高齢になった親が、認知症になったり病気で入院したりするなどで、実家が空き家になることがあります。また、介護費用や施設への入居費用などの捻出のため、実家を売却したいケースもあるでしょう。
しかし、親名義の家を売却するには、親の「売却したい」という意思確認が必要です。親が認知症や病気などで意思表示ができなければ、家を売ることはできません。
こちらでは、親が認知症や病気などになって空き家になっている家を売却する方法と、その注意点についてわかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 親の「売却したい」という意思が確認できなければ、実の子であっても親の家を勝手に売ることはできない
- 認知症などで意思確認ができない親の家を売りたい場合は、相続するまで待つか成年後見制度（法定後見制度）を利用するかのどちらかになる
- 親の売却の意思確認ができる場合は、成年後見制度のうち、任意後見制度が利用できる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 認知症になった親の代わりに親名義の家を売却する方法を知りたい人
- 親が認知症になる前に、親名義の家を売ることができるようにしておきたい人
- 認知症の親の家を売るために、成年後見制度の利用や申請方法、注意点などを知りたい人
1.親の認知症で実家が空き家になる背景について
まず、親の認知症や病気によって、実家が空き家になってしまう背景を説明します。
1-1.親の認知症で空き家になるケースが増えている
高齢化が進んでいる現代では、認知症になる人も増えてきています。
認知症になったからといってすべてを忘れてしまう訳ではありません。初期であれば、普段の日常生活をしていくこともでき、子供をはじめ、周囲の人を忘れることもないでしょう。
しかし、認知症が進んでくると、次第に「一人ではできないこと」が増えてきます。
親が一人暮らしなら、いずれ「子供が引き取る」「施設に入所させる」という選択肢を選ばざるを得なくなり、結果として、親が住んでいた家が空き家になってしまうパターンが多いようです。
1-2.親名義の家を子供が勝手に売ることはできない
親名義の家を売却するには、親の「売却したい」という意思が必要です。
子供をはじめ、家の名義人以外の人が勝手に売ることはできません。
親の認知症が進行する前で、親から「売却したい」という意向を委任状で確認できれば、子供が代わりに売却を進めることができます。
しかし、認知症が進行すれば、親の判断能力が衰えているがほとんどです。
家を売却することができるのは所有者だけです。施設への入居費用や医療費に充てるためであって、子供をはじめ、名義人以外の人が家を勝手に売ることはできません。
2.認知症になった親の家を売却する方法
それでは、親が認知症になったとき、どのようにすれば家を売却することができるのでしょうか。
認知症になり、売却の意思確認ができなくなった親名義の家を売る方法を説明します。
2-1.親が亡くなって相続した後に売却する
1つ目は、親が亡くなった後に、相続によって自分が正式に所有者になってから売却するという方法です。
ただし、親が亡くなって相続が発生するまでの間は売却ができず、空き家の状態で管理を続けるしかありません。
空き家状態の間にトラブルが起こる可能性があるだけでなく、認知症になった親の施設入居や介護などで一番お金が必要なときに売却できないのはストレスを感じることでしょう。
また、長く空き家状態が続くと、家の傷みが進んで売りにくくなる恐れがあります。
2-2.成年後見制度（法定後見制度）を利用して売却する
2つ目は、認知症などで判断能力に欠く人のため「成年後見制度（せいねんこうけんせいど）」を利用する方法です。成年後見人になった人であれば、所有者でなくても売却することができます。
認知症になって判断能力が欠けても、病院代や食事代、衣類代など、命あるかぎりさまざまなお金を使うものです。そのような状況にある本人に代わって、成年後見人が財産の管理を行います。
成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」があり、認知症で判断能力がなくなっている場合には、「法定後見制度」を利用することになります。
