マンションの管理費と修繕積立金を延滞していても売却できるの？

マンションを売りたいのですが、管理費や修繕積立金を滞納しています…
このような状態でも売ることはできるのでしょうか。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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マンションの管理費や修繕積立金を延滞したままだと、どうなるのかしら…？

マンションの管理費や修繕積立金を滞納していると、最終的には管理組合から督促されて取り立てを受けてしまいます。

こちらでは、マンションの管理費や修繕積立金を延滞しているとどうなるのか、また延滞している状態で売却する方法と注意点について説明します。

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マンションの管理費や修繕積立金を延滞しているとどうなるか

マンションの管理費用は、マンション管理会社に管理を委託したり各種設備の点検を行ったりするなど、マンションの住人が安全・快適に居住するための費用です。

また、マンションは時間とともにだんだん傷んでくるので、さまざまな箇所において毎年のように改修が必要になります。さらに、外壁の修繕など大規模にわたるものについては数十年に1度の頻度で行わないといけないため、所有者全員から修繕積立金を集めているのです。

このようなマンション管理費や修繕積立金は、マンションの所有者である以上、支払義務があります。

もし支払いができなくなり延滞し続けると、次のような流れを経て、最終的にマンションを追い出されてしまいます。

• 第1段階
  督促（とくそく）

  マンションの管理費や修繕積立金を支払えなくなったら、マンション管理組合から支払いの督促がきます。電話がかかってきたり手紙が送られてきたりするだけでなく、直接訪問されたて支払いを求められます。
• 第2段階
  裁判と差押え

  督促がきても無視し続けると、マンション管理組合から裁判を起こされる可能性が高いです。裁判で判決が出ると支払い命令が出され、それでも支払わなかったら、預貯金や給料などを差し押さえられてしまいます。
• 最終段階
  競売（けいばい）

  働いてもいないし預貯金もないなどという理由で支払わず、裁判の判決も無視していると、マンション管理組合からマンションの競売申し立てをされてしまう可能性があります。

  

  競売になったら、マンションは強制的に売却されて他人のものになってしまいます。

  売却代金はまず住宅ローンの支払いに充てられて、あまりがあればマンションの管理費や修繕積立金の支払いに充てられます。あまりがない場合は、次の所有者がまとめて支払わなければなりません。

  売却代金で残っている住宅ローンを完済できなかった場合、借りていた債務者は家を追い出された後も、残っているローンを返済しなければなりません。

このように、マンションの管理費や修繕積立金を延滞して滞納し続けていると、最終的にマンションを追い出されてしまうことになりかねません。

マンションの管理費や修繕積立金を延滞していても売却は可能

マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けている場合、競売にかけられて追い出される前に自分で売却することはできないのでしょうか。

実は、管理費や修繕積立金を延滞している状態でも、マンションを売却することは可能です。

住宅ローンを借りていても、お家の売却代金が、残っている住宅ローンの金額より高ければ、銀行など金融機関の承諾なしに自らの判断で売却できます。

一方、お家の売却代金が、残っている住宅ローンの金額より低ければ、銀行など金融機関の承諾をとって、任意売却（にんいばいきゃく）という方法でマンションを売却することができます。

任意売却について詳しくは「【任意売却とは？】住宅ローン返済滞納でも競売を回避する方法を解説意売却とは？わかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

延滞して滞納した管理費や修繕積立金を誰が払うのか

マンションの管理費や修繕積立金を滞納している場合、マンションを売っても管理費や修繕積立金が免除されるわけではありません。売却後、誰がマンション管理費用を支払うのでしょうか。

実は、マンション管理費用や修繕積立金は、マンションの元所有者と新所有者の両方に支払義務が発生します。マンション管理組合は、元の所有者であるあなたにも、新たに購入した買主にも請求できるということです。

マンションの管理費や修繕積立金を延滞していて売却するときの注意点

それでは、マンションの管理費や修繕積立金を滞納している状態で売却すれば、延滞分は買主が支払い、売主は支払わずに済むのでしょうか。

マンション管理費は売却代金から清算される

実際にはそう都合良くいきません。

区分所有法には、買主は、売主の管理費・修繕積立金支払義務を引き継ぐとしていますが、不動産仲介業者は、不動産売買契約とセットで行われる重要事項説明書で、買主への説明義務があります（区分所有法第7条1項・第8条）。

その時点において、滞納している管理費・修繕積立金をどちらが支払うのか決めますが、多くのケースでは、売却代金から滞納しているマンション管理費用や修繕積立金を引くことで、実質的に売主に延滞金額を負担させるからです。つまり管理費用などの延滞額の分、売主の手取りが少なくなってしまいます。

任意売却の際の金融機関の対応

任意売却の場合、売却代金から管理費用が差し引かれることによって、住宅ローン返済に充てられる分が減って金融機関が損をしてしまいます。

しかし、任意売却を行うとき、金融機関はマンション管理費や修繕積立金の滞納額を引くことを認めてくれるケースが多いです。ただし、必ずではありません。また、駐車場代や駐輪場代などの延滞費用までは差し引いてくれないことが一般的です。

買主が見つかりにくくなることも

金融機関が管理費や修繕積立金等の差引を認めてくれない場合、売主自身が負担するしかありません。

しかし、売主が支払えなければ、買主がその管理費用等を負担することを承知の上で購入しなければならないので、買主を見つけにくくなってしまう可能性が高まります。

管理費などの滞納分を負担してくれる買主を見つけるのは、どうしてもむずかしくなります。

まとめ

マンションの管理費用や修繕積立金を延滞していると、売却時にいろいろな問題が発生する可能性があります。できるだけ損をしないためにも、経験豊富な不動産会社に相談するべきです。

そもそも、住宅ローンを借りていても、お家の売却代金が残っている住宅ローンの金額より高ければ、銀行など金融機関の承諾なしに自らの判断で売却できるため、まずはお家の査定価格を知るべきでしょう。

自分のマンションがいくらなのか、そして優良な不動産会社がどこなのか知りたい方は「イクラ不動産」をご利用ください。

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