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相続時に親の家を姉弟で半分ずつしたのですが、姉がその家に住むことになったので、私の共有持分を売ってほしいと言ってきました。
応じるつもりですが、こういった家族間での不動産売買の際、注意すべきことはありますか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
親族間での不動産売買（共有持分の売買）では、親族であるからこそ起こり得るリスクや注意点を知っておくことが大切です。
こちらでは、相続した家の共有持分を家族（親族）に売る場合の3つの注意点についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.そもそも共有持分とは
「共有持分（きょうゆうもちぶん）」とは、1つの不動産を複数の人で共同で所有しているとき、それぞれの人が持っている所有権の割合のことです。
相続人（亡くなった人）である親が住んでいた家を、とりあえず相続人である複数人の子どもが共同で相続するケースはよくあります。
ただし、売却するときは共有者全員の合意が必要になるため、売却を予定しているのであれば注意しなければなりません。だれか一人でも売却に反対すれば、その不動産を売ることができなくなるからです。
また、共有者のうちの誰かがその家に住む場合は、ほかの共有者の持分を借りる形になるため、賃料をいくらにするかなど問題も生じます。
そのような事態を避けるためにも、できる限り共同で所有するのではなく、単独所有にする方が良いでしょう。共有持分を他の共有者に売却するのも1つの方法です。
2.共有持分を家族（親族）に売る場合の注意点
共有持分を家族や親族に売る場合のおもな注意点は、次の3つです。
2-1.①安すぎる・高すぎる場合は贈与税がかかる
注意点の1つ目は、売買価格によって贈与税（ぞうよぜい）がかかるケースがあることです。
市場価格よりも著しく安い、もしくは高い金額で売却すると、市場価格との差額に対して贈与税がかかることがあります。
例えば、市場価格2,000万円の家を姉と弟が半分ずつ相続すると、持分はそれぞれ1,000万円ずつです。
これを弟が姉に500万円で売却した場合、弟から姉に500万円の贈与があったとみなされ、姉に贈与税がかかります。
反対に姉が1,500万円で弟の持ち分を買い取ると、弟は500万円分得したことになるため、姉から弟への贈与があったとみなされて弟に贈与税が課せられます。
税務署は、法務局（登記所）から不動産の所有権移転の情報を入手しています。特に親子や兄弟姉妹の間の移転については、市場価格と乖離（かいり）した売買が行われがちなため、チェックが念入りです。
市場価格から乖離した金額で、売買することは避けましょう。
市場価格は、実勢価格（実際の取引が成立する価格）が基準です。実勢価格は、過去の成約価格や公示価格（基準地価）、相続税評価額（路線価）などから算出できます。
不動産会社に聞けば実勢価格がわかりますが、いきなり不動産会社に相談するのは気が引けるという方も多いです。このような場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。
無料＆秘密厳守で市場価格がいくらなのかを調べることができます。
2-2.②不動産共有持分売買契約書は必ず作成する
親族間同士の売買の場合、
と考える方もいますが、高額な不動産の取引を契約書なしに行うのは非常に危険です。
また、そもそも契約書がないと持分の移転登記を受け付けてもらうことができません。契約書は必ず作成しましょう。
親族間売買であれば、個人間で済ませることも可能です。しかし、契約書などは自分たちで作成しなければならず、不備や間違いが非常に起こりやすいです。
そのため、親族間売買であっても不動産会社に依頼するのがおすすめです。
不動産会社に依頼すれば、仲介手数料がかかりますが、売買契約書や重要事項説明書の作成、物件の調査、司法書士の紹介など全てを任せることができるうえ、不備が発生したり後々それらを巡ってトラブルになるリスクもありません。
親族間売買であれば、不動産会社としても買主を探す必要がないことから仲介手数料を値引きしてくれる可能性もあります。
仲介手数料は、あくまでも上限が決まっているだけなので、仲介手数料を割引することは可能です。
ただし、不動産会社に依頼したとしても、登記に関する手続きは司法書士に依頼することとなりますので、別途費用（10～15万円程度）がかかります。
2-3.③必ず「持分移転登記」をしておく
持分移転登記とは、共有持分の名義を変更するための登記手続きのことです。
たとえば、Aの共有持分をBに全部移転した場合は、Aの持分全部移転登記が必要となります。
このように不動産の個人売買では、登記せずに放置されるケースが多々あります。移転登記には期限も義務もないので、放置したとしても罰則などがないからです。
しかし、自分が所有者であることを第三者に対抗するためには、登記が必要になります。
民法で
と定められている通り、登記がなければ第三者から見て元の売主が所有者であると判断できてしまうため、元の売主が他の人へ二重売買する危険があります。
二重売買がされた場合、売買契約の後先に関わらず、所有権を主張できるのは、先に登記を終えた買主です。
さらに将来、登記しないままで元の売主が亡くなってしまい、相続が起こったときは、登記の手続きには元の売主の相続人全員の協力が必要となるためさらに複雑化してしまいます。
売主としては、共有名義人として登記され続けている限り、固定資産税の納税義務を負い続けます。持分に関係なく、それぞれが固定資産税の全額について支払い義務があるので、買主が滞納すると最悪の場合、共有名義人となっている元売主の財産も差押え対象になるリスクがあります。
代表者になっている場合は、納税通知書が郵送される先の変更届出も必要となりますので、速やかに登記手続きと変更手続きが必要です。
このように「売買契約が成立しているだけでは、不完全な状態である」ということになります。
持分移転登記も自分たちですることは可能ですが、登記申請に間違いがあっては絶対にいけません。もしも間違いがあればさらに費用がかかります。
不動産会社が間に入ってくれる取引では、売買代金が全て支払われた日に確実に司法書士が登記申請をしてくれるため、間違いが起こるリスクも登記をしないままで放置してしまうこともありません。
まとめ
家族や親族間での不動産売買は、親しい関係であるからこそ起こりうるリスクがあります。そのため、たとえ親族間売買であっても、なるべく安全で確実な取引を行うべきです。
費用はかかりますが、不動産売買のプロである不動産会社や司法書士に必ず依頼するようにしましょう。
とはいえ、まずはご自身の共有持分はいくらぐらいで売却するのが妥当なのか調べる必要があります。
お家の市場価格がいくらくらいで、ご自身の共有持分はいくらくらいの価値があるのか知りたいという方は「イクラ不動産」をご利用ください。
無料＆秘密厳守で市場価格がいくらなのかを調べることができます。また、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
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