さまざまな理由から、空き家を持ち続けている人は少なくありません。しかし、誰も住んでいない空き家でも、維持していくには費用や税金がかかります。
こちらでは、空き家の売却費用と、空き家を売らずに所有し続けた場合の税金や維持管理費用とを比較して説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 空き家を売却する際にかかるおもな費用についてわかる
- 空き家を所有し続けるとかかる費用についてわかる
- 使う予定のない空き家は売却する方が得になる理由がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 空き家を所有していて、売ろうか迷っている人
- 空き家の売却で、どれくらいの費用がかかるかを知りたい人
- 空き家の売却と所有維持、どちらが得になるかわからない人
もくじ
1.空き家を売却するときの費用
空き家を売却するときの費用は、普通に不動産を売却するときにかかる費用と同じです。
そして、不動産の売却代金（売買金額）から売却にかかる諸費用を引いた残りのお金が手取り金額になります。
まず、空き家の売却で必ずかかる費用と、かかる場合がある費用について説明します。
1-1.空き家の売却で必ずかかる費用
不動産の売却で必ずかかる費用は、次のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- その他（印鑑登録証明書の発行費用など）
仲介手数料とは、売却が成功した際、不動産会社に支払う手数料のことです。
上限額は、法律で次のように定められています。
| 売買代金（税抜） | 仲介手数料上限額の計算方法 |
|---|---|
| 400万円超〜の場合 | 売買代金×3%+6万円+消費税 |
| 800万円以下の場合 | 30万円+消費税（※） |
※「「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」（通達）の改正」（2024年6月1日から）によるもの
売買代金−（仲介手数料＋印紙代＋登記費用）という計算で、おおよその手取り金額がわかります。
仮に、空き家が1,500万円で売れたとするならば、仲介手数料の上限額は51万円＋消費税です。
所有権移転の登録免許税は買主が負担することが多いため、売主が負担するのは司法書士への報酬や登記手続きの実費になります。不動産の価額によりますが、一般的な目安は、5万円〜10万円です。
印紙代は、買主の売買契約書のコピーでよければ、売主分の負担はありません。
不動産会社が直接購入してくれる買取（かいとり）の場合だと、仲介手数料がかからないのが一般的です。そのため、売却費用が仲介による売却よりもかかりません。
ただし、買取額は相場価格の7割程度になることを覚えておきましょう。仲介で売却すれば2,000万円程度になる空き家の場合だと、買取なら1,400万円程度になります。
買取については、「不動産買取とは？なぜ安くなる？相場額や注意点、おすすめの場合を解説」で説明していますので、ぜひご覧ください。
1-2.空き家の売却でかかる場合がある費用
空き家の売却でかかる場合がある費用は、状況によってさまざまです。
おもな費用としては、次のようなものがあげられます。
- 残置物や不用品の処分費用
- 建物の解体費用
- 土地の調査や境界確定にかかる費用
- その他（引っ越し代、修繕費、清掃費など）
どのような費用がかかりそうかは、不動産会社や買取業者に問い合わせてみると良いでしょう。
売却するときの費用については、「家やマンションの売却にかかる費用を解説！手元に残るのは結局いくら？」でくわしく説明しています。ぜひ、読んでみてください。
2.空き家の維持にかかる費用
空き家は、所有しているだけで税金や維持管理費用が発生します。
どのような費用がかかるのか、一つずつ確認していきましょう。
2-1.所有しているだけで必ずかかる税金
人が住んでいない空き家でも、不動産を持っているだけで必ずかかるのが、固定資産税や都市計画税です。
「誰も住んでいない空き家だから」と、税金を少なくしてくれることもありません。
固定資産税額は、自治体によって異なりますが、土地の広さや築年数など総合的に評価され、年間にして数万円から十数万円の税金を支払うことになります。
2-2.空き家でもかけておくと安心の火災保険
空き家であっても、火災保険の加入は大切です。
誰も住んでいないからといって、火災のリスクがゼロになるわけではありません。また、空き家で起こる火事の原因で、放火によるものもあります。
「夜になっても電気がつかない」「郵便受けにチラシが溜まっている」「庭の草木が育ちすぎている」などで空き家とわかるため、空き家を狙った放火犯に注意が必要です
