つです。

  • 売却する
  • 賃貸に出す
  • 解体して更地にする

放置している空き家がある場合は有効な活用方法を考えましょう。

代表的な方法は以下の3つです。

  • 解体して更地にする
  • 賃貸に出す
  • 売却する

それぞれの対処法について、手続きの流れやメリット、デメリットなどを詳しく説明します。

2-1.解体して更地にする流れとメリット・デメリット

空き家の傷みが激しい場合には、解体して更地にするのが一般的です。

更地にしたのちは「売却」と「活用」2つの選択肢のうちどちらかを選ぶことになります。

2-1-1.解体して更地にする流れ

空き家を解体して更地にする大まかな流れは、次のとおりです。

【表 空き家を解体して更地にする流れ】
空き家を解体する流れ やるべきこと
①現地確認 解体業者に現地を確認してもらう
②見積書の作成 解体にかかる費用の見積もりを出してもらう
③解体工事準備 足場を組立てたり、近所にあいさつをしたりする
④解体工事開始 解体工事開始。入居者が決まれば、賃貸借契約を締結する
⑤工事完了・整地 解体工事後、整地をして完了

解体工事にかかる期間は10日〜数週間ですが、前後の準備や片付けなどを考慮すると一般的に、1〜2ヵ月程度の期間が必要になります

また、解体にかかる費用は、建物の構造や大きさ、解体方法などによりますが、おおよその目安は、次の表のとおりです。

【表 構造別、家の解体費用の目安】
建物の構造 1坪あたり 40坪の家の場合
木造 4〜5万円程度 160〜200万円程度
鉄骨造 6〜7万円程度 240〜280万円程度
鉄筋コンクリート造 6〜8万円程度 240〜320万円程度

ただし、次のような場合は、さらに費用がかかります。

  • 解体工事がやりにくい立地に家が建っている
  • 地中に埋蔵物がある
  • 地盤改良が必要

2-1-2.更地を売却するメリットとデメリット

空き家を解体してから、更地として売却する場合のメリットとデメリットは、次のとおりです。

【表 空き家を解体して更地を売却するメリットとデメリット】
メリット
  • 更地のほうが活用の幅が広がり売れやすくなることがある
  • 空き家放置によるトラブルの心配がなくなる
  • 建物の管理や土地の固定資産税が不要になる
デメリット
  • 解体費用がかかる
  • 資産がなくなる
  • 売却までの期間があると、固定資産税が高くなる場合がある

古い建物があるよりも更地のほうが、活用の幅が広がるため売れやすくなる場合があります。

ただし、解体には費用がかかるため、その分で損にならないように試算しておくことが大切です。

また、住宅用地の固定資産税は、「住宅用地の軽減措置」という制度によって安くなっており、建物を取り壊してしまうとこの制度が適用されなくなり、固定資産税が上がります。

そのため、空き家を解体して更地にしてから売却する場合は、いつ取り壊すかをしっかりと検討しておきましょう

空き家を更地にする判断基準については、「空き家や古い家付きの土地は更地にして売却すべき?判断基準をご紹介」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。

2-1-3.更地を活用するメリットとデメリット

空き家を解体した更地を、何らかの形で活用する対処法もあります。

メリットとデメリットは、次のとおりです。

【空き家を解体した更地を活用するメリットとデメリット】
メリット
  • 土地活用による収益が得られる
  • 資産がなくならない
デメリット
  • うまく活用できるとは限らない
  • 土地の固定資産税や活用のための費用がかかる

空き家を解体した更地の活用がうまくいけば、定期的な収入源になります。

しかし、活用がうまくいかないと、費用だけがかかってしまうことになりかねません。

更地の活用を考えるのであれば、かかる費用と見込まれる収益とをしっかりと計算したうえで、損をしないような土地活用を考えることが大切です。

空き家を解体した更地の活用については、「空き家はそのまま売却すべき?それとも駐車場などに利用したほうがいい?」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください

2-2.賃貸に出す流れとメリット・デメリット

2つ目は、空き家を「賃貸に出す」という対処法です。

一般的に、人が住んでいないと家の劣化は早まりますが、賃貸に出すことで劣化スピードを遅らせる効果が期待できます

ここでは、空き家を賃貸に出す流れとメリット、デメリットを詳しくみてみましょう。

2-2-1.賃貸に出す流れ

空き家を賃貸に出す大まかな流れは、次のとおりです。

【表 空き家を賃貸に出す流れ】
空き家を賃貸に出す流れ やるべきこと
①家をきれいにする リフォームやクリーニングをして賃貸に出せる状態にする
②管理者を決める 誰が管理するかを決める(所有者自身/不動産会社/管理会社)
③入居者を募集する 家賃などの条件を決めて、入居者を募集する
④賃貸借契約を結ぶ 入居者が決まれば、賃貸借契約を締結する
⑤入居中の管理 所有者自身/不動産会社/管理会社
⑥退去時の手続き・原状回復工事の手配 所有者自身/不動産会社/管理会社

