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一人暮らしの父が病気でお風呂場で亡くなりました。
発見まで少し時間がかかったのですが、この場合、事故物件になってしまうのでしょうか？
ご相談ありがとうございます。
通常は病死だと事故物件になりませんが、発見された状況によっては事故物件になることもあります💦
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産相談ができるLINEサービスです。詳しくはこちら
一般的な「病死」であれば、事故物件にならないことがほとんどです。ただし、状況によっては事故物件になってしまうこともあります。
こちらでは、どのような場合に病死でも事故物件になるのか、また病死があった家の売却方法と注意点をわかりやすく説明します。
もくじ
お家の相談をはじめる病死のあった家が事故物件になるかの判断基準
病気で亡くなった人がいた家は、基本的には事故物件にはならないと考えて問題ありません。売却する際も、普通の家を同じように売れることがほとんどです。
ただし、亡くなった状況によっては事故物件になってしまう可能性もあります。どのような場合に事故物件になるのかをみてみましょう。
人が亡くなった家はすべて事故物件になるの？
家やマンションなどが事故物件になるのは、これまでに、その家で住む人にとってイヤな気持ちになる出来事があったかどうかがポイントです。嫌な気持ちになる出来事として、自殺や殺人事件などがあげられます。
このような住む人が嫌な気持ちになる出来事や状態のことを心理的瑕疵（しんりてきかし）と呼びます。家の中で起こった事件以外にも、隣の家がゴミ屋敷だったり近くに暴力団の事務所があったりすることも心理的瑕疵になります。
これまでは、家の中で人が亡くなった場合、どのような理由であっても事故物件だと考える人や、自殺や他殺の場合だけ事故物件だと考える人など、判断基準がバラバラでした。
事故物件についての考え方がバラバラだと、家やマンションの売買の時にトラブルが起こります。そこで、国土交通省はトラブルの未然防止の観点から、2021年に事故物件ガイドライン案を公示しました。
このガイドラインによると、自殺や殺人、不自然な死があった家は事故物件とし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては、事故物件ではないとされています。
このガイドラインや事故物件の売却については「事故物件は売却できる？相場や売却方法をわかりやすく説明する」でも詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
病死には告知義務はない
自殺や殺人事件といった心理的瑕疵のある事故物件を売るときには、買主にそのことを伝えて了承してもらってからしか売ることができません。
この心理的瑕疵があることを買主に伝えなければならないことを「告知義務（こくちぎむ）」と呼びます。
先ほどのガイドラインによると、一般的な病死は心理的瑕疵にはならないので、買主に病死があったことを伝えなくても問題はありません。
ただし、「人が最近亡くなった家には住みたくない」と考える人も一定数いることは事実です。
そのため、買主から質問をされたときに、隠したりウソをついたりすることはおすすめできません。
病死には告知義務はありませんが、病死からすぐに売却する場合や、亡くなったことが売却の理由になっているような場合は、不動産会社に伝えておくほうがよいでしょう。
告知義務については「自然死でお家を売却するときは告知義務事項に該当するのか」でも説明していますので、ぜひ読んでみてください。
病死でも放置期間によっては事故物件になることも
事件性のない病死でも、発見が遅れた場合には事故物件になってしまう可能性があります。
たとえ病死だとしても、何日も何ヵ月も発見されずに放置されていれば、においや汚れ、シミが家の中についてしまいます。「すぐに病院に搬送された病死」と「亡くなってから長期間放置された孤独死」とでは、買主の気持ちが違ってくるのは当然です。
孤独死にとされるのは、「亡くなってから発見まで、〇日以内」といった明確な基準はありませんが、たとえ数日後の発見だとしても告知義務になることもあります。
あとからトラブルにならないように、孤独死と判断されるかもしれない場合は、前もって不動産会社に伝えておくようにしましょう。
孤独死のお家の売却については「孤独死があった家の売却方法についてまとめた」もご覧ください。
病死があった家の売却方法と注意点
病死のあった家やマンションの売却で悩んでいる方も多いことでしょう。ここでは、病死のあった家の売却方法や注意点について説明します。
