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実家が事故物件になってしまいました。家を取り壊して土地だけにすれば問題なく売れるのでしょうか？
ご相談ありがとうございます🙇♀️
事故物件であっても売却は可能です💡
ただし、事故物件を売却するには告知義務を果たさなければなりません💦
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産相談ができるLINEサービスです。
自分が所有する不動産が事故物件となってしまい、お困りの方は多いと思われます。
事故物件を売却するには、当時の建物を取り壊して更地にしたとしても告知義務を果たさなければなりません。
ここでは事故物件となった場合、どうすればよいのかを見ていきます。
もくじ
お家の相談をはじめる事故物件と告知義務
そもそも事故物件とは何なのか、また事故物件に課される告知義務とはどのようなものなのか見ていきましょう。
事故物件とはどんな物件のことを指す？
どのような物件を事故物件と呼ぶのかについては、明確に法で定義はされていません。
一般的には他殺や自殺、孤独死など、「人の死」にかかわる事件が発生した物件のことを「事故物件」と呼びます。
そのような物件は「知った以上は住みたくない」と多くの人が心理的抵抗を感じるため、特に「心理的瑕疵（かし）物件」と呼ばれることもあります。
心理的瑕疵（しんりてきかし）
「瑕疵」とは、見えない欠陥や欠点、過失などの意味で、不動産業界ではよく用いられる言葉です。心理的瑕疵に対して「物理的瑕疵」は、雨漏りやシロアリ被害、排水管のつまりなどが挙げられます。
心理的瑕疵は、住む人に「心理的にそこに住むのは気が引けるなぁ」と思わせる事象のことです。人の死に関わる事件が起きた物件の他にも、
・隣地がゴミ屋敷
・近隣に宗教施設や暴力団の施設がある
などの物件も心理的瑕疵物件に該当します。
建物そのものに欠陥がなくても、心理的瑕疵のある物件は、売却をするときには「告知義務」が課されるとされています。
事故物件に課される告知義務って？
事故物件を売却するときに課される「告知義務」とは、物件になんらかの瑕疵（かし）がある場合、売主は買主にそのことを伝えなければならないという決まりのことです。
宅地建物取引業法では、以下のように明記されています。
購入しようかと検討している物件で、以前死亡事故があったと聞くと、ほとんどの人は
と思うものです。そう思われたら買ってもらえなくなるからと、売主が黙っていたり嘘をついたりすると告知義務違反になりますので、きちんと告知するようにしてください。
事故物件を建て替え・土地だけにした場合の告知義務
建物を取り壊して土地だけにしたり、新しく家を建て替えたりして売却する場合はどうなるか、見てみましょう。
建て替えや土地だけにしても告知義務はある
事故物件になってしまうと通常の相場で売るのは難しく、市場価格よりも安い価格で手放すしかなくなってしまいます。
事故物件は、事故のあった建物を取り壊して土地だけにしてしまっても、さらにそこに新しい家を建てたとしても、「なかったこと」にはできません。
土地だけにして黙って売ってしまった場合でも、人の口に戸は立てられないため、やがてご近所の方などから必ず耳に入ると思っておきましょう。
買主が事故物件と告知されたうえで購入していれば問題ありませんが、そうでない場合には告知義務違反となり、売主は責任を問われることになります。
告知義務に違反した場合どうなるの？
事故物件であることを黙って販売したことがバレてしまって、告知義務違反となった場合には、「契約不適合責任」を問われることになります。
契約不適合というのは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」という意味です。不動産取引では瑕疵は告知しなければなりません。
しかし、実際は事故物件であった場合には、契約の内容に適合していないことになるため、契約不適合責任を問われるのです。
契約不適合となった場合には、
- 履行の追完請求権
- 代金減額請求権
- 債務不履行の規定による損害賠償
- 債務不履行の規定による契約解除
このような権利が買主に認められているため、心理的瑕疵物件の場合には、契約解除や損害賠償を請求される、代金の減額を請求されるなどの可能性があります。
もし買主が購入直後に気づかなかったとしても、契約不適合責任では買主が事実を知ったときから1年以内に通知すればよいとされているため、民法で時効となる10年後まで「告知義務違反になるかも」と怯えて暮らさなければなりません。
告知義務違反がバレた場合には大きな金銭的負担を、もし買主が気づかなかったとしても10年もの長い間ずっと心理的負担を抱えることになります。
ですから事故物件であることは、不動産会社にも買主にも、正直に伝えるようにしてください。
事故物件を建て替え・土地だけにした場合どれくらい価格になるのか
では、事故物件となった建物を建て替えたり、取り壊して更地にした場合、どれくらいの価格になるのか見てみましょう。
建て替えや土地だけにした場合でも3〜5割は価格が下がる
残念ながら心理的瑕疵物件については、原状を回復したり、痕跡をなくしたからといって高く売ることはもちろん、相場価格で売ることも困難です。
事故物件となった原因にもよりますが、一般的には相場価格から3〜5割値引きして売却することになる覚悟が必要です。
事故物件を立て替えたり、更地に戻したりしても、相場価格で売るのは難しいでしょう。
心理的瑕疵は、人によって感じ方が大きく違うため、建物が新しくなったからといっても「住みたくない」と思う人はいるからです。
物件価格の下げ幅は立地条件によっても異なる
事故物件の下げ幅は、相場の3〜5割であるのが一般的ですが、人気の高いエリアであれば状況は少し異なります。
住みたいと考える人が多いにもかかわらず、物件の供給が追いついていないような場所であれば、事故物件でも1〜2割程度の値引きで売却できる可能性があります。
そもそも心理的瑕疵というのは、人の感受性に大きく左右されるため、人が亡くなったというだけで「絶対その家には住みたくない」と思う人もいれば、「リフォームするから気にしない」という人もいます。
事故物件であっても、人気のエリアであれば
と思う人は多いと考えられるため、下げ幅は小さくなるケースが多いのです。
事故物件の売却は不動産会社に相談を
事故物件は、自己判断で建て替えたり土地だけにしてしまっても、必ず高く売れるというわけではありませんし、余分に費用もかかります。
住宅が建っている土地は、固定資産税が最大1/6にまで優遇されています。更地にするとこの優遇措置はなくなり、固定資産税は一気に跳ね上がります。
また家を解体することで「売れやすさ」は向上しますが、解体には100万円単位の費用がかかってしまいます。
事故物件を売却するなら、建て替えたり更地にする前に、不動産会社に問い合わせてみるのがよいです。
建物が築浅で劣化が少なかったり立地条件がいいような場合には、相場の1〜2割程度値引きするだけで売れることがあります。
建物に価値がない場合でも、解体費用を差し引いた金額で売れる可能性もあります。
事故物件だからと諦めてしまわずに、まずは不動産会社に相談してみてください。
事故物件を売却する方法については「事故物件は売却できる？相場や売却方法をわかりやすく説明する」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
家を取り壊してもなかなか買い手がつかないようであれば、しばらくの期間は売却を諦めて、何年か経ってから売りに出してみるといいかもしれません。
時間が経って「心理的瑕疵」が軽くなれば、それだけ売れやすくなります。
あるいは、なるべく早く売却してしまいたいということであれば、「買取」を検討するといいでしょう。
もし、事故物件でどうしたらよいのかわからない人や、一番ベストな方法を提案して欲しいという人、事故物件を買取してくれる不動産会社を紹介して欲しいという人は「イクラ不動産」でご相談ください。
あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスさせていただきます。
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