事故物件を売るには?売却方法を徹底解説!相場価格や買取のコツも紹介

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事故物件を売るには?売却方法を徹底解説!相場価格や買取のコツも紹介

事故物件を売却するうえで一番の問題点となるのは、事故物件であることにつけ込んで、相場より大幅に安く買い叩く不動産会社がいることです。

しかし、事故物件には事故物件なりの売却方法があります。

また、そもそも事故物件でなければ普通の価格で売れるため、まずは事故物件かどうかを判断してから、売却方法を検討するのがおすすめです。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

  • 事故物件になるのは自殺や殺人など不自然な人の死があった場合。病死や不慮の死では告知義務の対象とならないが、不動産会社には伝えておくようにする
  • 事故物件の売却価格は相場価格よりも殺人だと5割減、自殺だと3割減とかなり安くなってしまう。どれくらい安くなるかは状況によって異なる
  • 事故物件であっても仲介で売却することも可能。なかなか売れない場合やすぐに売却したい場合は、仲介での売却よりも3割程度安くなるが買取の利用も検討する
この記事はこんな人におすすめ!
売却したい不動産が事故物件になるかどうかわからない
事故物件がいくらぐらいで売れるのかを知りたい
事故物件の売却方法や少しでも高く売るコツを知りたい

1.事故物件になる場合とは?

事故物件の売却について説明する前に、事故物件とはどのようなものを指すのかを確認しておきましょう。

事故物件とは、自殺や他殺など、その家で人の死に関わる事件や事故が起きた不動産(マンション・一戸建て・土地を含む)のことです。

基本的に病死や自然死は該当しないとされています。ただし、これまで事故物件に明確な定義はありませんでした

そもそも事故物件は「心理的瑕疵(しんりてきかし」によって判断されるものなので曖昧な部分があるからです。

心理的瑕疵(しんりてきかし)とは

「瑕疵」とは、見えない欠陥や欠点、過失などの意味で、不動産業界ではよく用いられる言葉です。心理的瑕疵に対して「物理的瑕疵」は、雨漏りやシロアリ被害、排水管のつまりなどが挙げられます。

心理的瑕疵は、住む人に「心理的にそこに住むのは気が引けるなぁ」と思わせる事象のことです。人の死に関わる事件が起きた物件のほか、

・隣地がゴミ屋敷
・近隣に宗教施設や暴力団の施設がある

などの物件も心理的瑕疵物件に該当します。

そこで、2021年5月20日に国土交通省が初めて「事故物件についてのガイドライン案を公表し、2021年10月8日、正式に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されたのです。

