この記事では、兵庫県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
兵庫県の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「兵庫県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】兵庫県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.2ヵ月、平均売却価格は約2,200万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、3％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、3%上昇
- 前年に比べ成約件数は、0.7％上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】兵庫県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.兵庫県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
兵庫県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 交通の便が良い
- 人気の沿線上にある
- 周辺環境が良い
- 神戸市、阪神地区、姫路市に近い
- 延べ床面積が広い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】兵庫県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.兵庫県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
兵庫県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 交通の便が悪い
- JR、阪急沿線上にない
- 周辺環境が悪い
- 神戸市、阪神地区、姫路市から遠い
- 延べ床面積が狭い
詳しくは、「3.兵庫県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】兵庫県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
兵庫県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
おもな対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 交通の便が悪い | ・周辺の環境の良さをアピールする |
| 周辺環境が悪い | ・相場価格より下げて販売する |
| 延べ床面積が狭い | ・ニーズのある買い手を探す |
「4.【事例で解説】兵庫県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】兵庫県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】兵庫県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 兵庫県平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約6.2ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、3ヵ月という短期間で売れている場合も一定数あるものの、半数以上は6ヵ月〜1年かかっていることが分かります。
しかし、兵庫県は既存住宅流通比率が全国で最も高く、東京都を上回っています。特に神戸市の既存住宅流通比率が高く、比較的売れやすい状況です。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 1年以内 | 37.2% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 27.4% |
| 3位 | 3ヵ月以内 | 21.5% |
| 4位 | 2年以内 | 9.5% |
| 5位 | 2年以上 | 4.4% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】兵庫県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 兵庫県平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約2,200万円 |
2023年現在、兵庫県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 兵庫県の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、0.03％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、3%上昇
- 前年に比べ成約件数は、0.7％上昇
【主な要因】
- 建築費の上昇により新築戸建てやマンションの価格が上がり、中古戸建ての相場も高くなった
- 低金利が続いているため、住宅を購入する人が増えた
- 神戸市とその周辺エリア以外の地方では、価格は下降傾向にある
兵庫県は、阪神淡路大震災をきっかけに、災害に強い街づくりへの取り組みが強化されるようになりました。そのため災害に強い街であると言えます。
全国的に見て、兵庫県では高額な中古戸建てが売れる傾向が強いです。特に、兵庫県の県庁所在地である神戸市とその周辺地域は、相場価格がかなり高くなっています。
中古戸建ての相場価格上昇の理由として考えられるのが、新築マンションや新築戸建ての建築費用の高騰です。コロナ禍以降、建築費用は上昇し続けており、それに伴い中古戸建てや中古マンションの価格も上昇していると考えられます。
しかし、兵庫県全体では転出者が転入者を上回っており、人口は減少傾向です。そのため、神戸市や明石市周辺以外のエリアでは、不動産価格は下降傾向にあります。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.神戸市エリア
⇒特に神戸市中央区、ベッドタウンである北区・西区。また、大阪に出やすいことから東灘区・灘区の人気が高い
2.芦屋市エリア
⇒治安の良さやブランド力で人気がある。兵庫県でも地価が高い地域
3.西宮市エリア
⇒大阪と神戸の中間に位置し、ベッドタウンとして評価が上昇。近年、再開発されたことからも人気を集めている
【主な要因】
- 低金利が続いているため、住宅購入者数が増えた
- 新築マンションや新築戸建ての建築費が上昇しており、中古戸建ての価格もつられて上がっている
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】兵庫県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて兵庫県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 交通の便が良い | ・JRや阪急などの主要な駅が近くにある ・学校やオフィスに通いやすい |
✅ |
| 人気の沿線上にある | ・JRや阪急などの特急、急行、新快速が止まる | ✅ |
| 周辺環境が良い | ・閑静で落ち着いている ・商業施設、病院、銀行などが近い |
✅ |
| 主要都市に近い | ・大阪、神戸、姫路に行きやすい | ✅ |
| 延べ床面積が広い | ・兵庫県の平均延べ床面積約114㎡以上の物件 | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］交通の便が良い
