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空き家の売却を考えています。何か注意すべきことはありますか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
所有者の死亡や介護施設への入所、転勤などをきっかけに、誰も住むことがなくなった不動産は空き家になります。
使っていない空き家は売却するのがおすすめです。しかし、なかなか売却に踏み切れない場合もあるでしょう。
この記事では、空き家を売却するときに確認しておきたい次の点にについてわかりやすく説明します。
- 空き家にしておくリスクとデメリット
- 空き家を売却する流れと費用
- 空き家を売る時の注意点
1.空き家にしておくリスクとデメリット
このように思う人もいるかもしれませんが、所有し続けるにしてもいずれ売却するにしても、空き家にしておくにはリスクとデメリットがあります。
1-1.管理の費用や手間がかかる
人が住まなくなった家は、傷みが早くなります。
換気がされないことによるカビの発生や、水道管に水が通されないことによる配管内部の劣化など、原因はさまざまです。
そのため、空き家となっている家に定期的に来て換気や通水をする必要があります。
しかし、こういった管理には手間がかかることに加え、もし空き家が遠方にあり、親戚や知人にも頼めない場合は業者に費用を支払って依頼せざるを得ません。
また、もちろん、誰も住んでいなくても固定資産税はかかってきます。放置され続けた空き家は固定資産税が跳ね上がってしまうことも頭に入れておいてください。
空き家の維持や管理にかかる費用は「空き家の売却費用は？売らない場合の維持管理の費用と比較してみた」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-2.資産価値が下がる
このように考えている人もいますが、空き家の期間が長くなるほどデメリットやリスクが増えます。
なぜなら、建物の価値は年月が経つにつれて下がっていくからです。建物には耐用年数が設けられており、その年数を超えると建物自体の価値はほとんどなくなってしまいます。
いざ売ろうとなった時に、低い価格でしか売れなかった、ということになりかねません。
リフォームやリノベーションを行ったとしても、その費用分をまるまる売却価格に上乗せできるとは限りません。さらに、老朽化が進むと建物を解体せざるを得なくなる場合もあります。
その際は、売主が費用を負担し解体したうえで売却をするか、「古屋付き土地」として解体費用分を値引きされた価格で成約するかのいずれかです。
なるべく高く売りたいなら、早めに売却に取りかかりましょう。
1-3.トラブルのもとになる
こういった人は珍しくありませんし、遠方に住んでいるならなおさらです。数年放置したままのケースもあることでしょう。
手つかずの状態が続くと、防犯面でのリスクが増えます。さらに老朽化が進むことで、地震や台風などによる倒壊の恐れが出てくるだけでなく、その倒壊によって近隣住宅や通行人に被害を与えてしまうかもしれません。
何らかのトラブルが発生した場合、責任を負わなければいけないのは所有者です。もちろん損害賠償を請求されるケースも考えられます。
将来的に使う予定がないのであれば、空き家によって生じる負担やリスクを考えて、早めに売却してしまうことをおすすめします。
2.空き家を売却する流れと費用
空き家を売ると決めたら、次は売却の流れとかかる費用を確認しておきましょう。
2-1.空き家を売却する流れ
空き家の売却は、通常の不動産売却とほぼ同じ流れです。大きく分けて、次の7つの手順で進めていきます。
- ステップ.1①相場価格と不動産会社の情報収集相場価格（いくらぐらいで売れそうなのか）や 売却に強い不動産会社がどこなのか調べる
「不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！」
「家を売るとき売買に強い不動産屋さんの正しい探し方」 - ステップ.2②査定を依頼する
- ステップ.3③媒介契約を結ぶ売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
「【媒介契約とは？】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」 - ステップ.4④購入希望者を探す
- ステップ.5⑤売買契約を結ぶ
- ステップ.6⑥物件引渡しの準備
- ステップ.7⑦残代金の受け取りと物件の引渡し
2-2.空き家の売却にかかる費用や税金
空き家を売るときにかかる費用をあらかじめ知っておいて、計画的に売却を進めましょう。
2-2-1.仲介手数料
仲介手数料は、売却が成立したときに、依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。
売買価格によって、仲介手数料の計算方法が異なります。
| 売買代金（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
