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相続した家を売るには、相続登記が必要ということがわかりました。
相続登記するにはどのようにすればよいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
相続した家を売却するときに、一番重要なことは、相続登記しているかどうかです。なぜなら、相続登記をしていなければ、お家を売却することができないからです。
こちらでは、相続した家を売るときに必要な相続登記の手続き方法についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.なぜ、相続登記が必要なのか
相続登記とは、不動産の所有者（登記名義人）を、亡くなった人から相続した人へ変更する手続きのことです。
相続登記していなければ、その不動産が相続した人の所有物かどうか判断できません。そのため、相続した家を売却する際には必ず相続登記が必要となります。
不動産登記とは
不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。
それら登記の記録がまとめられた台帳が登記簿です。
「登記簿」という証拠によって、所有者は自分の不動産の所有権を主張できます。これを法律上では「対抗力（たいこうりょく）」といいます。
相続登記は、特にいつまでに手続きをしなければならないといった期限や罰則がありません。
したがって、親が亡くなったときに相続登記をしてなくても問題ありませんが、売却するのであれば、相続登記を行って自分の名義に変更する必要があるのです。
2.相続登記する前にしなければならないこと
相続登記をする前にまずは、その不動産を相続する人（相続人）が誰なのかを調べなければなりません。
2-1.遺言があるかどうか
遺言で、遺産の分け方（遺産分割方法）が決まっている場合、最優先でそれに従います。
なお、遺言書を発見した場合は、遺言書の偽造や複製を防ぐために勝手に開封してはいけない場合があるので注意が必要です。公正証書以外は、家庭裁判所で開封します。
遺言があった場合について詳しくは「遺言書がある場合の家の相続手続きについてわかりやすく説明する」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.遺言がない場合は「遺産分割協議書」が必要
もし、遺言がない場合、遺産は原則全て法定相続人（民法によって規定された一定の順序に従って相続人となる人のこと）の共有財産になります。
法定相続分通りに相続しない場合、相続人は、遺産を「誰に、どのように」分けるのか話し合って、話し合った内容を遺産分割協議書（いさんぶんかつきょうぎしょ）にまとめなければなりません。
遺産分割協議書とは
遺産分割協議書とは、法定相続人全員が遺産の分け方について話し合い（遺産分割協議）、合意にいたった内容を取りまとめた文書のことです。
法定相続人全員が合意した「契約書」としての意味と、対外的には「遺産分割協議が成立した」という「証明書」としての意味があり、不動産の相続登記や預貯金・株式・自動車の名義変更の手続きを行う際に必要となります。
遺産分割協議書があれば、法定相続分と異なる相続分で分配することも可能で、法定相続人が全員実印で押印することにより相続を確定させます。
売却を前提としている場合は、売却活動をスムーズに運ばせるため、相続人の内の誰か一人の名義に変えるケースが多いです。
3.相続登記の具体的な手続方法
相続登記の手順は次のとおりです。
3-1.①相続登記に必要な書類の取り寄せ
- 出生から死亡までのつながりがつく全ての戸籍謄本（戸籍・除籍・原戸籍）
- 死亡当時の住民票（本籍の記載のあるもの）または戸籍の（除）附票
- 被相続人が所有している不動産の固定資産税評価証明書
- 現在の戸籍謄本
- 現在の住民票（本籍の記載のあるもの）または戸籍の附票
- 印鑑証明書（遺産分割協議による相続の場合に必要）
本籍地のある市区町村などへ請求するのですが、もし遠方の場合は、郵送による請求も可能です。
このとき、手数料については「小為替」を使用しなければなりません。また、事前に手数料がどれだけかかるかわからないため、多めに入れておく必要があります。
亡くなった方の戸籍の読み取りは非常に複雑なため、司法書士などの専門家にお任せるすることをオススメします。
3-2.②遺産分割協議の作成
前述したとおり、遺産分割協議による相続の場合には「遺産分割協議書」を作成する必要があります。
相続人間で協議した内容を書面におこし、各相続人の実印を押印します。
相続自身が作成することもできますが、間違いを防いだり、中立な立場での作成を求めたりしたい場合は、司法書士などの専門家に作成を依頼しましょう。
3-3.③法務局への登記申請
相続登記の申請書類を作成し、その不動産の所在地を管轄している法務局に登記申請をします。
管轄する法務局は、「法務局HPの管轄のご案内」で調べることができます。法務局は、平日の午前8時30分から午後5時15分まで業務を行っています。
4.相続登記は誰に依頼すればよいの？
相続登記は、自ら行うこともできますが、登記は第三者に対して「自分のものである」と権利主張するためにも非常に重要な手続きであるため、専門家に依頼するのが安心で確実です。
相続の専門家として、弁護士・司法書士・行政書士がいますが、それぞれ役割が異なります。
●遺産分割において、争い事があるとき
→弁護士
●遺産分割において、遺産の中に不動産が含まれないとき
→行政書士
●遺産分割において、争い事がなく、不動産が含まれるとき
→司法書士
司法書士に相続人やどんな遺産があるのか調べてもらい、相続人間の話し合いの調整・遺産分割協議書の作成を依頼すると、税金（登録免許税）や報酬を含めて合計平均15万円ぐらいになります。
まとめ
繰り返しになりますが、お家を売却するには相続登記する必要があります。
ただ、前もって相続登記しておかなくても不動産会社に相談すれば、司法書士を紹介してもらうことができますので、事前にご自身で相続登記に向けて動く必要はありません。
相続した家の売却については「相続した家の売却方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
相続した家を売りたいけど、どうしたらよいのかわからないという方はまず「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆秘密厳守で、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
また、お家の売却価格がいくらなのかについても調べることができ、さらにわからないことがあれば宅建士の資格を持った専門スタッフにいつでも相談できるので、不動産売却が初めての場合でも安心です。
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