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実家の母が認知症で施設に入るため、実家が空き家になります。
家を売って介護費用にあてたいのですが、認知症の親の家を売るにはどうしたらいいのでしょうか？
子供であっても売れないですか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
年を重ねた親が病気で入院するなどにより、実家が空き家になることがあります。
特に頭を悩ませるのが、親の認知症で空き家になったケースです。基本的に親の「売却したい」という意思確認ができなければ、子供が勝手に家を売ることはできません。
そのようなとき、成年後見制度を利用すれば売却することが可能となります。ただし、注意しなければならないこともありますので、十分な検討が必要です。
こちらでは、親が認知症になって空き家になっているお家を売却する方法とその注意点についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.親の認知症で空き家になるケースが増えている
高齢化が進んでいる現代では、認知症という病気を耳にする機会も増えてきました。
誤解されがちですが、認知症になったからといってすべてを忘れてしまう訳ではありません。認知症初期であれば、普段の日常生活をしていくこともでき、子供をはじめ、周囲の人を忘れることもないでしょう。
ただ、薬で進行をおさえても、次第に「一人ではできないこと」が増えます。
親が一人暮らしなら、いずれ「子供が引き取る」「施設に入所させる」という選択肢を選ぶことになり、結果的に住んでいたお家が空き家になってしまうパターンが多いようです。
2.親名義の家は子供が勝手に売れない
特に施設に入るとお金がかかるため、売却してお金にしたいと考えるのは当然かもしれません。しかし、家を売却するには、親の「売却したい」という意思が必要です。
たとえ子供であっても、親の家を勝手に売ることはできません。
親の認知症が進行する前で、「売却したい」という意向を親からの委任状で確認できれば、子供が売却を進めることができます。
しかし、子供が親を引き取る、あるいは施設に入所させるくらい認知症が進行すれば、親の判断能力が衰えているがほとんどです。
家を売却することができるのは所有者です。認知症になって判断能力が欠いている親の家を「子供である自分が住んでいた実家だから…」などと、子供が勝手に売ることはできません。
3.親が認知症の場合、売却する方法
それでは、親が認知症になったとき、どのようにすれば売却することができるのでしょうか。
3-1.親が亡くなって相続した後に売却する
親が亡くなった後に、相続によって自分が正式に所有者になってから売却するという方法があります。
ただ、それまでの間は売却ができず、空き家を管理するしかありません。
管理に費用がかかる、空き家状態の間にトラブルが起こる可能性もありますが、一番お金が必要なときに売却できないのはストレスを感じるでしょう。また、長く空き家状態が続くので、家が傷んで売りにくくなります。
3-2.成年後見制度を利用して売却する
現実的に、相続するまで売却を待つのは難しいでしょう。そこで、認知症などで判断能力に欠く人のため「成年後見制度（せいねんこうけんせいど）」があります。成年後見人になった人であれば、所有者でなくても売却することができます。
成年後見人は、本人に代わって財産の管理を行います。認知症になって判断能力が欠けても、病院代や食事代、衣類代など、命あるかぎりさまざまなお金を使うものです。
成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」があり、認知症で判断能力がなくなっている場合には、「法定後見制度」を利用します。
この制度で重要なのは「意思能力に欠ける人のためのサポートを行う」ということです。成年後見人になって、家の売却をする場合でも「空き家を売って自分達の生活資金に充てる」という理由では売却できず、あくまでも認知症になった親のために使うという前提でなければいけません。
成年後見人制度を利用すれば、空き家にせずに実家を売却することはできます。しかし、「法定後見制度」では注意したい点もあります。
3-2-1.法定後見制度で注意すべき3つのこと！
①必ずしも子供が後見人になれるわけではない
まず、注意したいのは、必ずしも子供が成年後見人等になれるわけではないという点です。法定後見制度では「私が後見人になります」という意思だけで成立するものではありません。
法定後見人として認められるためには、「自分が法定後見人になる」という意思を家庭裁判所に申し立て、認められる必要があります。
子供や孫、兄弟姉妹など、身近な親族が申し立てるケースが一般的ですが、法定後見人は、本人に代わって財産の管理を行うという、重い責任を負う立場となるため、弁護士や司法書士など専門的な観点で資産管理ができる第三者が適任と判断されることも大いにあります。
- 親族が本人の財産を使い込んでしまう恐れがある
- 親族間でトラブルなど争いがある
- 高齢の親族しかいない
このようなケースの場合、親族ではなく第三者が選ばれる可能性が高いです。
また、平成31年1月から令和元年12月までの1年間における全国の家庭裁判所の成年後見関係事件の概要によると、法定後見人に選ばれた割合は、親族が全体の21.8％、親族以外が全体の78.2％と2割が親族、8割が親族以外から選ばれていることが分かります。
| 親族 | 合計7,779件 | ||
| 親族以外 | 合計27,930件 | 弁護士 | 7,763件 |
| 司法書士 | 10,539件 | ||