| 400万円以下の場合 | 18万円＋消費税 |
| 400万円を超える場合 | 売買代金×3％＋6万円＋消費税 |
なお、こちらは宅地建物取引業法で定められている上限額です。この上限を超えない範囲で仲介手数料の額を自由に決めることができますが、上限額いっぱいに設定している不動産会社がほとんどです。
2-2-2.印紙税
印紙税は、商業取引に関する文書に対して課される税金です。
不動産売買契約書は印紙税の課税対象にあたるため、作成時に印紙税額分の収入印紙を貼って消印し、納税する必要があります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万円を超え〜500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え〜1,000万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え〜5,000万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え〜1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え〜5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
※2014年（平成26年）4月1日から2022年（令和4年）3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。
（国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）
2-2-3.登記手続き費用
不動産売却は、登記されている所有者でなければできません。
相続した空き家であれば、売却前に必ず相続登記を行い、所有者を変更をしてから売却活動を行いましょう。
登記手続きにかかる主な費用は、名義や住所を変更する際の登録免許税と、司法書士への報酬です。
登記手続きは自分でもできますが、知識がなければ複雑でむずかしいため、司法書士への報酬も予算に入れたうえで売却計画を立てるのがおすすめです。
また、空き家の相続登記を済ませた後に、引越しなどで名義人の住所が変わっているものの、登記上では以前の住所のままになっていることがあります。
その場合、名義変更の手続きと合わせて住所変更の手続きが必要なケースもあります。
2-2-4.譲渡所得税
売却した家が、購入した価格よりも高く売れた場合に出た利益を譲渡所得と言います。そして、その譲渡所得に課せられる税金を譲渡所得税と言います。
よって、売却後に利益が出なければ支払う必要はありません。
この譲渡所得税は、所有期間が5年以下の場合は利益額の約4割、5年を超える場合は約2割と変動するため、確認しておきましょう。
このほかにも、状況によっては、さらに解体費用や測量費用などがかかることがあります。
不動産の売却にかかる費用については、「家やマンションの売却にかかる費用を解説！手元に残るのは結局いくら？」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。
3.空き家を売るときの注意点
最後に、空き家をスムーズに売却し、売却後も損をしないための注意点を説明します。
3-1.空き家の所有者を確認する
自分が買ったマイホームを売る場合、所有者が自分であることは間違いありません。しかし、空き家を売却するときは、権利関係に注意が必要です。
空き家を売却するときに、親名義の家だと思っていたのに「名義が祖父のままだった」など、親以外が所有者だったというケースがあります。
ここでの問題点は、相続が複雑になってしまうことです。
もし所有者が自分の親なら、その相続人となるのは自分や兄弟だけですし、一人っ子のケースなら相続登記もかなりスムーズです。
しかし、祖父が所有者であるとなれば、祖父からみた相続人は基本的に子供たちですが、そのなかで亡くなっている人が入れば、その子供（祖父からみて孫）が「代襲相続（だいしゅうそうぞく）」をすることになります。この場合、相続に関わるすべての人の了承を得なければ、空き家の売却ができません。
所有者が祖父や曽祖父になると相続関係者が数十人と大勢になるケースがあり、司法書士に依頼するにしても対応が異なるため、早めに所有者の確認をしておくべきです。
3-1-1.不動産の所有者を確認するには
不動産の所有者は、権利証または登記識別情報、登記事項証明書などで確認することができます。
権利証は、2005年の法改正で名称が変わり、データベース上でパスワードによって管理されるようになりました。2005年以前に発行されたものは権利証と呼ばれ、2005年以降に発行されたものは登記識別情報と呼ばれます。
権利証を失くしたり、登記識別情報のパスワードを忘れてしまうと再発行ができません。その場合は、登記事項証明書で所有者の確認をしましょう。
登記事項証明書は、かつては紙ベースで管理されていた登記簿謄本が、電子データとして管理されるようになった際に名称が変わったものです。