このガイドラインによると、人の死についての告知義務はあるが、病死や老衰などの自然死について、売主(貸主)は、買主(借主)に対して告知義務はない、とされています。

告知義務とは、心理的瑕疵に限らず、売却前に、売主が知っている物件の瑕疵を、買主に伝えなければならないという売主の責任のことです。

事故物件

また、「賃貸については、自殺や他殺、事故死発生からおおむね3年間は告知義務がある」と告知の期限も初めて定められました。

このことは、「事故物件」≒「告知義務があるかないか」≒「告知義務がある場合は価格が大幅に下がる」ということになるため非常に重要です。

詳しくは、後述の「告知義務があるのはどんな死亡?国土交通省「事故物件ガイドライン」とは」で説明していますので、必ずご確認ください。

2.事故物件の売却相場価格について

ここからは、いわゆる「告知義務がある物件」≒「事故物件」という前提で、事故物件の売却について説明します。

事故物件と何も起きていない物件が同じ価格であれば、ほとんどの人が何も起きていない物件を選んで購入するでしょう。

そのため、多くの人が心理的瑕疵と感じる事象がある物件は、まず相場通りの価格で売ることができません

ケースによって異なるため一概には言えませんが、相場価格から自殺で3割前後他殺(殺人)で5割前後の値引きになる覚悟が必要です。

一方、孤独死については、高齢化、核家族化の昨今よくある事象でもあります。

発見にいたったまでの期間(時間)にもよりますが、ハウスクリーニングなどをすればそこまで価格は落ちない傾向があります。

ただし、発見されたときにかなり時間が経過しているような場合は、事故物件と同様に相場よりも価格が落ちます。

しかし、心理的瑕疵は、人によって感じる度合いが異なります。

たとえば

ご主人様
自殺があった家は嫌だけど、安くなるなら考える

という人もいれば、

奥様
自殺があった物件なんてタダでも住みたくない

という人もいるはずです。

また事件や事故の凄惨(せいさん:目をそむけたくなるようなむごい様子)さや経過年数によっても、感じる心理的瑕疵の度合いは異なるでしょう。

そのため事故物件の価格は、売り出したときの買主からの反応や問い合わせ件数をみて、随時変更していく必要があります。

3.事故物件の売却方法

事故物件の売却方法は、次の3つです。

  1. 普通に市場に出して仲介で売る
  2. 期間を空けてから売る
  3. 不動産会社に買取してもらう

それぞれの売却方法について、説明します。

3-1.①普通に市場に出して仲介で売る

事故物件だからといって、一般的な売却方法である仲介で売れないということはありません。

通常の物件と同じように、不動産会社に売却を依頼して売り出してみても良いでしょう。

しかし、相場価格から自殺で3割前後他殺(殺人)で5割前後割り引いた価格で売り出したとしても売れない場合や、そもそも不動産会社に売却活動を断られたりするケースもあります。

そのような場合は、あとで説明する買取を利用するのも一つの手です。

3-2.②期間を空けてから売る

「価格を安くしても売れない」「これ以上値段を下げたくない」という場合は、心理的瑕疵を和らげてから売却するのも1つの手です。

具体的には、次のような手段が考えられます。

  • ハウスクリーニングやリフォーム
  • 事件・事故のあった家を取り壊す
  • 時間を空けてみる

これらのことを行ったとしても、事故物件でなくなるわけではありませんし、告知義務も引き続き果たす必要があります

しかし、「人の噂も七十五日」という言葉もあるように、心理的瑕疵はあくまで気持ちの問題なので、少しでも「住みたくない」と思わせる部分を和らげることができれば、売却できる可能性は高まります。

ただし、いずれも判断がむずかしいので、不動産会社と相談してアドバイスを受けてから対策を講じるようにしましょう。

リフォームを考えている方は「事故物件のリフォーム費用はいくらかかる?売却でもリフォームは必要?」をぜひ読んでみてください。

3-3.③不動産会社に買取してもらう

仲介が一般消費者の買い手を市場で探すのに対して、買取は不動産会社や買取業者に直接買取ってもらう売却方法なので、売却活動の必要がありません

そのため、事故物件の場合、不動産会社に内密で買取してもらうというケースが多いです。

不動産会社に買取してもらうことのデメリットは、事故物件としての相場価格よりさらに金額が落ちてしまうことです。

例えば、相場価格3,000万円の家の査定額が、事故物件であることを考慮され2,100万円になってしまったとします。この場合、買取業者に売るとなると、そこからさらに2~3割価格が下がり、1,500万円になることもあります。

一方、メリットは、周辺に知られることなく、すぐに売却できることです。

物件の引き渡しまで最短数日から1ヵ月以内に完了させることもできるので、金額が安くなるとはいえ、売りにくい事故物件には適した売却方法ともいえます。

買取については、「【不動産買取】お家をすぐに売ることができる方法をかんたん解説!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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4.売却の流れと事故物件を高く売るポイント

不動産会社に事故物件を買取してもらうときの売却の流れは次の通りです。

  • ステップ.1
    葬儀(そうぎ)

