事故物件をできるだけ高く売るための3つのポイント

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事故物件をできるだけ高く売るための3つのポイント

一人暮らしの身内が孤独死で亡くなり、発見が遅れたため事故物件になってしまいました…
家を手放したいのですが、少しでも高く売れるならありがたいです。何か良い方法はあるでしょうか?

ご相談ありがとうございます。事故物件であっても売却する方法はございます。また、できるだけ高く売る方法もご紹介しますのでご安心ください✨

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産相談ができるLINEサービスです。詳しくはこちら

奥様
事故物件だと売れないのかしら…
ご主人様
少しでも高く売れたらありがたいんだけど…

不動産の売却は、人生においてそう何度もあることではありません。まして、それが事故物件となると、どうすればよいのかわからず困っている方も多いことでしょう。

不幸な事件や事故があった事故物件でも、売却することは不可能ではありません。

ここでは事故物件をできるだけ高く売却するためのポイントをお伝えします。

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事故物件とは

ヒグチ(宅地建物取引士)
実は「事故物件」には、きまりや定めはありません

一般的に、自殺殺人といった不自然な人の死にかかわる事件や事故があった物件を「事故物件」と呼びます。

そのようなことが起きた物件は、

奥様
そんな家には住みたくないわ!

とイヤな気持ちになる人がほとんどです。

このような住みたくないと感じたりイヤな気持ちになったりすることを、不動産の用語で「心理的瑕疵(しんりてきかし)」と言います。

注意

心理的瑕疵(しんりてきかし)

事故物件は「心理的瑕疵物件」といわれることもあります。

「瑕疵(かし)」とは、見えない欠陥や欠点、過失などの意味で、不動産業界ではよく用いられる言葉です。心理的瑕疵に対して「物理的瑕疵」は、雨漏りやシロアリ被害、排水管のつまりなどが挙げられます。

心理的瑕疵は、住む人に「心理的にそこに住むのは気が引けるなぁ」と思わせる事象のことです。人の死に関わる事件が起きた物件の他にも、

・隣地がゴミ屋敷
・近隣に宗教施設や暴力団の施設がある

などの物件も心理的瑕疵物件に該当します。

事故物件に課される「告知義務」とは?

売りに出す家やマンションで、自殺や殺人などの心理的瑕疵があった場合は、購入希望者にそのことを伝えなければなりません。これを「告知義務(こくちぎむ)」と言います。

しかし、人の死についての感じ方は人それぞれ違います。そのため、告知義務があるかどうか、事故物件になるかどうかのトラブルが絶えませんでした。

そこで、国土交通省は2021年に、トラブルの未然防止の観点から事故物件ガイドライン案を公示したのです。

このガイドラインによると、自殺殺人、長期間放置されていた孤独死などの不自然な死については告知義務があるとし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死については、告知義務はないとされています。

ヒグチ(宅地建物取引士)
事故物件になるかどうかは自己判断せずに、まず不動産会社に相談してください

このガイドラインや事故物件の売却については「事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する」でも詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

不動産を売却するときに、告知義務になるような事件や事故があった場合は、「物件状況等報告書」にそのことを正直に記載する必要があります。

物件状況等報告書(事故物件)

物件状況等報告書とは、不動産売買の契約書の中にある項目のひとつで、売主が知っている物件の情報について、買主に対して伝えるものです。

告知義務を守ることは、物件を売却したあとに瑕疵が発覚して、「知っていたら買わなかったのに!」とトラブルになることを防ぐためにとても大切です。

ヒグチ(宅地建物取引士)
告知義務があるのに隠して売却すると、告知義務違反になます

告知義務違反となった場合、契約内容と違うものを売ったとして責任を取ることになってしまうます。これが「契約不適合責任」です。契約不適合責任を負うことになれば、契約解除損害賠償を請求されることにもなりかねません。

告知義務は、買主を守るためだけではなく、のちのちのトラブルから売主を守ることにもつながります。事故物件を売却するときには、必ず不動産会社と買主にそのことを伝え、告知義務を守るようにしましょう。

事故物件の売却相場とは

ご主人様
事故物件になったからには、もう売却できないのでは…

所有している物件が事故物件になってしまったら、そう考えるのも当然です。しかし事故物件であっても、売却することはできます。

事故物件は心理的瑕疵物件であると説明しましたが、先にも述べた通り、死に対しての受け止め方は人によって大きく異なります。

ご主人様
人が死んだ家なんて恐ろしくて絶対にいやだ

と考えれる人もいれば、

ご主人様
安く買えるならラッキー!

と思う人もいます。

しかし、売却できるとは言っても、事故物件が相場通りの価格で売れることはまずありません

事故物件を気にしない人であっても、同じ値段で同じような家が売られていれば、わざわざ事故物件を選ぶことはないからです。

事件や事故の内容にもよりますが、一般的に事故物件は、自殺であれば相場価格の3割程度殺人であれば5割程度、長期間放置された孤独死であれば1割程度の値引きをしないと売れないと言われています。

つまり、仲介による一般的な方法で売却した場合、2,500万円程度で売れる物件であれば、自殺の場合だと1,750万円程度殺人の場合だと1,250万円程度放置された孤独死の場合だと2,250万円程度になるということです。

