【事故物件】自然死のあった家を売るときは告知義務があるのか?

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【事故物件】自然死のあった家を売るときは告知義務があるのか?

老衰で亡くなった父の家を売却したいと思っています。
自然死の場合であっても不動産会社や買主の方に事実を伝える必要があるのでしょうか?

自然死は原則として事故物件扱いになりませんが、状況や亡くなってからの期間によっては、事故物件として扱われる場合もあります🙇

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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結論から言うと、事件性のない自然死については、原則として事故物件にはなりません。しかし、状況によっては事故物件になることもあるため、自己判断は禁物です。

こちらでは、自然死のあった家が事故物件になる場合とならない場合、自然死があった家を売却する方法についてわかりやすく説明します。

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自然死のあった家は事故物件になる?

不動産における事故物件とは、自殺や他殺といった不自然は人の死が起きた家やマンションなど、告知義務のある不動産を指します。

告知義務とは、売主が売却しようとしている物件に何らかの不具合や問題があった場合は、買主に伝えなければならないという売主の責任のことです。

自然死のほとんどは事故物件にならない

原則として、病死や自然死は不自然な死に該当しまないので告知義務にはなりません。しかし、状況によっては事故物件として取り扱われる場合があります。

これまで、明確な人の死における事故物件の定義はなかったのですが、2021年5月20日に国土交通省はトラブルの未然防止の観点から、2021年に事故物件ガイドライン案を公示しました。

このガイドラインによると、自殺殺人といった不自然な死などについては告知義務があるとし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては告知義務がないとされています。

事故物件

つまり、自殺や他殺、不審死の場合は売主は買主にそのことを伝えなければならず、病死や日常生活の事故死などの場合は伝える義務はないということです。

ヒグチ(宅地建物取引士)
しかし自然死であっても、亡くなってから時間が経っていた合は、事故物件になる可能性が高くなります

このガイドラインや事故物件の売却については「事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する」でも詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

心理的瑕疵が事故物件のポイント

事故物件になるかどうかは、自殺や他殺などの不自然な人の死といった心理的瑕疵(しんりてきかし)がポイントになります。

心理的瑕疵とは「人を嫌な気持ちにさせるような欠陥や欠点」という意味です。先の事故物件ガイドライン案で説明した人の死に関わる事件の他にも、隣がゴミ屋敷である場合や、近隣に焼却場や暴力団の施設があるといった場合も心理的瑕疵物件に該当します。

人によって、

ご主人様
事件や事故が起きた物件なんて住みたくない!
ご主人様
安くなるなら別にかまわないよ

と、心理的瑕疵に対する感じ方は異なります。

しかし「感じる」「感じない」といった個人差で判断するとトラブルが発生するため、法律で告知義務事項として定められているのです。

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売買で自然死が告知義務だと判断されるケース

売却する家(マンション・一戸建て)で病死や老衰死などの自然死があった場合、原則としては告知義務事項ではありませんが、必ずしも事故物件と判断されないわけではありません。

発見が遅れた「自然死」「孤独死」は告知するべき

奥様
発見したのは亡くなってから24時間後でした…

「事故や事件性のない死」とはいえ、死亡から発見まで一定期間空いてしまった自然死は、孤独死として扱われ「事故物件」と判断される可能性があります

ヒグチ(宅地建物取引士)
ただし「発見から○日までなら告知義務は不要」という明確な基準はありません。

においや汚れが染み付いてたり、警察や救急車がきて近所に孤独死の事実が知れている場合は、告知義務を果たす必要があります。そのような状況以外であっても、少なくとも不動産会社には必ず孤独死の事実を伝えることが大切です

買主に告知するべきかどうかは、売却を依頼する不動産会社に判断してもらいましょう。

「突然死」は発見までの期間による

  • 浴室での心筋梗塞
  • 乳幼児突然死症候群
  • 原因不明の急な死亡

このような「突然死」は事件性がないので、発見が遅れさえしなければ事故物件に該当する可能性は低いでしょう。

人はいずれ死を迎えるものですから、物件内の全ての死が告知義務に該当するわけではありません。

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判例でみる自然死の告知義務の有無

告知義務に該当するのは、どのようなケースだったのか裁判所の判例をみてみましょう。

腐乱遺体が見つかって売却許可決定が取り消されたケース

概要 競売されたマンション内で死亡後4ヶ月の腐乱遺体が発見される。民事執行法第75条1項の「損傷」に該当するとして、売却許可決定が取り消された。
判例 死因は不明なものの、異臭が染み付くなどの物理的損傷とともに、遺体が長期にわって放置された事実は、民事執行法第75条1項の損傷に該当する。

(平成22年1月29日名古屋高裁:不動産適正取引推進機構

過去の失火による死亡事故で売主の損害賠償責任が認められたケース

概要 3年7ヶ月前の失火による死亡事故は心理的瑕疵であるとして、売主の損害賠償責任を認めた。
判例 ・不慮の事故は自然死とは異なると理解され、心理的瑕疵に該当する。
・仲介業者に非はないものと判断。
・損害賠償請求1,876万円のところ200万円を認める。

