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実家を相続するのですが、住む予定もないので売ろうと考えています。
相続する家は、どのように売ればよいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
これから相続する不動産、あるいはすでに相続が発生した不動産を売却する前に、相続時における不動産売却の流れについて知っておきましょう。
この記事では、次のようなことがわかります。
- 相続した不動産を売却する流れ
- 相続した不動産を売るために必要な「相続登記」とは？
- 相続した不動産にかかる相続税について
- 相続した不動産を分ける3つの方法
もくじ
1.相続する不動産を売却する流れ
相続する（した）不動産の売却の流れは、次の9つに分けることができます。
- 情報収集する
- 査定してもらう
- 相続人を決める
- 相続登記をする
- 媒介契約を結ぶ
- 購入希望者を探す
- 売買契約を結ぶ
- 物件引渡しの準備
- 残代金の受け取りと物件の引渡し
①〜⑥までの内容は、多少前後することがあります。
例えば、最初に③の相続人を決めてから①の情報収集する場合や、⑤の媒介契約を結んでから④の相続登記をする場合などがあります。
上記の③相続人を決めると④相続登記をする以外は、一般的な不動産売却の流れと同じです。
ここでは③と④に集中して説明します。一般的な不動産売却の流れを知りたい方は「不動産売却の基礎知識│家を売る流れとやるべきことをステップ別に解説！」をぜひ読んでみてください。
2.相続しただけでは不動産を売却できない
このように考える人もいますが、相続する（した）不動産を売却をするときには、必ず相続登記しなければなりません。
相続登記していなければ、その不動産が相続人（財産を受け継ぐ人）の所有物かどうか判断できないためです。
相続した不動産を売却するなら、まず相続登記をしましょう。
3.”相続人を決める”と”相続登記をする”との違い
ここでは、「相続登記をする」と「相続人を決める」との違いを説明します。
3-1.相続登記をするとは？
不動産を相続する場合、被相続人（死亡した人）の名義になっている不動産を、相続人（財産を受け継ぐ人）の名義に変更する必要があります。
この名義変更のことを相続登記といいます。
「必要があります」と述べたのは、相続登記は、特にいつまでに手続きをしなければならないといった期限や罰則がないからです。
したがって、相続登記をしなくても問題はありません。しかし、一般的に「対抗力」を持つためには登記が必要です。
対抗力とは？
不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。それら登記の記録がまとめられた台帳が登記簿です。
「登記簿」という証拠によって、所有者は自分の土地の所有権を主張できます。これを法律上では「対抗力」といいます。
相続登記については、「相続した家を売るときに必要な相続登記の手続き方法をまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3-2.相続人を決めるとは？
相続登記をするためには、まず相続人（財産を受け継ぐ人）が誰なのかを決めなければなりません。
相続人が1人なのであれば、その1人がすんなりと相続人になります。しかし、複数いる場合はそうもいきません。
相続が発生したとき、不動産を含めた相続財産は、遺言によって分割方法が決まっている場合、最優先でそれに従います。
もし、遺言がない場合、遺産はすべて法定相続人（相続受ける人全員）の共有財産です。
そこで相続人全員は協議をしたうえで遺産分割協議書（いさんぶんかつきょうぎしょ）を作成し、遺産の分割をします。
このように、相続人が複数いる場合は自分のものとして勝手に相続登記することができないだけでなく、相続人の決定まで時間もかかります。
複数の相続人がいる場合については、「家を相続したときの話し合いの方法についてまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
4.相続した不動産にかかる相続税について
不動産をはじめとする何らかの財産を相続したら、場合によっては相続税が課せられます。
相続税がどのように課せられるのかをみてみましょう。
4-1.相続税がかかる基準は？
相続税は、被相続人（死亡した人）が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に申告し、納税することが定められています。
しかし、相続額が遺産にかかる基礎控除額の範囲内であれば、申告も納税も必要ありません。
「遺産にかかる基礎控除額」は、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）で計算することができます。
（参考：国税庁「相続税のしくみ」）
遺産額がこの基礎控除額を超えてしまうと、超えた分について相続税がかかります。
遺産が実家しかなく、さらに実家の評価額が基準控除額を超えなければ、相続税は課せられません。
相続した不動産の評価額については、「相続した家の評価額の計算方法をわかりやすく説明する」で詳しく説明しているので、読んでみてください。
もし、相続した不動産を売却して利益（譲渡益）が発生した場合には、相続税だけでなく、譲渡税も申告して納める必要があります。
ただし、1つの財産について2種類の税金が課税される二重課税にあたるため、その相続した不動産を相続後3年10ヵ月以内に売却（譲渡）すれば、譲渡所得税が軽減される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の適用を受けられます。
これを一般的に「取得費加算の特例」と呼びます。
しかし、相続税がかかるほどの財産を相続する人は全体の1割もいません（平成27年分で8.0%）。実際のところ、相続する遺産の中で不動産は「実家」だけというケースが多いです。
家の相続にかかる相続税については、「家の相続にかかるお金・費用はどれくらいなのかわかりやすく説明する」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
5.相続した不動産を分ける方法は？
不動産を相続で分割する方法は、大きく分けると次の3つです。
・現物分割（げんぶつぶんかつ）
遺産を現物（現にある品物）のまま相続する方法です。例えば、現金と不動産が遺産で、その遺産を2人の相続人で分割する場合、1人が現金、1人が不動産とそれぞれが、現物を相続します。メリットは分割がしやすい点、デメリットは遺産の価値がそれぞれ異なる点です。特に不動産は、売れるまで本当の価値がわかりません。
・換価分割（かんかぶんかつ）
先に株や不動産などの遺産をすべて換金し、その売却代金を相続人で分配する方法です。この方法を利用すると、平等にお金で相続することができますが、もし、その不動産に住み続けたい人がいる場合は、換価分割ができません。
・代償分割（だいしょうぶんかつ）
複数の相続人のうち1人（または数人）が遺産を取得し、他の相続人にお金を支払う方法です。例えば、相続人の1人が遺産である不動産を相続する代わりに、もう1人の相続人に代償金として1,000万円を支払うという方法です。
相続した不動産を売却して、そのお金を相続人で分ける方法は換価分割です。
換価分割を行う場合は、売却の手続きをする相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行います。
その際、遺産分割協議書に「誰が売却するのか」「換価分割であること」「売却代金の分割割合」を明記します。
換価分割は「贈与」とみなされることはないため、贈与税が発生することはありませんが、トラブルを防ぐため換価分割であることを明記します。
相続した不動産を売却する際にかかる税金を節約する方法は、「相続した家を売るときにかかる税金を節税する方法についてまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
相続時での不動産売却は、お金が絡むため揉め事になるケースも多いです。相続税が発生するような大きな相続の場合は弁護士が入ることも多いですが、そうでない場合は、まず不動産会社に相談すると良いでしょう。
不動産会社で、相続税の計算や、実際に売れる査定価格を出してくれます。
相続した家の売却方法については「相続した家の売却方法（マンション・戸建て・土地編）」でも詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
不動産会社は職業柄、不動産登記を専門に行う司法書士と蜜に連携しているため、どのようにすべきか司法書士とも相談します。実際、相続登記を職業として専門に行うことができるのは司法書士ですし、相続関係の法務処理も専門として行ってくれます。
どうしたらよいのかわからないという人は、まず「イクラ不動産」をご利用ください。
無料＆秘密厳守でお家の査定価格がわかるだけでなく、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
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