この制度で重要なのは「意思能力に欠ける人のためのサポートを行う」ということです。
成年後見人になって、家の売却をする場合でも「空き家を売って自分達の生活資金に充てる」という理由では売却できず、あくまでも認知症になった親のために使うという前提でなければいけません。
2-3.法定後見制度の利用時に注意すべき3つのこと
成年後見人制度を利用すれば、空き家にせずに実家を売却することができます。しかし、利用の際には、いくつかの注意点を知っておかなければなりません。
法定後見人制度を利用する際の注意点について説明します。
2-3-1.①必ずしも子供が後見人になれるわけではない
まず、注意すべきなのは、必ずしも子供が成年後見人等になれるわけではないという点です。
法定後見制度で法定後見人として認められるためには、「自分が法定後見人になる」という意思を家庭裁判所に申し立て、認められる必要があります。
子供や孫、兄弟姉妹など、身近な親族が申し立てるケースが一般的ですが、法定後見人は、本人に代わって財産の管理を行うという重い責任を負う立場となるため、弁護士や司法書士など専門的な観点で資産管理ができる第三者が適任と判断されることも多いです。
特に、次のようなケースでは、親族ではなく第三者が選ばれる可能性が高くなります。
- 親族が本人の財産を使い込んでしまう恐れがある
- 親族間でトラブルなど争いがある
- 高齢の親族しかいない
最高裁判所事務総局家庭局が発表した「成年後見関係事件の概要―令和4年1月〜令和4年12月」を見ても、配偶者や親、子などの親族が後見人に選任されたケースは、全体の約19％しかありません。
| 親族 | 合計7,560件 | ||
| 親族以外 | 合計32,004件 | 弁護士 | 8,682件 |
| 司法書士 | 11,764件 | ||
| 社会福祉士 | 5,849件 | ||
| 市民後見人 | 271件 | ||
(参考：成年後見関係事件の概況-令和4年1月～令和4年12月-)
ただし、平成31年3月18日、厚生労働省の第2回成年後見制度利用促進専門家会議において、次のように決定されました。
◯ 本人の利益保護の観点からは，後見人となるにふさわしい親族等の身近な支援者がいる場合は，これらの身近な支援者を後見人に選任することが望ましい
◯ 中核機関による後見人支援機能が不十分な場合は，専門職後見監督人による親族等後見人の支援を検討
◯ 後見人選任後も，後見人の選任形態等を定期的に見直し，状況の変化に応じて柔軟に後見人の交代・追加選任等を行う
⇒平成31年1月 各家裁へ情報提供
(参考：厚生労働省HP)
これにより、今後は親族から法定後見人が選ばれる可能性も徐々に増えていくのではないかと予想できますが、まだまだ少ないのが現状です。
子供である自分が後見人に選ばれなかったからといって、法定後見制度の利用をやめることはできないため、この制度を使うかどうかは慎重に判断する必要があります。
2-3-2.②第三者が後見人選ばれると継続的に報酬が必要になる
次に注意しなければならないのは、弁護士や司法書士など専門職後見人が選任された場合は、本人の財産から家庭裁判所が決めた額の報酬が支払われるという点です（1000万円程度の財産管理で月に2万円程度）。
さらに、「家の売却が済んだから」といった理由で後見人を解任することはできず、本人が亡くなるか意思能力が回復するまで続きます。
当然、専門職後見人への報酬がずっと発生し続けることにも注意が必要です。
2-3-3.③法定後見人であっても自由に売却できない
仮に法定後見人として認められたからといって、自由に家を売却できるわけではありません。
売却する場合は、あらためて「親が所有している家を売りたい」という家庭裁判所への手続きが必要です。
申し立てを受けた家庭裁判所からの許可を得られれば売却できますが、前述した通り「売却が本人のためになるか」というポイントで判断されます。
「認知症の親を施設に入所させるため大きな費用がかかる」「売却で得た費用は適切に親のために利用されるか」など、売却で得た代金が親のために利用されるかが慎重に判断されることになるでしょう。
2-4.まだ認知症でない場合は「任意後見制度」を利用する
「今は認知症の症状は出ていないけど、将来のためになにか対策できる方法はないの？」という場合は、「任意後見制度」の利用をを検討しましょう。