法務局に行けば誰でも取得可能ですが、わざわざ行かなくても、HPで申請し郵送で取り寄せることができます。
3-2.自己判断で解体しない
古い空き家を売却する時にこのように思う人もいますが、自己判断で解体してしまうのはおすすめできません。
家が建てられている土地は、固定資産税の軽減措置が適用されています。そのため、解体し更地にしてしまうと、この軽減措置が受けられなくなり、これまでより多くの固定資産税を支払うことになります。
また、なかには古い家を自分好みにリノベーションしたいという購入希望者もいますので、まずは不動産会社に相談してみましょう。
解体せずに、古家付き土地として売り出す選択肢もあります。
3-3.契約不適合責任を問われる可能性がある
空き家は築年数が経っている場合が多いため、売却後に契約不適合責任に問われないよう特に注意を払いましょう。
古い建物ほど、シロアリ被害や雨漏りといった不具合を抱えている可能性があり、お家の購入後にそういった欠陥が発覚すれば、買主は損害賠償や契約解除などを売主に求めることができます。
契約不適合責任では「契約書通りの物件かどうか」が問題であるため、欠陥があることを故意に伝えていなければもちろんのこと、知らなかったとしても責任を問われます。
そのため、売却前にインスペクションを受けておくと良いでしょう。インスペクションは、住宅の劣化や欠陥の状況を専門家が診てくれる「住宅診断」です。
契約不適合責任については「契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを確認」で詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-4.3000万円の特別控除が受けられる場合がある
不動産を売却した際に利益が出た場合は、譲渡所得税を支払わなければならないことは先述しましたが、相続した空き家で一定の条件を満たしていれば譲渡所得税の3000万円控除が適用されます。
これは「空き家特例」と呼ばれます。
空き家特例が適用されるには、相続した日から3年後の12月31日までに売却しなければならなかったり、マンションでない不動産でなければならなかったりとそのほか細かな条件があります。
「空き家特例とは？「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく解説！」で詳しく説明しているので、適用されるかどうかぜひ確認してみてください。
3-5.空き家を売却するときの不動産会社の選び方
自宅から離れた、特に地方の空き家を売却するときに、自分が住んでいる地域の近くにある不動産会社に売却活動を依頼するべきか、それとも空き家がある地域の不動産会社に依頼すべきかを悩む人が多いです。
「不動産屋さん」と聞くと、不動産に精通していて地域に詳しいイメージがありますが、詳しいエリアはそれほど広くありません。
あなたの空き家を買いたいという人で、もしお子さんがいるのであれば、
年配の人であれば、
などを知りたいはずです。
しかし、これらについて、空き家から遠く離れた不動産会社の営業マンが知るよしはなく、その街のことをよく知っていないのに、その地域や不動産の魅力を購入希望者に伝えることはもちろんできません。
遠方の空き家を売却するならば、そのエリアに店舗を構え、現地での売却実績が多い不動産会社に依頼すべきです。
現地での売却実績が多い不動産会社、すなわち売却に強い不動産会社であれば、購入希望者に物件の良さをしっかりアピールできるだけでなく、その地域のニーズや相場観を熟知しているため適切な販売戦略を立ててくれます。
売りたい空き家の近くにある売却に強い不動産会社は、イクラ不動産で探すことができます。ぜひ利用してみてください。
3-6.買取も検討する
建物が古すぎたり大きな欠陥を抱えたりしている場合、売却活動を続けてもなかなか売れないことがあります。
買い手がつかなくて困っているならば、不動産会社に「買取」してもらうことも選択肢の一つです。
買取は問題がある物件でも対応できる可能性があるほか、不動産会社に直接買ってもらえるため、短期間かつ手間をかけずに売却することができます。
買取価格は、相場価格のおおよそ7割になってしまうことに注意が必要ですが、個々の状況や事情を鑑みて検討してみてください。
買取の手順については「不動産買取の流れについてわかりやすく解説！」で説明しています。
まとめ
空き家は所有しているだけで、管理の手間や費用、固定資産税などがかかります。また空き家の期間が長くなるほど価値が下がってしまうため、将来利用する予定がなければ売却してしまうのがおすすめです。
しかし、いざ空き家を売却するとなると、注意点はわかっても、実際どのように売却すれば良いのかわからない方も多いでしょう。
空き家の売却に不安をお持ちの方は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたにピッタリ合った不動産会社を選べます。
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