事故物件を建て替えたり取り壊して土地にしたりすれば大丈夫なの?

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事故物件を建て替えたり取り壊して土地にしたりすれば大丈夫なの?

実家で自殺があったため事故物件になってしまいました…
事故物件でも、売れるんでしょうか?
家を取り壊して土地だけにして売れば、事故物件にせずに売却できるでしょうか?

こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

奥様
事故物件の家を取り壊したら、普通の土地として売っても大丈夫かしら…
ご主人様
建て替えをしたから、もう事故物件じゃないよね…?

所有する家やマンションの室内で不幸な事故や事件があったため事故物件となってしまい、どうしたら良いのかわからないと困っている方も多いことでしょう。

事故物件である建物を取り壊したり建て替えたりすれば、問題なく売却できると考えている方もいるかもしれませんが、建物がなくなっても事故物件であることに変わりはありません。

ここでは事故物件になった場合はどうすればよいのか、また事故物件を売却する方法や売却額の目安などについて詳しく説明します。

事故物件の売却については、「【事故物件×不動産売却まとめ】告知義務や売却相場と併せて売り方の基本を解説」でも詳しく説明しています。

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不動産会社ではありません

1.事故物件と告知義務

家やマンションなどの室内で人の死があった場合、事故物件になることがあります。しかし、すべての人の死が事故物件になるわけではありません

まずここでは、どのような場合に事故物件になるのか、告知義務があるとはどういうことなのかについて見てみましょう。

1-1.事故物件になるのはどのような場合?

どのようなことが起きれば事故物件になるかといった法律やきまりはありませんが、一般的には不自然な「人の死」が発生した物件が事故物件と呼ばれるようになります。

不自然な死とは、自殺殺人などです。これに対し、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては、自然な死とされています。

自殺や他殺などがあった物件は、多くの人が住みたくないと感じたりイヤな気持ちになったりします。このような「住みたくない」という気持ちになるものが「心理的瑕疵(かし)」と呼ばれるものです。

注意

心理的瑕疵(しんりてきかし)

「瑕疵(かし)」とは不動産業界でよく用いられる言葉で、見えない欠陥や欠点、過失など、住む人に「心理的にそこに住むのは気が引けるなぁ」と思わせる事象のことです。心理的瑕疵に対して「物理的瑕疵」は、雨漏りやシロアリ被害、排水管のつまりなどがあげられます。

心理的瑕疵には、人の死に関わる事件が起きた物件の他にも、

・隣地がゴミ屋敷

・近隣に宗教や暴力団の施設がある

などがあげられます。

建物そのものに欠陥がなくても、心理的瑕疵があれば購入希望者に伝えなければなりません。これを「告知義務」と言います。

ヒグチ(宅地建物取引士)
次に、告知義務についてくわしく見てみましょう

1-2.告知義務とは?

物件になんらかの瑕疵(かし)がある場合、売主は買主にそのことを隠さずに伝えなければなりません。これが「告知義務(こくちぎむ)」と呼ばれるものです。

物件状況等報告書(事故物件)

宅地建物取引業法では、以下のように明記されています。

取引の相手の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて説明しないでおく、または嘘を言うようなことをしてはならない(宅地建物取引業法第47条第1項)

つまり、先に説明したような人の死による心理的瑕疵は告知義務の対象であるため、売主は購入希望者や買主に必ず伝えなければならないのです。

この告知義務に違反すると、買主から契約解除や損害賠償を求められ、話し合いで解決しなければ裁判にまで発展してしまいます。

しかし、人の死についての考え方は、人によってさまざまです。

奥様
人が亡くなった家は絶対に住みたくないわ!
ご主人様
亡くなった理由によっては、安くなるなら買ってもいいかな

このような感じ方の違いによるトラブルが起こらないようにするために、国土交通省は2021年に一般的な基準として宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを出しました。

これによると、自殺殺人といった不自然な死などについては告知義務があるとし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては、告知義務はないとされています。

事故物件のガイドラインや事故物件の売却については「事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する」でも詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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2.事故物件を建て替え・土地だけにした場合の告知義務

次に、建物を取り壊して土地だけにしたり、新しく家を建て替えたりして売却する場合はどうなるかについて見てみましょう。

2-1.建て替えや土地だけにしても告知義務はある

事故物件になってしまうと通常の相場で売るのは難しく、市場価格よりも安い価格で手放すしかなくなってしまいます。

奥様
建物を取り壊して更地にすれば、告知しなくてよくなるのでは…
ご主人様
新しく家を建てたら、告知しなくて大丈夫かな?
サカネ
いいえ。告知は必要です!

事故物件は、事故のあった建物を取り壊して土地だけにしてしまっても、さらにそこに新しい家を建てたとしても、「なかったこと」にはできません

土地だけにして事故物件であることを隠して売った場合であっても、人の口に戸は立てられないため、やがて近所の方などから必ず耳に入ると思っておきましょう。

買主が事故物件であることを知ったうえで購入していれば問題ありませんが、そうでない場合には告知義務違反となり、売主は責任を問われることになるのです。

実際に、自殺のあった家を取り壊し、事故物件であることを伝えずに売却した売主が告知義務違反で買主から訴えられて損害賠償金を支払うことになった判例もあります。

ヒグチ(宅地建物取引士)
売却後のトラブルを避けるためにも、事故物件であることは必ず不動産会社に伝えるようにしましょう

2-2.告知義務に違反した場合どうなるの?

