この記事では、京都府の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2022年度版】京都府の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約4.2ヵ月、平均売却価格は約2,776万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 2019年に比べ売却価格は、約▲3％下落
- 2019年に比べ成約した物件の㎡単価は、約11％上昇
- 2019年に比べ成約件数は、約▲12％下降
詳しくは、「1.【2022年度版】京都府の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.京都府で高く売れる中古マンションの特徴（2022年度版）
京都府で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 駐車場付き
- 周辺環境が良い
- 京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にある
- 駅から近い立地
- 京都市エリア
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「生活に必要な施設や有名な観光地が近くにある立地」に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】京都府で高く売れる中古マンションの特徴（2022年度版）」をご覧ください。
3.京都府で売れにくい中古マンションの特徴（2022年度版）
京都府で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 駐車場がない
- 周辺環境が悪い
- 京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にない
- 駅から遠い立地
- 京都市エリア外
詳しくは、「3.京都府で売れにくい中古マンションの特徴（2022年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】京都府で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2022年度版）
京都府で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 敷地内に駐車場がない | ・車が必要ない層に売りに出す |
| 京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にない | ・周辺環境をアピールする |
| 築年数が古い | ・相場より価格を下げる |
詳しくは、「4.【事例で解説】京都府で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2022年度版）」をご覧ください。
1.【2022年度版】京都府の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2022年度版】京都府の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 京都府平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約4.2ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
京都府のマンションは、観光名所として有名なことから日本全国だけでなく世界中に購入希望者がいると言えるでしょう。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、80%以上のケースで6ヵ月以内に売却できていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 3ヵ月以内 | 60.3% |
| 2位 | 6ヶ月以内 | 23.4% |
| 3位 | 1年以内 | 12.5% |
| 4位 | 2年以内 | 2.2% |
| 5位 | 2年以上 | 1.6% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2022年度版】京都府の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 京都府平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約2,776万円 |
2022年現在、京都府の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2022年度版 京都府の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 2019年に比べ売却価格は、約▲3%下落
- 2019年に比べ成約した物件の㎡単価は、約11％上昇
- 2019年に比べ成約件数は、約▲12％下降
【主な要因】
- 京都市の都市部のマンションが高値になり、売りに出される数も減っている
- 投資用物件が高値で出回るようになり、住居用物件を探している人が買い控えをしている
京都府は、基準地価ランキング全国4位と上位ですが、地価が高いエリアは京都市に集中しています。田の字地区と呼ばれる中心地のエリアでは投資用としての高値のマンション売買が中心となっていますが、多くは出回っていません。
新型コロナウイルスの流行から資材費や物流費が高騰しマンションや住宅の価格は高止まりしている状態です。
京都府には「京都府景観条例」があり、建築物の高さを31mまでと規制をしているため、高層マンションがありません。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.京都市中京区エリア
⇒人口が増加傾向にあり、京都市役所が2023年完成予定
2.向日市エリア
⇒JR向日町駅前の再開発が進んでいる
【主な要因】
- 大阪への利便性の良い土地が好まれる傾向がある
2.【チェックリスト付き】京都府で高く売れる中古マンションの特徴（2022年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、京都府では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 駐車場付き | ・敷地内に十分な駐車場を完備 | ✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い |
✅ |
| 京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にある | ・快速、急行が止まる | ✅ |
