【事故物件になる?】孤独死があった家の売却方法についてまとめた

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【事故物件になる?】孤独死があった家の売却方法についてまとめた

マンションで一人暮らしをしていた身内が孤独死しました。そのマンションを売却したいと思うのですが…どうすればいいでしょうか?

ご相談ありがとうございます🙇🏻‍♀️
まず、孤独死のあった家やマンションは、発見された状況により事故物件になります💦
事故物件になるかどうかで価格が大きく異なるため、売却にも大きな影響が出ます😰

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産相談ができるLINEサービスです。詳しくはこちら

奥様
身内が孤独死した家は売れるのかしら…
ご主人様
孤独死があったことを隠して売ることはできないのかな…

近年、孤独死は社会問題になるほど増えています。孤独死のあった家やマンションをどうするかという問題は、これから多くの人が直面することになるでしょう。

孤独死のあった家やマンションは、いわゆる「事故物件」になる場合があります。事故物件になってしまうと家の価値は下がってしまいますが、売却方法を選べば売ることは可能です

こちらでは、孤独死があった家やマンションの売却方法についてわかりやすく説明します。

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孤独死のあった家やマンションが事故物件になる場合

家やマンションで孤独死があった場合、すぐに発見されれば事故物件にならない場合が多いですが、なかなか発見されずに長い間そのままにされていた場合は事故物件になってしまいます。

まず孤独死についてだけでなく、どのような場合に家やマンションが事故物件になるのかを説明します。

事故物件になる基準は?

事故物件になる、ならないの基準は、その家やマンションに住む人がイヤな気持ちになるかどうかです。このような、人が「この物件を買いたくないな」「住みたくないな」と思うような要因のことを「心理的瑕疵(しんりてきかし)」と呼びます。

「瑕疵(かし)」とは、不動産用語で物件の不具合や欠陥のことです。「心理的瑕疵」にあたるのは、次のような場合だとされています。

  1. 建物の中で人の死に関わる事件・事故が起きた
  2. 周辺で事件・事故・火災などがあった
  3. 周辺に墓地・宗教団体の施設・指定暴力団の事務所などの嫌悪施設がある

これらの心理的瑕疵がある場合、売主は買主に必ず伝えなければならないと定められています。これが「告知義務(こくちぎむ)」と呼ばれるものです。

ヒグチ(宅地建物取引士)
つまり「事故物件」とは、「告知義務」のある「心理的瑕疵」がある物件、ということになります。

しかし、心理的瑕疵についてどれくらい嫌だと感じるかは、人によって違います。少しでも嫌な人もいれば、あまり気にならない人もいるでしょう。

ご主人様
人が死んだ家は絶対に住みたくないよ
ご主人様
少しぐらい問題があっても安くなるなら気にならないな

このような感じ方の違いによるトラブルが起こらないようにするために、国土交通省は2021年に一般的な基準として事故物件ガイドライン案を出しました。

このガイドラインによると、自殺や殺人といった不自然な死などについては告知義務があるとし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては、告知義務はないとされています。

このガイドラインや事故物件の売却については「事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する」でも詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

しかし、孤独死の場合、どの程度だと「すぐに」発見されたかどうかの基準が定められているわけではないので注意が必要です。

告知義務があるのに買主に伝えなかった場合は、売ったあとでトラブルになり、損害賠償を請求されることもあります。

そのため「告知義務は不要」と勝手に判断せず、必ず売却を依頼する不動産会社に伝えて、よく相談しましょう。

事故物件

ヒグチ(宅地建物取引士)
物件にかかわることは、些細なことでも不動産会社にお話しください

必要に応じて、不動産会社がその内容を購入希望者に伝えてくれます。

どの不動産会社に相談すればよいのかわからない場合は、「イクラ不動産」にご相談ください。状況をおうかがいして、適切な不動産会社をご紹介します。

すぐに孤独死が発見された場合

孤独死があったとしても、必ず事故物件に該当するわけではありません

人は必ず死を迎えるわけですから、全ての「死」が心理的瑕疵として判断されるわけではないのです。

孤独死があったとしても発見までに時間がかからなければ、「自然死」と判断され、一般的な方法で売ることができるでしょう。

ただし、「〇日以内に発見すればいい」という明確な基準があるわけではありません

過去の心理的瑕疵になるかならないかの判例でいうと、4日後に発見された孤独死は、心理的瑕疵に該当しないとの判決もあります。(心理的瑕疵に関する裁判例について 平成19年3月9日東京地裁

ヒグチ(宅地建物取引士)
事故物件になるかならないかは状況によるので、自己判断せず、不動産会社に相談をしましょう。

発見が遅れてしまった場合

ご主人様
発見が遅れて臭気がすごい
ご主人様
畳や床に汚れやシミがついてとれない…

このように孤独死で亡くなってから発見まで長期間かかってしまったり、物件に汚れやにおいなどが残った場合は、告知義務のある「事故物件」になります

ヒグチ(宅地建物取引士)
事故物件になった場合は、通常よりも売却額が安くなってしまいます。

自殺や他殺といった事件ほどではないものの、このような場合はそのまま売るのではなく、売却方法を考える必要があるでしょう。

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孤独死があった家やマンションの売却方法

孤独死があった家やマンションを売却する方法には、一般的な仲介による売却と買取とがあります。それぞれの売却方法について、詳しくみてみましょう。

不動産会社の仲介で売却する

孤独死であってもすぐに発見されたような場合は、仲介による一般的な方法によって売却することが可能です。

また、発見までに時間がかかって事故物件になった場合であっても、売り出し価格を安くすれば仲介で売却することができる場合もあります。

不動産仲介と買取の違い

仲介でも売却のメリットは、一般的な相場価格、または事故物件の相場価格に近い額で売れることです。そのため、少しでも高く売りたい場合は、仲介での売却がおすすめだと言えます。