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事故物件をできるだけ高く売る3つのポイント

相場の1割〜5割引きでしか売れないと言われている事故物件を、少しでも高く売るポイントを3つ紹介します。

査定を依頼する前に特殊清掃を済ませておく

事件や事故の内容にもよりますが、室内に血液が飛び散ったり体液が染みたりしている場合は、不動産会社に査定を依頼する前に、特殊清掃を済ませておく必要があります。

特殊清掃とは、事件や事故によってダメージを受けた室内の原状回復する特別な清掃作業のことです。血液や体液などによる室内の表面的なダメージだけではなく、においまで完全に取り去ってくれます。

特殊清掃

特殊清掃については「事故物件の掃除「特殊清掃」とは?費用の目安と業者選びの3つのポイント」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

特殊清掃をせずに不動産会社に査定を依頼すると、大きく査定額が下がります

事故物件を高く売るためには、少なくとも特殊清掃は必ず行い、事故や事件の痕跡を消してから査定を依頼するようにしましょう。

自己判断でリフォームや建物の取り壊しはしない

特殊清掃をするよりも、リフォームをしたり建物を取り壊して更地にしたりしたほうが高く売れるのでは…と考える方がいるかもしれません。しかし、自己判断で事故物件の取り壊しやリフォームはしないようにしましょう

リフォームをするには少なくとも数十万、更地にするには数百万の費用が発生します。その費用は、持ち出しになってしまいます。

ヒグチ(宅地建物取引士)
リフォームや解体費用を上乗せして売ることは、まず不可能です

たとえば、相場価格1,000万円の土地に建っていた建物が、事故物件となったと仮定しましょう。建物を取り壊すのに300万円かかったとしても、その土地が相場より高い値段、もしくは同じ1,000万円で売れることはまずありません。

事故物件は更地にしたところで事故物件であることには変わりなく、告知義務は残っているからです。

ヒグチ(宅地建物取引士)
事故物件であることを隠すために、建物を取り壊して売却した売主が告知義務違反になったケースもあります

事故物件の取り壊しについては「事故物件を建て替えたり取り壊して土地にしたりすれば大丈夫なの?」で詳しく説明していますので、ぜひご覧ください。

事故物件は相場がわかりにくいため、いくらで売れるかは未知数です。少しでも高く売ることを考えるのであれば、自己判断でリフォームや取り壊しをせず、まずは不動産会社に相談するようにしてください。

どの不動産会社に相談すればよいのかわからない場合は、「イクラ不動産」にご相談ください。状況をおうかがいして、適切な不動産会社をご紹介します。

買取は手取りの高い不動産会社を選ぶ

事故物件がいくらで売れるかは、実際に査定を受けるまでわかりません。それは事故物件には相場がないため、事件や事故の内容、物件の状態、また立地条件などによって不動産会社の判断が大きく異なるためです。

一般的な仲介での売却が難しい場合や、少しでも早く売却したい場合は、買取での売却を検討するのも良いでしょう。買取を利用すれば、周囲に知られずにすぐに現金化することが可能です。

買取

ただし、買取の価格は、事故物件の価格からさらに3割ほど安くなってしまいます。

先ほどの例をあげると、相場価格が2,500万円の物件が自殺によって1,750万円になってしまった場合、買取だとそこから3割安くなるため、1,225万円程度になってしまうのです。

インターネットで検索すると、事故物件専門の不動産買取会社も見つかります。

ご主人様
事故物件は、事故物件専門の会社でしか買い取ってもらえないのでは…
ご主人様
そのような会社なら高く買い取ってくれるのでは…

そのように思うかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。

事故物件専門の不動産買取会社に足元を見られて言い値で買いたたかれてしまう前に、ほかの不動産会社にも買取査定を依頼してみましょう。

買取をしているかどうかは不動産会社によって異なります。まずは「買取をしていますか?」ときいてから査定を依頼しましょう。

買取をしている不動産会社はイクラ不動産で紹介してもらうことができます。

買取査定を受けるときには、「手取り金額」で比較することがポイントです。不動産会社によっては査定価格とは別に手数料などを設定しているところもあります。

すべて同じ条件で比較するために、

ご主人様
かかる費用を差し引いての手取り金額を教えてください

と、買取の見積もりをしてもらう複数の不動産会社に対して質問してみることがおすすめです。

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まとめ

事故物件といっても売却することは可能です。しかし、事故物件であることを隠して売却することは、告知義務違反になります。事故物件になるかどうかわからない場合や、事故物件を売却する場合は、必ず不動産に相談するようにしましょう。

この記事で紹介したポイントを押さえておけば、安く買い叩かれてしまうことも避けられます。不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社に査定をしてもらうことが大切です。

事故物件を売りたいけどどうしたらいいかわからない、事故物件だけどできるだけ高く売りたい場合は、「イクラ不動産」にお気軽にご相談ください。無料&匿名で相談することができ、売却実績の多いおすすめの不動産会社をご紹介します。

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総合評価:5.0 総クチコミ数:21

  • 40代女性(東京都・戸建)自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
    何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
  • 30代男性(大阪府・マンション)無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
    ありがとうございました!
  • 60代女性(兵庫県・戸建)

    一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
    息子の紹介でイクラ不動産を知る事ができて、とてもよかったです!

    はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

    はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

    無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
    また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

  • 30代女性(鹿児島県・戸建)非常にイレギュラーな不動産売却だった為、仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
    結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
    そして、短期間高額にて売却できました。
  • 50代女性(宮城県・戸建)初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
    迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
    LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
    なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
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