| 駅から近い立地 | ・駅から徒歩10分以内 | ✅ |
| 京都市エリア | ・物件の多いエリア | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］駐車場付き
電車やバスなど公共機関が充実している京都市付近では、駐車場がないマンションでも買い手がつきやすいですが、地方では車移動が必要になることが多く、駐車場付き物件のほうが需要があります。
2-2.［特徴2］周辺環境が良い
ファミリー層向けのマンションは、周辺環境が良いエリアに建っていると高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、歩道が整備されていたり評判の良い学校区にあったりするマンションであれば、より購入意欲がアップする物件になります。
2-3.［特徴3］京都市営地下鉄やJR線、阪急線上である
京都府では、京都市営地下鉄やJR線、阪急線など、通勤や通学に便利で人気のある沿線上にあるマンションは高く売れます。
郊外であれば、快速・急行が停まる駅や、始発駅の近くにあると、査定額が高くなります。
2-4.［特徴4］駅から近い立地
一般的に駅に近いほど、人気も価格も高くなります。徒歩10分圏内であれば相場よりも高く売却することが可能でしょう。
2-5.［特徴5］京都市エリア
人気のある京都市エリアは、資産価値が落ちにくい傾向があります。
特に中京区、下京区、伏見区の物件は人気があります。
3.京都府で売れにくい中古マンションの特徴（2022年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 敷地内に駐車場がない | ・敷地内や建物の地下に十分な数の駐車場がない |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある |
| 京都市営地下鉄、JR、阪急線上にない | ・各駅停車しか停まらない |
| 駅から遠い立地 | ・駅から徒歩15分以上 |
| 京都市エリア外 | ・売買数が少ない |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］敷地内に駐車場がない
交通の便が良い京都市付近のマンションであればそれほど問題になりにくいですが、郊外にあるマンションだと、駐車場の確保は不可欠です。
なお、機械式駐車場よりも自走式の方が人気があります。
機械式駐車場は車の出し入れに時間がかかるだけでなく、点検やメンテナンスが必要なため、使えない期間があったり管理費が高くなったりするといったデメリットがあるからです。
3-2.［特徴2］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにあるマンションは、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-3.［特徴3］京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にない
京都府で人気の京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にないマンションは売れにくい傾向にあります。
また、各駅しか停まらない駅も人気が出にくいです。
3-4.［特徴4］駅から遠い立地
一般的に、マンションは駅から近ければ近いほど人気があります。最寄駅から徒歩で15分以上かかるものは売りにくい傾向があります。
3-5.［特徴5］京都市外エリア
京都府では、売買の中心が京都市であるため、京都市から離れた県北部では、売りにくい傾向があります。
4.【事例で解説】京都府で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2022年度版）
京都府で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 敷地内に駐車場がない | ・車が必要ない層に売りに出す |
| 京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にない | ・周辺環境をアピールする |
| 築年数が 古い |
・相場より価格を下げる |
〈事例1〉
敷地内に駐車場がない場合の成功事例
〈概要〉
売主Tさんは京都市内にある鴨川近くのマンションにお住まいでした。売りに出すにあたって敷地内に駐車場のないことを気にされていましたが、場所的に車がなくても生活できる環境でしたので、車を所有しない人を対象に売ることにしました。
〈高く売れたポイント〉
- ・車が必要ない層に売りに出す
- 都市部であれば、車がなくても生活に困らない人はたくさんいるため、駐車場がないということがデメリットにならない場合もあります。どのような物件がそのエリアで売れているか、不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。
〈お客様の声〉
事情で引っ越すことになり、左京区のマンションを手放すことにしました。知人が駐車場が付いていない物件を売るのに苦労したと言っていたので売れないと思い込んでいました。不動産会社に相談したところ、別の売り方があると言われアドバイス通りにしたら売れました。
〈事例2〉
京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にない物件の成功事例
〈概要〉
売主Kさんは3LDKの叡山電鉄沿いのマンションの売却に苦労していました。景観の良いマンションだったので、それをアピールポイントとし、京都が好きな人のセカンドハウスとして売ることに成功しました。
〈高く売れたポイント〉
- ・周辺環境をアピールする
- アピールポイントがあれば弱みにはなりません。
不動産会社は様々な情報を持っているので相談してみるのもいいでしょう。
〈お客様の声〉
お恥ずかしい話ですが、離婚が決まり住んでいたマンションを処分することになりました。叡山電鉄沿いとローカルな路線上にあり、売るということを前提に買っていなかったので不動産の方に相談に乗ってもらいなんとか売ることができました。
〈事例3〉
築年数が古い場合の成功事例
〈概要〉
売主Oさんの長岡京市のマンションは築年数が35年と古く、リフォームして売りに出すかどうかをご検討中でした。相場より価格を下げてリフォームは買い手に任せる形で売りに出したところ無事売却できました。
〈早く売れたポイント〉
- ・相場より価格を下げる
- リフォームすることにより販売価格を上げるのと、相場より価格を下げ売りに出す場合でどちらがより売りやすいか物件により異なります。マンションの特性もありますので不動産会社に相談してみましょう。
〈お客様の声〉
築年数が古く、室内もあまり特徴のない長岡京市のマンションでした。最近は好きなようにリフォームをして暮らしたいという人たちもいると聞き、相場より価格を下げて売ってみたところ買い手を見つけることができよかったです。