(平成22年3月8日東京地裁:不動産適正取引推進機構

死亡後4日の発見は「自然死」と判断されたケース

こちらの判例は賃貸借契約にともなう事案ですが、自然死の告知義務の有無において参考になるので掲載しています。

概要 賃借人の従業員が建物内で病死4日後に発見。賃貸人は建物の価値下落を負ったとして損害賠償請求をしたが、賃借人の債務不履行などは認められず損害賠償請求を棄却。
判例 ・老衰や病気等による自然死は、当然に予想される。
・死後4日の発見は債務不履行や不法行為責任に該当しないため、賃借人に責任を問うことはできない。

(平成19年3月9日東京地裁:不動産適正取引推進機構

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自然死のあった家やマンションはいくらで売れる?

自殺のあった家やマンションは、事故物件になるかどうかで売却できる額は変わってきます。

ここでは、自然死のあった家やマンションなどを売却した場合、いくらぐらいで売れるのかをみてみましょう。

事故物件になれば相場よりも安くなる

病死や突然死で亡くなってからすぐに発見された場合は、事故物件にならないため相場価格に近い額で売却することが可能です。

ヒグチ(宅地建物取引士)
亡くなってから発見されるまで時間が経っている場合は、事故物件になるため相場よりも安い額での売却になります。

どのような状況であったかにもよりますが、自然死や孤独死による事故物件の場合だと買い手が一般消費者である場合の売却方法である仲介での売却額と比べると、一般的に相場価格と同額か、そこから1割程度安くなると考えておくとよいでしょう。

仲介で売却した場合、相場価格が1,800万円の物件であれば、1,620万円〜1,800万円程度の売却額になるということです。

また、においや汚れが染みついた家やマンションの場合だと、ハウスクリーニングやリフォームをするための費用が必要になることも考えられます。その費用分も含めて、手取り額を計算しましょう。

事故物件のリフォーム費用については「事故物件のリフォーム費用はいくらかかる?売却でもリフォームは必要?」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

すぐに売りたいなら「買取」で売却

一般的な仲介での売却だと、早くでも売却するまでに3ヵ月以上かかってしまいます。自然死のあった家やマンションをすぐに売却した場合は、不動産会社に買い取ってもらうのも一つの方法です。

ご主人様
売却に時間をかけたくない
奥様
できるだけ早く売ってしまいたいわ…

このような場合は、仲介で一般の人に売るのではなく、買取の利用を検討してみましょう。

買取

買取であれば価格と条件の折り合いさえつけば、すぐに売却することができます。内見の立会いといった売却時の手間や手続きも不要です。

また、買取では近所の人や知り合いに売却していることを知られずに売却することができます。

ただし、買取は仲介で売却した場合の相場価格より安くなってしまう点がデメリットです。例えば、先ほどの相場価格1,8000万円の家だと、事故物件になれば1,620万円〜1,800万円程度になり、買取ではさらに3割ほど安い1,134〜1,260万円程度になってしまいます。

買取を利用して不動産会社や買取業者に少しでも家を高く買ってもらうコツは、複数の不動産会社に依頼して一番高く買ってくれる不動産会社を選ぶことです。

奥様
いくらぐらいで売れそうなのかを知りたいんだけと…

不動産会社に連絡する前に、いくらぐらいで売れそうかを知りたいという場合は、イクラ不動産にご相談いただければ無料で知ることができます。不動産会社から買取した実績(どの物件を、いつ、いくらで買取したのか)をデータとして集めているので、買取や売却に強い不動産会社のご紹介も可能です。

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まとめ

事件性のない自然死については、売買時の告知義務に該当しません。しかし、自然死であっても状況によっては事故物件になることもあります。自然死があったことを買主に告知すべきかどうかは、ご自身で判断せず、不動産会社に必ず相談しましょう

また売却に時間をかけることができない場合やすぐに売ってしまいたい場合は、仲介での売却よりも安くなってしまいますが、不動産会社に買取してもらうのも一つの手です。あらかじめいくらぐらいで売れるのかを「イクラ不動産」で調べておけば、買取してもらう不動産会社選びの際に役立ちます。

自然死があった家を売却したいけど、どうしたらよいのかわからないとお悩みの方もご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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総合評価:5.0 総クチコミ数:21

  • 40代女性(東京都・戸建)自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
    何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
  • 30代男性(大阪府・マンション)無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
    ありがとうございました!
  • 60代女性(兵庫県・戸建)

    一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
    息子の紹介でイクラ不動産を知る事ができて、とてもよかったです!

    はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

    はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

    無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
    また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

  • 30代女性(鹿児島県・戸建)非常にイレギュラーな不動産売却だった為、仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
    結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
    そして、短期間高額にて売却できました。
  • 50代女性(宮城県・戸建)初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
    迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
    LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
    なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
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