しかし、仲介での売却は一般の人に向けて売り出すので、いつ購入希望者が現れるかわかりません。購入希望者がなかなか現れない場合もあります。そのため、すぐに売りたい場合には、あまり向いていない売却方法だと言えるでしょう。

不動産会社に「買取」してもらう

仲介で売却してみたものの、なかなか購入希望者が現れない場合や、すぐに売却したい場合は、買取での売却を検討しましょう。

「買取」とは、一般消費者ではなく不動産会社が直接買主となって物件を買い取ってくれる方法です。

不動産会社の中でも、事故物件の買取をおもな事業としている不動産会社に依頼すれば、高確率で買い取ってもらえます。

いつまでに売ってしまわないといけないといった売却期限が決まっている場合や、すぐに売って現金化したい場合におすすめなのが買取による売却です。

また買取では、仲介のように購入希望者を探すための広告や宣伝をする必要がないので、知人や近所の人に知られずに売却できるというメリットもあります。

ただし「価格」には期待はできません。買取の額は、相場価格の7割前後になってしまうのが一般的です。

買取を利用する場合は、複数の不動産会社に買取額の見積もりを出してもらい少しでも高く買い取ってくれるところを選ぶことがおすすめです。

ヒグチ(宅地建物取引士)
買取は、安くなってもいいから、周囲に知られずにすぐに売りたい場合におすすめの方法です。

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孤独死があった家やマンションはいくらになる?

最後に、孤独死があった家やマンションを売却する場合、いくらぐらいになるのかをみてみましょう。

すぐに発見された孤独死の場合

  • 亡くなってから、すぐに発見された
  • 発見までに少し時間が経過したが、目立った汚れや臭気はない

このような場合は、不動産会社の仲介による一般的な方法によって、相場に近い価格で大きな値下げをせずに売却できる可能性が高いです。

ただし、売却を仲介する不動産会社には孤独死があったことを伝えるようにしましょう。

また、「告知義務」がない場合でも、亡くなってから間もない場合や近所の人が知っているような場合は、買主に伝えておくほうが良いでしょう

告知義務にならない孤独死であっても、あとから買主が知ってトラブルになることもあります。あらかじめ不動産会社から上手に伝えておいてもらうことがおすすめです。

買取を利用した場合は、仲介での相場価格の7割程度の額になります。例えば、相場価格が2,800万円の物件であれば、買取額は1,960万円ほどです。

発見までに時間がかかった孤独死の場合

  • 発見までに時間を要した
  • 臭気や汚れがひどい

このような場合は、事故物件になります。孤独死による事故物件の場合、状況にもよりますが、仲介で売却する相場価格よりも1割程度安くなることが多いです。

例えば、事故物件でなかった場合の仲介での相場価格が2,800万円のマンションだとすると、孤独死の事故物件では2,500万円ほどになってしまいます。

買取を利用した場合はそこからさらに3割ほど安くなるので、最終的な買取額は1,750万円ほどです。

また、そのままの状況で売ることはまずできません。汚れやにおいが染みついている場合は、特殊清掃やリフォームなどが必要になります。

特殊清掃とは、発見が遅れた遺体の腐敗や腐乱により、ダメージを受けた室内の原状回復や原状復旧をするための処置を含めた清掃です。

特殊清掃

さらに、状況に応じて床や壁紙の張替えなどのリフォームが必要なこともあります。事故物件を売却する際には、これらの費用も必要です。

事故物件の特殊清掃やリフォームの費用については「事故物件のリフォーム費用はいくらかかる?売却でもリフォームは必要?」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

このような不動産を売りに出すときには、事故物件などを多く扱う不動産会社に査定を依頼するようにしましょう

事故物件を多く扱う不動産会社であれば、対応方法や査定方法にもしっかりとしたノウハウを持っています。複数社に依頼して、査定額や販売戦略を比較検討して決めるようにしてください。

どの不動産会社に相談すればよいのかわからない、事故物件を多く取り扱っている不動産会社を紹介してほしいという場合は、ぜひ「イクラ不動産」にご相談ください。

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まとめ

孤独死があった家やマンションが事故物件になるかどうかは、発見までの時間経過がどのくらいあったのか、物件自体に汚れやにおいなどが残っているかどうかが目安となります。

ご主人様
これぐらいなら事故物件にならないだろう…
奥様
孤独死があったことがわかっていたら、買わなかったのに!

しかし、自分で事故物件になる、ならないの判断をした場合、売却後のトラブルにつながる恐れがあるので注意が必要です。孤独死があったことは必ず不動産会社に伝えて、判断してもらうようにしましょう。

事故物件を売却する方法については「事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

孤独死があった家(マンション・一戸建て)の売却について、どうしたらよいのかわからない、いくらぐらいで売れそうなのかを相談したいという方は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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総合評価:5.0 総クチコミ数:21

  • 40代女性(東京都・戸建)自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
    何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
  • 30代男性(大阪府・マンション)無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
    ありがとうございました!
  • 60代女性(兵庫県・戸建)

    一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
    息子の紹介でイクラ不動産を知る事ができて、とてもよかったです!

    はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

    はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

    無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
    また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

  • 30代女性(鹿児島県・戸建)非常にイレギュラーな不動産売却だった為、仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
    結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
    そして、短期間高額にて売却できました。
  • 50代女性(宮城県・戸建)初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
    迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
    LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
    なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
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