まとめるとこのような流れになりますが、実際に賃貸物件を管理したり入退去時の対応をしたりするのは、手間や知識が必要です。

そのため、一般的に空き家を賃貸に出す際は、不動産会社や管理会社にほとんどの業務を委託することが多く、その場合委託費用がかかります

2-2-2.空き家を賃貸に出すメリットとデメリット

空き家を賃貸に出すメリットとデメリットは、次のとおりです。

【空き家を賃貸に出すメリットとデメリット】
メリット
  • 入居者がいる間は、定期的に家賃収入がある
  • 資産を持ち続けられる
  • 将来、利用することも可能
デメリット
  • 賃貸物件の管理が大変
  • 賃貸物件の維持管理費用や固定資産税がかかる
  • 入居者がいなければマイナスになる
  • 家賃などの収入における確定申告と税金納付の必要があり、手間がかかる

所有者自身で賃貸物件の管理や手続きをするのは大変なため、先にも述べたとおり、不動産会社や管理会社に委託するのが一般的です。

しかし、管理会社に依頼すると、委託費として家賃の5〜10%がかかりますさらに、物件の管理費用や固定資産税などの税金も必要です。

また、入居者が常にいる状態とは限りません。空室の期間は、当然ですが家賃収入は得られず、費用や税金がかかるだけのマイナス資産になってしまいます。

そのため、空き家になっている物件を売却できない理由があったり賃貸用として有望な物件だったりする以外は、賃貸に出すのはあまりおすすめではありません

2-3.売却の流れとメリット・デメリット

手入れが行き届いていて、傷みがそれほど激しくなければ、そのまま売却という選択肢があります。

現在、使っていないだけでなく、将来的にも利用予定がない場合は、思い切って売却するのがおすすめです。

ここでは、空き家を売却する際の流れと、空き家を売却するメリット、デメリットについて説明します。

2-3-1.売却の流れ

空き家の売却は、基本的には通常の不動産売却と変わりません。

不動産会社の仲介で空き家を売却する際の大まかな流れは、次のとおりです。

【一覧表 売却の流れ・必要な期間・やるべきこと】
空き家売却の流れ 必要な期間 売り手がやるべきこと
①情報収集・不動産会社選び 1ヵ月程度 ・相場価格や不動産会社の情報を調べる
・不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
②売却活動・買い手探し 〜数ヵ月(買い手が現れるまで) ・内見の対応をする(不動産会社に任せることも可能)
③売買契約・手付金受け取り ・買い手と売買契約を結ぶ
・手付金を受け取る
④引き渡し・残金の受け取り 契約締結〜1カ月程度 ・残代金を受け取る
・引き渡しをする

空き家の場合、不動産会社に鍵を預けておけば、内見対応しなくても大丈夫です。

特に、空き家が遠方にある場合などは、信頼できる不動産会社に売れるまでの管理とあわせて任せておくと良いでしょう。

仲介で売却すると、相場価格に近い額で売却しやすいですが、売却までに時間がかかります。

すぐに売却したい場合は、不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらう買取がおすすめです。

仲介と買取の違いは、次のようになります。

【表 仲介と買取の違い】
仲介 買取
売却価格 相場価格に近い額で売却できる可能性が高い 相場価格よりも安くなることが多い(7割程度)
売る相手(買い手) 一般消費者(個人) 不動産会社や買取業者
売却にかかる期間 売却完了まで時間がかかる(数カ月〜) 条件が合えば数日〜1週間程度で売却が完了する
売却費用 仲介手数料がかかる 仲介手数料がかからない

買取だとすぐに現金化できるため、手間や時間がかかりません。ただし、仲介での売却よりも3割程度安くなってしまうというデメリットがあります。

空き家を少しでも高く売却したい場合は仲介すぐに現金化したい場合は買取を選ぶと良いでしょう。

仲介と買取の違いについては、「あなたにピッタリの家を売る方法はコレ!4種類の売却方法の選び方を解説」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

2-3-2.メリットとデメリット

空き家を売却するメリットとデメリットは、次のとおりです。

【表 空き家を売却するメリットとデメリット】
メリット
  • 維持管理費用や手間、固定資産税がかからなくなる
  • 売却代金が手に入る
  • 経年劣化で価値が下がってからよりも高く売れる
デメリット
  • 資産を手放すことになる
  • 売却の手間がかかる
  • 将来、利用したい場合に使えなくなる

ご覧頂くと、「売却した後になって、利用出来る良い機会が訪れた」ということがなければデメリットとも言えないほどのことしかありません。

空き家を売却すれば、売却代金が手に入るだけでなく、固定資産税や維持管理費用がかからなくなります。また、清掃や管理を続ける手間もかかりません。

さらに、不動産資産を手放すことにはなりますが、すぐに売却すれば、築年数が経ってから売却するよりも高く売れる可能性が上がります。

次に、売却の際に知っておきたい予備知識について解説します。

3.知って得する、空き家売却の予備知識

3つのポイント

  • 相続した空き家の売却で適用できる税金の特例や控除は、期限があるため早めに行動することが大切
  • 相続は専門性が高い分野のため、相続に強い不動産会社に相談するのが吉
  • 空き家の売却をする際は、空き家の近くにある不動産会社に売却を依頼するのがおすすめ