神戸市や西宮市以外のエリアであっても、明石駅や姫路駅の近くなど、交通の便が良い場所にある戸建てだと、通勤や通学に便利なため比較的高く売れます。
また、神戸市や大阪市へのアクセスが良く、オフィスや学校の多いエリアに行きやすい戸建ては人気が出やすいです。
2-2.［特徴2］人気の沿線上にある
駅が近いことは価格相場に大きく影響します。通勤や通学に便利で人気のあるJRや阪急の沿線にあり、なおかつ快速や急行、特急が停まる駅の近くの戸建ては高く売れやすい傾向にあると言えるでしょう。
2-3.［特徴3］周辺環境が良い
基本的に、戸建ての買い手はファミリー層が多いため、周辺環境が良いエリアだと高く売れやすいです。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設だけでなく、学校や幼稚園、公園などが近隣にあると、より一層買い手が付きやすくなります。
特に芦屋市は、独自に定めている条例により、市内全域でパチンコや、ゲームセンターなどの営業が規制されており、騒音トラブルがほとんどなく、治安が良いことで有名です。そのような背景からも、ファミリー層から支持を集めています。
2-4.［特徴4］主要都市に近い
神戸、大阪、姫路など、主要都市の近くでアクセスの良い場所にある戸建ては、通勤や通学に便利なため高く売れやすくなります。
そのような主要都市に行きやすい地域は、中古戸建ての相場価格だけでなく、公示地価も高いです。
2-5.［特徴5］延べ床面積が広い
ファミリー層が住みやすい115㎡（約35坪）以上の延べ床面積がある物件は、比較的買い手が付きやすいです。
兵庫県では平均114.3㎡の4LDK以上の物件が多く取引されていますが、神戸市内などの都市部では60~70㎡の物件でも多く売買されています。
3.兵庫県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 交通の便が悪い | ・JR、阪急の主要な駅が近くにない ・学校、オフィスに通いにくい |
| JRや阪急沿線上にない | ・特急、急行、新快速が止まらない |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある など |
| 神戸、大阪、姫路市から遠い | ・神戸、大阪、姫路に行きにくい |
| 延べ床面積が狭い | ・兵庫県の平均延べ床面積114.3㎡より狭い |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］交通の便が悪い
基本的に交通の便が良くない場所にある物件は売れにくい傾向があります。
神戸や姫路、大阪に出にくい場所は、特に売れにくくなりやすいです。
3-2.［特徴2］JR・阪急沿線上にない
主要沿線であるJRや阪急沿線上にない物件は、兵庫県では売れにくい傾向にあります。
また、ローカル線や各駅しか停まらない駅にある戸建ても人気が出にくいです。
3-3.［特徴3］周辺環境が悪い
以下のような施設が近い戸建ては、売り出してもなかなか買い手がつきません。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響があったり、騒音がひどい場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
嫌悪施設が近くにある家の売却については、「【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう」や「葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-4.［特徴4］神戸、大阪、姫路から遠い
神戸市や阪神地区・姫路市から遠く、さらに駅から離れた物件は売れにくい傾向にあります。
一般的に、通勤や通学に便利な交通の便が良い物件のほうが好まれるため、条件を満たしていない物件は売れにくく、売れても高値はつきにくいです。
3-5.［特徴5］延べ床面積が狭い
戸建ては、ファミリー層からの人気が高いため、延兵庫県の平均延べ床面積である114.3㎡以下の戸建ては、人気が下がる傾向にあります
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4.【事例で解説】兵庫県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
兵庫県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 交通の便が悪い | ・価格を下げて売りに出す ・人気の間取りにリフォームする |
| 周辺環境が悪い | ・アクセスの良さをアピールする ・イメージの改善をする |
| 延べ床面積が狭い | ・ニーズのある買い手を探す |
〈事例1〉
交通の便が悪い場合の成功事例
概要
売主Uさんは相続した築20年の西神南駅近くの物件をどうするか悩んでいました。子育て世帯に人気の地域でしたので、今の若いファミリー向けにリフォームをして売りに出すことにしたところ、5ヵ月で売却することができました。
売れたポイント
- ・人気の間取りにリフォームする
- 人気の沿線上にないとしても、まずはその地区でどのような物件が人気なのかを不動産会社に相談してみましょう。
そのうえで、リフォームすると高く売れやすくなると判断した場合は、リフォームしてから売りに出すのも一つの手です。
リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかをしっかりと試算したうえで、リフォームを手がける建築会社と提携している不動産会社などに依頼するとよいでしょう。
お客様の声
相続した物件が不便な場所にあるので、売れるのかどうか自信がなかったのですが、不動産の方に今の流行の間取りリフォームを提案してもらい、信頼できる業者さんを紹介してもらえたので思い切ってリフォームしてから売り出すことにしました。結果として売れただけでなく、買い手の方にも満足してもらったのでよかったです。
〈事例2〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
概要
売主Tさんは、尼崎にある築25年の母の家を売ることにしました。アクセスの良さをアピールすることや、イメージの改善に努めたことで売却することに成功しました。
売れたポイント
- ・アクセスの良さをアピールし、イメージの改善に努める
- 元々、イメージの悪い地名があることはやむを得ないことです。しかし、実際は思っているほど治安が悪くないこともあります。丁寧に書いてに伝えることが大切です。また、アクセスが良いことは必ずメリットであるのでしっかりアピールしましょう。
お客様の声
尼崎の母の家を売って同居することになりました。尼崎は治安が悪いイメージがありますが、塚口はそれほどでもなく、生活に便利な場所です。そのことを内覧時に購入希望者に丁寧に説明することで理解を得ることができました。幸いなことに、塚口のことを知っている方だったようで話が進み、取り引きが成立しました。真摯に説明を行ったことがよかったと感じています。
〈事例3〉
延べ床面積が狭い場合の成功事例
概要
売主Sさんは、お子様の成長を考えて家を住み替えることを検討されていました。75㎡という戸建てにしては少し狭めの3LDKの物件でしたが、人気の神戸線沿いで駅からも近い物件だったので、利便性を売りに共働き夫婦をターゲットに売りに出したところ、買い手はすぐに見つかりました。
売れたポイント
- ・ニーズのある買い手を探す
- 数は少ないかもしれませんが、それほど広くない家を探している買い手に向けてアピールすることで、スムーズな売却実現が見込めます。
お客様の声
子供が大きくなったので引っ越すことに決めました。六甲道駅近くの3LDKの家をどうやって売りに出すのか悩んでいたのですが、神戸線沿いだったこともあり、簡単に売ることができたので悩んでいないで早く相談すればよかったです。