任意後見制度とは、判断能力があるうちに、将来、自分の判断能力が衰えてきた時に備えて、あらかじめ「後見人」を誰にするか、本人自身で決めておくことができる制度のことです。
法定後見人とは違い、本人が後見人を自由に選ぶことができるので、親が元気なうちに公証人役場で任意後見契約を結んでおけば、本人の判断能力が衰えたときは子供が代理で家を売却することができます。
3.法定後見制度の利用から不動産売却までの流れ
法定後見制度の申し立てから家の売却完了までの流れを確認しておきましょう。
- STEP.1「後見開始の審判」を申し立てる本人の住民票上の住所地を管轄する家庭裁判所に成年後見人等（成年後見人、保佐人、補助人）の選任を申し立てます。
- STEP.2家庭裁判所の調査官が調査を行う調査官による本人や候補者からの事情の聞き取りや必要があると判断された場合は、医師によって本人の判断能力の診断が行われます。
- STEP.3成年後見人等の選定を受け、後見制度が開始される家庭裁判所から適格と判断された場合は成年後見人（保佐人、補助人）として選定され、審判内容の登記が行われます。
- STEP.4家の売却活動をスタートさせる不動産会社と媒介契約を結べば、正式に家の売却活動がスタートします。
- STEP.5居住用の不動産のみ家庭裁判所の許可を得る居住用の不動産の場合は、家庭裁判所の許可が必要となるため「居住用不動産処分の許可の申立て」を行わなければなりません。居住用以外の場合は、許可は不要です。
- STEP.6買主と売買契約を結ぶ家庭裁判所の許可後、本人に代わり、成年後見人が売買契約を結びます。なお、「裁判所の許可が得られた場合に契約の効力が発生する」という条件付きで売買契約を結ぶケースもあります。
- STEP.7残代金決済・物件の引渡し買主から売買契約時に受け取った手付金を差し引いた残りの売買代金を受け取ります。鍵の受け渡しなどを行い物件の引き渡しや所有権移転登記などが完了すれば不動産の売却は完了です。
法定後見人が決定するまでは、1〜3ヵ月程度かかるのが一般的です。
また、法定後見制度を利用するには膨大な書類が必要となるため、自分でその書類を集めるのは容易ではありません。
そこで、弁護士や司法書士に依頼して手続きを代行してもらうことが多いです。費用の目安は、平均で10万円程です。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 親が認知症になり、施設への入所費用や医療費などに充てるためであっても、親名義の家を子供が勝手に売ることはできない
- 認知症になり判断力が低下した親の代わりに家を売るには、本人に判断能力がない場合に裁判所が後見人を決める「法定後見制度」を利用する
- 法定後見人を利用する際の注意点は次の3つ
・必ずしも子供が後見人になれるわけではない（裁判所から後見人として選ばれるのは弁護士や司法書士などが多い）
・第三者が後見人選ばれると継続的に報酬が必要になる
・後見人になったとしても、家の売却には家庭裁判所への手続きが必要になる - 法定後見人が決定するまでは、1〜3ヵ月程度かかるのことが多い。手続きが大変な場合は、弁護士や司法書士に依頼するという手もある
- 認知症に備えるには、親自身があらかじめ「後見人」を誰にするかを決めておくことができる「任意後見制度」を利用すると良い
ここまで見てきたとおり、親が認知症になって家の売却意思が確認できなくなると、実家を簡単に売却できなくなります。
家の売却代金は、すべて親のために使うという理由であっても、子供の独断で実家を売却することはできません。
法定後見制度の申し立てから後見人が選任されるまでに1〜3ヵ月はかかること、加えて家の売却がすべて完了するまでには、準備期間も含めて、早くても4〜5ヵ月以上かかる点を一つの目安に動き始めるようにしましょう。
売却をスムーズに行うには、裁判所の手続きと売却の準備を並行して進めるのがおすすめです。まずは、実家を売却したらいくらくらいになりそうなのかを調べる必要があります。
しかし、まだ後見人になれるかわからないうちから不動産会社に相談するのは気が引けるという方も多いです。
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