| 社会福祉士 | 5,133件 | ||
| 市民後見人 | 296件 | ||
(参考：成年後見関係事件の概況-平成31年1月～令和元年12月-)
ただし、平成31年3月18日、厚生労働省の第2回成年後見制度利用促進専門家会議において、次のように決定されました。
◯ 本人の利益保護の観点からは，後見人となるにふさわしい親族等の身近な支援者がいる場合は，これらの身近な支援者を後見人に選任することが望ましい
◯ 中核機関による後見人支援機能が不十分な場合は，専門職後見監督人による親族等後見人の支援を検討
◯ 後見人選任後も，後見人の選任形態等を定期的に見直し，状況の変化に応じて柔軟に後見人の交代・追加選任等を行う
⇒平成31年1月 各家裁へ情報提供
(参考：厚生労働省HP)
これにより、今後は親族から法定後見人が選ばれる可能性も徐々に増えていくのではないかと予想できますが、まだまだ少ないのが現状ではあります。
もし、自分が選ばれなかったからといって、法定後見制度をやめることはできませんので、この制度を使うかどうかは慎重に判断する必要があります。
②第三者が選ばれてしまうと報酬がずっと必要になる
弁護士や司法書士など専門職後見人が選任された場合は、本人の財産から家庭裁判所が決めた額の報酬が支払われます（1000万円程度の財産をお持ちの方で月に2万円）。
さらに「家の売却が済んだから」といった理由で解任することはできず、本人が亡くなるか意思能力が回復するまで続くため、専門職後見人への報酬がずっと発生し続けることにも注意が必要です。
③法定後見人であっても自由に売却できない
仮に法定後見人として認められたからといって、自由に売却してよいわけではありません。
売却する場合は、あらためて「親が所有している家を売りたい」と家庭裁判所への手続きが必要になります。申し立てを受けた家庭裁判所からの許可を得られれば売却できますが、前述した通り「売却が本人のためになるか」というポイントで判断されます。
「認知症の親を施設に入所させるため大きな費用がかかる」「売却で得た費用は適切に親のために利用されるか」など、売却で得た代金が親のために利用されるかが慎重に判断されることになるでしょう。
「今は認知症の症状は出ていないけど、将来のためになにか対策できる方法はないの？」という方は任意後見制度を検討しましょう。
任意後見制度とは、判断能力があるうちに、将来、自分の判断能力が衰えてきた時に備えて、あらかじめ「後見人」を誰にするか、自分で決めておくことができる制度のことです。
法定後見人とは違い、本人が後見人を自由に選ぶことができるので、親が元気なうちに公証人役場で任意後見契約を結んでおけば、本人の判断能力が衰えたときは子供が代理で家を売却することができます。
4.法定後見制度の利用から不動産売却までの流れ
法定後見制度の申し立てから家の売却完了までの流れを確認しておきましょう。
- STEP.1「後見開始の審判」を申し立てる本人の住民票上の住所地を管轄する家庭裁判所に成年後見人等（成年後見人、保佐人、補助人）の選任を申し立てます。
- STEP.2家庭裁判所の調査官が調査を行う調査官による本人や候補者からの事情の聞き取りや必要があると判断された場合は、医師によって本人の判断能力の診断が行われます。
- STEP.3成年後見人等の選定を受け、後見制度が開始される家庭裁判所から適格と判断された場合は成年後見人（保佐人、補助人）として選定され、審判内容の登記が行われます。
- STEP.4家の売却活動をスタートさせる不動産会社と媒介契約を結べば、正式に家の売却活動がスタートします。
- STEP.5居住用の不動産のみ家庭裁判所の許可を得る居住用の不動産の場合は、家庭裁判所の許可が必要となるため「居住用不動産処分の許可の申立て」を行わなければなりません。
居住用以外の場合は、許可は不要です。
- STEP.6買主と売買契約を結ぶ家庭裁判所の許可後、本人に代わり、成年後見人が売買契約を結びます。
なお、「裁判所の許可が得られた場合に契約の効力が発生する」という条件付きで売買契約を結ぶケースもあります。
- STEP.7残代金決済・物件の引渡し買主から売買契約時に受け取った手付金を差し引いた残りの売買代金を受け取ります。
鍵の受け渡しなどを行い物件の引き渡しや所有権移転登記などが完了すれば不動産の売却は完了です。
そもそも法定後見制度を利用するには膨大な書類が必要となるため、自分でその書類を集めるのは容易ではありません。
そこで、弁護士や司法書士に依頼して手続きを代行してもらうことができます。費用は平均10万円程です。
まとめ
ここまで見てきたとおり、親の意思が確認できなくなる認知症になれば、実家の売却も簡単にできなくなります。売却したお金は親のために使うという理由であっても、子供の独断で実家を売却することはできません。
法定後見制度の申し立てから後見人が選任されるまでに約3ヵ月はかかること、加えてお家の売却を全て完了するまでには、準備期間も含めて、早くても4〜5ヵ月以上かかる点を一つの目安に動き始めるようにしましょう。
売却をスムーズに行うには、裁判所の手続きと売却の準備を並行して進めるのがおすすめです。まずは、実家を売却したらいくらくらいになりそうなのかを調べる必要があります。
しかし、まだ後見人になれるかわからないうちから不動産会社に相談するのは気が引けるという方も多いです。
そのような場合は、「イクラ不動産」をぜひご利用ください。無料＆秘密厳守で簡単に素早くお家の査定ができます。
さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
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