相続した家の共有持分を家族（親族）に売る時の3つの注意点を解説|不動産売却初心者向けメディア「売却一年生」

相続した不動産に複数の相続人がいて共有名義になっている場合、自分の持分を家族や親族に売却するというケースがあります。

家族間や親族間での共有持分の売買は、身内であるからこそ起こり得るリスクや注意点を知っておくことが大切です。

こちらでは、相続した家の共有持分を家族や親族に売却する場合の注意点についてわかりやすく説明します。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

相続した不動産の共有持分を家族や親族に売却する際は、身内ならではのトラブルが起こらないよう注意が必要
共有持分を親族に売却する際の注意点として、適切な価格でないと贈与税が課せられる、共有持分売買契約書を必ず作成する、持分所有権移転登記をするの3つがあげられる
共有持分の移転登記には、登録免許税や必要書類の取得費用などがかかる。司法書士に手続きを依頼した場合は、報酬の支払いも発生する

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1.そもそも共有持分とは
- 1-1.共有持分を売却する際も相続登記が必要
- 1-2.相続登記前なら売却ではなく代償分割という方法もある
2.共有持分を家族（親族）に売る場合の注意点
3.共有持分の移転登記で発生する費用
まとめ

1.そもそも共有持分とは

「共有持分（きょうゆうもちぶん）」とは、1つの不動産を複数の名義人で所有している場合において、それぞれの名義人（所有者）が持っている所有権の割合のことです。

親が亡くなって家の相続が発生した際に、とりあえず相続人である複数の子どもが名義人となって共同で相続するケースはよくあります。

ただし、共有名義になっている不動産を売却するときは、共有者全員の合意が必要になるため、売却を予定しているのであれば注意しなければなりません。なぜなら、共有者のだれか一人でも売却に反対すれば、その不動産を売ることができなくなるからです。

また、共有者のうちの誰かがその家に住む場合は、ほかの共有者の持分を借りる形になるため、賃料をいくらにするかといった問題も生じます。

そのような事態を避けるためにも、できる限り不動産は共同で所有するのではなく、単独所有にするほうが良いでしょう。

単独所有にする方法として一般的なのが、共有持分をほかの共有者に売却するというものです。

相続した不動産を共有名義にしておくリスクについては、「共有名義で家を相続するのはトラブルのもと！注意点と回避方法も解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

1-1.共有持分を売却する際も相続登記が必要

複数の相続人で家を相続することになった際に、たとえば兄弟で半分ずつにするなど、共有持分の割合だけを決めて相続登記をしていない場合があります。

このような相続登記をしていない状態で兄が弟に自分の持分を売却しようとしても、売却することはできません。

なぜなら、相続登記をしていないとその人の所有物だと認められないため、売却したり賃貸に出したりすることができないからです。

家族や親族をはじめ、だれかに共有持分を売却するのであれば、まずは相続登記申請をしましょう。

相続登記については、「相続した家の売却に必要な相続登記とは？手順と義務化についても解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

1-2.相続登記前なら売却ではなく代償分割という方法もある

ほかの相続人への共有持分の売却を考えた際に、まだ相続登記をしていないのであれば、代償分割するという方法もあります。

代償分割とは、相続人の1人が不動産の所有権を取得して、ほかの相続人がその分の代償金を支払って清算するという方法です。

たとえば、2,000万円の価値のある家を兄弟で半分ずつ相続した場合、それぞれが得る分は1,000万円ずつになります。

相続登記前であれば、兄が弟に1,000万円を支払って代償分割をすることが可能です。そうすることにより、兄弟での共有持分の売買をせずに兄が家を得て、弟が1,000万円を得ることができます。

共有持分の売却のために相続登記をするのであれば、その前に代償分割を検討してみても良いでしょう。登録免許税の税率も、相続登記のほうが所有権移転登記よりも低いです。
※相続の場合の登録免許税：0.4%、所有権移転の場合の登録免許税：2%（国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」）

代償分割をはじめとする相続した不動産の分割方法については、「実家を兄弟で相続！4つの分割方法と住み続けたい相続人がいる場合の対処法を解説」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

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2.共有持分を家族（親族）に売る場合の注意点

共有持分を家族や親族に売る場合のおもな注意点は、次の3つです。

2-1.①安すぎる・高すぎる場合は贈与税がかかる

注意点の1つ目は、共有持分を家族や親族に売買する際の価格によっては、贈与税（ぞうよぜい）がかかるケースがあることです。

市場価格よりも著しく安い、もしくは高い金額で売却すると、市場価格との差額に対して贈与税がかかることがあります。

たとえば、市場価格2,000万円の家を姉と弟が半分ずつ相続すると、持分はそれぞれ1,000万円ずつです。

これを弟が姉に500万円で売却した場合、弟から姉に500万円の贈与があったとみなされ、姉に贈与税がかかります。

反対に姉が1,500万円で弟の持ち分を買い取ると、弟は500万円分得したことになるため、姉から弟への贈与があったとみなされて弟に贈与税が課せられます。

税務署は、法務局（登記所）から不動産の所有権移転の情報を入手しています。特に親子や兄弟姉妹の間の移転については、市場価格と乖離（かいり）した売買が行われがちなため、チェックが念入りです。