事故物件であることを黙って販売したことがバレてしまい告知義務違反となった場合には、「契約不適合責任」を問われることになります。

契約不適合というのは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」という意味です。不動産取引では瑕疵は必ず伝えなければなりません。

サカネ
告知がないということは、この物件には瑕疵がないものとして契約、売却したことになります

しかし、実際には心理的瑕疵のある事故物件であった場合、契約の内容と違うことになるため、契約不適合責任を問われるのです。

契約不適合となった場合には、次のような権利が買主に認められています。

  • 履行の追完請求権
  • 代金減額請求権
  • 債務不履行の規定による損害賠償
  • 債務不履行の規定による契約解除

心理的瑕疵物件の場合には、契約解除や損害賠償を請求される、代金の減額を請求されるなどの可能性があります。

もし買主が購入直後に気づかなかったとしても、契約不適合責任では買主が事実を知ったときから1年以内に通知すればよいとされているため、民法で時効となる10年後まで告知義務違反で訴えられる恐れがあるのです。

告知義務違反がバレた場合には大きな金銭的負担を負うことになりかねず、もし買主が気づかなかったとしても、10年もの長い間ずっと心理的負担を抱えることになります。

ヒグチ(宅地建物取引士)
事故物件であることは、不動産会社にも買主にも、正直に伝えるようにしましょう。

事故物件の売却を得意とする不動産会社であれば、売却できるように上手に購入希望者に告知をしてくれます。

事故物件を上手に売却してくれる不動産会社を見つけたい場合は「イクラ不動産」をご利用ください。売却力の高い不動産会社を選べます。

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3.事故物件を建て替え・土地だけにした場合どれくらい価格になるのか

では、事故物件となった建物を建て替えたり、取り壊して更地にした場合、どれくらいの価格になるのか見てみましょう。

3-1.建て替えや土地だけにした場合でも3〜5割は価格が下がる

自殺や殺人があった心理的瑕疵物件については、原状を回復したり痕跡をなくしたりしても、相場価格で売ることはまず不可能です。

事故物件となった原因にもよりますが、一般的には自殺の場合だと相場価格から3割程度、殺人の場合だと5割程度安くなります。

これは、事故物件を立て替えたり更地にしたりしてもほとんど同じです。

ヒグチ(宅地建物取引士)
建て替えたり更地にしたりしても、心理的瑕疵があることに変わりはありません

仲介による一般的な方法での売却がむずかしい場合は、不動産会社に直接買ってもらう買取での売却を検討するのもひとつの手です。

買取は仲介での売却の相場価格から、さらに3割程度安くなってしまう点がデメリットですが、周囲に知られずに、すぐに現金化できるというメリットがあります。すぐに売却したい場合は、利用してみてもよいでしょう。

3-2.物件価格の下げ幅は立地条件によっても異なる

事故物件の下げ幅は、相場価格の3〜5割であるのが一般的ですが、人気の高いエリアであれば状況は少し異なります。

住みたいと考える人が多いにもかかわらず、物件の供給が追いついていないような場所であれば、事故物件でも1〜2割程度の値引きで売却できる可能性があります

そもそも心理的瑕疵というのは、人の感受性に大きく左右されるため、人が亡くなったというだけで「絶対その家には住みたくない」と思う人もいれば、「リフォームするから気にしない」という人もいます。

事故物件であっても、人気のエリアであれば

ご主人様
こんなにいい立地で、安くなるならむしろラッキー

と思う人は多くなるため、下げ幅は小さくなるケースが多いのです。

事故物件を売却する方法については「事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する」でもくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

3-3.事故物件の売却は不動産会社に相談を

事故物件は、自己判断で建て替えたり土地だけにしてしまっても、必ず高く売れるというわけではありませんし、余分に費用もかかります。

住宅が建っている土地は、固定資産税が最大1/6にまで優遇されていますが、更地にするとこの優遇措置はなくなり、固定資産税が一気に跳ね上がるので注意が必要です。

室内が汚れている事故物件の場合、特殊清掃や部分的なリフォームをするだけで売却できる可能性もあります。

事故物件の特殊清掃については、「事故物件の掃除「特殊清掃」とは?費用の目安と業者選びの3つのポイント」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。

事故物件を売却するなら、建て替えたり更地にする前に、まず不動産会社に問い合わせてみるのがおすすめです。

建物が築浅で劣化が少なかったり立地条件が優れていたりする場合は、相場価格から1〜2割程度値引きするだけで売れることもあります。

建物に価値がない場合でも、解体費用を差し引いた金額で売ることも可能です。

ヒグチ(宅地建物取引士)
事故物件だからとあきらめてしまわずに、まずは不動産会社に相談してみてください。

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まとめ

家を取り壊してもなかなか買い手がつかないようであれば、しばらくの期間は売却をあきらめて、何年か経ってから売りに出してみるといいかもしれません。

時間が経って「心理的瑕疵」が軽くなれば、それだけ売れやすくなります。

あるいは、なるべく早く売却してしまいたいということであれば、「買取」の利用を検討してみても良いでしょう。

いくらで売れるのか

事故物件の売却を任せられる不動産会社がわからない方や、事故物件を買取してくれる不動産会社を探したい方は、「イクラ不動産」をご利用ください。

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