最後に、空き家を売却する際に、押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

3-1.相続した空き家を売却する際の注意点

相続した空き家を売却して利益を得た場合は、通常の不動産売却で利益を得た場合と同様に「譲渡所得税」を納めなければなりません。

用語解説

  • 譲渡所得税……不動産を売却して出た利益に対して課せられる、所得税と住民税のこと。売却額に対して課せられるのではなく、売却額からその不動産の取得額や売買にかかった費用などを差し引いた額に、所有年に応じた税率を乗じて算出される。

しかし、相続した空き家を一定期間内に売却した場合は、相続税や譲渡所得税の特例や控除を受けられますそのため、いずれ売却するのであれば、適用できる期間内に売るのがおすすめです。

相続した空き家を売却する際、次のような控除や特例が適用できます。

「取得費加算の特例」
相続した不動産を一定期間内(相続が発生した日から3年10ヵ月以内(相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで)に売却するなどの要件を満たせば、相続税として支払った額の一部を取得費として計上できる特例。「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」
相続して売却した不動産が住まいとして使われていた場合、そこに住まなくなってから3年が経過する年の12月末までに売却するなどの要件を満たせば、譲渡所得額から最高3,000万円まで控除できるという特例。

これらの特例は、適用できる期限が決まっているため、早めに行動を起こすことが大切です。

相続した空き家を売却する際の節税方法については、「相続した家を売るときにかかる税金を節税する方法についてまとめた」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

空き家を相続して、「いつまでに売るべき?」「何をしておけばいい?」「なるべく税金がかからないように売りたい」などのお悩みがある場合には、相続物件の売却に強い不動産会社に依頼するのがおすすめです。

イクラ不動産では、不動産会社の売却実績だけでなく、その不動産会社が相続物件の売却に強いかどうかも確認できます

また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、匿名&無料で、簡単に相場価格を調べることが可能です。

さらに、売却前や売却中にわからないことや不安なことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で相談できます

3-2.遠方にある空き家を売却する方法

遠方にある空き家を売却する際は、空き家の近くにある不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。その理由は、次のとおりです。

  • 空き家がある地域の不動産事情に詳しい
  • 周辺の購入見込み客を抱えている場合がある
  • 購入希望者の内見にすぐに対応してもらえる

やり取りはメールやオンライン対応をしてくれる不動産会社を選ぶと良いでしょう。

空き家が遠方や田舎にある場合の売却方法については、「空き家が田舎にあるとき失敗しない売却方法についてまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

4.空き家が売れない場合の対処法

3つのポイント

  • 価格を下げる
  • 不動産会社を変更する
  • 買取を利用する

空き家を売りに出したものの、なかなか売れない場合は、上記のように対処しましょう。

地方や田舎にある空き家の場合、価格を下げてもなかなか売れない場合があります。そのような場合は、不動産会社を変更するか、買取の利用を検討してみましょう。

空き家がある地域に密着した不動産会社であれば、近隣で買い手を探したり隣家に購入を持ちかけたりできる場合があります。

すぐに現金化したい場合は、買取を利用するのも一つの手です。仲介で売却する場合よりも3割程度売却額が安くなってしまいますが、不動産会社や買取業者が直接買い取ってくれるため、すぐに売却できます。

売りに出した家がなかなか売れない場合については、「家がどうしても売れない場合に売る方法とは?」や「空き家の売却で売れない理由と解決策についてまとめた」で、買取については、「不動産買取とは?なぜ安くなる?相場額や注意点、おすすめの場合を解説」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

5.まとめ

3つのポイント

  • 空き家を放置し続けると、さまざまなリスクがあるだけでなく損することにもなりかねない
  • 使っていない空き家は、売却するのがおすすめ
  • 相続した空き家を売却する場合は、特例や控除の適用期間があるため、早めに行動することが大切

使っていない空き家を放置すると、防犯面や衛生面で近隣の家に迷惑をかけることがあります。さらに、経年劣化と共に資産価値が下がり、所有している期間の固定資産税や維持、管理費用もかかるため、利用予定がなければ早めに売却するのがおすすめです

特に相続した空き家の場合、節税できる特例や控除を適用するためには、一定期間内に売却しなければならないため、早めに行動するようにしましょう。

空き家が遠方にある場合は、空き家の近くにある不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。

どの不動産会社に売却を依頼すれば良いのかわからない場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。

イクラ不動産なら、空き家の地元で売却力があり、さらに空き家や相続物件の売却に強い不動産会社を選ぶことが可能です。

また、売却でわからないことや不安なことがあれば、イクラ不動産の宅建士の資格を持った専門スタッフが、いつでも無料でアドバイスさせていただきます。

イクラ不動産を上手に利用して、使っていない空き家の売却を成功させましょう。