また、電気を解約していなければ漏電による火災が起こる可能性もあります。誰も住んでいないと、火事の発生にすぐに気付けず、結果として大きな火災になるかもしれません。
このようなときにも火災保険の存在は助かります。
ただし、次のように保険会社によって空き家の火災保険は異なる場合があるので確認が必要です。
- 空き家は加入できないケースがある（廃屋のような場合など）
- 居住中から継続している火災保険でも「空き家になった」という通知をしていないと火災が起きても支払い対象外になるケースがある
- 加入できるけど保険料は一般的な住まいより高くなる（店舗や事務所など一般物件扱いになる）ケースがある
空き家であっても火災保険に加入するのが一般的なので、これも維持管理にかかる費用に含まれます。
2-3.電気や水道などの光熱費
「ときどき掃除をしにいく」「実家が空き家だから兄弟でたまに集まる」など、管理や利用するために、空き家の電気や水道を解約しないでおく人も多いです。
日常的に住んでいるケースと比較すると、使用した分の料金はほぼかかりませんが、基本料金はかかります。
契約しているアンペア数によって、月額基本使用料は異なりますが、月1000円程度なら単純に考えて年間12,000円かかっていることになります。
アンペア数を変えれば基本使用料を抑えられることあるので、「ときどきしか使わない」ことを電力会社に相談してみましょう。
また、水道についても同様です。契約を継続していれば、月額基本料金×12か月分の費用がかかります。
これらも空き家の維持管理にかかる費用です。
2-4.庭の草刈りや壊れた箇所の修繕費用など
一戸建ての空き家だと庭の管理も必要になります。
雑草や庭木が伸びると、隣家に迷惑がかかる可能性があるので管理しなくてはいけません。伸び具合によりますが、草木を放置しすぎると、蜘蛛の巣や蜂の巣ができることもあり、苦情が来ることもあります。
草刈りや樹木の管理は、業者に依頼することもできますが、一回につき数万円くらいかかり、年に数回依頼すれば十数万円の費用が発生します。
自分で手入れするなら費用はかかりませんが、手入れのためにかかる労力などを考えておく必要があります。
また、人が住んでいなくて気づきにくいのが雨漏りです。
屋根や外壁が傷み、雨漏りが起こっているケースもあります。雨漏りは「カビが増殖して壁紙が傷む」という見た目の被害だけでなく、壁の内部に水が浸透していくため、柱や基礎へも悪影響です。
雨漏りが起こると家の価値は大きく下がります。被害を拡大しないためにも、すぐにでも修繕しなければなりません。
修繕する範囲や内容にもよりますが、数万円から数十万円の修繕費用はかかり、ひどい場合は100万円単位でかかることもあります。
台風や大雨の後には、家の外回りや内部に破損箇所がないかを確認して、必要があれば修繕をしなければいけません。
2-5.空き家の管理は年間で数十万円かかることも
火災保険の加入や光熱費の基本料などは人によって異なりますが、固定資産税などの税金や修繕費用、管理のための交通費などは、空き家を所有していると必ずかかる費用です。
すべて合わせると、空き家の管理に年間平均数十万円はかかります。
雨漏りなどの修繕などがある年などは、100万円単位と高額になることもあります。
3.空き家は売却する方が得になりやすい
空き家を売却したときにかかる費用は、仲介手数料や司法書士への報酬など、すべてを合わせると売買代金の4〜5％程度になります。
たとえば、1,500万円で空き家が売れたら、売却にかかる費用は60万〜75万円程度です。
一方、空き家を所有し続けると、家の修繕がなくても、年間で数十万円かかります。所有期間が長くなればなるほど、固定資産税や維持管理費用がかさみ、場合によっては数百万円になるかもしれません。
したがって、将来使う予定のない空き家であれば、所有し続けるよりも売却する方が、結果として得になりやすいと言えます。
空き家の所有で損をしたくないのであれば、できるだけ早めに売却するのがおすすめです。
まとめ
空き家を管理するには、いろいろと費用がかかります。
費用をかけないために自分で草刈りや修繕を行うこともできますが、その分、労力と時間が失われてしまいます。
何年も空き家のために支出があり、最終的に売却することになったとき、その間の税金や管理費用、労力が無駄だったのではないかと思うかもしれません。また、年数が経てば経つほど建物の価値は下がります。
「将来的に使うことはない」とはっきりしているのであれば、早めに空き家を売却することを真剣に検討しましょう。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