市場価格から乖離した金額で、売買することは避けましょう。

市場価格は、実勢価格（実際の取引が成立する価格）が基準です。実勢価格は、過去の成約価格や公示価格（基準地価）、相続税評価額（路線価）などから算出できます。

不動産会社に聞けば実勢価格がわかりますが、いきなり不動産会社に相談するのは気が引けるという方も多いです。

このような場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。

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2-2.②不動産共有持分売買契約書は必ず作成する

親族間同士の売買の場合、「わざわざ契約書の作成までしなくてもいいか」と考える方もいますが、高額な不動産の取引を契約書なしに行うのは非常に危険です。

また、そもそも契約書がないと持分の移転登記を受け付けてもらうことができません。契約書は必ず作成しましょう。

親族間売買であれば、個人間で済ませることも可能です。しかし、契約書などは自分たちで作成しなければならず、不備や間違いが非常に起こりやすいです。

そのため、親族間売買であっても不動産会社に依頼するのがおすすめです。

不動産会社に依頼すれば、仲介手数料がかかりますが、売買契約書や重要事項説明書の作成、物件の調査、司法書士の紹介など全てを任せることができるうえ、不備が発生したり後々それらを巡ってトラブルになるリスクもありません。

Point

親族間売買であれば、不動産会社としても買主を探す必要がないことから仲介手数料を値引きしてくれる可能性もあります。

仲介手数料は、あくまでも上限が決まっているだけなので、仲介手数料を割引することは可能です。

ただし、不動産会社に依頼したとしても、登記に関する手続きは司法書士に依頼することとなりますので、別途費用（10～15万円程度）がかかります。

2-3.③必ず「持分移転登記」をしておく

持分移転登記とは、共有持分の名義を変更するための登記手続きのことです。

たとえば、Aの共有持分をBに全部移転した場合は、Aの持分全部移転登記が必要となります。

ただし、不動産の親族間売買では、登記せずに放置されるケースが多々あります。なぜなら、移転登記には期限も義務もないので、放置したとしても罰則などがないからです。

しかし、自分が所有者であることを第三者に対抗するためには、登記が必要になります。

2-3-1.登記しておかないと所有権を主張できない

民法で

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。（民法第177条）

と定められている通り、登記がなければ第三者から見て元の売主が所有者であると判断できてしまうため、元の売主が他の人へ二重売買する危険があります。

二重売買がされた場合、売買契約の後先に関わらず、所有権を主張できるのは、先に登記を終えた買主です。

いくら先にお金を払って持分を購入していたとしても、登記をしていなければ所有権を主張できません。

必ず、持分移転登記をしておくようにしましょう。

2-3-2.相続が発生すると所有者確認が複雑になる

将来、移転登記をしないままで元の売主が亡くなって相続が発生したときは、登記の手続きには元の売主の相続人全員の協力が必要となるためさらに複雑化してしまいます。

売主としては、共有名義人として登記され続けている限り、固定資産税の納税義務を負い続けます。持分に関係なく、それぞれが固定資産税の全額について支払い義務があるので、買主が滞納すると最悪の場合、共有名義人となっている元売主の財産も差押え対象になるリスクがあります。

代表者になっている場合は、納税通知書が郵送される先の変更届出も必要となりますので、速やかに登記手続きと変更手続きが必要です。

このように「持分移転登記をせずに売買契約が成立しているだけでは、不完全な状態である」ということになります。

持分移転登記も自分たちですることは可能ですが、登記申請に間違いがあっては絶対にいけません。もしも間違いがあればさらに費用がかかります。

不動産会社が間に入ってくれる取引では、売買代金が全て支払われた日に確実に司法書士が登記申請をしてくれるため、間違いが起こるリスクも登記をしないままで放置してしまうこともありません。

持分移転登記手続きを司法書士に依頼した場合、報酬の目安は1件あたり3～8万円程度のことが多いようです。

3.共有持分の移転登記で発生する費用

共有持分の移転登記で発生する費用としては、次のようなものがあげられます。

登録免許税
必要書類の取得費
司法書士への報酬

登録免許税は、不動産の登記を行う際にかかる税金です。

持分割合の移転登録免許税の額は、「固定資産税評価額 ✕持分割合（％）✕ 登録免許税率（2％）」で計算できます。
※売買や贈与による所有権移転登記の登録免許税率は2％（国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」）

所有権移転登記手続きの際に必要となる住民票や印鑑登録証明書の取得費は、いずれも数百円程度です。

また、手続きを司法書士に依頼した場合は報酬が発生します。持分割合分の評価額や依頼先によって異なりますが、一般的には、5〜20万円程度のことが多いです。

そのほかに、土地の境界確定の費用や税金関連の手続きを税理士に依頼した場合の報酬などが発生する場合もあります。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

不動産の相続が発生し、複数の相続人が共有で所有者となっているケースは多い
共有持分を家族や親族に売却する場合であっても、相続登記は必ずしておかなければならない
相続登記前であれば、売却ではなく代償分割という方法を検討してみても良い
複数の所有者がいる状態は、将来、売却する際や相続が発生した際にトラブルになりやすいため、できれば持分をほかの相続人に売却するなどして共同での所有状態を解消しておくのがおすすめ
共有持分を家族や親族に売却する場合は、次のような点に注意する
・適切な価格で売買しないと贈与税が課せられることがある
・身内への売買であっても必ず契約書を作成する
・売買契約締結後は、すみやかに共有持分の所有権移転登記をする
共有持分の所有権移転登記にかかる費用は、次のとおり
・登録免許税（固定資産税評価額 ✕持分割合（％）✕ 登録免許税率（2％））
・住民票や印鑑登録証明書などの必要書類の取得費
・司法書士への報酬（手続きを依頼した場合）
・土地の測量費、税理士への報酬（必要に応じて）

家族や親族間での不動産売買は、親しい関係であるからこそ起こり得るリスクがあります。

そのため、たとえ親族間売買であっても、なるべく安全で確実な取引を行うように努めるべきです。費用はかかりますが、不安な場合は、不動産売買のプロである不動産会社や司法書士に依頼すると良いでしょう。

しかし、実際に共有持分を売却する手続きに入る前に、まずは自身の共有持分はいくらぐらいで売却するのが妥当なのかを調べておく必要があります。

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