    まずは、葬儀を執り行ってください。

  • ステップ.2
    特殊清掃と遺品整理

    高く売るポイント①
    不動産会社に相談する前に特殊清掃を行う

  • ステップ.3
    相続登記

    亡くなった方が物件の名義人だった場合は、司法書士に依頼して相続登記をしなければなりません。

    ※ステップ3とステップ4はどちらが先でも大丈夫です。

  • ステップ.4
    不動産会社の選定・比較

    高く売るポイント②
    手取り額が高い会社を選ぶ

    ※ステップ3とステップ4はどちらが先でも大丈夫です。

  • ステップ.5
    売買契約

    決定した不動産会社と不動産売買契約を結びます。

  • ステップ.6
    代金の受け取りと物件の引き渡し

    売買代金を受け取り、お家を不動産会社に引き渡します。

高く売るために重要なのは、ステップ2の「事前に特殊清掃すること」と「手取り額の高い会社を選ぶこと」です。

4-1.事故物件を高く売るコツ①:事前に特殊清掃すること

まず、事故物件を高く売るコツとしてあげられるのは、査定をしてもらう前に、孤独死、自殺、事件現場などの清掃を専門とする特殊清掃をしておくことです。

特に、遺体の発見が遅れ日数が経過してしまうと、汚染物の除去、体液、汚染物質、感染症予防の為の除菌、害虫の駆除や腐敗臭の消臭を行う必要があります。

特殊清掃

特殊清掃を行わずに不動産会社に査定を依頼すると、査定額が大きく下がります

査定するのは不動産会社の人間なので、普段から「遺体」との接触回数が多いわけではありません。そのため、「この物件を買い取って、ちゃんと売れるのかな?」と思われた時点で、買取金額は間違いなく下がります。

特に臭いが残っていると良くないイメージが浮かんでしまうため、最低限、特殊清掃してから査定を依頼しましょう。

特殊清掃の費用は、家の面積によりますが、5万円〜80万円ぐらいかかります

特殊清掃について詳しくは「事故物件の掃除「特殊清掃」とは?費用の目安と業者選びの3つのポイント」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、不動産会社に買い取ってもらってお家を引き渡すときに、遺品や残置物をすべて処理しなければならないので、同時に遺品整理や残置物処理もしてしまうのがおすすめです。

家の中を空っぽにした状態で、不動産会社に査定してもらいましょう。

4-2.事故物件を高く売るコツ②:手取りの高い会社を選ぶこと

次に、買取をしてもらう不動産会社を選定するポイントとしてあげられるのは「手取り額の高い会社を選ぶこと」です。

事故物件は相場がないため、不動産会社ごとによって大きく買取金額が変わってきます。

営業マン
うちは事故物件買取専門業者です

と宣伝している不動産会社もありますが、仮に専門だったとしても必ずしも高く買ってくれるわけではありません

特に、葬儀屋さんから不動産会社を紹介してもらった場合は、高い紹介料を支払っている可能性が高いため、買取金額が安くなりがちです

そのため、必ず複数の不動産会社で買取査定をしてもらい、そのときに

奥様
買取にかかる費用を差し引いて、手取りの金額はいくらになりますか?

と聞いてから価格を比較してください。

査定価格ではなく、手取りの高い不動産会社を選ぶことが、事故物件を高く売るコツです。

価格以外にかかる諸費用を差し引いて手取りの金額で考えなければ意味がありません。不動産会社によって仲介手数料がかかる会社とかからない会社があるからです。

詳しくは「「家を高く買取ってもらう方法」を元不動産屋が教えます!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、事故物件の売却については「【事故物件×不動産売却】告知義務や売り方の基本・出来るだけ高く売るコツを解説」で、より詳しく解説しています。併せて参考にしてみてください。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

  • 事故物件とは、自殺や他殺など、その家で不自然な人の死(心理的瑕疵になるもの)があった不動産のことを指す
  • 事故物件の売却額はケースによって異なるが、一般的に、相場価格から自殺で3割前後、他殺(殺人)で5割前後安くなる
  • 事故物件の売却方法
    ①普通に市場に出して仲介で売る
    ②期間を空けてから売る
    ③不動産会社に買取してもらう
  • すぐに売りたい場合やなかなか売れない場合は、買取の利用がおすすめ
  • 事故物件を少しでも高く売るためには、査定前に特殊清掃をしておく

家で人が亡くなった場合、亡くなった状況によって事故物件になる場合とならない場合があります。

一般的に、自殺や殺人といった不自然な死があった場合は事故物件になりますが、病死や不慮の事故死などの場合は事故物件にはなりません。

ただし、事故物件にならない死であっても、必ず不動産会社には伝えておくようにしましょう。

事故物件になる人の死があった家の売却価格は、どうしても安くなってしまいます。

目安として、自殺で3割前後、他殺(殺人)で5割前後安くなりますが、状況によって違ってくるため、こちらも不動産会社の確認が必要です。

しかし、残念ながら不動産会社の中には、事故物件であることにつけ込んで安く買い叩こうとするところもあります。

そのため、まず事故物件になるかどうかを正しく判断し、適切な方法で売却してもらえる不動産会社を選ぶことが大切です。

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