心理的瑕疵でなければ一般的な売却が可能
亡くなってから発見までに時間経過がない場合には、一般的な家やマンションと同様に一般的な売却方法である「仲介」によって売却できることがほとんどです。価格も相場に近い金額で売ることができるでしょう。
ただし、先に述べたように、病死がきっかけとなって売却する場合や、病死があってからすぐに売る場合には、不動産会社にはその事実を伝えておくことがおすすめです。
購入希望者が、内見をしたときなどに近所に住んでいる人から病死があったことを聞き知り、売却理由を隠していると思われるほうが売却に悪影響があります。
一般的な仲介の流れは「不動産売却の流れをイラスト解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
孤独死だと事故物件の売却額になる
病死であっても、発見までに時間がかかり孤独死と見なされれば、告知義務のある事故物件になってしまいます。
孤独死による事故物件の場合だと、発見されたときの状況にもよりますが、一般的な仲介で売れる価格の1割程度安くなることが多いです。
つまり、何もなければ3,000万円程度で売れる家やマンションであれば、2,700万円程度になります。
さらに孤独死の場合だと、次で説明するような清掃やリフォームが必要になることが多いので、その費用も必要です。
孤独死の場合は特殊清掃やリフォームが必要
病気で亡くなってから発見されるまでに時間がかかり、孤独死になってしまったケースでは、売却前に家の中をきれいに回復する必要があります。
孤独死のにおいやシミなどをできる限りなくすには、特殊清掃が必要です。特殊清掃業者では、事故後の特別な清掃や消毒に対応してくれます。また、状況に応じて、床・畳・壁紙の張替などのリフォームが必要です。
事故物件のリフォーム費用については「事故物件のリフォーム費用はいくらかかる？売却でもリフォームは必要？」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
早く売りたい場合は買取
すぐに売りたい場合やなかなか売れない場合は、「買取」を利用しても良いでしょう。
買取とは、家やマンションを不動産業者に直接買い取ってもらう売却方法です。仲介のように買いたい人が現れるのを待つ必要がないので、すぐに売ることができます。
ただし買取金額は、仲介で売却できる相場価格の7割前後になってしまうのが一般的です。
例えば、先にあげた仲介で売却した場合の相場が3,000万円の家であれば、通常の事故死の場合は2,100万円程度、孤独死があった事故物件になると相場が2,700万円程度になり、さらに買取だと3割安い1,890万円程度になってしまいます。
一般の人が「買いたくないな」と思う孤独死などの事故物件でも、事故物件の買取をしている不動産会社なら高確率で買取が可能です。
しかし、病死があった家の買取で注意が必要なのは、不動産会社の勝手な判断で「事故物件」と決めつけられて安く買い取られてしまうことです。
事故物件にならないような早期発見の病死の場合でも、このようにあることないことを言われて、安く買い叩かれてしまう恐れがあります。このような状況にならないためには、複数の不動産会社に買取の査定を依頼しましょう。
一般的な病死であれば、通常の売却も十分に可能です。買取をしてもらう場合であっても、買取査定だけではなく、必ず売却査定も依頼して、通常ならいくらぐらいで売れるのかを知っておくことが大切です。
しかし、不動産会社に買取や売却の査定をしてもらおうと思っても、どの不動産会社に連絡をすればいいかわからない方や、いくらで売れるのかを前もって知っておきたい方もいることでしょう。
そのような方にピッタリなのが「イクラ不動産」です。イクラ不動産では、事故物件の売却や買取に強い不動産会社をご紹介します。また、いくらぐらいで売れそうかを前もって調べることできるのでおすすめです。
まとめ
病死があった家やマンションは、亡くなってから放置されていなければ、通常は事故物件にはなりません。ただし、売却してからトラブルにならないようにするためには、不動産会社に伝えておくほうが良いでしょう。
事故物件にならない病死であるにもかかわらず、安い価格で買い叩こうとする不動産会社があるのも事実です。少しでも高く売るためには、誠実に売却してくれたり買い取ったりしてくれる不動産会社を選ぶことが大切になります。
病死のあった家やマンションの売却を任せられる不動産会社を探したい方や、いくらぐらいで売れるのか知りたいという方は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、だいたいいくらぐらいになるのか、どのようにすべきなのかアドバイスがもらえます。
総クチコミ数：21
